वियतनाम में अधूरे मकानों की बिक्री पर अंकुश और खरीदारों की रकम की सुरक्षा कड़ी करने पर विचार

बिक्री के प्रस्तावित बदलाव में खरीदारों की रकम को केंद्र में रखा गया

वियतनाम के सांसद अधूरे मकानों की बिक्री पर पाबंदियों पर विचार कर रहे हैं। इनमें खरीद अनुबंधों को दोबारा बेचने पर रोक और धीरे-धीरे केवल निर्माण पूरा होने के बाद मकान बेचने की व्यवस्था शामिल है। इन प्रस्तावों के साथ वे जमा राशि, बैंक गारंटी और स्वामित्व दस्तावेज मिलने से पहले खरीदारों की ओर से चुकाई जाने वाली रकम पर भी कड़ा नियंत्रण चाहते हैं।

30 अक्टूबर, 2026 को नेशनल असेंबली में हुई बहस के दौरान थान होआ के प्रतिनिधि ले थान होआन ने निर्माणाधीन मकानों के अनुबंधों के हस्तांतरण पर रोक लगाने का प्रस्ताव रखा। हाई फोंग के प्रतिनिधि गुयेन न्गोक सोन ने एक अलग रास्ता सुझाया: हस्तांतरण की अनुमति जारी रहे, लेकिन हर लेनदेन को इलेक्ट्रॉनिक पहचान और सत्यापित कानूनी डेटा से जुड़े संपत्ति सूचना तंत्र में दर्ज किया जाए।

मकान का इंतजार कर रहे परिवारों के लिए यह बहस उनकी बचत और अटकी हुई खरीद से बाहर निकलने की क्षमता, दोनों से जुड़ी है। हो ची मिन्ह सिटी के रोक्साना प्लाजा में देरी और दा नांग तथा हनोई में देर से मकान सौंपे जाने से प्रभावित खरीदार संपत्तियों के लिए रकम चुका चुके हैं, जबकि उन पर कर्ज की किस्तों का बोझ भी बना हुआ है।

प्रस्तावों पर चर्चा जारी है। निर्माण मंत्री ट्रान होंग मिन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट कारोबार कानून में संशोधनों के मसौदे की समीक्षा कर उसे बेहतर बनाया जाएगा; अंतिम मतदान या लागू होने की कोई तारीख नहीं बताई गई।

दो अलग-अलग पाबंदियों पर विचार हो रहा है। अनुबंध हस्तांतरण पर रोक से खरीदार खरीद समझौता किसी और को नहीं सौंप सकेगा। केवल तैयार मकान बेचने की व्यवस्था से यह बदलेगा कि डेवलपर किसी संपत्ति को पहली बार कब बेच सकता है और ग्राहक से रकम कब ले सकता है। दोनों ही उपाय आवास निर्माण के वित्तपोषण का तरीका बदलेंगे, लेकिन खरीदारों पर उनका असर अलग-अलग चरणों में होगा।

सांसद अनुबंधों की बार-बार बिक्री क्यों रोकना चाहते हैं

होआन का तर्क था कि बार-बार हस्तांतरण से आवास समझौता सट्टेबाजी का जरिया बन सकता है। मकान पूरा होकर सौंपे जाने से पहले अनुबंध हस्तांतरित करने वाला खरीदार तैयार संपत्ति नहीं, बल्कि अनुबंध से जुड़े अधिकार और भुगतान की जिम्मेदारियां किसी और को सौंपता है।

शुरुआती खरीदार जमा राशि या छोटी किस्त देकर कीमत बढ़ने पर समझौता हस्तांतरित कर सकता है। होआन ने कहा कि शुरुआती रकम पर 50% या 100% तक रिटर्न मिल सकता है, जबकि बार-बार हस्तांतरण और ब्रोकरेज शुल्क से आखिर में मकान सौंपे जाने की कीमत मूल कीमत से दोगुनी तक पहुंच सकती है।

