एस्क्रो सुधार में देरी से उज्बेकिस्तान के घर खरीदारों की बचत फंसी

132 डेवलपरों की जांच, मदद के लिए भटकते हजारों खरीदार

उज्बेकिस्तान की प्रतिस्पर्धा विकास एवं उपभोक्ता संरक्षण समिति को जनवरी से सितंबर 2026 के बीच डेवलपरों के खिलाफ 1,700 से अधिक शिकायतें मिलीं। 12 क्षेत्रों की 132 निर्माण कंपनियों द्वारा पेश किए गए अनुबंधों की जांच में पाया गया कि 77.3% में समझौता समाप्त होने पर खरीदारों का पैसा लौटाने की उचित समय-सीमा नहीं थी, जबकि 50.8% में देर से कब्जा देने पर कोई जुर्माना नहीं था।

शिकायतों की जांच के बाद समिति ने उपभोक्ताओं के पक्ष में करीब 14.5 अरब सोम की पुनर्गणना कराई। शिकायतें मुख्य रूप से निर्माण की गुणवत्ता और कब्जा देने में देरी से जुड़ी थीं। पूरे क्षेत्र में, निर्माण पूरा होने से पहले घर खरीदने से जुड़े उल्लंघनों के कारण 2025 में करीब 3,000 लोगों को कुल 668 अरब सोम का नुकसान हुआ।

इन आंकड़ों के पीछे एक सीधी-सी समस्या है: परिवार उन घरों के लिए भुगतान करते हैं जिनका निर्माण अभी जारी होता है, लेकिन डेवलपर अपार्टमेंट सौंपने से पहले ही पैसा ले सकते हैं और उसका इस्तेमाल कर सकते हैं। निर्माण रुकने पर खरीदारों को सालों तक न तो वादा किया गया घर मिलता है, न ही अपनी बचत तक पहुंच।

इन भुगतानों की सुरक्षा के लिए बनाई गई व्यवस्था 1 जनवरी 2026 से अनिवार्य होनी थी। नवंबर की शुरुआत तक इस तरह के निर्माण के लिए अनिवार्य एस्क्रो व्यवस्था शुरू नहीं हुई थी, जबकि इसे लागू करने के लिए जरूरी कानून पर विचार जारी था।

इमारत डेवलपमेंट से जुड़ा विवाद इस समस्या के कई पहलुओं को एक साथ सामने लाता है: निर्माण पूरा करने की समय-सीमा चूकना, रकम लौटाते समय कटौती पर विवाद, निर्माण में खामियां और आपराधिक जांच। यह भी दिखाता है कि मूल भुगतान लौट जाने पर भी सालों के इंतजार के बाद परिवार की आर्थिक स्थिति पहले से खराब हो सकती है।

निरीक्षकों को अनुबंधों में क्या मिला

समिति की जांच में ताशकंद शहर और 11 प्रांतों के डेवलपर शामिल थे। निष्कर्ष केवल निर्माण में देरी तक सीमित नहीं थे: कई समझौतों में मरम्मत, रकम वापसी और अंतिम कीमत से जुड़े बुनियादी सवाल अनसुलझे छोड़े गए थे या उन पर डेवलपर को ज्यादा नियंत्रण दिया गया था।

समिति ने ये समस्याएं दर्ज कीं:

• 77.3% अनुबंधों में रकम लौटाने की समय-सीमा नहीं थी या तय समय-सीमा शुरुआती भुगतान की शर्तों से मेल नहीं खाती थी।
• 63.6% में कब्जा सौंपने के बाद की वारंटी अवधि नहीं थी।
• 59.1% मुख्य रूप से डेवलपर के हितों के अनुरूप थे।
• 54.5% में वारंटी अवधि के दौरान खामियां ठीक करने की बाध्यता नहीं थी।
• 50.8% में निर्माण में देरी पर जुर्माने का प्रावधान नहीं था।
• 33.3% में कब्जा सौंपने की स्पष्ट तारीख नहीं थी।
• 30.3% अनुबंध केवल रूसी भाषा में तैयार किए गए थे, जिसे समिति ने राज्य भाषा संबंधी नियमों का उल्लंघन बताया।

