ऊंची कीमतों और मॉर्गेज सीमा से खरीदारों पर दबाव, सियोल में बिना बिके अपार्टमेंट 1,000 के करीब

राष्ट्रीय स्तर पर बिना बिके घर घटे, जबकि सियोल में इनकी संख्या बढ़ी

सितंबर 2026 के अंत में सियोल में 996 घर बिना बिके थे, जो अगस्त से 98 अधिक थे। यह बढ़ोतरी ऐसे समय हुई जब दक्षिण कोरिया में बिना बिके घरों की कुल संख्या घटी। राजधानी के बिना बिके घरों में दो-तिहाई से अधिक, यानी 683 इकाइयां, पहले ही बनकर तैयार थीं। निर्माण पूरा होने के बाद अब डेवलपर खरीदारों का इंतजार कर रहे हैं।

भूमि, बुनियादी ढांचा और परिवहन मंत्रालय के सितंबर के आवास आंकड़े ऐसे बाजार की तस्वीर पेश करते हैं जहां अलग-अलग रुझान दिख रहे हैं। सियोल में बिना बिके घरों की संख्या एक महीने में 10.9% बढ़ी, जबकि राष्ट्रीय कुल 4.6% घटकर 65,941 रह गया। सियोल, ग्योंगगी प्रांत और इंचियोन को मिलाकर बने व्यापक महानगरीय क्षेत्र में यह संख्या 5.6% घटकर 18,057 रही।

महंगे नए अपार्टमेंट और कर्ज लेने पर लगी पाबंदियों के चलते उन खरीदारों का दायरा सिमट रहा है जो अनुबंध करने में सक्षम हैं या इसके इच्छुक हैं। कुछ परियोजनाओं में मांगी जा रही कीमतें आसपास के अपार्टमेंट में हाल के सौदों से अधिक हैं। इससे निर्माण पूरा होने से पहले खरीदने का वित्तीय आकर्षण कम हो रहा है।

सियोल में बिक्री की सुस्ती केवल नई परियोजनाओं तक सीमित नहीं है। सितंबर में अपार्टमेंट की खरीद घटकर 3,915 रह गई, जो अगस्त से 14.7% और एक साल पहले से 42.4% कम थी। डेवलपर के पास बिना बिके घरों का ढेर बढ़ रहा है, जबकि परिवार ऊंची कीमतों और वे कितना कर्ज ले सकते हैं, इस पर लगी सीमाओं का सामना कर रहे हैं।

सियोल में बिना बिके घरों में ज्यादातर बनकर तैयार

सियोल में बनकर तैयार लेकिन बिना बिके घरों की संख्या सितंबर में नौ बढ़कर 683 हो गई, यानी 1.3% की वृद्धि। ये इकाइयां शहर के कुल 996 बिना बिके घरों का करीब 68.6% थीं। राष्ट्रीय स्तर पर बनकर तैयार घर बिना बिके आवासों का लगभग 41.8% थे। 65,941 में से 27,549 इकाइयां बनकर तैयार थीं।

निर्माण के दौरान खरीदार का इंतजार कर रहे घर को वहां के निवासियों के आने से पहले बिकने का समय मिलता है। बनकर तैयार घर तय समयसीमा तक पहुंच चुका होता है, लेकिन उससे अपेक्षित बिक्री आय नहीं हुई होती। निर्माण ऋण चुकाने वाले डेवलपर पर इससे तुरंत ज्यादा वित्तीय दबाव पड़ता है।

सियोल में बिना बिके घरों की कुल संख्या 2025 के अंत में दर्ज 939 से भी अधिक थी। सितंबर का आंकड़ा 57 इकाई ज्यादा था, यानी करीब 6.1% की वृद्धि। अगस्त में यह संख्या 898 थी। इससे पता चलता है कि हर महीने का रुझान बदलता रहा, हालांकि सितंबर का आंकड़ा साल की शुरुआत के स्तर से अधिक था।