शुरुआत में चुकाई गई रकम पर मिलने वाला रिटर्न पूरे मकान की कीमत बढ़ने से अलग है। चूंकि पहला खरीदार खरीद मूल्य का केवल एक हिस्सा चुकाता है, इसलिए मकान की कीमत में अपेक्षाकृत छोटी बढ़ोतरी भी उसकी नकद हिस्सेदारी पर कहीं अधिक प्रतिशत का लाभ दे सकती है।

होआन का प्रस्तावित कदम केवल व्यक्तिगत सट्टेबाजों पर पाबंदी लगाने तक सीमित नहीं है। उन्होंने निर्माण पूरा होने के बाद मकान बेचने की व्यवस्था की ओर बढ़ने पर विचार करने की मांग की, ताकि संपत्ति तैयार होने से पहले खरीद समझौतों के एक से दूसरे हाथ में जाने की अवधि कम हो।

सोन ने माना कि हस्तांतरण वास्तविक जरूरतें पूरी कर सकता है और लेनदेन को कानूनी व्यवस्था के भीतर रखने में मददगार हो सकता है। इसके बजाय उनके प्रस्ताव के तहत हर हस्तांतरण दर्ज करना होगा, जिससे खरीदारों की कड़ी और वास्तविक लेनदेन की कीमतों का पता लगाना आसान होगा। उन्होंने यह भी कहा कि इसे व्यावहारिक ढंग से लागू किया जाए, ताकि अधूरे डेटाबेस के कारण वैध लेनदेन बाधित न हों।

खरीदारों को बाहर निकलने का रास्ता क्यों चाहिए

गुयेन तत थान विश्वविद्यालय के अर्थशास्त्री हुइन्ह थान जिएन ने कहा कि हस्तांतरण पर रोक सट्टेबाजी घटा सकती है, लेकिन आर्थिक हालात बदलने पर वास्तविक मकान खरीदार फंस सकते हैं। उन्होंने एक से तीन साल तक चलने वाली परियोजनाओं का जिक्र किया। इस दौरान खरीदार की नौकरी जा सकती है, कारोबार में नुकसान हो सकता है या परिवार में आपात स्थिति आ सकती है।

भुगतान जारी रखने में असमर्थ खरीदार को पहले से लगाई गई रकम वापस पाने के लिए समझौता हस्तांतरित करने की जरूरत पड़ सकती है। यह विकल्प न होने पर अनुबंध रद्द करना या एकतरफा खत्म करना ही बाकी रास्ते हो सकते हैं, जिनसे जुर्माने, मुआवजे और रकम वापसी को लेकर विवाद खड़े हो सकते हैं।

ले त्रुंग फात लॉ फर्म के निदेशक और हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के सदस्य ले त्रुंग फात ने पूरी तरह रोक लगाने का विरोध किया। उनका तर्क था कि वैध आवास अनुबंध से मिलने वाले अधिकार संपत्ति के संरक्षित अधिकार हैं; उन्होंने 2013 के संविधान के अनुच्छेद 32 का हवाला दिया। यह प्रस्ताव के खिलाफ उनका कानूनी तर्क है, इस पर अदालत का फैसला नहीं।

फात ने कराधान और कानूनी जांच के जरिए नियमन का समर्थन किया। उन्होंने चेताया कि रोक से लेनदेन अनौपचारिक व्यवस्थाओं की ओर जा सकते हैं, जिनमें व्यापक मुख्तारनामे, निजी लिखित समझौते और खरीदने-बेचने के वादे शामिल हैं। ऐसे लेनदेन से अधिकारियों को कम जानकारी मिल सकती है, कर संग्रह घट सकता है और विवाद या धोखाधड़ी बढ़ सकती है।

जमा राशि पर 5% की सीमा से आगे भी नियंत्रण

मसौदे में अधूरी संपत्तियों के लिए जमा राशि को बिक्री या लीज-परचेज कीमत के 5% तक सीमित किया गया है। यह रकम तभी ली जा सकेगी, जब संपत्ति कारोबार के लिए निर्धारित शर्तें पूरी कर ले। कान थो के प्रतिनिधि तो आइ वांग ने यह रकम परियोजना की गारंटी देने वाले बैंक के ब्लॉक खाते में जमा करने का प्रस्ताव रखा।