कुछ अनुबंधों में खरीदार के सौदा रद्द करने पर डेवलपर को भुगतान की गई रकम का 4% से 15% तक रोकने की अनुमति थी। कुछ अन्य में रकम वापसी को अपार्टमेंट किसी और को बेचने पर निर्भर बनाया गया था या कंपनी को एकतरफा कीमत बढ़ाने की छूट थी।

भविष्य में होने वाली बिक्री पर निर्भर रकम वापसी से परिवार ऐसी घटना का इंतजार करता रहता है जिस पर काफी हद तक डेवलपर का नियंत्रण होता है। पक्की वापसी तारीख न होने पर खरीदार न तो दूसरी खरीद की भरोसेमंद योजना बना सकते हैं, न ही अन्य खर्चों के लिए जरूरी पैसा वापस पा सकते हैं।

जुलाई 2026 में पेश की गई एक अलग समीक्षा में 129 अनुबंधों की जांच हुई। इसमें 51% में देरी के लिए डेवलपर की कोई जिम्मेदारी नहीं थी, 84% में वारंटी अवधि नहीं थी और 80% में पुनर्गणना की शर्तें डेवलपर के पक्ष में थीं। दोनों जांचों में अनुबंधों के अलग-अलग समूह शामिल थे, लेकिन दोनों में सुरक्षा संबंधी कमियां बार-बार सामने आईं।

सौदा रद्द करने पर जमा रकम कैसे घट सकती है

50 करोड़ सोम के एक काल्पनिक अपार्टमेंट से पता चलता है कि जुर्माने की शर्त से खरीदार का नुकसान कैसे बदल सकता है। अगर परिवार ने 15 करोड़ सोम जमा किए हैं और अनुबंध में पूरी कीमत का 10% से 12% काटने की अनुमति है, तो डेवलपर 5 करोड़ से 6 करोड़ सोम रोक सकता है।

यह कटौती पहले से चुकाई गई रकम का एक-तिहाई से दो-पांचवां हिस्सा होगी। इसलिए पूरी अपार्टमेंट कीमत के आधार पर की गई गणना, जमा रकम पर उसी प्रतिशत से कहीं अधिक महंगी पड़ती है।

इमारत के ग्राहकों ने सितंबर 2025 में कुल खरीद कीमत के आधार पर कटौती किए जाने की शिकायतें की थीं। कंपनी के संस्थापक के रूप में सार्वजनिक रूप से बताए गए मारात हमदामोव ने कहा कि निर्माण के अंतिम चरण में कुछ खरीदारों पर कटौती लागू की गई थी और सौदा रद्द करने वाले अन्य ग्राहकों को किस्तों में पैसा लौटाया जा रहा था।

प्रतिस्पर्धा समिति के ताशकंद क्षेत्रीय कार्यालय ने कंपनी को सेरगेली सिटी के एक खरीदार का पूरा भुगतान लौटाने का निर्देश दिया। राष्ट्रीय समिति ने भी उपभोक्ता अधिकारों पर अनुबंध संबंधी पाबंदियों को गैरकानूनी बताया है और व्यापक जांच के बाद संबंधित अधिकारियों को प्रस्ताव सौंपे हैं।

डेवलपर की ओर से देरी पर मिलने वाला जुर्माना बहुत कम हो सकता है। 50 करोड़ सोम के अनुबंध पर प्रतिदिन 0.01% की दर से मुआवजा 50,000 सोम प्रतिदिन, यानी 365 दिनों में 1.825 करोड़ सोम होगा। जहां अनुबंध मुआवजे को कीमत के 5% या 10% तक सीमित करते हैं, वहां एक सीमा के बाद और देरी होने पर भी देय अनुबंध राशि नहीं बढ़ती।