ग्योंगगी और इंचियोन में भी बनकर तैयार घरों की संख्या बढ़ी। ग्योंगगी में 2,377 घर बनकर तैयार होने के बावजूद बिना बिके थे, जो अगस्त से 3.6% अधिक थे। इंचियोन में ऐसे 1,422 घर थे, जो 1.5% अधिक थे। महानगरीय क्षेत्र में कुल बिना बिके आवास घटने के बावजूद बनकर तैयार घरों की संख्या 2.6% बढ़कर 4,482 हो गई।

नए अपार्टमेंट की कीमतों में छूट का फायदा घटा

निर्माण लागत बढ़ने से नया अपार्टमेंट खरीदने पर विचार कर रहे लोगों के लिए गणित बदल रहा है। सामग्री और श्रम की ऊंची लागत ने कीमतें बढ़ा दी हैं। कुछ मामलों में ये आसपास के समान घरों की कीमतों से भी अधिक हो गई हैं।

निर्माण पूरा होने से पहले खरीदने की व्यवस्था को आम तौर पर प्रीसेल कहा जाता है। इसमें घर बनते समय ही उसे खरीदने पर सहमति दी जाती है। जहां कीमतों की सीमा के कारण नए अपार्टमेंट आसपास की संपत्तियों से काफी सस्ते रहते थे, वहां खरीदारों को स्पष्ट वित्तीय फायदा दिख सकता था। मांगी जा रही ऊंची कीमत उस आकर्षण को खत्म करती है और खरीदारों को पहले से बने घरों की तुलना अधिक ध्यान से करने का कारण देती है।

सियोल के सॉचो जिले में पुनर्विकास परियोजना द एच फर्स्टियर शिनबानपो एस्टेरा में 84 वर्ग मीटर के एक अपार्टमेंट की कीमत कथित तौर पर करीब 4 अरब वॉन रखी गई थी। यह आसपास के मेपल शी में समान आकार के घर की जुलाई की सौदा कीमत से लगभग 70 करोड़ वॉन अधिक थी। मेपल शी में निवासियों ने 2025 में आना शुरू किया था।

इस तुलना में आसपास के घर की सौदा कीमत करीब 3.3 अरब वॉन बैठती है, जिससे नया अपार्टमेंट लगभग 21% महंगा पड़ता है। इन संपत्तियों में से किसी एक को चुनने वाले खरीदारों के सामने कीमत का बड़ा अंतर होगा। साथ ही, घरों के तैयार होने की तारीख, इमारत की सुविधाओं और अलग-अलग अपार्टमेंट की विशेषताओं में भी फर्क होगा।

डेवलपर के सामने व्यावहारिक समस्या सीधी है: सियोल का प्रतिष्ठित पता लोगों का ध्यान खींच सकता है, लेकिन खरीदार को पास के विकल्प से अधिक कीमत चुकाने की वजह भी चाहिए।

मॉर्गेज की सीमा से नकद रकम निर्णायक बनी

दक्षिण कोरिया में ऋण देने पर लगी पाबंदियां एक और बाधा हैं। 2024 में लागू किया गया स्ट्रेस डेट सर्विस रेशियो यह आकलन करता है कि ब्याज दर बढ़ने की स्थिति में भी कर्ज लेने वाला व्यक्ति किश्तें चुका पाएगा या नहीं। इसलिए परिवार की आय और पहले से चल रहे कर्ज की किश्तें तय करती हैं कि वह कितना उधार ले सकता है।

महंगे घरों के लिए ऋण सीमा, लोन-टू-वैल्यू अनुपात से अलग, मॉर्गेज से मिलने वाली रकम की एक अधिकतम सीमा तय करती है। लोन-टू-वैल्यू अनुपात बताता है कि संपत्ति की कीमत का कितना हिस्सा ऋणदाता वित्तपोषित कर सकता है। इन खरीदों के लिए बताई गई सीमाएं इस प्रकार हैं:

• 1.5 अरब वॉन या उससे कम कीमत वाले घरों के लिए 60 करोड़ वॉन।
• 1.5 अरब वॉन से अधिक और 2.5 अरब वॉन तक कीमत वाले घरों के लिए 40 करोड़ वॉन।
• 2.5 अरब वॉन से अधिक कीमत वाले घरों के लिए 20 करोड़ वॉन।

