दक्षिण कोरिया में आवासीय संपत्ति की खाई रिकॉर्ड 290 गुना पर, सबसे गरीब तबके में घटा घर का मालिकाना हक

अपने घरों में रहने वाले परिवारों के बीच रिकॉर्ड खाई

दक्षिण कोरिया के सबसे धनी 20% परिवारों के पास 2025 में अपने स्वामित्व वाले और जिनमें वे रहते थे, ऐसे घरों का औसत मूल्य 693.41 मिलियन वॉन था। इसके मुकाबले सबसे गरीब 20% परिवारों के लिए यह महज 2.39 मिलियन वॉन था। इस तरह 290.1 गुना की खाई 2017 में मौजूदा सांख्यिकीय शृंखला शुरू होने के बाद सबसे चौड़ी रही।

कोरियाई सांख्यिकी सूचना सेवा के जरिए प्रकाशित घरेलू वित्त और रहन-सहन की स्थितियों के सर्वेक्षण के ये आंकड़े, विपरीत दिशाओं में हुए दो बदलाव दिखाते हैं। शीर्ष समूह का औसत एक साल पहले के मुकाबले 7.7% बढ़ा, जबकि सबसे निचले समूह का औसत 9.1% गिरकर अब तक के सबसे निचले दर्ज स्तर पर आ गया।

घर का मालिकाना हक इस बड़े अंतर की काफी हद तक व्याख्या करता है। सबसे निचले समूह के केवल 6.6% परिवारों के पास उनका मौजूदा घर था, जबकि शीर्ष समूह में यह अनुपात 82.5% था। इस माप में जिन परिवारों के पास उनके कब्जे वाला घर नहीं था, उनके आवास का मूल्य शून्य माना गया।

यह खाई आवास से आगे भी दिखी। सबसे धनी समूह की कुल औसत संपत्ति सबसे गरीब समूह से 68.6 गुना रही, जो एक और रिकॉर्ड है। वहीं, सालाना आय का अंतर पिछले वर्षों के मुकाबले घटा।

सबसे निचले समूह का औसत इतना कम क्यों है

सर्वेक्षण परिवारों को उनकी संपत्ति के आधार पर पांच समान समूहों में बांटता है। हर समूह में 20% परिवार हैं। आवासीय संपत्ति के माप में सिर्फ वही घर शामिल होता है जिसका परिवार मालिक भी हो और उसमें रहता भी हो।

किराये के घर में रहने वाले परिवार का इस गणना में योगदान शून्य होता है। यही बात उस परिवार पर भी लागू होती है जिसके पास कहीं और संपत्ति है, लेकिन वह जहां रहता है, उस घर को किराये पर लिया हुआ है। कई संपत्तियों वाले परिवार के लिए सिर्फ उसके अपने निवास की गणना की जाती है।

इसलिए 2.39 मिलियन वॉन का औसत कुछ घरों के मूल्य और शून्य दर्ज किए गए कहीं अधिक मामलों को मिलाकर निकलता है। सबसे निचले समूह में जिन परिवारों के पास वास्तव में उनका निवास था, उनके घर का मध्यक मूल्य 38 मिलियन वॉन था। मध्यक वह मान है जो घरों को सबसे सस्ते से सबसे महंगे क्रम में रखने पर बीच में आता है।

शीर्ष समूह में अपना घर रखने वाले परिवारों के लिए मध्यक मूल्य 720 मिलियन वॉन था, जो एक साल पहले के मुकाबले 2.9% अधिक था। इन दोनों मध्यक मूल्यों में करीब 18.9 गुना का अंतर था। इससे घर के मालिक परिवारों के बीच कीमतों का फर्क दिखता है, साथ ही मालिकाना हक की दरों में इससे कहीं बड़ा अंतर भी।

सबसे निचले समूह में घर के मालिकाना हक की दर 0.8 प्रतिशत अंक घटकर रिकॉर्ड निचले स्तर 6.6% पर आ गई। शीर्ष समूह की दर भी 1.2 प्रतिशत अंक घटकर 82.5% रही, लेकिन संपत्तियों के बढ़ते मूल्य ने उसके औसत आवासीय संपत्ति मूल्य को ऊपर पहुंचाया।