इमारत के खरीदारों ने बताई समय-सीमा चूकने और रकम वापसी की मुश्किलें

दिलोरम युतायेवा ने कहा कि उन्हें 6 जनवरी 2024 को हमदामोव से अनुबंध मिला था और उन्होंने 30 अक्टूबर 2025 तक तैयार होने वाले अपार्टमेंट के लिए 40 करोड़ सोम का भुगतान किया था। तय तारीख गुजर जाने और घर न मिलने पर उन्होंने अपना पैसा वापस मांगा।

जहांगिर मुहिद्दीनोव ने कहा कि उन्होंने दिसंबर 2025 में कब्जा मिलने के लिए तय अपार्टमेंट का पूरा भुगतान कर दिया था। तारीख गुजर जाने पर उन्होंने निर्माण की प्रगति की जानकारी लेने की कोशिश की, लेकिन उनके मुताबिक उन्हें कोई स्पष्ट जवाब नहीं मिला।

दिलनोजा तोयचिबोयेवा ने कहा कि उन्होंने फरवरी 2024 में समझौते पर हस्ताक्षर किए थे और बार-बार तारीख बढ़ाए जाने के बाद उसे रद्द करने और रकम लौटाने का अनुरोध किया। उनके अनुसार, कंपनी के प्रतिनिधियों ने पहले उन्हें इंतजार करने के लिए मनाया, लेकिन बाद में कंपनी ने खुद समझौता रद्द कर दिया और अपार्टमेंट किसी दूसरे खरीदार को बेच दिया।

ताशकंद पुलिस ने कहा कि कुछ शिकायतकर्ताओं ने यह कहते हुए भी रकम वापसी मांगी कि आवासीय इमारतें राजधानी के भीतर नहीं, बल्कि ताशकंद प्रांत के क्वयी चिरचिक जिले में थीं। इमारत का कार्यालय ताशकंद के सेरगेली जिले में था। इन खरीदारों के लिए संपत्ति का प्रशासनिक स्थान लेन-देन को चुनौती देने की एक और वजह बन गया।

हमदामोव ने समस्याओं के लिए अन्य संस्थापकों के साथ विवाद को जिम्मेदार बताया। उन्होंने कहा कि उन्हें सेरगेली सिटी और ब्रिस्टल सिटी समेत परियोजनाओं से बाहर कर दिया गया था और आरोप लगाया कि उन्हें और उनके परिवार को धमकियां दी गईं। इमारत डेवलपमेंट के निदेशक के तौर पर अपना परिचय देने वाले ओलीम मामातोव ने बाद में कहा कि हमदामोव और अन्य संस्थापकों के बीच संबंध सुधर गए हैं और हमदामोव परियोजनाओं पर काम करने लौट सकते हैं।

निर्माण में मिली खामियां और आपराधिक जांच

जुलाई 2025 में निर्माण निरीक्षकों ने सेरगेली सिटी में समस्याएं पाईं। ए9, ए10, ए11, डी1 और डी2 ब्लॉक का निर्माण जरूरी सरकारी पंजीकरण के बिना हुआ था। निरीक्षकों को कंक्रीट के स्तंभों में खाली जगहें, नींव के नीचे पानी और डिजाइन के मुताबिक जरूरी जल निकासी व्यवस्था का अभाव भी मिला।

निरीक्षण प्राधिकरण ने खामियां ठीक करने का आदेश दिया और इन ब्लॉकों का निर्माण अस्थायी रूप से रोक दिया। हमदामोव ने जवाब में कहा कि काम स्थायी रूप से बंद नहीं, बल्कि अस्थायी रूप से निलंबित किया गया था और कंपनी कानून के दायरे में काम कर रही थी।

