मानक घरों की कीमतें बढ़ने से सियोल के खरीदार छोटे अपार्टमेंट की ओर मुड़े

सियोल में आवास आवेदनों में छोटे घरों की हिस्सेदारी करीब 80%

जनवरी से सितंबर 2026 के दौरान सियोल में 60 वर्ग मीटर या उससे कम क्षेत्रफल वाले अपार्टमेंट के लिए शहर के कुल 145,736 आवास सब्सक्रिप्शन आवेदनों में से 116,305 आवेदन आए, जो कुल का 79.8% था। दक्षिण कोरिया का राष्ट्रीय मानक घर कहे जाने वाले 84 वर्ग मीटर के पारंपरिक अपार्टमेंट की श्रेणी की हिस्सेदारी घटकर महज 11.5% रह गई।

यह बदलाव ऐसे समय आया जब सियोल, ग्योंगगी प्रांत और इंचियोन में अपार्टमेंट की औसत प्री-सेल कीमतें 2025 की इसी अवधि की तुलना में 22.2% बढ़कर प्रति 3.3 वर्ग मीटर 21.71 मिलियन वॉन से 26.54 मिलियन वॉन हो गईं। सियोल में 60 वर्ग मीटर से बड़े और 85 वर्ग मीटर तक के अपार्टमेंट की कीमतें 23.9% बढ़ीं, जबकि छोटे घरों की कीमतें लगभग अपरिवर्तित रहीं।

हालांकि, छोटे घरों में आवेदनों की बड़ी हिस्सेदारी का अर्थ यह नहीं है कि उनके लिए अधिक आवेदन आए। सियोल में छोटे अपार्टमेंट के आवेदन 167,686 से घटकर 116,305 रह गए। उनकी हिस्सेदारी इसलिए बढ़ी क्योंकि मध्यम आकार की श्रेणी के आवेदन इससे कहीं तेजी से, 98,088 से घटकर 16,799 रह गए।

बाजार के दूसरे छोर पर, 85 वर्ग मीटर से बड़े अपार्टमेंट के लिए प्रति इकाई क्षेत्र औसत कीमत 74.2% बढ़ने के बावजूद आवेदन बढ़े। नतीजतन, बाजार दो हिस्सों में बंटता दिख रहा है: एक ओर ऐसे परिवार हैं जो कुल खरीद कीमत को अपनी क्षमता के भीतर रखना चाहते हैं, और दूसरी ओर ऐसे खरीदार हैं जो अधिक जगह, बेहतर लोकेशन और सीमित उपलब्धता के लिए भुगतान को तैयार हैं।

वूरी बैंक की रियल एस्टेट रिसर्च लैब के प्रमुख हैम यंग-जिन ने 14 अक्टूबर को यह विश्लेषण पेश किया। इसमें कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड के आवास सब्सक्रिप्शन आंकड़ों के आधार पर 2025 और 2026 के पहले नौ महीनों की तुलना की गई। ये आंकड़े नए अपार्टमेंट के लिए आए आवेदनों को दर्शाते हैं, न कि पूरी हुई खरीद या घर खरीदने वाले व्यक्तिगत परिवारों की संख्या को।

सब्सक्रिप्शन के आंकड़े क्या मापते हैं

आवास सब्सक्रिप्शन वह आवेदन प्रक्रिया है जिसके जरिए संभावित खरीदार नए अपार्टमेंट के आवंटन के लिए आवेदन करते हैं। आवेदन किसी खास आवास पेशकश में रुचि दर्ज करता है; इससे यह साबित नहीं होता कि आवेदक को घर मिला, उसने अनुबंध किया या खरीद पूरी की।

कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड की सब्सक्रिप्शन डेटा सेवा च्योंगयाक होम प्लेटफॉर्म से आवेदन संख्या, प्रतिस्पर्धा दर और विशेष आपूर्ति के आवेदनों की जानकारी देती है। इसका दायरा सामान्य अपार्टमेंट से आगे निजी अग्रिम सब्सक्रिप्शन, न्यू होप टाउन आवास, ऑफिसटेल, शहरी आवास और निजी किराये के आवास जैसी श्रेणियों तक फैला है। हैम का विश्लेषण अपार्टमेंट बाजार पर केंद्रित है।

