अक्टूबर में सिंगापुर के HDB पुनर्विक्रय भाव घटे, दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक की बिक्री रिकॉर्ड 238 पर

18.18 लाख सिंगापुरी डॉलर की बिक्री ने बाजार में दिखाया विरोधाभास

सिंगापुर में अक्टूबर 2026 में हाउसिंग एंड डेवलपमेंट बोर्ड (HDB) के कम-से-कम 10 लाख सिंगापुरी डॉलर मूल्य के 238 पुनर्विक्रय सौदे दर्ज हुए। यह लगातार तीसरा मासिक रिकॉर्ड था, जबकि व्यापक बाजार में कीमतें 0.2% फिसल गईं। सबसे महंगा सौदा क्वीनस्टाउन स्थित SkyParc @ Dawson में पांच-कमरों वाले फ्लैट का रहा, जो 30 अक्टूबर को 18.18 लाख सिंगापुरी डॉलर में बिका।

ब्लॉक 96 डॉसन रोड में 40वीं से 42वीं मंजिल पर स्थित इस 111 वर्ग मीटर के फ्लैट की लीज में लगभग 94 साल बाकी थे। इसकी कीमत अप्रैल में City Vue @ Henderson के पांच-कमरों वाले फ्लैट के लिए बने 17.28 लाख सिंगापुरी डॉलर के पिछले राष्ट्रीय रिकॉर्ड से 90,000 सिंगापुरी डॉलर, यानी करीब 5.2%, अधिक थी।

प्रॉपर्टी प्लेटफॉर्म 99.co और SRX ने 4 नवंबर को जारी अपने अनुमानों में बताया कि अक्टूबर के पुनर्विक्रय सौदों में दस लाख सिंगापुरी डॉलर या उससे अधिक कीमत वाले फ्लैटों की हिस्सेदारी 10.9% रही, यानी लगभग हर नौ में से एक सौदा। वहीं, सितंबर की तुलना में हाथ बदले फ्लैटों की कुल संख्या 3.1% घटकर 2,178 रह गई।

इस तरह अक्टूबर में दो बातें एक साथ हुईं: अच्छी मांग वाले फ्लैटों की बढ़ती संख्या के लिए खरीदारों ने रिकॉर्ड कीमतें चुकाईं, जबकि व्यापक बाजार में कीमतों में मामूली गिरावट आई। लंबे समय की लीज, अधिक जगह और सुविधाजनक स्थान वाले बड़े घर उन खरीदारों को आकर्षित करते रहे जो इनके लिए ज्यादा भुगतान करने को तैयार थे।

दस लाख डॉलर से अधिक की बिक्री कितनी तेजी से बढ़ी?

अक्टूबर में कम-से-कम 10 लाख सिंगापुरी डॉलर में बिके फ्लैटों की संख्या सितंबर के मुकाबले 29 अधिक रही। सितंबर में 209 फ्लैट इस सीमा से ऊपर बिके थे, जबकि अगस्त में इनकी संख्या 201 थी। दो महीनों में अगस्त से अक्टूबर तक ऐसे सौदों में 37 की वृद्धि हुई, यानी करीब 18.4%।

बिक्री और कीमतों के रिकॉर्ड की यह कड़ी दिखाती है कि 2026 के दौरान बाजार के महंगे सिरे पर गतिविधि किस तरह तेज हुई:

• फरवरी: SkyTerrace @ Dawson में पांच-कमरों वाला फ्लैट 17 लाख सिंगापुरी डॉलर में बिका, जो तब राष्ट्रीय रिकॉर्ड था।
• अप्रैल: City Vue @ Henderson में पांच-कमरों वाले फ्लैट ने 17.28 लाख सिंगापुरी डॉलर का नया रिकॉर्ड बनाया।
• अगस्त: दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक के पुनर्विक्रय सौदों की मासिक संख्या रिकॉर्ड 201 पर पहुंची।
• सितंबर: मासिक संख्या बढ़कर 209 हुई।
• अक्टूबर: कुल संख्या 238 पर पहुंची और SkyParc @ Dawson की बिक्री ने 18.18 लाख सिंगापुरी डॉलर का नया कीमत रिकॉर्ड बनाया।

राष्ट्रीय विकास मंत्रालय ने अप्रैल 2026 में संसद को दिए जवाब में कहा था कि 2025 में करीब 6% पुनर्विक्रय फ्लैट 10 लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक में बिके। अक्टूबर की 10.9% हिस्सेदारी इससे काफी ज्यादा थी। हालांकि मंत्रालय का आंकड़ा पूरे साल का था और उसमें 10 लाख डॉलर से अधिक की कीमतें गिनी गई थीं, जबकि अक्टूबर के अनुमान में ठीक 10 लाख सिंगापुरी डॉलर पर हुए सौदे भी शामिल थे।

डॉसन का फ्लैट इतना महंगा क्यों बिका?