इसके बाद ताशकंद पुलिस ने खरीदारों की शिकायतों के आधार पर आपराधिक मामला दर्ज करने की घोषणा की। मामला आपराधिक संहिता की धारा 168 के तहत धोखाधड़ी और धारा 192-11 के तहत गैर-सरकारी संगठनों के अधिकारियों द्वारा अधिकारों के दुरुपयोग से जुड़ा था। पुलिस ने शिकायतकर्ताओं की संख्या या अनुमानित कुल नुकसान का खुलासा नहीं किया। खबरों के मुताबिक, हमदामोव को हिरासत में लेकर जांच में संदिग्ध बनाया गया था।

अक्टूबर 2025 में दर्ज एक पहले के मामले में परफेक्ट-मैन्शन्स के अधिकारियों और जरूरी पंजीकरण व अनुमति के बिना तुज़ेल पार्क में निर्माण का मामला शामिल था। इस परियोजना का विज्ञापन इमारत डेवलपमेंट ब्रांड के तहत किया गया था। अधिकारियों ने यह स्पष्ट नहीं किया था कि दोनों जांचों का आपस में संबंध है या नहीं।

मामातोव ने परियोजना के लिए तय 61 ब्लॉकों में से 16 सेरगेली सिटी ब्लॉक जनवरी 2027 तक सौंपने का वादा किया। ये 16 ब्लॉक कुल योजना का करीब 26% हैं। इस समूह का निर्माण पूरा होने की पुष्टि नहीं हुई थी।

एस्क्रो का वादा हुआ, लेकिन समय-सीमा आगे खिसकी

27 जनवरी 2025 के राष्ट्रपति आदेश में खरीदारों के योगदान से वित्तपोषित निर्माण के लिए एस्क्रो व्यवस्था की ओर बदलाव तय किया गया था। मानवाधिकार कार्यकर्ता अब्दुरहमान ताशानोव ने इस बदलाव को पूरा न कर पाने की आलोचना की है और कहा है कि संबंधित मंत्रालयों तथा संसद को देरी का जवाब देना चाहिए।

मुख्य तारीखें घोषित नीति और उसके अमल के बीच का अंतर दिखाती हैं:

• 27 जनवरी 2025: राष्ट्रपति के आदेश में बदलाव की समय-सारणी तय की गई।
• 1 जुलाई 2025: एस्क्रो को स्वैच्छिक रूप से उपलब्ध कराने की तारीख तय हुई।
• 1 जनवरी 2026: इसका इस्तेमाल अनिवार्य होना था।
• जनवरी 2026: न्याय मंत्रालय ने बताया कि अनिवार्य इस्तेमाल के लिए जरूरी कानून अब तक नहीं बना था।
• 28 जुलाई 2026: विधायी सभा ने निर्माण विधेयक को पहली बार पढ़ने के बाद मंजूरी दी।
• नवंबर 2026 की शुरुआत: इस बाजार के लिए अनिवार्य एस्क्रो अब भी शुरू नहीं हुआ था।

यह विधेयक खरीदारों के योगदान से अपार्टमेंट इमारतों और अन्य संपत्तियों के निर्माण से संबंधित है। पहली बार पढ़ने के बाद मंजूरी का अर्थ है कि सांसदों ने इसके सामान्य दृष्टिकोण को स्वीकार किया है; कानून बनने से पहले इस पर आगे विचार होना जरूरी है।

संसदीय चर्चा के दौरान सांसदों ने दूसरी बार पढ़ने से पहले आपराधिक संहिता के कुछ प्रस्तावित प्रावधानों को स्पष्ट करने की मांग की। विधेयक को अंतिम मंजूरी मिलने या एस्क्रो अनिवार्य रूप से शुरू होने की कोई तारीख नहीं बताई गई।

सुरक्षित बैंक खाते से क्या बदलेगा

एस्क्रो के तहत खरीदार का पैसा सीधे डेवलपर को देने के बजाय एक विशेष बैंक खाते में रखा जाता है। सहमत शर्तें पूरी होने पर बैंक रकम जारी करता है। प्रस्तावित आवास व्यवस्था में इससे खरीदारों के भुगतान जमा करने की प्रक्रिया, डेवलपर के तत्काल खर्च संबंधी फैसलों से अलग हो जाएगी।

