जियोन्से सौदों में तेज गिरावट के बीच सियोल के अपार्टमेंट किरायों में मासिक किराये की हिस्सेदारी 51%

सियोल का किराया बाजार एक अहम मोड़ पर

जनवरी से सितंबर 2026 के दौरान सियोल के अपार्टमेंट किरायों के 51% सौदे मासिक किराये पर हुए। जियोन्से अनुबंधों में तेज गिरावट के कारण पारंपरिक जमा-राशि वाली व्यवस्था दूसरे स्थान पर पहुंच गई। राजधानी के 25 में से 13 जिलों में यह बदलाव देखने को मिला, जबकि एक साल पहले ऐसा केवल चार जिलों में हुआ था। इस बीच, अपार्टमेंट का औसत मासिक किराया बढ़कर 1,661,000 वॉन हो गया।

सियोल रियल एस्टेट इन्फॉर्मेशन प्लाजा के आंकड़ों के मुताबिक, इन नौ महीनों में मासिक किराये के 87,740 और जियोन्से के 84,287 अनुबंध हुए। कुल 172,027 सौदों में मासिक किराये के अनुबंध 3,453 अधिक रहे। जनवरी से सितंबर 2025 की समान अवधि में मासिक किराये की हिस्सेदारी 43.7% थी, यानी इसमें 7.3 प्रतिशत अंक की वृद्धि हुई।

जियोन्से व्यवस्था में किरायेदार मासिक किराया देने के बजाय बड़ी, वापस मिलने वाली जमा राशि देता है। मासिक किराये के अनुबंधों में आम तौर पर कम जमा राशि के साथ नियमित भुगतान शामिल होते हैं। दोनों में से किसी एक को चुनते समय परिवारों को इस बात पर विचार करना पड़ता है कि वे शुरुआत में कितनी रकम जुटा सकते हैं और हर महीने कितना खर्च उठा सकते हैं।

सियोल में यह बदलाव मासिक किराये के सौदों में तेज बढ़ोतरी के बजाय जियोन्से सौदों में कमी से मुख्य रूप से आया। मासिक किराये के अनुबंध एक साल पहले की तुलना में लगभग 2.8% घटे, जबकि जियोन्से अनुबंधों में करीब 27.5% की गिरावट आई।

शहर का अपार्टमेंट लेन-देन डेटा अनुबंध की तारीख के अनुसार संपत्ति लेन-देन रिपोर्ट से संकलित किया जाता है। सियोल इन्हें आधिकारिक आंकड़ों के बजाय संदर्भ के लिए दिए गए आंकड़े बताता है। इनमें रद्द अनुबंध शामिल नहीं हैं और शहर ने चेतावनी दी है कि रिपोर्टों और रद्दीकरणों की प्रक्रिया के दौरान कुल आंकड़े बदल सकते हैं।

इस बदलाव के साथ किरायेदारों पर वित्तीय दबाव भी बढ़ रहा है। सितंबर का औसत किराया एक साल पहले से 218,000 वॉन अधिक था। मध्यक किराया, यानी किरायों को क्रम में रखने पर बीच का मूल्य, 1.2 मिलियन वॉन से बढ़कर 1.4 मिलियन वॉन हो गया।

जियोन्से सौदों में कमी से बदलता संतुलन

जनवरी से सितंबर 2025 के दौरान सियोल में मासिक किराये के 90,310 और जियोन्से के 116,272 अनुबंध हुए। एक साल बाद मासिक किराये के अनुबंधों की संख्या में मामूली कमी आई, लेकिन जियोन्से के सौदों में करीब 32,000 की गिरावट आई।

ये आंकड़े बताते हैं कि मासिक किराये के सौदों की संख्या घटने के बावजूद बाजार में उनकी हिस्सेदारी कैसे बढ़ सकती है। मान लीजिए कि दो कतारें अलग-अलग गति से छोटी हो रही हैं: जो कतार धीमी गति से छोटी होती है, वह फिर भी दोनों में बड़ी हो सकती है। सियोल में जियोन्से अनुबंधों की संख्या प्रतिशत के लिहाज से लगभग दस गुना तेज गति से घटी।

किराये का पूरा बाजार भी सिकुड़ा। प्रकाशित आंकड़ों के अनुसार, 2025 के पहले नौ महीनों में अपार्टमेंट किराये के कुल सौदे 206,582 थे, जो 2026 की समान अवधि में घटकर 172,027 रह गए। यह करीब छह में से एक की गिरावट है।