आठ साल में कैसे बढ़ी खाई

2017 के बाद से आवासीय संपत्ति का अनुपात करीब दोगुना हो गया है। उस साल शीर्ष समूह का औसत सबसे निचले समूह से 145.5 गुना था। इसमें नवीनतम सालाना बढ़ोतरी 244.9 से 290.1 तक रही, यानी करीब 18.5%।

समय के साथ यह खाई 2023 में कुछ समय के लिए घटी, फिर लगातार दो वर्षों तक दोबारा बढ़ी:

• 2017: आवासीय संपत्ति का अनुपात 145.5 गुना था।
• 2018: अनुपात करीब 146 गुना पर बना रहा।
• 2022: खाई 245.5 गुना तक पहुंची, जबकि शीर्ष समूह के घरों का औसत मूल्य 746.35 मिलियन वॉन के शिखर पर था।
• 2023: घरों की कीमतों में गिरावट के बीच अनुपात घटकर 215.1 गुना रह गया।
• 2024: खाई फिर बढ़कर 244.9 गुना हो गई।
• 2025: अनुपात रिकॉर्ड 290.1 गुना पर पहुंच गया।

2025 में शीर्ष समूह के घरों का औसत मूल्य अब भी 2022 के शिखर से नीचे था और शृंखला में दूसरा सबसे ऊंचा था। रिकॉर्ड खाई इसलिए बनी क्योंकि सबसे निचले समूह का औसत और गिरा, जबकि शीर्ष समूह की संपत्तियों का मूल्य उबर गया।

कुल संपत्ति में भी बढ़ी दूरी

सर्वेक्षण के आंकड़ों के अनुसार, 2025 में सबसे धनी 20% परिवारों की कुल औसत संपत्ति 1.77615 अरब वॉन थी, जो 7.5% अधिक थी। सबसे गरीब 20% परिवारों की संपत्ति 25.88 मिलियन वॉन थी, जो 2.9% कम थी। सांख्यिकीय कवरेज में सबसे निचले समूह का आंकड़ा 25.58 मिलियन वॉन भी बताया गया। 25.88 मिलियन वॉन का आंकड़ा 68.6 गुना के बताए गए अनुपात से मेल खाता है।

यह नया अनुपात 2022 के पिछले रिकॉर्ड 64 गुना से अधिक था। रकम के लिहाज से दोनों समूहों की औसत संपत्ति में करीब 1.75 अरब वॉन का अंतर था।

दक्षिण कोरिया में परिवारों की बैलेंस शीट में आवास की खास अहमियत है। नेशनल असेंबली फ्यूचर्स इंस्टीट्यूट की वरिष्ठ शोधार्थी ली सुन-ह्वा ने कहा कि परिवारों की करीब 70% संपत्ति रियल एस्टेट में केंद्रित थी। इस संकेंद्रण के कारण संपत्ति के मालिकाना हक और स्थानीय कीमतों में अंतर, संपत्ति असमानता को बढ़ाने वाले खासे प्रभावशाली कारक बन जाते हैं।

290.1 के अनुपात के पीछे मौजूद आवासीय संपत्ति के खास माप में निवेश के लिए खरीदी गई संपत्तियां और दूसरों को किराये पर दिए गए घर शामिल नहीं हैं। इन्हें शामिल करने पर रियल एस्टेट की खाई और चौड़ी हो सकती है, हालांकि इसके लिए कोई संबंधित अनुपात नहीं दिया गया।

सियोल के महंगे अपार्टमेंट और आगे निकल गए

कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड के आंकड़े दिखाते हैं कि सियोल के अपार्टमेंट बाजार के दोनों छोरों पर घरों के मूल्य में कितनी अलग बढ़ोतरी हुई। शहर के सबसे महंगे 20% अपार्टमेंट का औसत मूल्य मार्च 2017 के 1.1 अरब वॉन से बढ़कर मार्च 2025 में 2.52 अरब वॉन हो गया।

