पेनांग में जनवरी से बदलाव की तैयारी के बीच मलेशिया अल्पकालिक किराये के लिए राष्ट्रीय नियमों के करीब

लाइसेंस जांच और भवन नियम राष्ट्रीय योजना का आधार

मलेशिया उन राष्ट्रीय दिशानिर्देशों को अंतिम रूप दे रहा है, जिनके तहत कम अवधि के लिए किराये पर दी जाने वाली आवासीय संपत्तियों का पंजीकरण और कानूनी रूप से संचालन से पहले स्थानीय प्राधिकरण की लाइसेंसिंग शर्तों का पालन अनिवार्य होगा। डिजिटल बुकिंग प्लेटफॉर्म से बिना लाइसेंस वाली संपत्तियों को हटाने की अपेक्षा होगी, जबकि अपार्टमेंट और अन्य स्ट्राटा संपत्तियां अपने भवन प्रबंधन के नियमों के अधीन रहेंगी।

आवास एवं स्थानीय सरकार की उप मंत्री दातुक ऐमान अतिराह साबू ने 26 अक्टूबर, 2026 को दीवान राक्यत में इस रूपरेखा की जानकारी दी। कैबिनेट के विचारार्थ पेश किए जाने से पहले दिशानिर्देशों की पर्यटन, कला और संस्कृति मंत्रालय के साथ अंतिम समीक्षा चल रही थी। इसके बाद राष्ट्रीय स्थानीय सरकार परिषद में सहमति ली जाएगी और फिर राज्य तथा स्थानीय प्राधिकरण इन्हें अपनाएंगे।

यह प्रस्ताव ऐसे समय आया है जब पेनांग 1 जनवरी, 2027 से अपने नियमों में बदलाव की तैयारी कर रहा है। इनमें छोटे कारोबारों के लिए कम शुल्क और अनुमत कमरों की अधिकतम संख्या पांच से बढ़ाकर 10 करना शामिल है। ये घटनाक्रम दिखाते हैं कि मलेशिया किराये की संपत्तियों के पास रहने वाले लोगों की शिकायतों का समाधान करते हुए पर्यटन कारोबारों को जगह देने की कोशिश कर रहा है।

ऐमान अतिराह, पाकातन हरापन की बुकित बेंदेरा से सांसद स्येरेलीना अब्दुल राशिद के सवाल का जवाब दे रही थीं। स्येरेलीना ने शोर, सुरक्षा, साझा सुविधाओं के दुरुपयोग और आवासीय इमारतों में अनजान लोगों के आने-जाने को लेकर चिंता जताई थी।

सरकार की शब्दावली में STRA कहलाने वाले अल्पकालिक किराया आवास का मतलब है, थोड़े समय के लिए किराये पर दी जाने वाली आवासीय संपत्तियां, जिन्हें आम तौर पर ऑनलाइन बुकिंग प्लेटफॉर्म के जरिए किराये पर लिया जाता है। राष्ट्रीय रूपरेखा में पंजीकरण, सुरक्षा, साफ-सफाई, संचालन प्रबंधन और आसपास के समुदायों के प्रति संचालकों की जिम्मेदारियों को शामिल किया जाएगा।

अनुमति की प्रक्रिया कैसे काम करेगी

आवास एवं स्थानीय सरकार मंत्रालय, PLANMalaysia के जरिए, पर्यटन मंत्रालय, राज्य सरकारों और स्थानीय प्राधिकरणों के साथ दिशानिर्देश तैयार कर रहा है। इसका उद्देश्य पूरे देश के लिए एक साझा नियामक संदर्भ तैयार करना है, जबकि लाइसेंसिंग और नियमों का पालन सुनिश्चित करने की जिम्मेदारी संबंधित क्षेत्रों के प्राधिकरणों के पास ही रहेगी।

ऐमान अतिराह ने कहा कि दस्तावेज़ को कैबिनेट में दोबारा पेश करने से पहले पर्यटन मंत्रालय की राय का इंतजार है। इसके बाद प्रधानमंत्री की अध्यक्षता वाली और राज्य के मुख्यमंत्रियों की भागीदारी वाली राष्ट्रीय स्थानीय सरकार परिषद इस पर सामूहिक सहमति के लिए विचार करेगी।

उप मंत्री ने संसद में अपने जवाब के दौरान प्रक्रिया का क्रम समझाया:

देशभर के राज्य और स्थानीय प्राधिकरणों द्वारा अपनाए जाने से पहले, आपसी सहमति के लिए दस्तावेज़ राष्ट्रीय स्थानीय सरकार परिषद में पेश किया जाएगा।