घर तलाश रहे किरायेदारों के लिए ये आंकड़े ऐसे बाजार की ओर इशारा करते हैं जहां किराये के पूरे हुए सौदे कम हैं और अगला अनुबंध मासिक भुगतान वाला होने की संभावना अधिक है। नवीनीकरण चाह रहे मौजूदा किरायेदारों और नए पते की तलाश कर रहे परिवारों के सामने अलग-अलग विकल्प हैं, खासकर तब जब मकान मालिक संपत्ति में खुद रहने की योजना बना रहा हो।

यह बदलाव कैसे आया

सियोल के मासिक आंकड़े बताते हैं कि साल के दौरान संतुलन बदलता गया। 2026 के जनवरी और फरवरी में जियोन्से अनुबंधों की संख्या अधिक थी, लेकिन मार्च से सितंबर तक हर महीने मासिक किराये के अनुबंध जियोन्से से अधिक रहे।

• 2025: पूरे साल अपार्टमेंट किराये के सौदों में मासिक किराये की हिस्सेदारी 44.5% रही। 2011 से उपलब्ध श्रृंखला में तब तक यह सबसे अधिक वार्षिक हिस्सेदारी थी।
• दिसंबर 2025: उस महीने मासिक किराये के अनुबंध मामूली अंतर से आगे रहे: 12,872, जबकि जियोन्से अनुबंध 12,866 थे।
• जनवरी और फरवरी 2026: जियोन्से अनुबंधों की संख्या अधिक रही। दोनों महीनों में इनके कुल 22,592 सौदे हुए, जबकि मासिक किराये के अनुबंध 20,941 थे।
• जून 2026: मासिक किराये के अनुबंध 10,920 रहे, जबकि जियोन्से अनुबंध 8,662 थे।
• सितंबर 2026: मासिक किराये के अनुबंध 7,920 और जियोन्से अनुबंध 6,553 रहे। उस महीने के कुल सौदों में मासिक किराये की हिस्सेदारी करीब 54.7% थी।

पूरे साल का नतीजा अभी तय नहीं है। अगर सितंबर तक का रुझान जारी रहा, तो 2026 शहर की श्रृंखला का पहला ऐसा साल होगा जब अपार्टमेंट के मासिक किराये के अनुबंध जियोन्से अनुबंधों से अधिक होंगे।

जिलों में फैलता मासिक किराया

जनवरी से सितंबर 2026 के दौरान सियोल में मासिक किराये की सबसे अधिक हिस्सेदारी जोंगनो में 65.6% रही। इसके बाद जुंगनांग में 64.9% और गुरो में 63.1% हिस्सेदारी थी। इन स्तरों पर अपार्टमेंट किराये के हर तीन में से करीब दो सौदों में मासिक भुगतान शामिल था।

जुंग में यह हिस्सेदारी 59.6%, गमचॉन में 58.7%, योंगसान में 56.9% और तोंगदेमुन में 56.7% रही। क्वानाक में 56.1%, मापो में 54.1%, गंगनाम में 54.0%, गंगबुक में 53.0%, ग्वांगजिन में 52.6% और योंगद्युंगपो में 50.2% हिस्सेदारी के साथ मासिक किराया आगे रहा।

2025 की समान अवधि में केवल गमचॉन, जोंगनो, जुंग और गुरो में मासिक किराये के अनुबंध जियोन्से अनुबंधों से अधिक थे। अब नौ और जिलों के शामिल होने से यह बदलाव राजधानी के कई अलग-अलग हिस्सों तक पहुंच गया है, जिनमें गंगनाम, विश्वविद्यालयों के आसपास के इलाके और उत्तर तथा पूर्व के आवासीय जिले शामिल हैं।

यांगचॉन इस दायरे के दूसरे छोर पर रहा, जहां अपार्टमेंट किरायों में मासिक किराये की हिस्सेदारी 42.1% थी। सोंगबुक और तोबोंग में भी जियोन्से अधिक आम रहा, जहां मासिक किराये की हिस्सेदारी 44.7% थी। गंगसो में यह 45.6% और तोंगजाक में 46.0% रही।