इसी अवधि में सबसे सस्ते 20% अपार्टमेंट का औसत मूल्य 250 मिलियन वॉन से बढ़कर 390 मिलियन वॉन हो गया। यह 56% की बढ़ोतरी थी, जबकि सबसे महंगे समूह में वृद्धि करीब 129% रही।

रकम के लिहाज से महंगे अपार्टमेंट का औसत मूल्य 1.42 अरब वॉन बढ़ा, जबकि सबसे सस्ते समूह में 140 मिलियन वॉन की वृद्धि हुई। दोनों समूहों के बीच कीमत का अनुपात 4.4 गुना से बढ़कर करीब 6.5 गुना हो गया। ये आंकड़े सियोल के अपार्टमेंटों के बारे में हैं, जबकि परिवारों का सर्वेक्षण देशभर के परिवारों को शामिल करता है।

कोंकुक विश्वविद्यालय के रियल एस्टेट प्रोफेसर यू सोन-जोंग ने राष्ट्रीय स्तर की खाई की एक वजह सियोल और प्रांतीय बाजारों के बीच के अंतर को बताया। उन्होंने कहा कि महंगी संपत्तियां राजधानी में केंद्रित हैं, जबकि कम संपत्ति वाले परिवारों की सस्ती संपत्तियां राजधानी से बाहर होने की अधिक संभावना है।

यू ने कहा कि प्रांतों में विक्रेताओं को कमजोर मांग और बिना बिके घरों के बढ़ते भंडार का भी सामना करना पड़ा। सियोल में केंद्रित मांग और मालिकों के संपत्ति बेचने से परहेज ने खरीद के लिए उपलब्ध घरों की संख्या सीमित रखने में मदद की। अलग-अलग परिस्थितियों के चलते राष्ट्रीय स्तर पर आवास आपूर्ति बढ़ने का असर अलग-अलग जगहों पर बहुत भिन्न हो सकता है।

आय की घटती खाई से संपत्ति का अंतर क्यों नहीं मिटा

आय के आधार पर बांटे गए परिवारों के बीच का अंतर, संपत्ति के आधार पर बांटे गए परिवारों से कम था। 2025 के सर्वेक्षण में सबसे अधिक आय वाले पांचवें हिस्से की मौजूदा आय सबसे कम आय वाले पांचवें हिस्से से 11.2 गुना और उसकी खर्च योग्य आय से 9.8 गुना थी।

मौजूदा आय में कमाई, कारोबारी आय, संपत्ति से होने वाली आय और हस्तांतरण जैसी नियमित आय शामिल है। कर और अन्य अनिवार्य भुगतान करने के बाद बची रकम खर्च योग्य आय कहलाती है। सर्वेक्षण के आय संबंधी आंकड़े पिछले वर्ष के हैं, इसलिए 2025 का सर्वेक्षण 2024 में मिली आय को मापता है।

मौजूदा आय का अनुपात 2017 से 2019 के दौरान करीब 12 से 13 गुना के स्तर से घटा था। खर्च योग्य आय का अनुपात भी पहले के करीब 11 से 12 गुना के स्तर से नीचे आया था।

आय एक अवधि के दौरान मिली रकम है; संपत्ति उस मूल्य का संचय है जिसका परिवार मालिक है। किसी संपत्ति का मूल्य बढ़ सकता है, भले ही उसके मालिक का वेतन न बढ़े। किराये पर रहने वाले परिवार की आय पहले से अधिक हो सकती है, लेकिन उसके पास ऐसी संपत्ति नहीं होती जिसका मूल्य भी उसी बढ़ोतरी से लाभान्वित हो।

संपत्ति की जगह आय के आधार पर क्रम तय करने पर परिवारों के समूह भी बदल जाते हैं। उदाहरण के लिए, घर का मालिक सेवानिवृत्त व्यक्ति संपत्ति के लिहाज से धनी हो सकता है, लेकिन उसकी सालाना आय अपेक्षाकृत कम हो सकती है। दोनों अनुपात परिवारों की वित्तीय स्थिति के अलग-अलग पहलुओं को दिखाते हैं।