आधिकारिक सेवा यह चेतावनी भी देती है कि बैंकों की कंप्यूटर प्रक्रिया के कारण आवेदन संख्या बदल सकती है और ये च्योंगयाक होम पर दिखाए गए अंतिम आंकड़ों से अलग हो सकती हैं। इसलिए ये आंकड़े आवेदनों की दिशा समझने में उपयोगी हैं, लेकिन अस्थायी संख्याओं को अंतिम आवंटन परिणाम नहीं मानना चाहिए।

इस तुलना में कई अलग-अलग तारीखें शामिल हैं:

• जनवरी से सितंबर 2025: कीमतों और सब्सक्रिप्शन आवेदनों की आधार अवधि।
• जनवरी से सितंबर 2026: तुलना की अवधि, जिसमें सियोल और ग्योंगगी में छोटे अपार्टमेंट की ओर रुझान दिखता है।
• 14 अक्टूबर 2026: दोनों अवधियों पर हैम के विश्लेषण का प्रकाशन।

क्षेत्रफल की कीमत से ज्यादा अहम कुल खर्च

सियोल के छोटे अपार्टमेंट प्रति इकाई क्षेत्र सस्ते नहीं थे। 2026 में उनकी औसत प्री-सेल कीमत प्रति 3.3 वर्ग मीटर 58.18 मिलियन वॉन थी, जबकि 60 वर्ग मीटर से बड़े और 85 वर्ग मीटर तक के घरों की कीमत 57.61 मिलियन वॉन थी। यानी छोटे अपार्टमेंट की प्रति इकाई क्षेत्र कीमत करीब 1% अधिक थी।

अंतर इस बात में है कि खरीदारों को कुल कितना क्षेत्र खरीदना पड़ता है। प्रति इकाई क्षेत्र कीमत ज्यादा होने पर भी छोटे अपार्टमेंट के लिए कुल धनराशि कम लग सकती है। बचत या कर्ज लेने की सीमा से बंधे परिवार के लिए प्रति 3.3 वर्ग मीटर कीमत से ज्यादा अहम पूरा अनुबंध मूल्य और घर में रहने से पहले जुटाई जाने वाली रकम हो सकती है।

दोनों श्रेणियों के बीच कीमत का अंतर भी तेजी से कम हुआ। 2025 में सियोल के छोटे घरों की औसत कीमत प्रति 3.3 वर्ग मीटर 58.39 मिलियन वॉन थी, जबकि मध्यम आकार की श्रेणी की कीमत 46.48 मिलियन वॉन थी। 2026 तक मध्यम श्रेणी की कीमत बढ़कर 57.61 मिलियन वॉन हो गई, जबकि छोटे अपार्टमेंट की औसत कीमत 0.4% घटकर 58.18 मिलियन वॉन रह गई।

रियलहाउस के एक अलग विश्लेषण के मुताबिक, एक रिपोर्ट से पहले के महीने में सियोल के 84 वर्ग मीटर विशेष उपयोग क्षेत्र वाले अपार्टमेंट की औसत प्री-सेल कीमत करीब 2 अरब वॉन थी। यह हैम की प्रति इकाई क्षेत्र औसत कीमत से अलग माप है और इसे उनके आंकड़ों में सीधे रूपांतरित नहीं समझना चाहिए।

कोरियाई कीमतों के आंकड़े कुछ रिपोर्टों में दी गई दस गुना कम रकम की विसंगति भी स्पष्ट करते हैं। उदाहरण के लिए, 10,000 वॉन की 2,654 इकाइयां 26.54 मिलियन वॉन होती हैं, 2.654 मिलियन वॉन नहीं। यहां दी गई कीमतें कोरियाई रकम और उनसे मेल खाते अंग्रेजी विवरणों पर आधारित हैं।

