रिकॉर्ड कीमतें, लेकिन बाजार की रफ्तार धीमी
टोक्यो महानगरीय क्षेत्र में अप्रैल से सितंबर 2026 के दौरान नए लॉन्च किए गए कॉन्डोमिनियम की औसत कीमत ¥114.94 मिलियन पहुंच गई, जो एक साल पहले की तुलना में 21.1% अधिक है। यह बढ़ोतरी ऐसे समय हुई जब खरीदार फैसला लेने में अधिक समय ले रहे थे और बिना बिके घरों की संख्या बढ़ रही थी। टोक्यो के 23 वार्डों में औसत कीमत 34.7% बढ़कर ¥179.25 मिलियन हो गई।
विषय-सूची
- रिकॉर्ड कीमतें, लेकिन बाजार की रफ्तार धीमी
- कहां कीमतें बढ़ीं और कहां घटीं
- संपत्तियों के प्रकारों का मिश्रण क्यों अहम है
- निर्माण लागत से डेवलपर्स पर दबाव जारी
- लॉन्च कम, खरीदारों की प्रतीक्षा में अधिक घर
- सितंबर की सुस्ती केंद्रीय टोक्यो तक पहुंची
- ऊंची होम लोन दरों से घरेलू बजट पर दबाव
- दो छमाही के रिकॉर्ड अलग-अलग महीनों को कवर करते हैं
- बदलाव के पीछे की तारीखें
- मुख्य बातें
रियल एस्टेट इकोनॉमिक इंस्टीट्यूट ने 20 अक्टूबर को ये आंकड़े घोषित किए। 1973 में रिकॉर्ड रखना शुरू होने के बाद पहली बार किसी वित्त वर्ष की पहली छमाही में क्षेत्रीय औसत ¥100 मिलियन से ऊपर गया। सर्वेक्षण में टोक्यो और पड़ोसी प्रांत कानागावा, सैतामा और चिबा शामिल हैं।
डेवलपर्स ने छह महीनों के दौरान पूरे क्षेत्र में 8,601 कॉन्डोमिनियम लॉन्च किए, जो 6% कम हैं। पिछले 30 वर्षों में किसी वित्त वर्ष की पहली छमाही के लिए यह दूसरा सबसे कम आंकड़ा था; इससे कम लॉन्च केवल वित्त वर्ष 2024 में हुए थे। इस बीच, सितंबर के अंत तक बिक्री के लिए उपलब्ध इकाइयों की संख्या बढ़कर 6,775 हो गई, जो एक साल पहले से 896 अधिक है।
सितंबर में गिरावट और तेज हुई। उस महीने नए लॉन्च किए गए कॉन्डोमिनियम में से सिर्फ 50.4% के लिए अनुबंध हुआ, जबकि लॉन्च की संख्या एक साल पहले की तुलना में 40.1% कम रही। क्षेत्रीय औसत कीमत भी घटी, हालांकि महंगी निर्माण सामग्री और विकास के लिए उपयुक्त जमीन की कमी कीमतों पर दबाव बनाए हुए हैं।
30 वर्ष की उम्र के एक संभावित खरीदार ने बताया कि परिवार किन विकल्पों के बीच फंस रहे हैं। वह टोक्यो के बंक्यो वार्ड में घर खरीदना चाहते थे, लेकिन वहां संपत्तियों की कीमत करीब ¥200 मिलियन पाई, जो उनके बजट से बाहर थी। आखिरकार उन्होंने राजधानी के 23 वार्डों में ही दूसरी जगह घर खरीदा।
उनका अनुभव बताता है कि खरीदारों पर किस तरह का व्यावहारिक दबाव है: वे इलाका बदल सकते हैं या अपने बजट पर फिर विचार कर सकते हैं, जबकि डेवलपर्स को ऊंची लागत का सामना करना पड़ रहा है और बिक्री पक्की करना कठिन होता जा रहा है।
कहां कीमतें बढ़ीं और कहां घटीं
टोक्यो के 23 वार्डों में वित्त वर्ष की पहली छमाही में लगातार चौथी बार कीमतों का रिकॉर्ड बना। वहां ¥179.25 मिलियन का औसत, टोक्यो के बाकी हिस्सों के ¥79.78 मिलियन औसत से दोगुने से भी अधिक था। टोक्यो के बाकी हिस्सों में कीमतें एक साल पहले की तुलना में 15.9% बढ़ीं।