जुंगनांग में बदलाव की अलग तस्वीर

सियोल के जिलों में मासिक किराये की हिस्सेदारी में सबसे बड़ी वृद्धि जुंगनांग में दर्ज की गई। जनवरी से सितंबर 2025 की अवधि में यह 44.6% थी, जो 2026 की समान अवधि में 20.3 प्रतिशत अंक बढ़कर 64.9% हो गई। शहरव्यापी रुझान से अलग, यहां मासिक किराये के सौदों में उल्लेखनीय बढ़ोतरी हुई।

जिले में मासिक किराये के अनुबंध 2,166 से बढ़कर 4,151 हो गए, यानी 91.6% की वृद्धि। जियोन्से अनुबंध 2,687 से घटकर 2,244 रह गए, यानी 16.5% की गिरावट। इस तरह मासिक किराये की हिस्सेदारी बढ़ने की वजह मासिक किराये के अधिक सौदे और जियोन्से के कम सौदे, दोनों रहे।

गंगनाम में हिस्सेदारी में अपेक्षाकृत कम बदलाव के साथ मासिक किराया आधे से अधिक हो गया: 48.6% से बढ़कर 54.0%। वहां मासिक किराये के 8,406 सौदे जियोन्से के 7,170 अनुबंधों से 1,236 अधिक रहे।

जिलावार आंकड़े बताते हैं कि एक ही शहर में किरायेदार इस बदलाव को अलग-अलग तरह से महसूस कर सकते हैं। जुंगनांग में मासिक किराये के अनुबंध तेजी से बढ़े, जबकि पूरे सियोल में सबसे बड़ा कारक जियोन्से गतिविधि में गिरावट थी। परिवार के लिए उपलब्ध विकल्प इस बात पर काफी निर्भर करते हैं कि उसे किस इलाके में रहना है।

किराया बढ़ने का परिवारों पर असर

कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड के राष्ट्रीय आवास मूल्य रुझान सर्वेक्षण के अनुसार, सितंबर 2026 में सियोल के अपार्टमेंट का औसत मासिक किराया 1,661,000 वॉन था, जो एक साल पहले 1,443,000 वॉन था। यह करीब 15.1% की वृद्धि है।

सितंबर के औसत किराये के हिसाब से 12 मासिक भुगतान कुल 19,932,000 वॉन होंगे। अगर कोई परिवार पूरे साल हर महीने 218,000 वॉन अधिक चुकाए, तो उसके सालाना खर्च में 2,616,000 वॉन जुड़ेंगे। जमा राशि, रखरखाव शुल्क और आवास से जुड़े अन्य खर्च अलग होंगे।

मध्यक किराया 1.2 मिलियन वॉन से बढ़कर 1.4 मिलियन वॉन हो गया, यानी प्रति माह 200,000 वॉन या 16.7% की वृद्धि। औसत किराया सभी किरायों को जोड़कर घरों की संख्या से भाग देने पर मिलता है; मध्यक किराया बीच का मूल्य बताता है। दोनों ही आवास के नियमित खर्चों में उल्लेखनीय वृद्धि दिखाते हैं।

अलग-अलग अनुबंधों से खर्च का अंदाजा मिलता है। क्वानाक में ई-प्योनहानसेसांग सियोल नेशनल यूनिवर्सिटी एंट्रेंस 2 कॉम्प्लेक्स में 84 वर्ग मीटर निजी क्षेत्रफल वाला एक अपार्टमेंट जुलाई में 100 मिलियन वॉन जमा राशि और 3 मिलियन वॉन मासिक किराये पर लिया गया। उसी अपार्टमेंट के लिए नवंबर 2025 के अनुबंध में जमा राशि उतनी ही थी, लेकिन मासिक किराया 2.5 मिलियन वॉन था। आठ महीने में यह 20% की वृद्धि है।

उत्तर के जिलों में भी 3 मिलियन वॉन या उससे अधिक मासिक किराये वाले सौदे सामने आ रहे हैं। गंगबुक में हानव्हा फोरे मिया की एक यूनिट 50 मिलियन वॉन जमा राशि और 3.15 मिलियन वॉन मासिक किराये पर ली गई, जबकि नोवन लोटे कैसल सिग्नेचर की एक यूनिट के लिए 150 मिलियन वॉन जमा राशि और 3 मिलियन वॉन मासिक किराया तय हुआ।