मानक अपार्टमेंट के आवेदन सबसे तेजी से घटे

सियोल में परिचित 84 वर्ग मीटर अपार्टमेंट वाली श्रेणी में सबसे तेज गिरावट आई। 60 वर्ग मीटर से बड़े और 85 वर्ग मीटर तक के घरों के लिए दोनों तुलना अवधियों के बीच आवेदन 81,289 घटे, यानी करीब 82.9% की कमी आई।

छोटे अपार्टमेंट के आवेदन करीब 30.6% घटे। यह गिरावट भी बड़ी थी, लेकिन मध्यम श्रेणी की कमी से काफी कम थी। इस वजह से छोटे घरों की हिस्सेदारी 60.6% से बढ़कर 79.8% हो गई, यानी 19.2 प्रतिशत अंक की वृद्धि।

मध्यम श्रेणी की हिस्सेदारी 35.5% से घटकर 11.5% रह गई। रिपोर्टों में इस गिरावट को 23.9 या 24.0 प्रतिशत अंक बताया गया है; प्रदर्शित, पूर्णांकित हिस्सेदारियों को घटाने पर अंतर 24.0 अंक आता है। कुछ रिपोर्टें इसकी कीमत वृद्धि को भी 24.0% बताती हैं, जबकि अधिकांश में 23.9% दिया गया है।

सियोल में कुल आवेदन 276,559 से घटकर 145,736 रह गए, यानी करीब 47.3% की गिरावट। महानगरीय क्षेत्र में आवेदन 394,242 से गिरकर 234,371 रह गए, जो लगभग 40.6% की कमी है। इन कुल आंकड़ों से यह फर्क समझना जरूरी है कि किसी श्रेणी की हिस्सेदारी बढ़ना और उसके आवेदनों की संख्या बढ़ना एक बात नहीं है: सिकुड़ते सब्सक्रिप्शन बाजार में छोटे अपार्टमेंट की प्रमुखता बढ़ी।

इन आंकड़ों से यह नहीं पता चलता कि हर आकार श्रेणी में कितने अपार्टमेंट पेश किए गए थे। आपूर्ति के इन कुल आंकड़ों के बिना, सिर्फ आवेदन हिस्सेदारी से यह तय नहीं किया जा सकता कि खरीदार छोटे घर चुनने के लिए अधिक इच्छुक हुए, डेवलपरों ने अलग तरह के घर पेश किए, या दोनों बातें हुईं।

ग्योंगगी में भी बजट का दबाव दिखा

ग्योंगगी प्रांत में भी सियोल की तरह छोटे अपार्टमेंट की ओर रुझान दिखा, हालांकि वहां प्री-सेल की औसत कीमतें काफी कम थीं। अपार्टमेंट के सभी आकारों को मिलाकर प्रांत की औसत कीमत 14.1% बढ़कर प्रति 3.3 वर्ग मीटर 20.14 मिलियन वॉन से 22.98 मिलियन वॉन हो गई।

60 वर्ग मीटर या उससे कम के घरों की कीमतें 20.6% बढ़कर प्रति 3.3 वर्ग मीटर 21.21 मिलियन वॉन से 25.59 मिलियन वॉन हो गईं। इस बढ़ोतरी के बावजूद, इस श्रेणी की आवेदन हिस्सेदारी 21.0% से बढ़कर 33.6% हो गई, यानी 12.6 प्रतिशत अंक की वृद्धि।

यहां भी बढ़ती हिस्सेदारी के पीछे आवेदनों की घटती संख्या छिपी थी। छोटे अपार्टमेंट के आवेदन 21,206 से घटकर 15,883 रह गए, यानी करीब 25.1% की कमी। मध्यम श्रेणी के आवेदन 75,032 से घटकर 26,780 रह गए, जो लगभग 64.3% की गिरावट है, जबकि उसकी हिस्सेदारी 74.3% से घटकर 56.6% हो गई।

रिपोर्टों में मध्यम श्रेणी की हिस्सेदारी में गिरावट 17.6 प्रतिशत अंक बताई गई है, हालांकि पूर्णांकित शुरुआती और अंतिम आंकड़ों से 17.7 अंक का अंतर निकलता है। इसकी औसत प्री-सेल कीमत 11.1% बढ़कर प्रति 3.3 वर्ग मीटर 19.84 मिलियन वॉन से 22.05 मिलियन वॉन हो गई।

