सियोल के हन्नाम 3 पुनर्विकास ने कैसे बेसमेंट के घरों को अरब वॉन का निवेश बना दिया

छोटा बेसमेंट, सियोल के भविष्य पर बड़ा दावा

सियोल के हन्नाम 3 पुनर्विकास क्षेत्र में 26 वर्ग मीटर के एक बेसमेंट वाले घर का 2003 में पहली बार पंजीकरण होने से लेकर 2019 तक नौ बार मालिकाना हक बदला। इसकी कीमत 2006 में 275 मिलियन वॉन से बढ़कर 2019 में 850 मिलियन वॉन हो गई। खरीदार दक्षिण कोरिया के अलग-अलग हिस्सों से आए, जिनमें गोंगजू, योंग्जू और चुंग्जू शामिल थे, जबकि यह छोटा घर ऐसे इलाके का हिस्सा बना रहा जो ध्वस्तीकरण का इंतजार कर रहा था।

संपत्ति रिकॉर्ड के जरिये जांचे गए 1,671 अपार्टमेंट और विला में, दो दशकों में अर्ध-बेसमेंट वाले घरों का औसतन 2.6 बार मालिकाना हक बदला, जबकि जमीन से ऊपर बने घरों का 2.1 बार। यानी अर्ध-बेसमेंट घरों का कारोबार लगभग 24% अधिक हुआ। अगस्त 2020 में शुरू हुई अवधि तक अर्ध-बेसमेंट घरों का मध्य लेनदेन मूल्य 1.3 अरब वॉन तक पहुंच गया था।

आकर्षण भविष्य में मिलने वाला अपार्टमेंट था। एक साधारण बेसमेंट का पात्र मालिक पुनर्विकास संघ के जरिये नए अपार्टमेंट का आवंटन अधिकार पा सकता था, ठीक उसी तरह जैसे जमीन से ऊपर बने बड़े घर का मालिक। निवेशक हान नदी और नामसान के बीच नए परिसर में प्रवेश का रास्ता खरीद रहे थे, न कि रहने के लिए महज एक घर।

किरायेदारों के लिए इसी प्रक्रिया का मतलब था मकान मालिक बदलना, किराये की जमा राशि को लेकर अनिश्चितता और आखिरकार दूसरी जगह जाना। जुलाई 2022 में अर्ध-बेसमेंट घरों के केवल 9.5% मालिकों के पंजीकृत पते हन्नाम 3 के भीतर थे।

योंगसान जिले का जून 2023 का मंजूरी नोटिस इन खरीद के पीछे की तस्वीर दिखाता है: 386,395.5 वर्ग मीटर का पुनर्विकास क्षेत्र और 5,816 अपार्टमेंट बनाने की स्वीकृत योजना, जिनमें किराये के 876 घर शामिल थे। यह परियोजना दिखाती है कि पुराने आवासों की जगह नए घर बनाने से मूल्यवान संपत्तियां तो बन सकती हैं, लेकिन पुराने घरों में किराये पर रहने वाले लोगों को कहीं और ठिकाना तलाशना पड़ता है।

सबसे सस्ती संपत्ति पसंदीदा निवेश क्यों बनी

हन्नाम 3 योंगसान जिले के हन्नाम-दोंग और बोग्वांग-दोंग के कुछ हिस्सों में फैला है। यहां की पुरानी इमारतों में छोटे विला, कई परिवारों में बंटे मकान और अर्ध-बेसमेंट शामिल थे, जिन्हें कोरियाई में बान्जिहा कहा जाता है। ये घर आंशिक रूप से सड़क के स्तर से नीचे होते हैं और अक्सर अपेक्षाकृत सस्ते आवास का जरिया रहे हैं।

पुनर्विकास से ऐसी संपत्तियों का मूल्य तय करने का तरीका बदल जाता है। सैद्धांतिक तौर पर, जून 2023 में प्रबंधन और निपटान योजना को मंजूरी मिलने से पहले शामिल हुआ पात्र संघ सदस्य नए अपार्टमेंट का एक आवंटन अधिकार पा सकता था, चाहे उसकी मौजूदा संपत्ति अर्ध-बेसमेंट हो या जमीन से ऊपर बना घर।