23 वार्डों के बाद चिबा में प्रतिशत के लिहाज से सबसे बड़ी बढ़ोतरी दर्ज हुई। वहां औसत कीमत 24.1% बढ़कर ¥73.76 मिलियन हो गई। फुनाबाशी के आसपास बड़े कॉन्डोमिनियम विकासों ने इस बढ़ोतरी में योगदान दिया। टोक्यो के चुओ वार्ड में बड़े टावर प्रोजेक्टों ने भी राजधानी का औसत बढ़ाने में मदद की।
कानागावा और सैतामा में इसके उलट रुझान दिखा। कानागावा में औसत कीमत 1.6% गिरकर ¥77.16 मिलियन रही, जबकि सैतामा में 2.1% की गिरावट के साथ यह ¥64.57 मिलियन पर आ गई। इन गिरावटों के बावजूद, केंद्रीय टोक्यो की कीमतें वहन न कर पाने वाले परिवारों के लिए दोनों प्रांत महंगे ठिकाने बने रहे।
23 वार्डों और सैतामा के बीच प्रति कॉन्डोमिनियम कीमत का अंतर ¥114.68 मिलियन था। यह दोनों के औसत, क्रमशः ¥179.25 मिलियन और ¥64.57 मिलियन, के आधार पर निकाला गया है। इसलिए जगह बदलने से खरीदारी का पैमाना काफी बदल जाता है, हालांकि इन आंकड़ों में हर इलाके में लॉन्च की गई संपत्तियों के अंतर का असर भी शामिल है।
संपत्तियों के प्रकारों का मिश्रण क्यों अहम है
इंस्टीट्यूट के आंकड़े नए लॉन्च किए गए कॉन्डोमिनियम को दर्शाते हैं। औसत कीमत इसलिए बढ़ सकती है क्योंकि हर संपत्ति महंगी हो गई हो, डेवलपर्स ने महंगे घरों का बड़ा हिस्सा लॉन्च किया हो, या दोनों बदलाव एक साथ हुए हों।
बड़े विकासों के लगातार लॉन्च से अप्रैल से सितंबर का औसत बढ़ा, जबकि नई इकाइयों की कुल संख्या सीमित रही। उपयुक्त जमीन के कम उपलब्ध होने के कारण डेवलपर्स ने सुविधाजनक जगहों पर ध्यान केंद्रित किया है, जहां महंगे प्रोजेक्टों के लिए खरीदार मिल सकते हैं।
सितंबर ने दिखाया कि संपत्तियों का यह मिश्रण कितनी जल्दी बदल सकता है। क्षेत्रीय औसत एक साल पहले की तुलना में 4.1% घटकर ¥95.52 मिलियन रहा। यह लगातार दूसरा मासिक गिराव और लगातार दूसरा महीना था जब औसत ¥100 मिलियन से नीचे रहा। डेवलपर्स को जमीन हासिल करने में कठिनाई हुई और लोकप्रिय इलाकों में आपूर्ति घट गई, इसलिए कम महंगी संपत्तियां बाजार में आईं।
फिर भी, टोक्यो के 23 वार्डों में सितंबर में 1.3% की बढ़ोतरी दर्ज हुई और मासिक औसत ¥139.4 मिलियन पहुंच गया। पूरे क्षेत्र में प्रति वर्ग मीटर औसत कीमत केवल 0.5% घटकर ¥1.458 मिलियन रही, जबकि प्रति कॉन्डोमिनियम कीमत में 4.1% की बड़ी गिरावट थी। औसत इकाई का क्षेत्रफल 65.50 वर्ग मीटर था।
ये दोनों माप बाजार को समझने में मदद करते हैं: कुल खरीद कीमत जगह के आकार और प्रति वर्ग मीटर उसकी कीमत, दोनों पर निर्भर करती है। नई इकाइयों के आकार और स्थान में बदलाव से महीने-दर-महीने मुख्य औसत कीमत बदल सकती है।
निर्माण लागत से डेवलपर्स पर दबाव जारी
राष्ट्रीय निर्माण सामग्री मूल्य सूचकांक सितंबर में 153.4 पर पहुंच गया, जो पांच साल पहले की तुलना में करीब 34% अधिक है। यह सूचकांक सामग्री की कीमतों में बदलाव मापता है, तैयार घर की कीमत नहीं।
श्रमिकों की कमी के बीच मजदूरी भी बढ़ी है। डेवलपर्स को इन खर्चों के साथ जमीन खरीदने की लागत भी उठानी पड़ती है, जो टोक्यो के घनी आबादी वाले केंद्रीय जिलों में खास तौर पर चुनौतीपूर्ण है।