SkyParc @ Dawson के फ्लैट में खरीदारों की पसंद की कई खूबियां थीं: ऊंची मंजिल, लीज में लंबा समय बाकी, पर्याप्त जगह और स्थापित सुविधाओं के करीब स्थान। करीब 1,195 वर्ग फुट के इस फ्लैट की कीमत प्रति वर्ग फुट लगभग 1,522 सिंगापुरी डॉलर बैठी।

विक्रेता की ओर से नियुक्त एजेंट, ERA Realty Network के टेड वोंग ने घर के लिए कड़ी प्रतिस्पर्धा की बात कही। उन्होंने बताया:

"आठ से अधिक बोलियां मिलीं, जिनमें शीर्ष तीन 18 लाख डॉलर से अधिक की थीं," वोंग ने कहा।

वोंग के मुताबिक, केंद्रीय स्थान, आसपास की सुविधाएं, डेम्पसी इलाके की हरियाली के नजारे और फ्लैट का आकार खरीदारों की दिलचस्पी की वजह थे। उन्होंने इस आवासीय परिसर में पांच-कमरों वाले फ्लैटों की अपेक्षाकृत सीमित उपलब्धता का भी जिक्र किया।

SkyParc @ Dawson का निर्माण 2020 में पूरा हुआ था। इसके तीन ब्लॉकों में 34 से 43 मंजिलों तक कुल 810 घर हैं। इसे सेलेक्टिव एन ब्लॉक रिडेवलपमेंट स्कीम (SERS) के तहत टैंग्लिन हॉल्ट के निवासियों के लिए प्रतिस्थापन आवास के रूप में बनाया गया था। SERS में चुने गए पुराने आवासीय स्थलों का पुनर्विकास किया जाता है और प्रभावित निवासियों को उनकी जगह नए घर दिए जाते हैं।

क्वीनस्टाउन MRT स्टेशन पैदल दूरी पर है और रेडहिल MRT स्टेशन भी पास में है। खरीदारों के लिए, परिवहन की यह सुविधा जगह, नजारों और बाकी लीज के साथ उस कीमत के आकलन में शामिल थी जो वे चुकाने को तैयार थे।

रिकॉर्ड मापने के दो तरीके

डॉसन के इस सौदे ने कुल कीमत और प्रति वर्ग फुट कीमत, दोनों के लिहाज से रिकॉर्ड बनाया। ये दोनों माप अलग सवालों का जवाब देते हैं: कुल कीमत खरीद की लागत बताती है, जबकि प्रति वर्ग फुट कीमत से अलग-अलग आकार के घरों की तुलना की जा सकती है।

कुल कीमत का पिछला राष्ट्रीय रिकॉर्ड, City Vue @ Henderson की 17.28 लाख सिंगापुरी डॉलर की बिक्री, थोड़े बड़े 113 वर्ग मीटर के फ्लैट का था। यह फ्लैट 46वीं से 48वीं मंजिल पर था। इसकी कीमत प्रति वर्ग फुट लगभग 1,421 सिंगापुरी डॉलर थी।

प्रति वर्ग फुट कीमत का पिछला रिकॉर्ड 1,502 सिंगापुरी डॉलर था, जो सितंबर में पास के SkyTerrace @ Dawson में पांच-कमरों वाले फ्लैट की बिक्री से बना था। करीब 1,065 वर्ग फुट का वह घर 16 लाख सिंगापुरी डॉलर में बिका था। डॉसन के नए सौदे में प्रति वर्ग फुट कीमत इससे करीब 20 सिंगापुरी डॉलर अधिक रही।

SkyParc के फ्लैट की लीज में करीब 94 साल बाकी होना भी उसकी एक खासियत थी। लीज वह अवधि है जिसके दौरान लीजहोल्ड स्वामित्व के तहत घर अपने पास रखा और उसमें रहा जा सकता है। पुनर्विक्रय फ्लैटों की तुलना करते समय खरीदारों को आज की कीमत के साथ यह भी देखना पड़ता है कि लीज में कितना समय बाकी है।

दस लाख डॉलर से अधिक के सौदे कहां हुए?

