कर्ज़दारों पर बढ़ती किस्तों का दबाव, दक्षिण कोरिया में फिक्स्ड मॉर्गेज दर 5% के पार

सितंबर में मॉर्गेज दरें 2012 के बाद सबसे ऊंचे स्तर पर

दक्षिण कोरिया में सितंबर 2026 में औसत फिक्स्ड मॉर्गेज दर 5.11% पर पहुंच गई। बैंक ऑफ कोरिया ने जनवरी 2013 में फिक्स्ड और फ्लोटिंग मॉर्गेज दरों का अलग-अलग रिकॉर्ड रखना शुरू किया था, उसके बाद पहली बार यह दर 5% के पार गई है। ऐसे समय में, जब कई परिवारों के मौजूदा कर्ज़ की ब्याज दरें बदलने वाली हैं, कर्ज़ चुकाने की निश्चितता अब महंगी पड़ रही है।

बैंक ऑफ कोरिया के सितंबर के भारित औसत ब्याज दर के आंकड़े 29 अक्टूबर को जारी हुए। इनके मुताबिक, नए जारी मॉर्गेज पर औसत दर अगस्त के 4.66% से बढ़कर 4.88% हो गई। यह अप्रैल 2012 के बाद सबसे ऊंचा स्तर था, जब दर 4.94% थी। मॉर्गेज दर में लगातार पांचवें महीने बढ़ोतरी हुई।

फ्लोटिंग मॉर्गेज दरें भी अगस्त के 4.53% से बढ़कर 4.76% हो गईं। फिक्स्ड दरें भी 0.23 प्रतिशत अंक बढ़कर 4.88% से 5.11% पर पहुंच गईं। दोनों श्रेणियों के बीच अंतर 0.35 प्रतिशत अंक रहा।

ये आंकड़े सितंबर में जारी किए गए नए कर्ज़ों को दर्शाते हैं। मौजूदा कर्ज़दारों की दरों में बदलाव उनके अनुबंध के मुताबिक होता है, जैसे फ्लोटिंग दर रीसेट होने पर या शुरुआती फिक्स्ड दर की अवधि खत्म होने पर। घरेलू बैंकों में चौथी तिमाही के दौरान 165 लाख करोड़ वॉन के मॉर्गेज की ब्याज दरें बदलने वाली हैं।

अक्टूबर में तस्वीर थोड़ी जटिल रही। फिक्स्ड मॉर्गेज की कीमत तय करने में मददगार बैंक बॉन्ड यील्ड गिरी, जबकि कई फ्लोटिंग मॉर्गेज के लिए इस्तेमाल होने वाला फंडिंग सूचकांक COFIX बढ़ा। लिहाज़ा, कर्ज़दारों पर दो विपरीत दबाव हैं: कुछ नए फिक्स्ड मॉर्गेज की दरें घटी हैं, जबकि मौजूदा फ्लोटिंग दर वाले कर्ज़ अब भी महंगे हो सकते हैं।

ब्याज दरों में बढ़ोतरी का घटनाक्रम

नए आंकड़े बैंक ऑफ कोरिया की जुलाई और अगस्त में नीतिगत दर में लगातार हुई बढ़ोतरी के बाद आए हैं। दोनों बार दर 0.25 प्रतिशत अंक बढ़ाई गई थी। इसके बाद केंद्रीय बैंक ने 22 अक्टूबर को अपनी बेंचमार्क दर 3.00% पर बरकरार रखी। मौद्रिक नीति बोर्ड के सभी सात सदस्यों ने इस फैसले का समर्थन किया।