इसलिए 4 अरब वॉन कीमत का घर खरीदने वाले व्यक्ति के लिए मॉर्गेज की सीमा खरीद मूल्य का केवल 5% होगी। करों और लेन-देन की लागत से पहले, मॉर्गेज के अलावा कम से कम 3.8 अरब वॉन की रकम का इंतजाम करना होगा। आय का आकलन और ऋण देने की अन्य शर्तें उधार लेने की क्षमता को और सीमित कर सकती हैं।

इस वजह से अच्छी आय लेकिन सीमित बचत वाले परिवारों को बाजार में प्रवेश करने में मुश्किल हो सकती है। रियल एस्टेट उद्योग के एक अज्ञात अधिकारी ने कहा कि वित्तपोषण पर लगी पाबंदियां पूंजी की कमी वाले खरीदारों के लिए बाधा हैं। उन्होंने यह भी अनुमान जताया कि जिन महंगी परियोजनाओं में कीमत का फायदा नहीं रह गया है, उनमें अनुबंध रद्द होने की घटनाएं बढ़ेंगी।

लेन-देन घटने से सुस्ती और गहरी

सितंबर में सियोल में अपार्टमेंट की खरीद अगस्त से 674 कम रही। अगस्त में 4,589 सौदे हुए थे। एक साल पहले सितंबर में हुई 6,796 खरीद की तुलना में यह गिरावट 2,881 सौदों की थी।

सियोल में अपार्टमेंट की बिक्री राष्ट्रीय स्तर पर अपार्टमेंट बिक्री से अधिक तेजी से घटी। राष्ट्रीय स्तर पर यह एक साल पहले से 23.7% कम थी। सभी तरह के आवासों को मिलाकर सियोल में 7,318 खरीद दर्ज हुईं, जो अगस्त से 7.2% और पिछले सितंबर से 33.4% कम थीं।

दक्षिण कोरिया में देशभर में 48,997 आवास खरीदे गए। यह एक महीने पहले से 1.3% अधिक, लेकिन एक साल पहले से 22.7% कम था। प्रांतों में खरीद अगस्त से 4.8% बढ़कर 23,695 रही, जबकि महानगरीय क्षेत्र में यह 1.7% घटकर 25,302 रही।

नया अपार्टमेंट खरीदने से पहले मौजूदा संपत्ति बेचने की उम्मीद कर रहे परिवारों के लिए कम लेन-देन के कारण यह प्रक्रिया जटिल हो सकती है। डेवलपर के लिए महंगी इकाइयों, सीमित वित्तपोषण और धीमे कारोबार का मेल उन खरीदारों की संख्या घटाता है जो जल्द खरीद पूरी कर सकते हैं।

प्रांतों में बिना बिके घर घटने से राहत सीमित क्यों

सितंबर में प्रांतों में बिना बिके घरों की संख्या 4.2% घटकर 47,884 रह गई। बुसान में यह कुल 8.8% घटकर 6,928 रहा, दक्षिण चुंगचॉन्ग में 3.9% घटकर 9,209 और दक्षिण ग्योंगसांग में 8.0% घटकर 5,819 रहा।

निर्माण गतिविधि में कमी इन गिरावटों की एक वजह है। जब बिक्री के चरण तक पहुंचने वाली परियोजनाएं कम होती हैं, तो बिना बिके घरों की कुल संख्या में जुड़ने वाले नए घर भी कम होते हैं। खरीदारों की मांग कमजोर रहने के बावजूद मौजूदा घर धीरे-धीरे बिक सकते हैं।

नई परियोजनाओं की शुरुआत का असर उल्सान में दिखा। सितंबर में वहां कई परियोजनाओं की बिक्री शुरू हुई और बिना बिके घरों की संख्या 45.2% बढ़कर 1,728 हो गई। उत्तरी जिओल्ला में भी यह संख्या 5.4% बढ़कर 1,611 रही।