इन हालात से समझ आता है कि बिक्री कमजोर होने के बावजूद मांग की कीमतें ऊंची क्यों रह सकती हैं। महंगी जमीन, सामग्री और श्रम का सामना कर रहे डेवलपर के पास परियोजना की बिक्री कीमत घटाने की गुंजाइश कम होती है, क्योंकि इससे उनका मुनाफा घट सकता है।
सट्टे के लिए की जाने वाली खरीद और संपत्तियों को दोबारा बेचने के मकसद से किया गया निवेश भी कीमतों पर ऊपर की ओर दबाव डाल सकता है। आंकड़े यह नहीं बताते कि इस बढ़ोतरी में ऐसी खरीद का कितना योगदान है, इसलिए उसका असर अनिश्चित बना हुआ है।
रियल एस्टेट इकोनॉमिक इंस्टीट्यूट को उम्मीद है कि निर्माण और श्रम लागत कीमतों को ऊंचा बनाए रखेगी। इसके वरिष्ठ मुख्य शोधकर्ता तदाशी मात्सुदा ने भी ऐसे बाजार का वर्णन किया है जहां बढ़ती ब्याज दरें संभावित खरीदारों को धीमा कर रही हैं, जबकि निर्माण लागत कीमतों में क्रमिक बढ़ोतरी को सहारा दे रही है।
लॉन्च कम, खरीदारों की प्रतीक्षा में अधिक घर
अप्रैल से सितंबर के दौरान टोक्यो के 23 वार्डों में 3,313 नए कॉन्डोमिनियम आए, जो एक साल पहले की तुलना में 7.9% कम हैं। महानगरीय क्षेत्र में कुल लॉन्च घटकर 8,601 रह जाने से खरीदारों के लिए नए विकल्प भी कम हुए।
इसके बावजूद, सितंबर के अंत में बिना बिके घरों की संख्या एक साल पहले के 5,879 से बढ़कर 6,775 हो गई। दोनों आंकड़ों से निकाली गई गणना के अनुसार, यह करीब 15.2% की बढ़ोतरी है। अगस्त से भी बिना बिके घरों की संख्या 165 बढ़ी, जो लगातार चौथा मासिक इजाफा है।
अनुबंध दर मांग का एक और पैमाना है। यह उस महीने लॉन्च किए गए कॉन्डोमिनियम का वह हिस्सा है जिसके लिए लॉन्च के महीने में अनुबंध हो जाता है। अप्रैल से सितंबर के दौरान यह दर 62.8% रही और लगातार तीसरी छह-महीने की अवधि में 70% से नीचे रही।
सितंबर में यह दर और कमजोर होकर 50.4% रही, जो एक साल पहले की तुलना में चार प्रतिशत अंक कम है। जुलाई में यह 69.5% और अगस्त में 61.1% थी। व्यावहारिक तौर पर, सितंबर में आए नए घरों में से करीब आधे के लिए बिक्री शुरू होने के पहले महीने में अनुबंध हुआ।
लॉन्च और बिना बिके घरों के आंकड़े अलग-अलग चीजें मापते हैं। लॉन्च किसी अवधि में बिक्री के लिए नए आए घरों की संख्या गिनते हैं, जबकि बिना बिके घरों में पहले लॉन्च की गई वे इकाइयां भी शामिल होती हैं जिनके खरीदार अब तक नहीं मिले। इसलिए एक ही समय में बिक्री के लिए आने वाली नई परियोजनाएं घट सकती हैं और बिना बिके घरों का भंडार बढ़ सकता है।
सितंबर की सुस्ती केंद्रीय टोक्यो तक पहुंची
सितंबर में डेवलपर्स ने पूरे महानगरीय क्षेत्र में 1,142 कॉन्डोमिनियम लॉन्च किए, जो एक साल पहले की तुलना में 40.1% कम हैं। हालांकि, यह अगस्त से लगभग अपरिवर्तित रहा; अगस्त में कुल संख्या सिर्फ दो इकाइयां कम थी। चिबा को छोड़कर सर्वेक्षण के सभी इलाकों में लॉन्च घटे।
टोक्यो के 23 वार्डों में 409 इकाइयां लॉन्च हुईं, जो सितंबर के क्षेत्रीय कुल का 35.8% थीं। इसके बाद कानागावा में 370, चिबा में 153, सैतामा में 115 और 23 वार्डों के बाहर टोक्यो में 95 इकाइयां आईं।