ब्लॉक खाते से डेवलपर जमा राशि को अपनी मर्जी से नहीं निकाल सकेगा। वांग के प्रस्ताव के तहत रकम तक पहुंच संपत्ति का जरूरी शर्तें पूरी करना और खरीदार तथा डेवलपर का औपचारिक खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करना, दोनों पर निर्भर करेगी।

लाम डोंग के प्रतिनिधि जुओंग खाक माई ने चेताया कि डेवलपर या वितरक अन्य नामों से भी रकम ले सकते हैं, जैसे आरक्षण भुगतान, रुचि-पंजीकरण या प्राथमिकता शुल्क। थान होआ की प्रतिनिधि लुओंग थी होआ ने भी कहा कि कानून में किसी भुगतान का आकलन उसके नाम से नहीं, बल्कि उसके उद्देश्य से होना चाहिए।

व्यावहारिक कसौटी यह होगी कि रकम भविष्य के समझौते को पक्का करती है या खरीद मूल्य का हिस्सा पहले से चुकाती है। उसे प्राथमिकता शुल्क कह देने से उसका काम नहीं बदलेगा। हो ची मिन्ह सिटी के प्रतिनिधि ट्रान आन तुआन ने यह भी चाहा कि डेवलपर और रकम सीधे लेने वाला कोई भी पक्ष, मध्यस्थों समेत, जिम्मेदार ठहराया जाए; साथ ही नागरिक संहिता के तहत रकम-वापसी और मुआवजे के प्रावधान हों।

पूर्व बिन्ह जुओंग क्षेत्र में राष्ट्रीय राजमार्ग 13 पर स्थित एक परियोजना इस चलन का उदाहरण है, जिसकी जांच की जा रही है। खरीदारों से अपार्टमेंट आरक्षित करने के लिए 100 मिलियन डोंग देने को कहा गया था। करीब एक महीने बाद खरीद अनुबंध होने की बात थी और हस्ताक्षर न करने का फैसला लेने पर रकम लौटाने का प्रस्ताव दिया गया था।

मकान सौंपने से पहले डेवलपर कितनी रकम ले सकते हैं?

सोन ने मसौदे में पहली किस्त के लिए 30% और मकान सौंपने से पहले कुल भुगतान के लिए 70% की सीमा बताई; जमा राशि की सीमा 5% है। उनकी चिंता थी कि खरीदार फिर भी बड़ी रकम पहले दे देंगे, जबकि वे यह निगरानी नहीं कर पाएंगे कि डेवलपर उसका इस्तेमाल कैसे करता है।

होआन ने प्रस्ताव दिया कि मकान सौंपने से पहले कुल वसूली 70% से अधिक न हो और बाकी 30% तभी चुकाए जाएं, जब खरीदार को मकान मिल जाए और स्वामित्व प्रमाणपत्र भी मिल जाए। अंतिम भुगतान को इन दोनों घटनाओं से जोड़ने पर खरीदारों को इमारत का निर्माण पूरा होने से आगे भी वित्तीय सुरक्षा मिलेगी।

इन अलग-अलग आंकड़ों के पीछे नीतिगत रूप से बड़ा फैसला छिपा है। मकान सौंपने और प्रमाणपत्र मिलने तक रोकी जाने वाली 30% रकम, मसौदे में कहीं और चर्चा में आए 5% के अंतिम भुगतान से छह गुना है। दोनों तरीके डेवलपर के तत्काल नियंत्रण से बाहर रहने वाली रकम में बड़ा अंतर पैदा करेंगे।

सोन ने यह भी प्रस्ताव दिया कि भुगतान को निर्माण की वास्तविक प्रगति के आधार पर देखा जाए, खासकर तब जब खरीदार बैंक गारंटी के बिना आगे बढ़े। व्यावहारिक तौर पर रकम का भुगतान अनुबंध में लिखी तारीखों पर निर्भर रहने के बजाय सत्यापित निर्माण कार्य पूरा होने के अनुसार होगा।