वित्तीय संपत्तियां असमानता की एक और परत जोड़ती हैं

आवास संबंधी आंकड़ों के साथ उद्धृत बैंक ऑफ कोरिया के आंकड़ों के अनुसार, सबसे अधिक आय वाले पांचवें हिस्से के परिवारों की औसत वित्तीय संपत्ति 314.33 मिलियन वॉन थी, जबकि सबसे कम आय वाले पांचवें हिस्से के परिवारों की 38.74 मिलियन वॉन। वित्तीय संपत्तियों में बचत और निवेश जैसी चीजें शामिल हैं।

इन रकमों का अनुपात करीब 8.1 गुना बनता है, हालांकि साथ दिए गए विवरण में इस अंतर को करीब नौ गुना बताया गया। 2020 के लिए दिया गया अनुपात आठ गुना था, जो आवासीय संपत्ति के अनुपात में तेज बढ़ोतरी के मुकाबले कहीं कम बदलाव दिखाता है।

बैंक ऑफ कोरिया के अनुसंधान विभाग में समष्टि आर्थिक विश्लेषण टीम के प्रमुख क्वाक बप-जुन ने संपत्ति के मालिकाना हक, क्षेत्रीय कीमतों के अंतर और खरीद के समय को बढ़ती संपत्ति असमानता के कारकों के रूप में बताया। उन्होंने कहा कि संपत्ति के मालिकों और संपत्ति न रखने वालों के बीच शुद्ध संपत्ति की खाई, घरों की बढ़ती कीमतों के साथ मिलते-जुलते पैटर्न में बढ़ी है।

समय का असर पीढ़ियों के साथ-साथ क्षेत्रों पर भी पड़ता है। कीमतों में बड़ी बढ़ोतरी से पहले घर खरीदने वाले परिवारों को मूल्यवृद्धि का लाभ मिला, जबकि बाद में खरीदने वालों को ऊंची शुरुआती लागत का सामना करना पड़ा। क्वाक ने कहा कि लोगों ने किस समय घर खरीदे, इस अंतर ने पीढ़ियों के बीच असमानता को और स्पष्ट किया।

आवास प्रस्तावों में जगह और उपलब्धता पर जोर

डानकूक विश्वविद्यालय में आर्किटेक्चरल इंजीनियरिंग के प्रोफेसर किम ह्योन-सू ने लोगों के जल्द रहने लायक घरों पर अधिक ध्यान देने की मांग की। यह मांग सरकार के उस लक्ष्य के साथ रखी गई, जिसके तहत 2030 तक सियोल के व्यापक महानगरीय क्षेत्र में 1.35 मिलियन घरों का निर्माण शुरू करना है।

किम ने अपनी प्राथमिकता स्पष्ट शब्दों में बताई:

"1.35 मिलियन घरों के लक्ष्य से ज्यादा महत्वपूर्ण 100,000 ऐसे घर उपलब्ध कराना है, जिनमें लोग अगले साल से ही रहने आ सकें," किम ने कहा।

किम ने बड़े रोजगार केंद्रों से 30 मिनट की यात्रा दूरी के भीतर युवाओं के लिए आवास का भी प्रस्ताव रखा। उन्होंने रेल के इंटरचेंज स्टेशनों के आसपास के इलाकों का सुझाव दिया, जिनमें GTX, शिनबुंदांग लाइन और सिनानसान लाइन से जुड़े स्टेशन शामिल हैं। उनका तर्क था कि राजधानी से कुछ आर्थिक और शहरी गतिविधियों को बाहर ले जाने के साथ निर्माण भी होना चाहिए।

कोंकुक विश्वविद्यालय के यू ने कहा कि बंधक ऋण पर लगी सीमाएं भी लोगों के घर तलाशने की जगह को प्रभावित कर रही थीं। उन्होंने 1.5 अरब वॉन या उससे कम कीमत वाली संपत्तियों के लिए 600 मिलियन वॉन की बंधक ऋण सीमा का हवाला देते हुए कहा कि नियम मांग को सियोल के अपेक्षाकृत किफायती जिलों, जैसे नोवॉन और तोबोंग, की ओर मोड़ रहे थे।