ग्योंगगी में कुल आवेदन 101,037 से घटकर 47,283 रह गए। छोटे अपार्टमेंट की अपनी कीमतें बढ़ने के बावजूद उनकी हिस्सेदारी बढ़ना इस तर्क को बल देता है कि खरीदार सिर्फ उस श्रेणी को नहीं चुन रहे थे जहां कीमत सबसे धीमी गति से बढ़ी, बल्कि कुल धन की जरूरत पर ध्यान दे रहे थे।

बड़े सियोल अपार्टमेंट का रुझान उलट दिशा में

सियोल में 85 वर्ग मीटर से बड़े अपार्टमेंट की कीमतें दोनों छोटी श्रेणियों की तुलना में कहीं तेज बढ़ीं। उनकी औसत प्री-सेल कीमत प्रति 3.3 वर्ग मीटर 39.87 मिलियन वॉन से बढ़कर 69.46 मिलियन वॉन हो गई, यानी 74.2% की वृद्धि।

इसके बावजूद आवेदन 10,785 से बढ़कर 12,632 हो गए, यानी करीब 17.1% की वृद्धि। सियोल के कुल आवेदनों में उनकी हिस्सेदारी 3.9% से बढ़कर 8.7% से अधिक हो गई। छोटे अपार्टमेंट की श्रेणी से उलट, इस वर्ग में आवेदनों की संख्या और बाजार हिस्सेदारी, दोनों बढ़ीं।

हैम ने बड़े अपार्टमेंट की मांग को सियोल के पसंदीदा इलाकों में सीमित आपूर्ति से जोड़ा। खासकर उन क्षेत्रों में जहां पुनर्निर्माण और पुनर्विकास के जरिए आवास की बड़ी हिस्सेदारी पेश की जाती है। उन्होंने कहा कि भविष्य में कीमतें बढ़ने की उम्मीद और लोकेशन की कमी ऊंची शुरुआती कीमतों के बावजूद प्रतिस्पर्धा बनाए रख सकती है।

वूरी बैंक की रियल एस्टेट रिसर्च लैब के प्रमुख हैम ने बताया कि इन खरीदारों ने आवेदन क्यों जारी रखे:

प्री-सेल कीमतें ऊंची होने के बावजूद, कीमतें बढ़ने की मजबूत उम्मीद वाले या स्पष्ट रूप से सीमित उपलब्धता वाले प्रमुख स्थानों के बड़े घरों ने कीमतों के प्रतिरोध को पार करते हुए ऊंची प्रतिस्पर्धा दर बनाए रखी है,

यह अंतर अलग-अलग वित्तीय सीमाओं का है। तय बजट में घर तलाशने वाले परिवार जिस आकार के लिए आवेदन करते हैं, उसे छोटा कर सकते हैं; वहीं ज्यादा संपत्ति वाले खरीदार पसंदीदा लोकेशन में सीमित उपलब्धता वाले अपार्टमेंट को प्राथमिकता दे सकते हैं। आवेदन के आंकड़े यह साबित नहीं करते कि भविष्य में कीमतें बढ़ने की ये उम्मीदें पूरी होंगी।

इंचियोन में सभी आकारों के आवेदनों में वृद्धि

इंचियोन सियोल और ग्योंगगी से अलग रहा, क्योंकि वहां कुल आवेदन 16,646 से बढ़कर 41,352 हो गए, यानी करीब 148.4% की वृद्धि। अपार्टमेंट की औसत प्री-सेल कीमत 22.8% बढ़कर प्रति 3.3 वर्ग मीटर 19.14 मिलियन वॉन से 23.50 मिलियन वॉन हो गई।

आवेदनों में सबसे बड़ी वृद्धि 85 वर्ग मीटर से बड़े घरों में हुई। उनकी संख्या 2,422 से बढ़कर 11,810 हो गई, जो पहले के आंकड़े से करीब 4.9 गुना है, जबकि उनकी हिस्सेदारी 14.6% से बढ़कर 28.6% हो गई। इस श्रेणी में कीमतें 88.3% बढ़कर प्रति 3.3 वर्ग मीटर 17.74 मिलियन वॉन से 33.40 मिलियन वॉन हो गईं।