राष्ट्रीय स्तर पर लागू होने की कोई तारीख या साल में किराये पर देने की प्रस्तावित 180 रातों की सीमा पर अंतिम फैसला घोषित नहीं किया गया। इसलिए संचालकों के सामने ऐसी रूपरेखा है, जिसकी मंजूरी की प्रक्रिया अभी जारी है। साथ ही, उन्हें पेनांग जैसी जगहों पर पहले से लागू स्थानीय नियमों का भी पालन करना होगा।

स्थानीय लाइसेंसिंग और पर्यटन पंजीकरण के संबंध पर पर्यटन, कला और संस्कृति के उप मंत्री खैरुल फिरदौस अकबर खान ने संसद में पहले दिए एक जवाब में भी बात की थी। उन्होंने कहा था कि दोनों मंत्रालय इस बात पर सहमत हुए हैं कि STRA परिसर को पर्यटक आवास के रूप में तभी पंजीकृत किया जा सकता है, जब उसे संबंधित स्थानीय प्राधिकरण से कारोबार संचालन का लाइसेंस मिल जाए।

अपार्टमेंट प्रबंधन निकायों के अधिकार बरकरार

अपार्टमेंट मालिकों को सार्वजनिक लाइसेंसिंग आवश्यकताओं और अपनी इमारत पर लागू नियमों, दोनों का ध्यान रखना होगा। प्रस्तावित रूपरेखा के तहत, स्ट्राटा संपत्तियां स्ट्राटा प्रबंधन अधिनियम 2013 के अंतर्गत अपनी संयुक्त प्रबंधन निकाय या प्रबंधन निगम के फैसलों और उपनियमों के अधीन रहेंगी।

स्ट्राटा स्वामित्व में आम तौर पर किसी इकाई का व्यक्तिगत स्वामित्व और गलियारों, लिफ्ट तथा मनोरंजन सुविधाओं जैसी साझा जगहों की सामूहिक जिम्मेदारी शामिल होती है। संयुक्त प्रबंधन निकाय और प्रबंधन निगम इन साझा हितों का प्रबंधन करते हैं। इसलिए जब किराये पर आए मेहमान आवासीय इमारतों का इस्तेमाल करते हैं, तो इन निकायों की भूमिका खास तौर पर प्रासंगिक हो जाती है।

ऐमान अतिराह ने कहा कि 2013 का अधिनियम इन निकायों को उपनियमों का प्रबंधन करने और उन्हें लागू कराने के लिए पहले से ही व्यवस्था देता है। इसलिए कानूनी रूप से कारोबार चलाने के इच्छुक संपत्ति मालिक को भवन और स्थानीय प्राधिकरण, दोनों की आवश्यकताओं का पालन करना होगा।

स्येरेलीना की चिंताएं बताती हैं कि दोनों स्तर क्यों अहम हैं। लाइसेंसिंग परिसर को कारोबार के रूप में नियंत्रित करती है, जबकि भवन के नियम तय करते हैं कि आगंतुक और निवासी एक ही प्रवेशद्वार, सुविधाओं और साझा जगहों का इस्तेमाल कैसे करें।

बुकिंग प्लेटफॉर्म भी नियम लागू कराने की प्रक्रिया का हिस्सा होंगे

प्रस्तावित अनुपालन व्यवस्था में डिजिटल प्लेटफॉर्म की अहम भूमिका है, क्योंकि वे संचालकों को मेहमानों से जोड़ते हैं। सरकार प्लेटफॉर्म कंपनियों के साथ सहयोग को बढ़ावा दे रही है, ताकि संपत्ति की सूची प्रकाशित होने से पहले लाइसेंस की स्थिति अपने आप जांची जा सके।

ऐमान अतिराह ने यह भी कहा कि जिन संपत्तियों के पास लाइसेंस नहीं है या जो स्थानीय प्राधिकरण की शर्तों और मौजूदा कानूनों का उल्लंघन करती हैं, उन्हें हटाने की जिम्मेदारी प्लेटफॉर्मों को लेनी चाहिए। इससे संचालन की अनुमति ऑनलाइन बुकिंग तक लगातार पहुंच बनाए रखने से जुड़ जाएगी।

उप मंत्री ने सूची प्रकाशित होने से पहले प्रस्तावित जांच का वर्णन किया:

पूरी तरह नियमों का पालन सुनिश्चित करने के लिए सरकार डिजिटल प्लेटफॉर्म कंपनियों के साथ रणनीतिक सहयोग को भी बढ़ावा दे रही है, ताकि परिसर की सूची प्रकाशित होने से पहले लाइसेंस की स्थिति की स्वचालित जांच की व्यवस्था लागू की जा सके।