• अक्टूबर 2025: फिक्स्ड मॉर्गेज दरों में लगातार 12 महीनों तक बढ़ोतरी का सिलसिला शुरू हुआ।
• जुलाई और अगस्त 2026: बैंक ऑफ कोरिया ने लगातार दो बैठकों में बेंचमार्क दर बढ़ाई।
• सितंबर: औसत फिक्स्ड मॉर्गेज दर 5.11% और सभी मॉर्गेज की संयुक्त औसत दर 4.88% पर पहुंची।
• 15 अक्टूबर: कोरिया फेडरेशन ऑफ बैंक्स ने सितंबर का COFIX 3.43% घोषित किया, जो पहले 3.18% था।
• 22 अक्टूबर: बैंक ऑफ कोरिया ने बेंचमार्क दर 3.00% पर बरकरार रखी।
• 29 अक्टूबर: सितंबर के बैंक ब्याज दर आंकड़ों में मॉर्गेज, व्यक्तिगत कर्ज़ और कारोबारी कर्ज़, सभी की उधारी लागत बढ़ी हुई दिखी।

जुलाई और अगस्त की बढ़ोतरी जनवरी 2023 के बाद नीतिगत दर में पहली लगातार बढ़ोतरी थी। जनवरी 2023 में अप्रैल 2022 से लगातार बैठकों में की गई सात बढ़ोतरी का सिलसिला खत्म हुआ था।

नीतिगत दर में विराम के बावजूद कर्ज़ की दरें क्यों बढ़ीं

बैंक ऑफ कोरिया की बेंचमार्क दर पूरे वित्तीय तंत्र में पैसों की लागत को प्रभावित करती है, लेकिन वाणिज्यिक बैंक अपने फंड जुटाने की लागत और बाजार की ब्याज दरों के आधार पर भी कर्ज़ की कीमत तय करते हैं। केंद्रीय बैंक दर स्थिर रखे, तब भी इन लागतों में बदलाव जारी रह सकता है।

सितंबर में AAA क्रेडिट रेटिंग वाले पांच साल की अवधि के बैंक बॉन्ड की यील्ड 4.35% से बढ़कर 4.53% हो गई। फिक्स्ड मॉर्गेज की दरें तय करने में ऐसे बॉन्ड अहम संदर्भ होते हैं। COFIX 0.25 प्रतिशत अंक बढ़कर 3.43% पर पहुंच गया। यह जून 2024 के बाद का सबसे ऊंचा स्तर और नवंबर 2022 के बाद एक महीने की सबसे बड़ी बढ़ोतरी थी।

कम अवधि की बाजार दरें भी बढ़ीं। 91 दिन में परिपक्व होने वाले जमा प्रमाणपत्रों की दर 2.97% से बढ़कर 3.17% हो गई। तीन महीने में परिपक्व होने वाले AAA बैंक बॉन्ड की यील्ड 3.07% से बढ़कर 3.32% हुई, जबकि छह महीने वाले बॉन्ड की यील्ड में 0.29 प्रतिशत अंक की बढ़ोतरी हुई।

बैंक ऑफ कोरिया की वित्तीय सांख्यिकी टीम के प्रमुख किम सुंग-जुन ने कर्ज़ की दरों में बढ़ोतरी के लिए अगस्त में नीतिगत दर में हुई वृद्धि और सितंबर में संदर्भ दरों के बढ़ने को जिम्मेदार बताया। उन्होंने कहा कि बैंकों के अतिरिक्त शुल्क में बदलाव और कर्ज़ प्रबंधन सख्त होना भी इसके कारण हो सकते हैं।

मॉर्गेज की दर आम तौर पर एक संदर्भ दर और बैंक के तय किए अतिरिक्त शुल्क को जोड़कर, ग्राहक को मिलने वाली छूट घटाने के बाद तय होती है। इसलिए संदर्भ दर गिरने पर भी उसका असर कर्ज़दारों तक पहुंचने में वक्त लग सकता है। बैंक की मूल्य निर्धारण नीति से यह भी तय होता है कि दर में कितनी गिरावट किसी ग्राहक के कर्ज़ तक पहुंचेगी।