बनकर तैयार घरों की संख्या से स्थिति की एक और परत सामने आती है। राष्ट्रीय स्तर पर बनकर तैयार लेकिन बिना बिके घर 531 घटकर 27,549 रह गए। प्रांतों में ऐसे घरों की संख्या 2.7% घटकर 23,067 रही, लेकिन दक्षिण चुंगचॉन्ग में यह 15.9% बढ़कर 2,652 हो गई। इसलिए किसी प्रांत में बिना बिके घरों की कुल संख्या घट सकती है, जबकि वहां तैयार संपत्तियों का लंबित भंडार बढ़ रहा हो।

निर्माण कंपनियों के सामने निर्माण परियोजनाओं की पतली होती कतार

दक्षिण कोरिया में सितंबर में 25,938 घरों के निर्माण की मंजूरी दी गई, जो एक साल पहले से 45.4% कम थी। 16,046 घरों का निर्माण शुरू हुआ, यानी 46.4% की गिरावट। मंजूरियां बताती हैं कि निर्माण कंपनियों को किन परियोजनाओं के निर्माण की अनुमति है; निर्माण शुरू होने के आंकड़े उन परियोजनाओं को दिखाते हैं जिन पर वास्तव में काम शुरू हो चुका है।

सितंबर में मंजूरियों की संख्या अगस्त से 20% अधिक थी, लेकिन जनवरी से सितंबर तक कुल संख्या एक साल पहले से फिर भी 13.4% कम होकर 189,873 घर रही। इन नौ महीनों में प्रांतों की मंजूरियां 29.0% घटकर 76,197 रह गईं।

मंजूरियों के मामले में सियोल का रुझान अलग रहा। जनवरी से सितंबर के दौरान वहां 44,371 घरों को मंजूरी मिली, जो 33.3% की वृद्धि थी। हालांकि, इसी अवधि में बनकर तैयार घरों की संख्या 17.6% घटकर 26,881 रही। यह किसी परियोजना को मंजूरी देने और लोगों के रहने लायक घर उपलब्ध कराने के बीच का अंतर दिखाता है।

सितंबर में सियोल में केवल 14 घरों को बिक्री की मंजूरी मिली, जबकि एक साल पहले यह संख्या 254 थी। हालांकि, पहले नौ महीनों में राजधानी में बिक्री की मंजूरियां 73.7% बढ़ीं। डेवलपर की लॉन्च योजनाओं के कारण हर महीने आंकड़ों में बड़ा उतार-चढ़ाव हो सकता है। इसलिए परियोजनाओं की कतार समझने के लिए लंबी अवधि के आंकड़े उपयोगी हैं।

बिना बिके घर निर्माण वित्त पर दबाव डालते हैं

डेवलपर आम तौर पर निर्माण का खर्च चुकाने के लिए परियोजना वित्त ऋण लेते हैं और खरीदारों से मिली रकम से उन ऋणों का भुगतान करते हैं। जब बनकर तैयार अपार्टमेंट बिना बिके रह जाते हैं, तो अपेक्षित नकदी देर से आती है, जबकि ब्याज और परियोजना के अन्य खर्च जारी रहते हैं।

लंबे समय तक बना रहने वाला लंबित भंडार ऋण चुकाने और निर्माण के बिलों के भुगतान के लिए उपलब्ध रकम घटा सकता है। डेवलपर को अतिरिक्त वित्तपोषण लेना पड़ सकता है, अधिक ब्याज चुकाना पड़ सकता है या नई परियोजनाएं टालनी पड़ सकती हैं। इन परियोजनाओं से जुड़े ठेकेदारों और वित्तीय संस्थानों पर भी दबाव आ सकता है।

इसलिए सियोल में बनकर तैयार घरों की संख्या बढ़ना, सुर्खियों में आए 996 घरों से आगे भी मायने रखता है। बिक्री का समय तय करता है कि अलग-अलग परियोजनाओं में देनदारियां चुकाने के लिए पर्याप्त नकदी आएगी या नहीं। इन आंकड़ों में हर परियोजना के बकाया ऋण या भुगतान का अलग-अलग ब्यौरा नहीं दिया गया है।