प्रबंधन और निपटान योजना बताती है कि परियोजना की नई संपत्तियां और वित्तीय देनदारियां किस तरह बांटी जाएंगी। सदस्यों को अपने आवंटित अपार्टमेंट की कीमत में से मौजूदा संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य घटाने के बाद बची रकम का अतिरिक्त योगदान देना होता है।

अर्ध-बेसमेंट का कम मूल्यांकन आगे चलकर अधिक योगदान का कारण बन सकता है। लेकिन इसकी कम खरीद कीमत से शुरुआत में जरूरी रकम घट जाती है। इसलिए पुनर्विकास का इंतजार कर सकने वाले खरीदार कम नकदी के साथ प्रवेश कर सकते थे और परियोजना आगे बढ़ने पर अतिरिक्त रकम चुका सकते थे।

स्थानीय संपत्ति एजेंटों ने बताया कि निवेशक अपेक्षाकृत सस्ते अर्ध-बेसमेंट विला खरीदकर कीमत बढ़ने पर बेच रहे थे। 500 मिलियन से 900 मिलियन वॉन कीमत वाले विला में लेनदेन सक्रिय थे। बताया गया कि कुछ खरीदारों ने घर देखे बिना ही उन्हें खरीद लिया।

छोटे घरों की प्रति वर्ग मीटर कीमत अधिक थी

रिकॉर्ड में दर्ज अर्ध-बेसमेंट घर आम तौर पर जमीन से ऊपर बने घरों से करीब 10 वर्ग मीटर छोटे थे। प्रति वर्ग मीटर अधिक कीमत देने के बावजूद उनकी कुल खरीद कीमत कम हो सकती थी।

अगस्त 2020 से 2023 तक अर्ध-बेसमेंट घरों का औसत लेनदेन मूल्य 43.84 मिलियन वॉन प्रति वर्ग मीटर रहा, जबकि जमीन से ऊपर बने घरों का 34.86 मिलियन वॉन था। इन दोनों आंकड़ों के आधार पर बेसमेंट घरों की कीमत लगभग 26% अधिक थी।

2010 से 2022 के बीच, अर्ध-बेसमेंट घरों की प्रति वर्ग मीटर कीमत पहले के स्तर से 4.5 गुना और जमीन से ऊपर बने घरों की 4.1 गुना हो गई। अर्ध-बेसमेंट घरों का मध्य लेनदेन मूल्य 2011 से 2014 के दौरान 320 मिलियन वॉन से बढ़कर अगस्त 2020 में शुरू हुई अवधि में 1.3 अरब वॉन हो गया, यानी करीब चार गुना।

यह रुझान एक ही इमारत के भीतर भी दिखा। अर्ध-बेसमेंट और जमीन से ऊपर बने दोनों तरह के घरों वाली 181 इमारतों में से 112, यानी लगभग 62%, में अर्ध-बेसमेंट घरों का कारोबार अधिक बार हुआ। खरीदार बार-बार उन छोटी संपत्तियों की तलाश कर रहे थे, जिनसे उसी पुनर्विकास प्रक्रिया में प्रवेश मिल सकता था।

पाबंदियां ढीली होते ही खरीद-बिक्री तेज हुई

2003 में शुरुआती न्यू टाउन योजना अवधि के आसपास अर्ध-बेसमेंट घरों के लेनदेन खास तौर पर अधिक हुए, जब भूमि लेनदेन परमिट संबंधी पाबंदियां सीमित क्षेत्रों में लागू थीं। हर 100 अर्ध-बेसमेंट इकाइयों में 32.9 बार मालिकाना हक बदला, जबकि जमीन से ऊपर की हर 100 इकाइयों में यह आंकड़ा 21.5 था।

राष्ट्रपति ली म्यंग-बाक की सरकार ने 2008 के आखिर में सियोल महानगरीय क्षेत्र के अधिकांश हिस्सों में, गंगनाम, सेचो और सोंगपा को छोड़कर, सट्टा क्षेत्र की पाबंदियां हटा दीं। 2009 में सरकार ने कई घरों के मालिकों पर अतिरिक्त पूंजीगत लाभ कर अस्थायी रूप से हटा दिया और पुनर्विकास क्षेत्रों में छोटे भूखंडों की खरीद के लिए परमिट की शर्तें आसान कर दीं।