बढ़ी हुई दरों का वॉन में असर

50 करोड़ वॉन के बकाया कर्ज़ पर 7% की दर से सालाना ब्याज 3.5 करोड़ वॉन होगा, यानी करीब 29.2 लाख वॉन महीना, यह मानते हुए कि बकाया राशि में बदलाव नहीं होता। इसी कर्ज़ पर 5% की दर से सालाना ब्याज 2.5 करोड़ वॉन या करीब 20.8 लाख वॉन महीना होगा।

दोनों में सालाना 1 करोड़ वॉन, यानी हर महीने करीब 8.33 लाख वॉन का अंतर है। ये गणनाएं सिर्फ ब्याज की हैं। जिस मॉर्गेज में उधार ली गई मूल राशि नियमित रूप से चुकानी होती है, उसकी किस्त में मूलधन भी शामिल होगा। किस्त की रकम बाकी अवधि और भुगतान कार्यक्रम पर निर्भर करती है।

छोटा बदलाव भी मायने रखता है। 0.25 प्रतिशत अंक की बढ़ोतरी से 50 करोड़ वॉन के अपरिवर्तित बकाया कर्ज़ पर सालाना ब्याज 12.5 लाख वॉन बढ़ेगा, यानी करीब 1.04 लाख वॉन महीना।

सितंबर में औसत फिक्स्ड और फ्लोटिंग मॉर्गेज दरों, यानी 5.11% और 4.76%, के बीच का अंतर इसी 50 करोड़ वॉन के कर्ज़ पर सालाना 17.5 लाख वॉन बनता है। शुरुआती दरों पर यह ब्याज में करीब 1.46 लाख वॉन महीना है। कर्ज़ की अवधि के दौरान फ्लोटिंग दर में आगे होने वाले बदलाव से यह तुलना बदल सकती है।

मौजूदा कर्ज़दारों के सामने बड़ी संख्या में दरें रीसेट होने की चुनौती

वित्तीय पर्यवेक्षण सेवा के उन आंकड़ों के मुताबिक, जो सोशल डेमोक्रेटिक पार्टी के सांसद हान चांग-मिन को सौंपे गए, चौथी तिमाही में 165 लाख करोड़ वॉन के मॉर्गेज की ब्याज दरें बदलने वाली हैं। 2021 में करीब 2% से 3% की दर पर कर्ज़ लेने वालों को शुरुआती अवधि खत्म होने पर बड़ी बढ़ोतरी का सामना करना पड़ सकता है।

दर बदलने वाले कर्ज़ों की रकम पिछली तिमाही के 143.9 लाख करोड़ वॉन से 21.1 लाख करोड़ वॉन अधिक है, यानी करीब 14.7% की बढ़ोतरी। ऐसे मॉर्गेज की संख्या बढ़ रही है जिनकी दर अब मौजूदा उधारी परिस्थितियों के मुताबिक बदलेगी और परिवारों के बजट पर असर डाल सकती है।

अक्टूबर में मॉर्गेज दरों में हुई बढ़ोतरी के बाद इसका दबाव पहले ही दिखने लगा था। अक्टूबर 2021 में 50 करोड़ वॉन का मॉर्गेज लेने वाले एक कर्ज़दार की ब्याज दर इस महीने 3.6% से बढ़कर 5.6% हो गई। मासिक किस्त 22.7 लाख वॉन से बढ़कर 27.9 लाख वॉन हो गई, जिससे परिवार के खर्च में 5.2 लाख वॉन का इजाफा हुआ।

फ्लोटिंग मॉर्गेज की दरें अनुबंध में तय अंतराल पर बदलती हैं, इसलिए सितंबर में COFIX की बढ़ोतरी का असर कर्ज़दारों तक अलग-अलग समय पर पहुंचेगा। अगली दर समीक्षा के करीब पहुंचे परिवारों को उस महीने भी ऊंची दर का सामना करना पड़ सकता है, जब केंद्रीय बैंक नीतिगत दर में कोई बदलाव न करे।