दूसरी ओर, खरीदार अलग-अलग परियोजनाओं के बीच अधिक सोच-समझकर फर्क कर सकते हैं। प्रतिस्पर्धी कीमतों, कीमतों की सीमा या सुविधाजनक सबवे पहुंच वाले घरों को अधिक मांग मिल सकती है, जबकि बिना किसी स्पष्ट लाभ वाली महंगी संपत्तियों को खरीदार मिलने में अधिक समय लग सकता है।

भविष्य में आवास आपूर्ति की योजनाओं के बीच किरायेदारों पर मासिक किराए का बोझ

जनवरी से सितंबर के दौरान देशभर के किराये के लेन-देन में मासिक किराए का हिस्सा 68.6% रहा, जो एक साल पहले 62.6% था। सियोल में यह हिस्सा 64.3% से बढ़कर 70.1% हो गया। केवल सियोल के अपार्टमेंट की बात करें तो यह 44.4% से बढ़कर 52.7% रहा।

जॉन्से, यानी बड़ी वापसी योग्य जमा राशि पर आधारित कोरियाई किराया व्यवस्था के तहत, सितंबर में देशभर में 59,482 सौदे हुए। यह एक साल पहले से 25.7% कम था। मासिक किराए के सौदे धीमी गति से, 9.3% घटकर 136,728 रहे। परिवार तेजी से ऐसी व्यवस्थाएं अपना रहे हैं जिनमें जमा राशि के साथ-साथ नियमित किराया भी देना पड़ता है।

भविष्य की आवास योजनाओं की समयसीमा मौजूदा बिक्री और किराये के फैसलों से कहीं लंबी है। 29 अक्टूबर को सरकार ने ग्योंगगी प्रांत में आवास के लिए प्रस्तावित छह स्थलों की घोषणा की, जहां 76,700 घर बनाए जा सकेंगे। निर्माण 2030 तक शुरू करने का लक्ष्य है, जबकि कीमतों और घरों में आने की तारीखों की घोषणा नहीं की गई है।

प्रमुख तारीखों से पता चलता है कि मौजूदा लंबित भंडार और भविष्य की आपूर्ति योजनाएं साथ-साथ कैसे चल रही हैं:

• 2025 के अंत में: सियोल में 939 घर बिना बिके थे।
• अगस्त 2026: राजधानी में बिना बिके घरों की कुल संख्या 898 थी।
• सितंबर 2026: बिना बिके घरों की संख्या बढ़कर 996 हो गई, जिनमें 683 बनकर तैयार थे।
• 29 अक्टूबर 2026: सरकार ने सियोल के पास 76,700 घरों के लिए स्थलों की घोषणा की।
• 2030: प्रस्तावित स्थलों पर निर्माण शुरू करने का लक्ष्य।

सियोल के सामने तात्कालिक चुनौती बिक्री के लिए उपलब्ध घरों का उन परिवारों से मेल बैठाना है जो उनका खर्च उठा सकते हैं। सरकार की लंबी निर्माण समयसीमा भविष्य में उपलब्धता बढ़ाने की दिशा में है, जबकि आज के खरीदारों को मौजूदा कीमतों, उधार की सीमाओं और किराये के घर में रहने की लागत के बीच फैसला करना है।

मुख्य बिंदु

• सितंबर में सियोल में बिना बिके घरों की संख्या 10.9% बढ़कर 996 हो गई, जबकि राष्ट्रीय कुल 4.6% घटकर 65,941 रहा।
• बनकर तैयार घर 683 थे, यानी सियोल के बिना बिके घरों का करीब 68.6%।
• ऊंची मांगी गई कीमतों और मॉर्गेज की सीमाओं से खरीदारों को अन्य स्रोतों से अधिक रकम जुटानी पड़ रही है।
• सियोल में अपार्टमेंट की खरीद एक साल पहले से 42.4% घटकर 3,915 रही।
• प्रांतों में बिना बिके घरों की संख्या घटने के साथ निर्माण गतिविधि में भी तेज गिरावट आई।
• सियोल, ग्योंगगी और इंचियोन में बनकर तैयार लेकिन बिना बिके घर बढ़े, जिससे परियोजनाओं की नकदी पर दबाव पड़ा।
• सियोल के पास नए आवास स्थलों पर निर्माण 2030 में शुरू करने का लक्ष्य है।