अक्टूबर में दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक कीमत वाले सबसे ज्यादा सौदे तोआ पायोह में हुए, जहां इनकी संख्या 39 थी। इसके बाद क्वीनस्टाउन में 31 और बेडोक में 26 सौदे हुए। इन तीनों कस्बों में कुल 96 बिक्री हुई, जो महीने के कुल सौदों का करीब 40.3% थी।

सौदे इन तीन कस्बों तक सीमित नहीं रहे। वे बुकित मेराह, बिशन, कल्लांग-व्हाम्पोआ, टैम्पाइन्स, आंग मो किओ, गेलांग, पुंगगोल, क्लेमेंटी, सेरांगून, सेंट्रल एरिया, होगांग, पासिर रिस, सेंगकांग, मरीन परेड, वुडलैंड्स, जुरोंग ईस्ट, बुकित तिमाह, बुकित बटोक और यिशुन में भी हुए।

पुंगगोल रोड पर एक पांच-कमरों वाला फ्लैट 13.2 लाख सिंगापुरी डॉलर में बिका, जो अक्टूबर में गैर-परिपक्व आवासीय कस्बे में दर्ज सबसे ऊंची कीमत थी। परिपक्व आवासीय कस्बे आम तौर पर पुराने और स्थापित होते हैं, जबकि गैर-परिपक्व कस्बे आम तौर पर नए होते हैं। दोनों तरह के कस्बों में अलग-अलग उम्र, बनावट और सुविधाओं तक पहुंच वाले घर होते हैं।

सभी पुनर्विक्रय सौदों में गैर-परिपक्व कस्बों की हिस्सेदारी 52.4% थी, जबकि परिपक्व कस्बों में यह 47.6% रही। यानी ज्यादातर बिक्री पहले वर्ग के कस्बों में हुई, जबकि दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक के सौदों की संख्या में तोआ पायोह, क्वीनस्टाउन और बेडोक सबसे आगे रहे।

किन फ्लैटों की कीमतें बढ़ीं और किनकी घटीं?

अक्टूबर में चार और पांच कमरों वाले फ्लैट थोड़े महंगे हुए, जबकि तीन-कमरों वाले और एग्जीक्यूटिव फ्लैटों की कीमतों में गिरावट आई। इससे समझ आता है कि बाजार के औसत में गिरावट के साथ ऊंची कीमत वाले फ्लैटों के रिकॉर्ड सौदे कैसे हो सकते हैं।

• तीन-कमरों वाले फ्लैटों की कीमत सितंबर की तुलना में 1% और अक्टूबर 2025 की तुलना में 2% गिरी।
• चार-कमरों वाले फ्लैटों की कीमत सितंबर की तुलना में 0.5% और अक्टूबर 2025 की तुलना में 0.2% बढ़ी।
• पांच-कमरों वाले फ्लैटों की कीमत सितंबर की तुलना में 0.3% और अक्टूबर 2025 की तुलना में 0.4% बढ़ी।
• एग्जीक्यूटिव फ्लैटों की कीमत सितंबर की तुलना में 1.2% गिरी।

सभी प्रकार के फ्लैटों को मिलाकर देखें तो अक्टूबर 2025 की तुलना में कीमतें मोटे तौर पर स्थिर रहीं। परिपक्व कस्बों में महीने के दौरान कीमतें 0.2% गिरीं, लेकिन एक साल पहले के मुकाबले 1% अधिक रहीं। गैर-परिपक्व कस्बों में महीने के दौरान कीमतें 0.7% गिरीं और एक साल पहले के स्तर से 1.1% नीचे रहीं।

99.co के मुख्य डेटा एवं विश्लेषण अधिकारी लुकमान हकीम ने महंगे सौदों में मजबूती का श्रेय अच्छे घरों की लगातार मांग को दिया। उन्होंने कहा कि बड़े फ्लैट, पसंदीदा स्थान और लीज में ज्यादा समय बाकी होना खरीदारों को आकर्षित कर रहे हैं, खासकर स्थापित मोहल्लों में स्थित नए घर।