फिक्स्ड और फ्लोटिंग मॉर्गेज दरें अलग-अलग दिशा में बढ़ीं

अक्टूबर में मॉर्गेज के लिए दी जा रही दरों से पता चलता है कि नया कर्ज़ लेने वालों के लिए सितंबर के औसत आंकड़े पूरी तस्वीर नहीं दिखाते। KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori और NH NongHyup में 27 अक्टूबर को पांच साल की शुरुआती फिक्स्ड अवधि वाले मॉर्गेज की दरें 4.61% से 6.65% के बीच थीं। हर छह महीने में दर बदलने वाले मॉर्गेज की दरें 4.42% से 6.48% के बीच थीं।

सबसे कम दरों पर दोनों श्रेणियों का अंतर करीब 0.20 प्रतिशत अंक था, जो सितंबर के अंत में 0.55 अंक था। सबसे ऊंची दरों पर 27 अक्टूबर को यह अंतर 0.17 अंक रहा। सितंबर के अंत से पांचों बैंकों की फिक्स्ड दरें सबसे निचले स्तर पर 0.30 प्रतिशत अंक और सबसे ऊंचे स्तर पर 0.25 अंक घटी थीं।

बैंक बॉन्ड यील्ड से इस बदलाव को समझने में मदद मिलती है। पांच साल में परिपक्व होने वाले बॉन्ड की यील्ड 30 सितंबर को करीब 4.53% थी, जो 23 अक्टूबर को घटकर 4.28% रह गई। इसी अवधि में नए घोषित COFIX की बढ़ोतरी फ्लोटिंग मॉर्गेज की दरों को प्रभावित कर रही थी।

23 अक्टूबर के एक अन्य आंकड़े में फ्लोटिंग मॉर्गेज की दरें 4.42% से 6.795% के बीच थीं। इसकी तुलना में 27 अक्टूबर को हर छह महीने में दर बदलने वाले मॉर्गेज की दरें 4.42% से 6.48% के बीच थीं। कर्ज़दार पर लागू दर बैंक, उत्पाद, दर बदलने की अवधि और उपलब्ध छूट पर निर्भर करती है।

पांच साल की फिक्स्ड अवधि वाला मॉर्गेज उस अवधि में किस्त की निश्चितता देता है, जिसके बाद अनुबंध की शर्तों के मुताबिक दर बदलती है। कर्ज़ लेने की लागत की तुलना करते समय शुरुआती दर के साथ इस सुरक्षा की अवधि भी अहम है।

घरों की खरीद के अलावा भी परिवारों पर बढ़ी लागत का बोझ

नए घरेलू कर्ज़ों की औसत दर 4.96% पर पहुंच गई, जो नवंबर 2023 के बाद सबसे ऊंची थी। नवंबर 2023 में यह 5.04% थी। विस्तृत आंकड़ों में मासिक बढ़ोतरी 0.20 प्रतिशत अंक बताई गई; एक अन्य प्रकाशित आंकड़े में यही औसत दर 4.96% थी, लेकिन बढ़ोतरी 0.14 अंक दिखाई गई।

सामान्य असुरक्षित व्यक्तिगत कर्ज़, जिसके लिए घर जैसी कोई संपत्ति गिरवी रखने की जरूरत नहीं होती, की औसत दर अगस्त के 6.33% से बढ़कर 6.49% हो गई। यह दिसंबर 2023 के बाद सबसे ऊंची थी, जब औसत दर 6.58% थी। जून में दर 5.72% रहने के बाद लगातार चौथे महीने इसमें बढ़ोतरी हुई।

जोंसे जमा राशि के लिए लिए जाने वाले कर्ज़ भी महंगे हुए। उनकी दर 4.35% से बढ़कर 4.57% हो गई। दक्षिण कोरिया की जोंसे किराया प्रणाली में किरायेदार मासिक किराया देने के बजाय बड़ी जमा राशि देते हैं। उस रकम के लिए कर्ज़ लेने वाले परिवारों के लिए ऊंची जमा-राशि कर्ज़ दर का मतलब किराये की बढ़ी हुई लागत है।