बैंक की परियोजना मंजूरी, खरीदार के गारंटी पत्र के बराबर नहीं

तुआन ने अलग-अलग खरीदारों को बैंक सुरक्षा देने के लिए जरूरी कदमों पर जोर दिया। डेवलपर को गारंटी देने पर बैंक की सहमति एक चरण है; किसी खास ग्राहक के लिए गारंटी पत्र जारी करना दूसरा। ग्राहक का पत्र उस लेनदेन से जुड़ी सुरक्षा का ब्योरा देता है।

गारंटी चुनने वाले खरीदारों के लिए तुआन ने प्रस्ताव दिया कि ग्राहकों को उनके अलग-अलग गारंटी पत्र मिलने के बाद ही डेवलपर अनुबंध के भुगतान स्वीकार कर सकें। उन्होंने पत्र जारी करने की समय-सीमा, प्रक्रिया और शुल्क के स्पष्ट नियम भी मांगे, ताकि खरीदार जान सकें कि सुरक्षा कब शुरू होती है और उसका खर्च कितना है।

मसौदे में खरीदारों को बैंक गारंटी लेने या न लेने का विकल्प दिया गया है। सोन ने सुरक्षा को डिफॉल्ट व्यवस्था बनाने का प्रस्ताव रखा। खरीदार इसे तभी ठुकरा सकेगा, जब पूरी जानकारी मिलने के बाद अलग से लिखित पुष्टि करे।

सोन की चिंता थी कि इनकार का विकल्प अन्यथा खरीद अनुबंध में एक मानक शर्त के रूप में पेश किया जा सकता है। उनके तरीके में खरीदार को सोच-समझकर फैसला लेना होगा; गारंटी न लेने पर भुगतान की निगरानी भी होगी। ये प्रस्ताव उस अवधि को लेकर हैं, जब खरीदार रकम चुका चुके हों, लेकिन डेवलपर से अपनी जिम्मेदारियां पूरी करने का इंतजार कर रहे हों।

अंतिम 5% को लेकर रकम के नियंत्रण और वापसी पर सवाल

मसौदे में स्वामित्व प्रमाणपत्र का इंतजार कर रहे खरीदार के लिए अनुबंध मूल्य की अंतिम 5% रकम का भी प्रावधान है। यह शुरुआती जमा राशि से अलग भुगतान है, भले ही दोनों को 5% बताया गया हो।

माई ने ऐसे नियम मांगे जिनसे पता चले कि खाते का नियंत्रण किसके पास होगा, रकम जारी करने के लिए कौन से दस्तावेज चाहिए, ब्याज किसे मिलेगा और अगर डेवलपर कर्ज चुकाने में असमर्थ हो जाए तो क्या होगा। वह चाहते थे कि रकम अलग से प्रबंधित की जाए और स्पष्ट कानूनी आधार पर जारी हो।

वांग ने एक विकल्प सुझाया, जिसमें राज्य एजेंसियों से जुड़ी वस्तुनिष्ठ समस्याओं, जैसे भूमि मूल्यांकन अधूरा होने या योजना में बदलाव की मंजूरी लंबित रहने के कारण प्रमाणपत्र में देरी होने पर डेवलपर ब्लॉक की गई 5% रकम के बदले समान मूल्य की बिना शर्त बैंक गारंटी दे सके। इससे वित्तीय सुरक्षा कायम रखते हुए नकदी मुक्त हो सकेगी।

सांसदों ने खाते के स्वामित्व, भुगतान के समय और शुल्क पर भी स्पष्टता मांगी। जहां खरीदार खुद प्रमाणपत्र के लिए आवेदन करते हैं, वहां रोकी गई रकम डेवलपर को देना स्वैच्छिक होना चाहिए। जरूरी दस्तावेज उपलब्ध कराने की जिम्मेदारी डेवलपर की ही रहेगी।

हाई फोंग के प्रतिनिधि वू वान तिएन ने कुछ मुओंग थान्ह परियोजनाओं के उन परिवारों का जिक्र किया, जिन्होंने प्रमाणपत्रों के लिए वर्षों इंतजार किया है। उनका अनुभव दिखाता है कि स्वामित्व के दस्तावेज भी निर्माण प्रगति की तरह इस बहस का अहम हिस्सा हैं: चाबियां मिलने के बाद औपचारिक दस्तावेजों के लिए कहीं लंबा इंतजार करना पड़ सकता है।

परियोजना की जांच कौन करेगा और जिम्मेदारी किसकी होगी?