उस साल हर 100 अर्ध-बेसमेंट इकाइयों में 15.1 बार मालिकाना हक बदला, जबकि जमीन से ऊपर की इकाइयों में यह आंकड़ा 11.4 था। 2014 में, जब कई घरों के मालिकों पर अतिरिक्त पूंजीगत लाभ कर खत्म किया गया और जल्दी दोबारा बिक्री पर कर घटाए गए, तब ये आंकड़े क्रमशः 12.7 और 9.5 थे।

कड़ी पाबंदियों के दौर में दोनों तरह के घरों के कारोबार का अंतर कम था। रिकॉर्ड दिखाते हैं कि खरीद और दोबारा बिक्री आसान होने के दौर में पुनर्विकास में प्रवेश का सस्ता रास्ता अधिक लेनदेन आकर्षित करता था।

मालिकाना हक इलाके से बाहर चला गया

हन्नाम 3 में, जिले के भीतर पंजीकृत पते वाले मालिकों की संख्या 2002 में 2,189 मालिकाना हक इकाइयों से घटकर 2022 में 738 रह गई, यानी करीब 66% की गिरावट। विकास क्षेत्र की जमीन में उनकी हिस्सेदारी 55% से अधिक से घटकर लगभग 19% रह गई।

इसी अवधि में गंगनाम, सेचो, सोंगपा और बुंदांग में पंजीकृत मालिकों की संख्या 163 से बढ़कर 799 मालिकाना हक इकाइयां हो गई। 2022 तक यह समूह हन्नाम 3 के भीतर पंजीकृत मालिकों के समूह से बड़ा हो चुका था। बाहरी मालिकों के पास विकास क्षेत्र की लगभग 62% जमीन थी।

रजिस्ट्री के विश्लेषण में मालिकाना हिस्सों की आनुपातिक गणना की गई। किसी संपत्ति के आधे-आधे मालिक दो लोगों को आधी-आधी मालिकाना इकाई के तौर पर गिना गया। स्थानीय मालिक की परिभाषा हर समय के पंजीकृत पते पर आधारित थी, न कि पुनर्विकास से पहले से वहां लगातार रहने पर।

संपत्ति एक पीढ़ी से दूसरी पीढ़ी को भी मिली। 2018 से 2021 तक जमीन उपहार में पाने वाले 323 लोगों में 93 की उम्र 20 से 29 साल, 75 की 30 से 39 साल और 22 लोग नाबालिग थे। 40 वर्ष से कम उम्र के कुल 190 लोग थे, यानी कुल लाभार्थियों का करीब 59%।

कीमतों में व्यापक बदलाव काफी बड़ा था। हन्नाम-दोंग और बोग्वांग-दोंग के जांचे गए भूखंडों के औसत आधिकारिक मानक भूमि मूल्य 2003 के बाद 1,100% से अधिक बढ़े। इन बढ़ती कीमतों से दोबारा बिक्री और कम उम्र के परिवारजनों को संपत्ति हस्तांतरित करने, दोनों के अवसर बने।

घर छोड़ने से पहले किरायेदार अनिश्चितता से जूझे

हन्नाम 3 के एक पूर्व अर्ध-बेसमेंट किरायेदार को पड़ोसी से पता चला कि मकान मालिक ने घर बेच दिया है। नए मालिक का संपर्क विवरण न होने से किरायेदार को जमा किराया वापस मिलने की चिंता हुई।

दक्षिण कोरिया की जियोन्से व्यवस्था में यह चिंता खास तौर पर गंभीर होती है। सामान्य मासिक किराया देने के बजाय, किरायेदार एक बड़ी जमा राशि देता है, जिसे मकान मालिक को किरायेदारी खत्म होने पर लौटाना होता है। घर का मालिकाना हक बदलने पर यह जानना जरूरी है कि यह जिम्मेदारी किसकी है।

किरायेदार अधिकार समूह मिन्सनेल यूनियन ने कहा कि मालिकाना हक बदलने पर किरायेदारों को सूचित करने की कानूनी बाध्यता न होना समस्याओं की एक वजह है। एक अन्य किरायेदार ने पानी की आपूर्ति बंद होने और पानी रिसने की शिकायत की, जिसकी मकान मालिक ने मरम्मत नहीं कराई।