सितंबर से बिक्री धीमी, लेकिन पिछले साल से ज्यादा

अक्टूबर में हुए 2,178 पुनर्विक्रय सौदे सितंबर से 3.1% कम थे, लेकिन अक्टूबर 2025 से 61.7% अधिक। यानी सितंबर के मुकाबले बाजार में गतिविधि कम रही, फिर भी एक साल पहले की तुलना में काफी ज्यादा रही।

सौदों में चार-कमरों वाले फ्लैटों की हिस्सेदारी सबसे ज्यादा, 41.6% रही। पांच-कमरों वाले फ्लैटों की हिस्सेदारी 28.4%, तीन-कमरों वाले फ्लैटों की 22.2% और एग्जीक्यूटिव फ्लैटों की 7.8% थी। चार और पांच कमरों वाले फ्लैट मिलाकर कुल बिक्री का 70% रहे।

सौदों की इस श्रृंखला में बिक्री को पुनर्विक्रय पंजीकरण की तारीख के आधार पर गिना जाता है। पंजीकृत पुनर्विक्रय आवेदन आम तौर पर पूरे हो चुके सौदों को दर्शाते हैं। इसलिए मासिक आंकड़े गतिविधि को पंजीकरण के समय के हिसाब से व्यवस्थित करते हैं, न कि उस तारीख से जब खरीदार ने पहली बार फ्लैट देखा या बातचीत शुरू की।

अक्टूबर में सालाना बिक्री संख्या अधिक और सालाना कीमतें मोटे तौर पर स्थिर रहीं। इससे खरीदारों को तुलना का एक उपयोगी आधार मिलता है: एक साल पहले के मुकाबले कहीं ज्यादा फ्लैटों की खरीद-बिक्री हुई, लेकिन बाजार के सामान्य कीमत स्तर में उसी अनुपात में बढ़ोतरी नहीं हुई।

दस लाख सिंगापुरी डॉलर से कम में क्या विकल्प हैं?

राष्ट्रीय विकास मंत्रालय ने अप्रैल में संसद को दिए जवाब में 2025 के दौरान उपलब्ध कम कीमत वाले पुनर्विक्रय घरों के उदाहरण दिए थे। लीज में कम-से-कम 70 साल बाकी होने वाले चार-कमरों के फ्लैट टैम्पाइन्स और पुंगगोल में करीब 6.5 लाख से 7 लाख सिंगापुरी डॉलर में बिके थे।

फ्लैट के प्रकार और न्यूनतम शेष लीज के लिहाज से तुलनीय घर सेम्बावांग और यिशुन में 6 लाख सिंगापुरी डॉलर से कम, जबकि जुरोंग वेस्ट और वुडलैंड्स में 5.5 लाख सिंगापुरी डॉलर से कम में उपलब्ध थे। ये 2025 में पूरे हुए सौदों के उदाहरण थे, न कि उन कस्बों के हर फ्लैट की मौजूदा मांग कीमतें।

मंत्रालय ने यह भी कहा कि पहली बार पुनर्विक्रय घर खरीदने वाले पात्र खरीदारों को 2.3 लाख सिंगापुरी डॉलर तक की आवासीय अनुदान राशि मिल सकती है। उपलब्ध राशि पात्रता पर निर्भर करती है, इसलिए खरीदारों को अपने परिवार पर लागू सहायता का आकलन करना चाहिए, न कि अधिकतम राशि को तय मान लेना चाहिए।

तत्कालीन राष्ट्रीय विकास मंत्री डेसमंड ली ने 20 अगस्त 2024 को एक मीडिया ब्रीफिंग में चेतावनी दी थी कि रिकॉर्ड कीमतें पूरे पुनर्विक्रय बाजार की उम्मीदों को प्रभावित कर सकती हैं। उन्होंने कहा था कि महंगे सौदों की खबरें पढ़कर विक्रेता अपनी उम्मीदें बढ़ा सकते हैं और खरीदार इस डर से जल्द खरीदारी करने लग सकते हैं कि कीमतें और बढ़ जाएंगी।