चियोदा, चुओ, मिनातो, शिंजुकु, बंक्यो और शिबुया के छह केंद्रीय वार्डों में सिर्फ 72 कॉन्डोमिनियम लॉन्च हुए, जिनकी औसत कीमत ¥193.07 मिलियन थी। एक साल पहले यहां औसत ¥203.96 मिलियन कीमत पर 75 इकाइयां लॉन्च हुई थीं। प्रति वर्ग मीटर औसत कीमत भी घटकर ¥3.202 मिलियन से ¥3.023 मिलियन हो गई।
टावर विकास बाजार का हिस्सा बने रहे, लेकिन उनकी आपूर्ति घटी। कम से कम 20 मंजिल वाली इमारतों में 13 परियोजनाओं के तहत 321 इकाइयां आईं, जबकि एक साल पहले 15 परियोजनाओं में 528 इकाइयां थीं। सितंबर में इनकी अनुबंध दर 51.1% रही, जो पूरे बाजार की 50.4% दर के करीब है।
इंस्टीट्यूट ने अक्टूबर 2026 में करीब 1,500 लॉन्च का अनुमान जताया। यह अक्टूबर 2025 की 1,316 इकाइयों से अधिक होगा, लेकिन अक्टूबर 2024 में लॉन्च हुई 1,833 इकाइयों से कम रहेगा। यह अनुमान बाजार में आने वाले घरों की संख्या से जुड़ा है; उनकी कीमतें और अंतिम बिक्री, पेश की जाने वाली परियोजनाओं और खरीदारों की मांग पर निर्भर करेंगी।
ऊंची होम लोन दरों से घरेलू बजट पर दबाव
बैंक ऑफ जापान की नीति दर बढ़ने के बाद बड़े बैंकों ने सितंबर और अक्टूबर में होम लोन की दरें बढ़ाईं। परिवर्तनीय दर वाले मॉर्गेज के लिए बेंचमार्क दर सालाना 3.375% हो गई। करीब 80% कर्जदार इसी तरह का लोन इस्तेमाल करते हैं।
परिवर्तनीय मॉर्गेज दर लोन की अवधि के दौरान बदल सकती है। लागू दर बढ़ने पर कर्ज लेना महंगा हो जाता है। इससे किस्तों का खर्च बढ़ सकता है या कर्जदार मूल बकाया कितनी तेजी से चुकाता है, उस पर असर पड़ सकता है; यह लोन की शर्तों पर निर्भर करता है।
बेंचमार्क एक संदर्भ दर है। किसी परिवार की वास्तविक उधार दर, कर्जदाता की छूट और मॉर्गेज अनुबंध पर निर्भर करती है। इसलिए खरीदारों को यह आंकने के लिए अपनी ऋण दर जाननी चाहिए कि वे कितना खर्च उठा सकते हैं।
ऊंची कीमतें और बढ़ती उधार लागत एक ही बजट पर दो तरफ से दबाव डालती हैं। किस्तें संभालने लायक रखने के लिए परिवार को बड़ी अग्रिम राशि देनी पड़ सकती है, सस्ती संपत्ति चुननी पड़ सकती है, दूसरा इलाका देखना पड़ सकता है या खरीदारी से पहले और समय लेना पड़ सकता है।
मात्सुदा ने कहा कि बढ़ती दरों से कॉन्डोमिनियम बाजार को कोई लाभ नहीं होता और चेतावनी दी कि कीमतें लगातार बढ़ीं तो मांग कमजोर हो सकती है। उनका आकलन धीमी अनुबंध दरों और बढ़ते बिना बिके घरों के आंकड़ों से मेल खाता है, जबकि डेवलपर्स को निर्माण की महंगी लागत का सामना करना पड़ रहा है।
डेवलपर्स ने अप्रैल से सितंबर के दौरान तय अवधि के भूमि पट्टा अधिकार वाले कॉन्डोमिनियम की आपूर्ति भी 4% बढ़ाकर 708 इकाइयां कर दी। इस व्यवस्था में खरीदार कॉन्डोमिनियम खरीदता है, जबकि उसके नीचे की जमीन तय अवधि के लिए पट्टे पर ली जाती है। जमीन का किराया, पट्टे की अवधि और अवधि समाप्त होने पर लागू शर्तें खरीद के फैसले के अहम हिस्से बन जाते हैं।
दो छमाही के रिकॉर्ड अलग-अलग महीनों को कवर करते हैं
वित्त वर्ष की पहली छमाही के आंकड़ों से पहले जनवरी से जून 2026 के लिए एक और रिकॉर्ड बना था। उस कैलेंडर अवधि में महानगरीय औसत ¥101.35 मिलियन पहुंचा, जो एक साल पहले से 13.1% अधिक है। टोक्यो के 23 वार्डों में औसत ¥142.49 मिलियन रहा, जो 9.1% की बढ़ोतरी है।