अभियानकर्ताओं ने खराब रखरखाव को पुनर्विकास की अर्थव्यवस्था से जोड़ा: जब खरीद कीमत भविष्य के नए अपार्टमेंट से तय होती है, तो दोबारा बेचने पर ध्यान देने वाले मालिक को मौजूदा घर की मरम्मत कम आकर्षक लगती है।

दूसरी जगह जाना उन बुजुर्ग निवासियों के लिए और मुश्किलें पैदा करता है, जो पास के दोस्तों, कल्याणकारी सेवाओं और अपनी चिकित्सकीय जरूरतों से परिचित लोगों पर निर्भर होते हैं। किरायेदार सहायता संगठन टेनेंट्स 114 के प्रमुख वकील ली कांग-हून ने इन स्थानीय रिश्तों को उस व्यावहारिक मदद का हिस्सा बताया, जो अनजान जगह जाने पर निवासियों से छूट जाती है।

अक्टूबर 2024 में प्रकाशित एक विवरण के मुताबिक, मुआवजा और स्थानांतरण सहायता सिर्फ उन किरायेदारों तक सीमित थी, जो 2009 से पहले अपने घरों में रह रहे थे। इसमें यह भी बताया गया कि सहायता पाने के लिए जरूरी दस्तावेज जुटाने में निवासी संघर्ष कर रहे थे।

अपार्टमेंट बढ़े, लेकिन सबके लिए जगह नहीं

योंगसान जिले ने जून 2023 में 197 इमारतों में 5,816 अपार्टमेंट मंजूर किए, जिनमें 4,940 बिक्री के लिए और 876 किराये के लिए थे। बाद के विवरणों में कुल संख्या 5,970 बताई गई, जबकि नीलामी के एक विवरण में 127 इमारतों के 5,988 अपार्टमेंट का उल्लेख था। बाद में जिले ने संशोधित योजना पर परामर्श फिर शुरू किया; यहां उद्धृत नोटिसों में अपार्टमेंट की अंतिम अद्यतन संख्या नहीं दी गई है।

2023 में मंजूर किराये के घर कुल संख्या के लगभग 15% थे। बिक्री के लिए रखे गए 4,940 अपार्टमेंट में से 4,069 मौजूदा संपत्ति मालिकों को, 831 सामान्य बिक्री के लिए और 40 आरक्षित रखे गए थे।

बाद में स्थानांतरित होने वालों की गिनती में किरायेदार परिवारों की संख्या 7,182 थी और नकद निपटान चुनने वाले स्थानीय परिवार नौ थे, यानी कुल 7,191 परिवार वहां से गए। इससे पहले के वित्तपोषण अनुमान में करीब 8,300 परिवारों के जाने की आशंका थी, जिनमें लगभग 6,300 किरायेदार परिवार शामिल थे।

बाद के विवरण में बताई गई 5,970 अपार्टमेंट की संख्या से तुलना करें तो वहां से जाने वाले दर्ज 7,191 परिवार नए घरों से 1,221 अधिक थे। पहले के 8,300 परिवारों के जाने के अनुमान और मंजूर 5,816 अपार्टमेंट के बीच करीब 2,500 का अंतर था।

ये तुलनाएं किरायेदारों पर पड़ने वाले दबाव को समझाती हैं। कई छोटे और सस्ते घरों वाली इमारतों की जगह कम संख्या में बड़े अपार्टमेंट बन रहे हैं, जिनमें से ज्यादातर मालिकाना हक के लिए आवंटित हैं। ध्वस्तीकरण और निर्माण के दौरान वहां से जाने वाले परिवारों को कहीं और आवास चाहिए, जिससे आसपास के किराये के बाजारों में मांग बढ़ती है।

इस बदलाव के लिए खरबों वॉन का वित्तपोषण

पुनर्विकास संघ ने चार बड़े वाणिज्यिक बैंकों के समूह से स्थानांतरण के लिए 2.1 खरब वॉन का ऋण हासिल किया। इसके बाद केबी सिक्योरिटीज के जरिए जुटाए गए वित्तपोषण से 400 अरब वॉन और मिले। दोनों पैकेज मिलाकर कुल 2.5 खरब वॉन हुए।