राष्ट्रीय शहरीकरण एवं आवास बाजार सतत विकास समिति का कहना है कि इस व्यवस्था से धोखाधड़ी और खरीदारों के पैसे के दुरुपयोग में कमी आएगी। समिति ने वादा किया गया घर और रकम वापसी, दोनों से वंचित होने को अस्वीकार्य बताया है और व्यवस्था जल्द लागू करने की मांग की है।

प्रस्ताव में यह भी व्यवस्था है कि गंभीर समस्याओं के कारण मूल कंपनी अपनी जिम्मेदारियां पूरी न कर पाए तो परियोजना में किसी दूसरे डेवलपर को लाया जा सके। इसका मकसद निर्माण जारी रखना है, ताकि खरीदारों को असफल डेवलपर से पैसा वापस पाने पर पूरी तरह निर्भर रहने के बजाय घर मिल सकें।

एस्क्रो पैसे की सुरक्षित रखवाली करता है। अनुबंध की शर्तें लेन-देन के एक अलग पहलू को तय करती हैं: क्या बनाया जाना है, कब तक सौंपना है और किसी पक्ष के समझौता तोड़ने पर क्या होगा। खरीदारों को भुगतान की सुरक्षित व्यवस्था के साथ खरीदी जा रही संपत्ति से जुड़े ऐसे वादे भी चाहिए जिन्हें कानूनी रूप से लागू कराया जा सके।

वही रकम लौटने पर भी नुकसान क्यों हो सकता है

अगर कोई परिवार 2024 की शुरुआत में 50 करोड़ सोम देता है और 2026 के अंत में उसे उतनी ही रकम वापस मिलती है, तो वह तीन साल तक उस पैसे का इस्तेमाल नहीं कर पाया। इस दौरान कीमतें बढ़ सकती हैं और परिवार ब्याज कमाने या बचत को कहीं और इस्तेमाल करने का मौका भी खो सकता है।

इस उदाहरण में बताए गए महंगाई के आंकड़े 2024 में 9.8%, 2025 में 7.3% और 2026 के लिए 7% का अनुमान हैं। इन दरों को जोड़कर गणना करने पर सामान्य मूल्य स्तर करीब 26% बढ़ेगा। ऐसे में लौटाए गए 50 करोड़ सोम से उतना ही सामान खरीदा जा सकेगा, जितना इस अवधि की शुरुआत में करीब 39.7 करोड़ सोम से खरीदा जा सकता था।

इस हिसाब से, खाते में रकम का आंकड़ा पहले जैसा होने के बावजूद क्रय शक्ति का नुकसान करीब 10.3 करोड़ सोम है। अंतिम आंकड़ा इस बात पर भी निर्भर करता है कि 2026 के लिए महंगाई का अनुमान सही साबित होता है या नहीं।

अपार्टमेंट की जगह दूसरा घर खरीदने का हिसाब अलग है। अगर अनुबंधित घर की शुरुआती कीमत 50 करोड़ सोम थी और बाद में वैसी ही संपत्ति की कीमत 80 करोड़ हो जाती है, तो परिवार को वही खरीद करने के लिए 30 करोड़ सोम और चाहिए। यह उदाहरण बदले में वैसी संपत्ति खरीदने की लागत का अंतर दिखाता है; आंकड़े केवल उदाहरण के लिए हैं और मुआवजा लागू कानून तथा मामले की परिस्थितियों पर निर्भर करेगा।

अनुबंधों में वादा किए गए घर की भी सुरक्षा जरूरी

ब्लॉगर उमिद गोफुरोव ने अनुबंधों में न्यूनतम अनिवार्य शर्तें शामिल करने की मांग की है, जिनमें तय जुर्माने और समझौते के साथ निर्माण योजनाएं संलग्न करना शामिल है। उनकी चिंता कब्जा देने की तारीखों से आगे बढ़कर वादा की गई पार्किंग, खेल के मैदान, खुली जगह और तैयार इमारतों के स्वरूप तक जाती है।