तिएन ने लेनदेन आगे बढ़ने से पहले अधिकारियों से बिक्री के लिए पेश किए गए अपार्टमेंट की तुलना स्वीकृत योजना और डिजाइन से करने को कहा। उन्होंने यह भी चाहा कि डेवलपर खरीदारों को मुआवजा दें और उल्लंघनों के नतीजों को दूर करें, जिनमें निर्माण गिराए जाने की नौबत भी शामिल है।

कान थो के प्रतिनिधि दाओ ची न्गिया ने कहा कि ट्रेडिंग प्लेटफॉर्म और ब्रोकरों की जिम्मेदारियां उनकी जांच करने की क्षमता के अनुरूप होनी चाहिए। उनके अनुसार, वे दस्तावेजों की जांच और उपलब्ध डेटा से तुलना कर सकते हैं, लेकिन संपत्ति की पूरी कानूनी स्थिति प्रमाणित करने के मामले में राज्य एजेंसियों की जगह नहीं ले सकते।

न्गिया ने प्रस्ताव दिया कि मध्यस्थ यह जांचें कि दिए गए रिकॉर्ड पूरे और एक-दूसरे के अनुरूप हैं या नहीं, जिस जानकारी की वे पुष्टि नहीं कर सकते उसे स्पष्ट करें और झूठी जानकारी के आधार पर लेनदेन जानबूझकर होने देने पर जिम्मेदारी उठाएं। हंग येन के प्रतिनिधि गुयेन वान हुई ने कहा कि गायब या परस्पर विरोधी रिकॉर्ड स्पष्ट किए जाएं और समस्या बनी रहने पर सेवाएं देने से इनकार किया जाए।

तुआन ने परियोजना का स्वामित्व बदलने की स्थिति में भी अधिक स्पष्ट जिम्मेदारियां मांगीं। जाने वाले डेवलपर के दस्तावेजों और पहले से वसूली गई रकम का हिसाब देना होगा और डेवलपरों के बीच हुए समझौतों में ग्राहकों के वैध अधिकार सुरक्षित रहने चाहिए।

वांग ने परियोजना हस्तांतरण से पहले भूमि से जुड़ी वित्तीय देनदारियां पूरी करने की शर्त पर एक संबंधित चिंता जताई। उनका तर्क था कि इससे अटकी परियोजनाओं को बचाने के उद्देश्य से किए जाने वाले अधिग्रहण रुक सकते हैं और खरीदार मूल डेवलपर के वित्तीय संकट से बंधे रह सकते हैं।

वित्तपोषण का तरीका बदलने से भुगतान का दबाव भी बदल सकता है

राष्ट्रीय राजमार्ग 13 की परियोजना के एक प्रतिनिधि ने कहा कि निर्माण के दौरान बिक्री दोनों पक्षों के लिए उपयोगी है। प्रतिनिधि के मुताबिक, ग्राहक आम तौर पर शुरुआत में 20% से 30% तक चुकाते हैं, जबकि ग्राहकों की रकम से डेवलपर मांग का आकलन कर सकते हैं और कर्ज लेने का दबाव घटा सकते हैं। परियोजना में अनुबंध हस्तांतरण की प्रक्रिया के लिए प्रति फाइल 3 मिलियन से 5 मिलियन डोंग शुल्क था।

प्रतिनिधि का तर्क था कि केवल मकान सौंपते समय बिक्री होने पर खरीदारों को उस वक्त अपार्टमेंट की कीमत का 95% चुकाना पड़ेगा। यह इस मॉडल में भुगतान के दबाव को लेकर डेवलपर का आकलन था। तैयार मकान बेचने की व्यवस्था से निर्माण के वित्तपोषण का भार खरीदारों की किस्तों से हटकर उन रकमों पर आ जाएगा, जिन्हें डेवलपर को बिक्री से पहले जुटाना होगा।