छोटे अपार्टमेंट के आवेदन भी 3,448 से बढ़कर 7,039 हो गए, लेकिन उनकी हिस्सेदारी 20.7% से घटकर 17.0% रह गई। 60 वर्ग मीटर से बड़े और 85 वर्ग मीटर तक के घरों के आवेदन 10,776 से बढ़कर 22,503 हो गए, जबकि उनकी हिस्सेदारी 64.7% से घटकर 54.4% रह गई।

हैम ने इंचियोन के बड़े अपार्टमेंट में रुचि का श्रेय पहचान रखने वाले प्रमुख आवासीय परिसरों से जुड़े प्रीमियम और लॉटरी के जरिए बढ़े हुए आवंटन को दिया, जिससे प्रतीक्षा कर रहे आवेदक बाजार में आए। लॉटरी अन्य आवेदक रैंकिंग मानदंडों पर पूरी तरह निर्भर रहने के बजाय ड्रॉ के जरिए आवंटन का रास्ता देती है।

ग्योंगगी के बड़े अपार्टमेंट की श्रेणी एक और अंतर दिखाती है। वहां आवेदन 4,799 से घटकर 4,620 रह गए, लेकिन कुल बाजार सिकुड़ने के कारण उनकी हिस्सेदारी 4.7% से बढ़कर 9.8% हो गई। इसलिए तीनों क्षेत्रों में हिस्सेदारी का एक जैसा बदलाव, वास्तविक आवेदनों की संख्या में बहुत अलग-अलग परिवर्तन दर्शा सकता है।

वित्तीय स्थिति और परिवार का आकार विकल्प तय करते हैं

हैम ने निर्माण और भवन सामग्री की बढ़ती लागत, बेंचमार्क ब्याज दरों में वृद्धि और कर्ज पर पाबंदियों को अपार्टमेंट आवेदकों पर दबाव के कारण बताया। उनके मुताबिक कुल कीमतें बढ़ने और धन तक पहुंच कठिन होने से परिवार मानक आकार वाले अपार्टमेंट से दूर जा रहे थे।

उन्होंने स्वामित्व हस्तांतरण से जुड़े जोंसे ऋणों पर प्रतिबंधों का भी उल्लेख किया। जोंसे दक्षिण कोरिया की किराया व्यवस्था है, जिसमें सामान्य मासिक किराये के बजाय बड़ी जमा राशि दी जाती है। इस वित्तीय व्यवस्था पर पाबंदियां घर की खरीद से जुड़े धन जुटाने के विकल्पों को प्रभावित कर सकती हैं, हालांकि विश्लेषण में यह नहीं बताया गया कि अपार्टमेंट के आकार में बदलाव में इन पाबंदियों का कितना योगदान रहा।

हैम के मुताबिक कीमत ही एकमात्र कारक नहीं है। बेहतर फ्लोर प्लान और जगह के अधिक कुशल इस्तेमाल, जिसमें बालकनी का विस्तार भी शामिल है, से छोटा अपार्टमेंट अधिक व्यावहारिक हो सकता है। एक या दो सदस्यों वाले परिवारों की संख्या बढ़ने से भी छोटे घर की मांग बढ़ सकती है।

ये कारण कीमत और आवेदन के आंकड़ों के बीच संबंध समझने में मदद करते हैं, लेकिन कारणों का अलग-अलग माप नहीं हैं। विश्लेषण यह नहीं बताता कि बदलाव में कर्ज के नियमों, परिवारों की संरचना, घरों के लेआउट या पेश किए गए अपार्टमेंट के मिश्रण का कितना हिस्सा था।

छोटे मौजूदा घर भी महंगे हो रहे हैं

केबी रियल एस्टेट की एक अलग श्रृंखला दिखाती है कि प्री-सेल कीमतें स्थिर रहने पर भी व्यापक बिक्री बाजार में छोटे अपार्टमेंट महंगे हो सकते हैं। बिक्री कीमतों के ये औसत, हैम के सब्सक्रिप्शन विश्लेषण में शामिल नए अपार्टमेंट से अलग बाजार को मापते हैं।