नए घरेलू कर्ज़ों में फिक्स्ड दर वाले कर्ज़ों का अनुपात 23.5% से बढ़कर 24.0% हुआ। यह लगातार दूसरी मासिक बढ़ोतरी थी। हालांकि, मॉर्गेज में फिक्स्ड दर वाले कर्ज़ों की हिस्सेदारी 35.3% से घटकर 34.2% रह गई। सितंबर में फिक्स्ड मॉर्गेज फ्लोटिंग दर वाले उत्पादों से महंगे रहे, जिससे कर्ज़दारों को कम शुरुआती लागत और भुगतान की निश्चितता के बीच चुनाव करना पड़ा।

जमा दरों के साथ कारोबारियों की उधारी भी महंगी

जमा बैंकों से लिए गए सभी नए कर्ज़ों की औसत दर 4.40% से बढ़कर 4.57% हो गई। कारोबारी कर्ज़ की दरें 4.30% से बढ़कर 4.49% हुईं। छोटे कारोबारियों को ज्यादा बढ़ोतरी का सामना करना पड़ा।

बड़ी कंपनियों ने औसतन 4.37% की दर चुकाई, जो 0.16 प्रतिशत अंक अधिक थी। छोटे और मझोले कारोबारों की दर 0.25 अंक बढ़कर 4.63% हो गई। बैंक ऑफ कोरिया ने कारोबारी कर्ज़ की दरों में बढ़ोतरी को 91 दिन में परिपक्व होने वाले जमा प्रमाणपत्रों समेत कम अवधि की बाजार दरों में उछाल से जोड़ा। कुछ बैंकों ने बड़ी कंपनियों को कम दरों पर ज्यादा कर्ज़ दिए, जिससे इस श्रेणी में बढ़ोतरी सीमित रही।

बचतकर्ताओं को भी ऊंची दरें मिलीं। नए स्वीकार किए गए बचत जमा और संबंधित फंडिंग उत्पादों की औसत दर 0.24 प्रतिशत अंक बढ़कर 3.45% हो गई। साधारण बचत जमा पर औसत दर 3.39% थी, जबकि जमा प्रमाणपत्रों और वित्तीय बॉन्ड समेत बाजार से जुटाई गई रकम पर औसत दर 3.69% थी।

सितंबर में जमा दरें कर्ज़ की दरों से तेज़ी से बढ़ीं, जिससे नए कर्ज़ और जमा की औसत दरों के बीच का अंतर 1.19 से घटकर 1.12 प्रतिशत अंक रह गया। बकाया राशियों पर औसत जमा दर बढ़कर 2.27% और औसत कर्ज़ दर 4.48% हो गई।

जमा दरें बढ़ने से बचतकर्ताओं को फायदा होता है, लेकिन बैंकों के लिए भी रकम जुटाने की लागत बढ़ती है। जब ये लागत COFIX में शामिल होती हैं, तो फ्लोटिंग मॉर्गेज दरों पर और दबाव पड़ सकता है।

अक्टूबर में दरें थामे जाने के बाद क्या बदल सकता है?

बैंक ऑफ कोरिया ने 22 अक्टूबर को दरें स्थिर रखीं और पिछली बढ़ोतरी के असर का आकलन किया। इस फैसले के पीछे घरेलू अर्थव्यवस्था की मजबूत वृद्धि और महंगाई का बना हुआ दबाव था। साथ ही, मध्य पूर्व में लंबे समय से जारी तनाव और बड़ी अर्थव्यवस्थाओं की मौद्रिक तथा राजकोषीय नीतियों को लेकर अनिश्चितता भी थी।