मकान मालिक और किरायेदार क्यों बदल रहे हैं अपना रुख

मकान मालिकों को अपनी संपत्तियों में रहने के लिए प्रोत्साहित करने वाली सरकारी नीतियों, जियोन्से ऋणों पर लागू पाबंदियों और संपत्ति के मालिकाना हक तथा किराये पर देने पर अधिक कर लगने की आशंकाओं को इस बदलाव की वजह बताया गया है। इनमें से हर बात इस फैसले को प्रभावित कर सकती है कि घर जियोन्से पर दिया जाए, मासिक किराये पर या मालिक उसमें खुद रहे।

भूमि लेन-देन की अनुमति से जुड़े नियम इस बहस के केंद्र में हैं। सियोल के अनुमति क्षेत्रों के लिए बताई गई निवास संबंधी शर्तों के तहत, खरीदारों को आम तौर पर खरीदे गए अपार्टमेंट में खुद रहना होता है। जो घर ऐसे खरीदार को बेचा जाता है जो उसमें रहने चला जाता है, वह किराये के लिए उपलब्ध घरों में शामिल नहीं रहता।

जियोन्से के लिए उधार लेने की लागत भी इस गणना को प्रभावित करती है। अर्बन एसेट मैनेजमेंट के मुख्य कार्यकारी जंग सोंग-जिन ने जियोन्से ऋण पर अधिक ब्याज दरों और ऋण पाबंदियों को जमा राशि के साथ मासिक किराये में बढ़ती दिलचस्पी की वजह बताया है। बड़ी जमा राशि का अधिकांश हिस्सा उधार लेने वाले किरायेदार के लिए मासिक किराये का इंतजाम करना आसान हो सकता है, हालांकि उसे नियमित रूप से काफी रकम चुकानी पड़ती है।

कुछ मकान मालिकों की वजह अलग है: वे नियमित आमदनी चाहते हैं। सियोल के गंगदोंग जिले के रियल एस्टेट एजेंट किम जोंग-वू ने बताया कि बुजुर्ग मालिकों में यह पसंद देखी जा रही है।

बुजुर्ग संपत्ति मालिक कभी-कभी जियोन्से के बजाय मासिक किराया पसंद करते हैं, क्योंकि इससे उनके रहने के खर्च में मदद मिलती है।

इन फैसलों से जियोन्से में बने रहने की कोशिश कर रहे परिवारों पर दबाव पड़ता है। 30 वर्ष से अधिक उम्र के दफ्तरकर्मी पार्क सांग-मिन ने ग्योंगगी प्रांत में घर तलाशना शुरू किया, जब उनके नए मकान मालिक ने कहा कि वे सियोल के उनके अपार्टमेंट में खुद रहने का इरादा रखते हैं। उनकी मौजूदा जमा राशि राजधानी में किसी दूसरे उपयुक्त जियोन्से घर के लिए पर्याप्त नहीं थी।

जियोन्से किरायेदार पार्क ने एक ही किरायेदारी अवधि में कहीं बड़ी जमा राशि जुटाने की मुश्किल बताई।

जियोन्से की कीमतें करीब दोगुनी हो गई हैं और दो साल में इतनी बड़ी रकम कमाने की मेरी क्षमता नहीं है। इसलिए इस वक्त मैं बहुत चिंतित हूं।

दबाव अपार्टमेंट से आगे भी

भूमि, अवसंरचना और परिवहन मंत्रालय के आवास संबंधी आंकड़ों के मुताबिक, 2026 की पहली छमाही में सियोल के गैर-अपार्टमेंट किराये के सौदों में मासिक किराये की हिस्सेदारी 78.1% थी। एक साल पहले यह 74.1% थी और पांच साल के 62.1% औसत से 16 प्रतिशत अंक अधिक थी।

मंत्रालय के आंकड़ों में पहली छमाही के लिए अपार्टमेंट मासिक किराये की हिस्सेदारी 52% और जनवरी से अगस्त के लिए 52.3% थी। ये आंकड़े मंत्रालय की आवास श्रृंखला से हैं, जबकि जनवरी से सितंबर के लिए 51% का आंकड़ा शहर के अनुबंध-तिथि लेन-देन रिकॉर्ड से आया है।