केबी की जनवरी से सितंबर की तुलना में, सियोल के 60 वर्ग मीटर या उससे कम के अपार्टमेंट की औसत कीमत 12.9% बढ़कर 956.13 मिलियन वॉन से 1.07942 अरब वॉन हो गई। 60 वर्ग मीटर से बड़े और 85 वर्ग मीटर तक के घरों की कीमत 7.3% बढ़कर 1.4765 अरब वॉन से 1.58455 अरब वॉन हो गई।

बड़ी श्रेणियों में बढ़ोतरी कम रही: 85 से 102 वर्ग मीटर तक के अपार्टमेंट में 3.1%, 102 से 135 वर्ग मीटर तक के घरों में 4.6% और 135 वर्ग मीटर से बड़े घरों में 1.3%। इस श्रृंखला की रिपोर्ट में कैलेंडर वर्ष का स्पष्ट उल्लेख नहीं है, इसलिए यह नहीं मानना चाहिए कि इसमें हैम के 2026 विश्लेषण की ठीक वही अवधि शामिल है।

हाउसिंग इंडस्ट्री रिसर्च इंस्टीट्यूट की निदेशक किम डक-र्ये ने छोटे घरों पर दबाव के लिए कर्ज और कर संबंधी नियमों तथा किराये के बाजार में अस्थिरता को जिम्मेदार बताया। उन्होंने किराये के बाजार के संबंध को सीधे तौर पर समझाया:

खास तौर पर, किराये के बाजार की अस्थिरता छोटे और सस्ते अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ा रही है।

दोनों मापदंड मिलकर सामर्थ्य से जुड़ा कठिन समझौता दिखाते हैं। छोटे अपार्टमेंट खरीद के लिए कम शुरुआती कुल रकम की पेशकश कर सकते हैं, लेकिन जरूरी नहीं कि वे सस्ते हों। व्यापक बिक्री बाजार में उनकी कीमतें बड़े घरों से भी तेजी से बढ़ सकती हैं।

हैम का अनुमान है कि बजट को लेकर सतर्क छोटे घरों के आवेदकों और सीमित उपलब्धता वाले बड़े अपार्टमेंट चाहने वाले अमीर खरीदारों के बीच यह अंतर फिलहाल बना रहेगा। आगे आंकड़े जारी करने या उनमें संशोधन की कोई तारीख तय नहीं है, और आधिकारिक डेटा चेतावनी के मुताबिक आवेदनों की कुल संख्या बदल सकती है। यह जानने के लिए कि आवेदन का रुझान वास्तविक स्वामित्व तक कितना पहुंचता है, आकार के हिसाब से आपूर्ति, अंतिम अनुबंध और पूरी हुई खरीद के आंकड़े जरूरी होंगे।

मुख्य बिंदु

• जनवरी से सितंबर 2026 तक सियोल के सब्सक्रिप्शन आवेदनों में छोटे अपार्टमेंट की हिस्सेदारी 79.8% रही, जो एक साल पहले 60.6% थी।
• सियोल की मध्यम आकार की श्रेणी के आवेदन 98,088 से घटकर 16,799 रह गए और उसकी हिस्सेदारी 35.5% से घटकर 11.5% हो गई।
• सियोल और ग्योंगगी में छोटे अपार्टमेंट की हिस्सेदारी बढ़ने के बावजूद उनके आवेदनों की संख्या भी घटी।
• महानगरीय क्षेत्र में अपार्टमेंट की प्री-सेल कीमतें 22.2% बढ़कर प्रति 3.3 वर्ग मीटर 26.54 मिलियन वॉन हो गईं।
• कीमतें क्रमशः 74.2% और 88.3% बढ़ने के बावजूद सियोल और इंचियोन में बड़े अपार्टमेंट के आवेदन बढ़े।
• आवेदन के आंकड़े आवास पेशकशों में रुचि मापते हैं, पूरी हुई खरीद नहीं, और उनमें संशोधन हो सकता है।