ली ने आगाह किया था कि ऐसा व्यवहार किस दिशा में जा सकता है:

अगर हम सावधान नहीं रहे, तो बाजार की ऐसी गतिशीलता पुनर्विक्रय बाजार को आर्थिक बुनियादी स्थितियों से भटका सकती है और बुलबुला पैदा कर सकती है।

उस ब्रीफिंग में ली ने कहा था कि उससे पहले के डेढ़ साल में दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक कीमत पर बिके फ्लैट सभी पुनर्विक्रय सौदों के करीब 2% थे। इसके बाद बाजार में ऐसे सौदों की मासिक हिस्सेदारी काफी बढ़ गई है। ऐसे में अलग-अलग कस्बों और फ्लैट प्रकारों में कीमतों की विविधता घरेलू बजट के लिहाज से खास तौर पर महत्वपूर्ण है।

ज्यादा घरों से खरीदारों को मिल सकते हैं अधिक विकल्प

लुकमान को उम्मीद है कि नवंबर और दिसंबर 2026 में सुविधाजनक स्थानों पर बड़े फ्लैटों की मांग मजबूत बनी रहेगी। निजी घर बेचकर HDB फ्लैटों में आने वाले मालिक भी अतिरिक्त मांग पैदा कर सकते हैं, खासकर वे जो पर्याप्त रहने की जगह बनाए रखते हुए अपनी संपत्ति से कुछ पैसा निकालना चाहते हैं।

पांच साल की न्यूनतम अधिभोग अवधि पूरी करने वाले और फ्लैट भी पुनर्विक्रय बाजार में आ सकते हैं। यह वह न्यूनतम अवधि है, जिसके दौरान मालिकों को आम तौर पर घर में रहना होता है और जिसके बाद वे उसे बेच सकते हैं। लोकप्रिय कस्बों में पात्र नए फ्लैट खरीदारों को अधिक विकल्प देंगे और दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक के सौदों की संख्या भी बढ़ा सकते हैं।

नवंबर में होने वाली बिल्ड-टू-ऑर्डर (BTO) बिक्री प्रक्रिया भी विकल्पों का एक और संभावित स्रोत है। BTO फ्लैट HDB द्वारा बेचे जाने वाले नए घर हैं, न कि मौजूदा मालिकों से खरीदे गए फ्लैट। अक्टूबर के बाजार परिदृश्य के साथ उस बिक्री प्रक्रिया की कोई निश्चित लॉन्च तारीख या पूरी जानकारी नहीं दी गई थी।

इसलिए साल के आखिरी महीनों में खरीदारों के सामने दो रुझान एक साथ हो सकते हैं: बड़े और पसंदीदा पुनर्विक्रय फ्लैटों के लिए लगातार प्रतिस्पर्धा, और आवास के अधिक विकल्प, जो व्यापक बाजार में कीमतों का दबाव कम कर सकते हैं।

मुख्य बातें

• अक्टूबर 2026 में HDB पुनर्विक्रय कीमतें 0.2% गिरीं, जबकि दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक के सौदों की संख्या रिकॉर्ड 238 पर पहुंची।
• SkyParc @ Dawson में पांच-कमरों वाला फ्लैट 18.18 लाख सिंगापुरी डॉलर में बिका और राष्ट्रीय पुनर्विक्रय रिकॉर्ड बना।
• अक्टूबर के सौदों में दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक कीमत वाली बिक्री की हिस्सेदारी 10.9% थी, यानी करीब हर नौ में से एक सौदा।
• तोआ पायोह, क्वीनस्टाउन और बेडोक में मिलाकर दस लाख सिंगापुरी डॉलर से अधिक के 96 सौदे हुए, जो कुल का करीब 40% था।
• सितंबर के मुकाबले कुल पुनर्विक्रय सौदे 3.1% घटकर 2,178 रहे, लेकिन अक्टूबर 2025 से 61.7% बढ़े।
• महीने के दौरान चार और पांच कमरों वाले फ्लैटों की कीमतें बढ़ीं, जबकि तीन-कमरों वाले और एग्जीक्यूटिव फ्लैटों की कीमतें घटीं।
• पुनर्विक्रय बाजार में अधिक घर आने और नवंबर की BTO बिक्री प्रक्रिया से खरीदारों के विकल्प बढ़ने की उम्मीद है।