अपार्टमेंट के विकल्प के तौर पर दूसरे प्रकार के आवास पर विचार कर रहे परिवारों के लिए मंत्रालय के आंकड़े बताते हैं कि अपार्टमेंट क्षेत्र के बाहर मासिक भुगतान पहले से कहीं अधिक आम हैं। इसलिए किसी दूसरी तरह की इमारत में जाने पर भी किरायेदार को जमा राशि और मासिक भुगतान के उसी हिसाब का सामना करना पड़ सकता है।

आपूर्ति की स्थितियां दबाव बढ़ा रही हैं। सियोल में जून में 2,049 घर रहने के लिए तैयार हुए, जो एक साल पहले से 77.7% कम थे। वहीं, अनुमति मिलने वाले घरों की संख्या 55.1% घटकर 1,603 रही। निर्माण शुरू होने वाले घरों की संख्या 67.9% बढ़कर 3,491 हुई, लेकिन इन परियोजनाओं में लोगों के रहने लायक घर बनने में समय लगेगा।

नीति पर बहस का रुख किराये के मकानों की आपूर्ति की ओर

हंसुंग विश्वविद्यालय के अर्थशास्त्र एवं रियल एस्टेट विभाग के चेयर प्रोफेसर क्वोन डे-जुंग ने किराये के मकानों की आपूर्ति जल्दी बढ़ाने के लिए अपार्टमेंट से इतर आवास पर नियमों में ढील देने की मांग की है। उनका प्रस्ताव अपार्टमेंट परियोजना शुरू होने और घर किरायेदारों के लिए उपलब्ध होने के बीच की देरी को दूर करने पर केंद्रित है।

अन्य प्रस्तावों में सियोल के बाहरी इलाकों में भूमि लेन-देन अनुमति क्षेत्रों को चुनिंदा रूप से हटाना और पंजीकृत किराये के कारोबारों के लिए कर लाभों में कटौती की गति को समायोजित करना शामिल है। इन बदलावों के समर्थकों का कहना है कि नए निर्माण के दौरान इससे अधिक घर किराये के लिए उपलब्ध रह सकते हैं।

सरकार ने पात्र ऐसे खरीदारों के लिए निवास की समय-सीमा से मिली छूट बढ़ाने की भी घोषणा की है जिनके पास अपना घर नहीं है। इन व्यवस्थाओं में मौजूदा किरायेदारों के अनुबंध नवीनीकरण भी शामिल हैं। खरीदे गए घर में रहने जाने के बाद दो साल तक वहां निवास करने की शर्त व्यवस्था का हिस्सा बनी हुई है।

सियोल के सामने तत्काल चुनौती जियोन्से अनुबंधों में कमी, मासिक भुगतान का बढ़ता चलन और किरायों में वृद्धि का मेल है। किरायेदारों को जमा राशि के लिए अधिक उधार लेना पड़ सकता है, बड़ा मासिक किराया स्वीकार करना पड़ सकता है या अपने मौजूदा इलाके से दूर घर तलाशना पड़ सकता है। सालाना लेन-देन के आंकड़े तय करेंगे कि 2026 पहला ऐसा पूरा साल बनता है या नहीं, जिसमें शहर के अपार्टमेंट किराये के बाजार में मासिक किराया आगे रहे।

मुख्य बातें

• जनवरी से सितंबर 2026 के दौरान सियोल के अपार्टमेंट किराये के सौदों में मासिक किराये की हिस्सेदारी 51% रही, जो एक साल पहले 43.7% थी।
• शहर के आंकड़ों में मासिक किराये के 87,740 और जियोन्से के 84,287 अनुबंध दर्ज हुए। संदर्भ के लिए दिए गए आंकड़ों में संशोधन हो सकता है।
• जियोन्से लेन-देन में करीब 27.5% की गिरावट आई, जबकि मासिक किराये के अनुबंध लगभग 2.8% घटे।
• सियोल के 25 में से 13 जिलों में मासिक किराये के अनुबंध जियोन्से से अधिक रहे। पहले ऐसा चार जिलों में था।
• सितंबर में अपार्टमेंट का औसत मासिक किराया 1,661,000 वॉन और मध्यक किराया 1.4 मिलियन वॉन रहा।
• निवास संबंधी शर्तें, ऋण की स्थितियां, मकान मालिकों की नियमित आमदनी की प्राथमिकता और किराये के मकानों की सीमित आपूर्ति इस बदलाव पर बहस के प्रमुख मुद्दे हैं।