कोरिया इकोनॉमिक एंड इंडस्ट्रियल रिसर्च इंस्टीट्यूट में आर्थिक शोध के प्रमुख किम क्वांग-सोक ने किराये के घरों और युवाओं तथा नवविवाहित जोड़ों के लिए सार्वजनिक रूप से उपलब्ध कराए जाने वाले अपार्टमेंटों की संख्या बढ़ाने की मांग की। उनका प्रस्ताव कमजोर स्थिति वाले परिवारों को सुरक्षित आवास उपलब्ध कराने पर केंद्रित था, न कि सिर्फ बिक्री कीमतों में बदलाव पर निर्भर रहने पर।

संपत्ति कर और आवास सहायता पर चर्चा

नेशनल असेंबली फ्यूचर्स इंस्टीट्यूट की ली ने मध्यम और दीर्घकाल में संपत्ति असमानता और संपत्ति पर लगने वाले करों में सुधार संबंधी एक रिपोर्ट में इस मुद्दे का विश्लेषण किया। उन्होंने घर वाले और बिना घर वाले परिवारों के बीच बढ़ती खाई को दक्षिण कोरिया की संपत्ति असमानता का एक प्रमुख स्रोत बताया।

ली ने आवासीय संपत्तियों के मूल्य पर आधारित कर प्रणाली की ओर बढ़ने का प्रस्ताव रखा। उन्होंने संपत्ति के आधिकारिक आकलन मूल्य और बाजार मूल्य के अनुपात को स्थिर रूप से बनाए रखने की भी मांग की। यह अनुपात महत्वपूर्ण है, क्योंकि आकलन मूल्य से तय करने में मदद मिलती है कि मालिक कितना कर चुकाएगा।

उनकी सिफारिशें कराधान से आगे बढ़कर वित्तीय परिस्थितियों, परिवारों के निवेश विकल्पों, आवास कल्याण और आपूर्ति तक फैली थीं। ये प्रस्ताव एक ही खाई के अलग-अलग पहलुओं को संबोधित करते हैं: मालिकों की जमा होती संपत्ति, खरीदारों के लिए उपलब्ध अवसर और किरायेदारों को मिलने वाली सुरक्षा।

आंकड़े और प्रस्ताव नीति निर्माताओं के सामने एक व्यावहारिक चुनौती रखते हैं। सियोल के महंगे घरों का मूल्य सस्ते घरों से कहीं अधिक बढ़ा है, प्रांतीय बाजारों में बिना बिके घरों का भंडार है और सबसे कम संपत्ति वाले समूह के अधिकतर परिवार अपने निवास के मालिक नहीं हैं। इनमें से किसी एक स्थिति को ध्यान में रखकर बनाई गई नीतियां, दूसरी स्थिति पर केंद्रित नीतियों से अलग परिवारों तक पहुंचेंगी।

मुख्य बिंदु

• 2025 में दक्षिण कोरिया के सबसे धनी पांचवें हिस्से के परिवारों की औसत आवासीय संपत्ति सबसे गरीब पांचवें हिस्से से 290.1 गुना थी, जो रिकॉर्ड है।
• सबसे निचले समूह के केवल 6.6% परिवार अपने मौजूदा घर के मालिक थे, जबकि शीर्ष समूह में यह अनुपात 82.5% था।
• आवासीय संपत्ति के माप में जिन परिवारों के पास उनके कब्जे वाला घर नहीं है, उन्हें शून्य माना जाता है।
• शीर्ष समूह की कुल औसत संपत्ति 1.77615 अरब वॉन और सबसे निचले समूह की 25.88 मिलियन वॉन थी; अनुपात 68.6 गुना रहा।
• सियोल के सबसे महंगे पांचवें हिस्से के अपार्टमेंट मार्च 2017 से मार्च 2025 तक करीब 129% महंगे हुए, जबकि सबसे सस्ते पांचवें हिस्से में 56% की बढ़ोतरी हुई।
• पहले के वर्षों की तुलना में आय की खाई घटी, जबकि प्रस्तावित उपायों में किफायती आवास, किराया सहायता और संपत्ति कर में बदलाव शामिल हैं।