केंद्रीय बैंक को उम्मीद थी कि 2026 और 2027 की आर्थिक वृद्धि अगस्त में लगाए गए क्रमशः 3.3% और 2.9% के अनुमान से अधिक होगी। उसे यह भी उम्मीद थी कि 2027 में कोर महंगाई, जिसमें खाने-पीने की चीजों और ऊर्जा की अस्थिर कीमतें शामिल नहीं होतीं, उसके पिछले 2.5% के अनुमान से अधिक रहेगी। आगे ब्याज दरों पर फैसले आने वाले आर्थिक आंकड़ों पर निर्भर करेंगे।

Hana Securities के बॉन्ड रणनीतिकार पार्क जून-वू ने नवंबर 2026 और फरवरी 2027 में दरों में और बढ़ोतरी का अपना अनुमान बरकरार रखा। Hanwha Investment & Securities के बॉन्ड रणनीतिकार किम सुंग-सू ने भी 0.25 प्रतिशत अंक की दो बढ़ोतरी का अनुमान लगाया। इससे बेंचमार्क दर 3.50% हो जाएगी और 2027 के अंत तक इसी स्तर पर रहने का उनका अनुमान है। ये ब्रोकरेज कंपनियों के अनुमान हैं; केंद्रीय बैंक ने ऐसी बढ़ोतरी का फैसला नहीं किया है।

बॉन्ड बाजार को लेकर दोनों कंपनियों के अनुमान अलग थे। Hana ने ज्यादा उतार-चढ़ाव की आशंका जताई, जबकि Hanwha का अनुमान था कि नवंबर की नीतिगत बैठक तक तीन साल की अवधि वाले सरकारी बॉन्ड की यील्ड 3.80% से नीचे नहीं जाएगी।

फिक्स्ड मॉर्गेज के लिए अक्टूबर में बैंक बॉन्ड यील्ड का घटना कुछ राहत दे सकता है। जुलाई तक कुल 1.25 प्रतिशत अंक की पांच बढ़ोतरी के बाद अगस्त से बो्गेउमजारी मॉर्गेज दरें भी स्थिर थीं। किम सुंग-जुन ने कहा कि अगर अक्टूबर में मॉर्गेज दरें बॉन्ड यील्ड के मुताबिक चलीं, तो वे गिर सकती हैं। हालांकि, उन्होंने यह भी कहा कि बैंकों के अतिरिक्त शुल्क और महीने के अंत तक बाजार में होने वाले बदलाव भी अहम होंगे।

मुख्य बातें

• सितंबर में औसत फिक्स्ड मॉर्गेज दर 5.11% पर पहुंची। जनवरी 2013 में अलग-अलग रिकॉर्ड शुरू होने के बाद यह पहली बार 5% के पार गई।
• सभी मॉर्गेज की संयुक्त औसत दर बढ़कर 4.88% हो गई, जो अप्रैल 2012 के बाद सबसे ऊंची थी। फ्लोटिंग मॉर्गेज की औसत दर 4.76% रही।
• चौथी तिमाही में 165 लाख करोड़ वॉन के मॉर्गेज की दरें बदलने वाली हैं, जो पिछली तिमाही से करीब 14.7% अधिक है।
• 50 करोड़ वॉन के अपरिवर्तित कर्ज़ पर दर 5% से बढ़कर 7% होने से सालाना ब्याज 1 करोड़ वॉन बढ़ता है।
• अक्टूबर में बैंक बॉन्ड यील्ड गिरी, जबकि COFIX बढ़ा। इससे फिक्स्ड और फ्लोटिंग मॉर्गेज की कीमतों पर अलग-अलग दबाव पड़ा।
• बैंक ऑफ कोरिया ने 22 अक्टूबर को बेंचमार्क दर 3.00% पर बरकरार रखी। आगे दरें बढ़ने की संभावना बनी हुई है। कुछ ब्रोकरेज कंपनियों ने नवंबर और फरवरी में बढ़ोतरी का अनुमान जताया है।