फुनाबाशी में महंगी बिक्री से मदद मिलने के कारण जनवरी से जून के दौरान चिबा का औसत ¥89.97 मिलियन पहुंचा, जो 56.8% अधिक है। क्षेत्रीय आपूर्ति 0.8% घटकर 7,989 इकाइयां रही। जनवरी से जून की यह लगातार तीसरी अवधि थी जिसमें लॉन्च 10,000 से कम रहे।
दोनों छमाही की मापों में अप्रैल से जून के महीने साझा हैं, लेकिन वे अलग-अलग अवधि को कवर करती हैं। जापान का वित्त वर्ष अप्रैल में शुरू होता है, इसलिए ताजा रिपोर्ट जनवरी से जून के बजाय अप्रैल से सितंबर के आंकड़े मापती है। दोनों अपने-अपने रिपोर्टिंग काल के लिए रिकॉर्ड हैं।
रियल एस्टेट इकोनॉमिक इंस्टीट्यूट के शोधकर्ता मात्सुदा ने जनवरी से जून के नतीजों पर चर्चा करते हुए कीमतों के भविष्य के बारे में कहा था:
भले ही शरद ऋतु में कीमतें कुछ कम हों, उनके ¥100 मिलियन के करीब बने रहने की संभावना है,
सितंबर का ¥95.52 मिलियन क्षेत्रीय औसत इस स्तर के करीब था, जबकि अप्रैल से सितंबर का पूरा औसत इससे काफी अधिक रहा। यह क्रम दिखाता है कि किसी एक महीने के लॉन्च पूरे समयकाल की व्यापक तस्वीर से अलग क्यों दिख सकते हैं।
बदलाव के पीछे की तारीखें
2026 के आंकड़े रिकॉर्ड कीमतों से लेकर खरीदारी की धीमी गतिविधि तक का क्रम दिखाते हैं, जबकि लागत पूरी अवधि में ऊंची बनी रही। प्रमुख तारीखें इस प्रकार हैं:
- जनवरी से जून 2026: क्षेत्रीय औसत ¥101.35 मिलियन पहुंचा, जबकि कुल 7,989 इकाइयां लॉन्च हुईं।
- अप्रैल से सितंबर 2026: वित्त वर्ष की पहली छमाही का औसत बढ़कर ¥114.94 मिलियन हुआ। इस दौरान 8,601 लॉन्च हुए और अनुबंध दर 62.8% रही।
- जुलाई से सितंबर 2026: मासिक अनुबंध दर 69.5% से घटकर 61.1% और फिर 50.4% पर आ गई।
- सितंबर 2026: क्षेत्रीय औसत घटकर ¥95.52 मिलियन रहा, जबकि बिना बिके घरों की संख्या 6,775 पहुंच गई।
- 20 अक्टूबर 2026: इंस्टीट्यूट ने ताजा नतीजे जारी किए और अक्टूबर में करीब 1,500 लॉन्च का अनुमान जताया।
संभावित खरीदारों के लिए तात्कालिक बदलाव यह है कि बिना बिके घर बढ़े हैं, लेकिन घर खरीदना अब भी महंगा होता जा रहा है। डेवलपर्स के सामने चुनौती महंगी जमीन और निर्माण लागत को पूरा करने वाली कीमतों पर खरीदार जुटाने की है। अगले लॉन्च और अनुबंध के आंकड़े बताएंगे कि सितंबर की सुस्ती जारी रहती है या नहीं।
मुख्य बातें
- अप्रैल से सितंबर 2026 के दौरान टोक्यो महानगरीय क्षेत्र में नए कॉन्डोमिनियम की औसत कीमत ¥114.94 मिलियन रही, जो 21.1% अधिक है।
- टोक्यो के 23 वार्डों में औसत कीमत ¥179.25 मिलियन रही, जबकि कानागावा और सैतामा में कीमतों में मामूली गिरावट आई।
- क्षेत्रीय लॉन्च 6% घटकर 8,601 इकाइयां रहे, जबकि सितंबर में बिना बिके घर एक साल पहले से करीब 15.2% बढ़े।
- सितंबर का औसत घटकर ¥95.52 मिलियन रहा और नए घरों में से केवल 50.4% के लिए लॉन्च के महीने में अनुबंध हुआ।
- निर्माण की ऊंची लागत कीमतों को सहारा देती है, जबकि बढ़ती मॉर्गेज दरें खरीदारों पर दबाव बढ़ाती हैं।