दूसरे पैकेज के लिए एक विशेष प्रयोजन कंपनी ने निवेशकों को प्रतिभूतियां जारी कीं और उससे मिली रकम संघ को उधार दी। परियोजना के निर्माणकर्ता हुंडई इंजीनियरिंग एंड कंस्ट्रक्शन ने संयुक्त गारंटी दी, जबकि केबी सिक्योरिटीज ने वित्तपोषण को सहारा देने के लिए खरीद की प्रतिबद्धता दी।

दोनों ऋण पैकेजों पर ब्याज दरें 6% के निचले दायरे में थीं। मूलधन और ब्याज नवंबर 2028 तक चुकाए जाने थे। वित्तपोषण संबंधी विवरण में निर्माण के लिए कई खरब वॉन के अतिरिक्त उधार की संभावना जताई गई थी।

परियोजना में सार्वजनिक बुनियादी ढांचा भी शामिल है। 2023 की मंजूरी में 51,849.3 वर्ग मीटर सड़कें, 27,263.6 वर्ग मीटर पार्क, 10,755.4 वर्ग मीटर का प्राथमिक विद्यालय स्थल, कल्याण सुविधाएं और सरकारी कार्यालय सूचीबद्ध हैं।

संघ ने ईमेल से दिए जवाब में पुनर्विकास का बचाव करते हुए कहा कि सदस्यों ने दो दशकों की कठिनाइयों के बाद कानूनी और पारदर्शी तरीके से बेहतर आवास स्थितियों के लिए प्रयास किया है। उसका तर्क था कि देरी से सदस्यों का वित्तीय बोझ बढ़ता है और तेज मंजूरियां बेहतर आवास जल्दी उपलब्ध कराने में मदद करती हैं।

नीलामी से अपार्टमेंट का अधिकार पाने का एक और रास्ता

ऋणदाता की पहल पर नीलामी के लिए पेश की गई एक संपत्ति में 105 वर्ग मीटर जमीन और 99 वर्ग मीटर की इमारत थी, जिसका मूल्यांकन 3.43 अरब वॉन किया गया था। ध्वस्तीकरण जारी था, इसलिए मूल्यांकन की ज्यादातर रकम जमीन की थी।

हन्नाम 3 के एक संघ सदस्य ने 2023 की मंजूरी के समय संपत्ति से जुड़े अधिकारों का विवरण दिया:

2023 में प्रबंधन और निपटान योजना को मंजूरी मिलने के समय, इस संपत्ति के साथ 84㎡ के विशिष्ट उपयोग अधिकार के अलावा करीब 100 मिलियन वॉन का रिफंड पाने का अधिकार भी था।

मंजूरी के बाद सामान्य खरीद में, तय सट्टा क्षेत्रों में संघ की सदस्यता हस्तांतरित करने पर पाबंदियां लागू होती हैं, हालांकि कुछ अपवाद भी हैं। नीलामी के विवरण में ऋणदाता की पहल पर होने वाली बिक्री को सदस्यता पाने का एक और रास्ता बताया गया, जिसमें सफल बोलीदाता को भूमि लेनदेन परमिट या वित्तीय योजना की जरूरत नहीं होती। बिक्री अगले महीने के तीसरे दिन के लिए तय की गई थी, लेकिन कैलेंडर का महीना स्पष्ट नहीं था।

यह आकर्षण बेसमेंट घरों के लेनदेन से मेल खाता है: संपत्ति में भविष्य के अपार्टमेंट पर दावा जुड़ा है। बाजार के दूसरे छोर पर, बोग्वांग-दोंग में 126 वर्ग मीटर जमीन वाला एक अलग मकान कथित तौर पर 4.5 अरब वॉन में बिका।

लंदन स्कूल ऑफ इकोनॉमिक्स में भूगोल और शहरी अध्ययन के प्रोफेसर ह्योन बांग शिन ने अपार्टमेंट मालिकाना हक के वित्तीय आकर्षण का वर्णन किया:

वर्षों के दौरान कंडोमिनियम क्षेत्र में आवास की कीमतों में हुई बढ़ोतरी ने यह धारणा बनाई कि यह सबसे वांछनीय तरह का आवास है, जो उस संपत्ति को सुरक्षित रख सकता है जिसे कई परिवार जमा करने की कोशिश कर रहे थे।

सरकारी पड़ाव और बदलती समय-सारणी

योंगसान जिले के मंजूरी नोटिस में दर्ज है कि आवंटन योजना मंजूर होने से पहले योजना प्रक्रिया दो दशक चली। इसका जनवरी 2025 का परामर्श नोटिस शहर की समिति द्वारा प्रस्ताव की समीक्षा के बाद हुए और संशोधनों का विवरण देता है।

• 18 नवंबर, 2003: हन्नाम को न्यू टाउन जिले के रूप में नामित किया गया।
• 1 अक्टूबर, 2009: सियोल ने पुनर्विकास जिले और उसकी कार्ययोजना में बदलावों को मंजूरी दी।
• 4 सितंबर, 2012: पुनर्विकास संघ के गठन को मंजूरी मिली।
• 29 मार्च, 2019: योंगसान जिले ने परियोजना कार्यान्वयन योजना को मंजूरी दी।
• 23 जून, 2023: जिले ने शहरी क्षेत्रों और आवासीय वातावरण के सुधार संबंधी कानून की धारा 78 के तहत प्रबंधन और निपटान योजना को मंजूरी दी।
• 23 दिसंबर, 2024: सियोल की शहरी पुनर्विकास समिति ने संशोधनों के साथ संशोधित प्रस्ताव को मंजूरी दी।
• 31 जनवरी से 14 फरवरी, 2025: योंगसान जिले ने संशोधित प्रस्ताव को सार्वजनिक निरीक्षण और टिप्पणियों के लिए फिर से खोला।

निर्माण की समय-सारणी बदलती रही है। वित्तपोषण योजना में 2025 में निर्माण शुरू होने और 2028 में पूरा होने का अनुमान था; बाद के विवरणों में निर्माण 2026 और लोगों के बसने का समय 2029 बताया गया। स्थानांतरण ऋण चुकाने की तारीख नवंबर 2028 ही बताई गई थी।

मालिकाना हक के निष्कर्ष 3,244 भूखंडों को कवर करने वाले 5,021 सार्वजनिक रिकॉर्ड पर आधारित हैं। इनमें 12,616 मालिकों की पहचान हुई और 2002 से 2022 के दौरान मालिकाना हक 9,459 बार बदला। कुछ रिकॉर्ड उपलब्ध न रहे हों, क्योंकि रजिस्टर बंद हो चुके थे। ये निष्कर्ष पुनर्विकास के इंतजार में रहे इलाके में संपत्ति के हितों के लंबे समय तक होते हस्तांतरण को दर्ज करते हैं।

मुख्य बातें

• जांच की गई अवधि में हन्नाम 3 के अर्ध-बेसमेंट घरों का मालिकाना हक जमीन से ऊपर बने घरों की तुलना में लगभग 24% अधिक बार बदला।
• अगस्त 2020 से 2023 तक अर्ध-बेसमेंट घरों की प्रति वर्ग मीटर कीमत जमीन से ऊपर बने घरों से करीब 26% अधिक रही।
• जुलाई 2022 में अर्ध-बेसमेंट घरों के केवल 9.5% मालिकों के पंजीकृत पते जिले के भीतर थे।
• जून 2023 की मंजूरी में किराये के 876 घरों समेत 5,816 अपार्टमेंट की योजना थी; बाद के परियोजना विवरणों में अधिक संख्या दी गई।
• बाद की गिनती में वहां से जाने वाले 7,191 परिवार दर्ज हुए, जो उस विवरण में बताए गए 5,970 अपार्टमेंट से अधिक थे।
• संघ ने स्थानांतरण के लिए 2.5 खरब वॉन का वित्तपोषण हासिल किया, जिसका भुगतान नवंबर 2028 तक होना था।
• परियोजना के बाद के विवरणों में निर्माण पूरा होने या लोगों के बसने का लक्ष्य 2029 बताया गया।