इसलिए खरीदारों के सामने फैसला केवल तैयार अपार्टमेंट देखने तक सीमित नहीं है। निर्माण के दौरान भुगतान करने से रकम समय के साथ चुकती है, लेकिन देरी की स्थिति में पैसा जोखिम में रहता है। निर्माण पूरा होने के बाद खरीदने से मकान तुरंत इस्तेमाल के करीब आता है, लेकिन खरीद के समय वित्तपोषण का बड़ा बोझ एक साथ पड़ सकता है।

हो ची मिन्ह सिटी में प्रमाणपत्रों की समस्याएं यह भी दिखाती हैं कि पाबंदी कितने समय तक लागू रहती है, यह क्यों मायने रखता है। शहर ने संपत्ति प्रमाणपत्र की बाधाएं दूर करने के लिए 5 नवंबर, 2024 को टास्क फोर्स 5013 बनाई, जिसे बाद में टास्क फोर्स 1645 के रूप में पुनर्गठित किया गया। प्रमाणपत्र मिलने तक लागू रहने वाली पाबंदी, लोगों के घर में रहने लगने के काफी बाद तक असर डाल सकती है।

तारीखों के हिसाब से प्रमुख घटनाक्रम:

• 5 नवंबर, 2024: हो ची मिन्ह सिटी ने संपत्ति प्रमाणपत्र से जुड़ी कठिनाइयों को दूर करने के लिए टास्क फोर्स 5013 बनाई।
• 30 अक्टूबर, 2026: नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों ने रियल एस्टेट कारोबार कानून में संशोधनों पर बहस के दौरान अनुबंध हस्तांतरण, अग्रिम भुगतान और गारंटी पर चर्चा की।
• बहस के समापन पर: निर्माण मंत्री ट्रान होंग मिन्ह ने मसौदे की आगे समीक्षा और उसमें सुधार करने की बात कही।

मिन्ह ने कहा कि मसौदे का अनुच्छेद 5 ग्राहकों की जमा राशि और अग्रिम भुगतान के गैरकानूनी इस्तेमाल पर रोक लगाता है। बाकी नीतिगत फैसले इस बात से जुड़े हैं कि यह सुरक्षा कैसे काम करेगी: रकम का नियंत्रण किसके पास होगा, उसे कब जारी किया जा सकेगा, अलग-अलग खरीदारों को गारंटी कैसे मिलेगी और हालात बदलने पर परिवार अपना अनुबंध हस्तांतरित कर सकेगा या नहीं।

मुख्य बिंदु

• सांसदों ने अधूरे मकानों के खरीद अनुबंध हस्तांतरित करने पर रोक लगाने और निर्माण पूरा होने के बाद ही बिक्री की व्यवस्था पर विचार करने का प्रस्ताव रखा।
• एक विकल्प के तहत हस्तांतरण जारी रहेगा, लेकिन हर लेनदेन सत्यापित बाजार डेटा के जरिए दर्ज होगा।
• प्रस्तावित सुरक्षा उपायों में ब्लॉक खाते में जमा राशि, अलग-अलग खरीदारों के लिए गारंटी और निर्माण प्रगति से जुड़े भुगतान शामिल हैं।
• प्रतिनिधियों ने प्रमाणपत्र मिलने तक अंतिम 5% रकम रोकने और मकान सौंपने व प्रमाणपत्र मिलने तक 30% रोकने के प्रस्ताव पर चर्चा की।
• आलोचकों ने चेताया कि हस्तांतरण पर रोक वित्तीय आपात स्थिति का सामना कर रहे खरीदारों को फंसा सकती है और अनौपचारिक लेनदेन को बढ़ावा दे सकती है।
• प्रस्तावों की समीक्षा जारी है; अंतिम मतदान या लागू होने की तारीख घोषित नहीं की गई।