संलग्न योजना खरीदारों और निरीक्षकों को तैयार संपत्ति से तुलना करने के लिए एक स्पष्ट आधार देती है। वारंटी की साफ शर्त बताती है कि खामियों के लिए डेवलपर कितने समय तक जिम्मेदार रहेगा, जबकि मरम्मत संबंधी शर्त उन्हें ठीक करने की बाध्यता तय करती है। समिति की जांच में सामने आया कि कई अनुबंधों में इनमें से एक या दोनों बातें नहीं थीं।

गोफुरोव ने यह भी चेतावनी दी है कि डेवलपर को पुराना भुगतान लौटाकर और अपार्टमेंट ऊंची कीमत पर फिर से बेचकर देरी से फायदा हो सकता है। ऑस्ट्रेलिया की संपत्ति बिक्री के अनुबंधों में सनसेट क्लॉज पर विवाद इससे जुड़ी एक समस्या दिखाते हैं: कीमतें बढ़ने के साथ कुछ डेवलपरों ने पुरानी बिक्री रद्द करने के लिए लंबी अनिश्चितता खत्म करने के मकसद से बनाई गई शर्तों का इस्तेमाल किया। प्रभावित राज्यों में कानून में बदलाव करके खरीदार की सहमति या अदालत की मंजूरी के बिना डेवलपरों के लिए बिक्री रद्द करना सीमित किया गया।

उज्बेकिस्तान के लिए तत्काल फैसलों में लंबित विधेयक, बैंक खातों को नियंत्रित करने वाले नियम और खरीद समझौतों में न्यूनतम बाध्यताएं शामिल हैं। प्रतिस्पर्धा समिति ने खरीदारों को अनुबंध ध्यान से पढ़ने, जरूरत पड़ने पर कानूनी सलाह लेने और गैरकानूनी शर्तों के खिलाफ संबंधित अधिकारियों या अदालतों में जाने की सलाह दी है।

जनवरी 2027 सेरगेली सिटी के 16 ब्लॉकों के लिए बताई गई अगली ठोस कब्जा तारीख है। व्यापक बाजार के खरीदारों के लिए सुधार की अनसुलझी समय-सारणी तय करेगी कि जनवरी 2026 के लिए किए गए वादे वाली अनिवार्य सुरक्षा के बिना नए भुगतान कितने समय तक डेवलपरों तक पहुंचते रहेंगे।

मुख्य बातें

• प्रतिस्पर्धा समिति को जनवरी से सितंबर 2026 के बीच डेवलपरों के खिलाफ 1,700 से अधिक शिकायतें मिलीं।
• 132 डेवलपरों की जांच में 77.3% अनुबंधों में रकम वापसी की अपर्याप्त समय-सीमा और 50.8% में देरी पर जुर्माने का अभाव पाया गया।
• शिकायतों की जांच के बाद उपभोक्ताओं के पक्ष में करीब 14.5 अरब सोम की पुनर्गणना हुई।
• एस्क्रो 1 जनवरी 2026 से अनिवार्य होना था, लेकिन नवंबर की शुरुआत तक यह शुरू नहीं हुआ था।
• इमारत के खरीदारों की शिकायतों के बाद पुलिस ने आपराधिक मामला दर्ज किया; निर्माण निरीक्षकों को सेरगेली सिटी में खामियां भी मिली थीं।
• कंपनी के एक प्रतिनिधि ने जनवरी 2027 तक सेरगेली सिटी के 16 ब्लॉक सौंपने का वादा किया।
• रकम लौटाने में देरी से खरीदारों की क्रय शक्ति घट सकती है और वादा किए गए अपार्टमेंट के बदले दूसरा घर खरीदना महंगा पड़ सकता है।