स्थानीय प्राधिकरणों और प्रवर्तन एजेंसियों को नगर एवं ग्राम नियोजन अधिनियम 1976, सड़क, जलनिकासी एवं भवन अधिनियम 1974 और संबंधित स्थानीय उपनियमों के तहत भी अधिकार प्राप्त हैं। ऐमान अतिराह ने कहा कि इन अधिकारों के तहत आवश्यकताओं का लगातार उल्लंघन करने वाले संचालकों के खिलाफ कार्रवाई की जा सकती है और अवैध आवासीय सूचियों को रोकने के लिए इनका इस्तेमाल किया जा सकता है।

इस तरह रूपरेखा में सूची प्रकाशित होने से पहले जांच, उल्लंघन के बाद सूची हटाना और संचालकों के खिलाफ कानूनी कार्रवाई, तीनों शामिल हैं। भवन प्रबंधन निकाय भी इन उपायों के साथ-साथ अपने लागू नियमों को लागू करते रहेंगे।

प्रस्तावित 180 रातों की सीमा का क्या मतलब होगा

सालाना 180 रातों की प्रस्तावित सीमा तय करेगी कि कोई संपत्ति साल में कितने समय तक STRA के रूप में संचालित हो सकती है। यह सीमा सीधे तौर पर उन रातों की संख्या को प्रभावित करेगी, जिनके लिए मालिक किराया ले सकता है। इसलिए किराये के कारोबारों के लिए यह चर्चा के सबसे अहम पहलुओं में से एक है।

ऐमान अतिराह ने कहा कि शुरुआती रूपरेखा तैयार करते समय नियामक प्रभाव आकलन पूरा किया गया था। यह इस बात की व्यवस्थित जांच है कि प्रस्तावित नियम का कारोबारों, उपभोक्ताओं, सरकार और समुदायों पर क्या असर पड़ेगा।

आकलन में मालिकों और संचालकों की अनुपालन लागत, संभावित किराया आय, होटलों और पर्यटन पर असर, आवास की कीमतें, उपभोक्ताओं के विकल्प और सरकारी राजस्व शामिल थे। इसमें सार्वजनिक सुरक्षा और सामुदायिक कल्याण की भी जांच की गई।

ऐमान अतिराह ने कहा कि फैसले में आय के अवसरों और पर्यटन की मांग के साथ सार्वजनिक सुरक्षा, सार्वजनिक व्यवस्था और निवासियों के हितों के बीच संतुलन बनाना होगा। पंजीकरण और लाइसेंस जांच यह तय करती है कि कोई कारोबार आवश्यकताओं पर खरा उतरता है या नहीं; रातों की सीमा से उसकी सालाना गतिविधि का स्तर भी नियंत्रित होगा।

संपत्ति मालिकों के लिए व्यावहारिक सवालों में आवश्यकताओं को पूरा करने की लागत और संचालन की किसी भी सीमा के भीतर होने वाली आय शामिल है। पड़ोसियों की चिंताओं में आवासीय जगहों का रोजमर्रा का इस्तेमाल आता है, जैसे शोर, आगंतुकों का आना-जाना और साझा सुविधाएं।

पेनांग मौजूदा नियमों से जनवरी के संशोधनों की ओर

पेनांग इस बात का ठोस उदाहरण है कि नियम पहले से लागू भी हैं और उनमें बदलाव भी हो रहा है। ऐमान अतिराह ने निजी आवास और स्ट्राटा संपत्ति योजनाओं के संचालन संबंधी उसके दिशानिर्देशों का जिक्र किया, जो 1 अप्रैल, 2023 से प्रभावी हैं। उन्होंने उन स्थानीय आवास उपनियमों का भी उल्लेख किया, जो 1 अगस्त, 2026 से लागू हुए।

राज्य की कार्यकारी परिषद ने 19 अक्टूबर को संशोधनों को मंजूरी दी। राज्य के स्थानीय सरकार तथा नगर एवं ग्राम नियोजन समिति के अध्यक्ष ह्ङ मूई लय ने 23 अक्टूबर को बदलावों की घोषणा की। संशोधनों को राजपत्र में प्रकाशित करने की प्रक्रिया चल रही थी और इन्हें 1 जनवरी, 2027 से लागू किया जाना है।

मुख्य पड़ाव बताते हैं कि राज्य और राष्ट्रीय स्तर की प्रक्रियाएं किस तरह आगे बढ़ी हैं:

• जनवरी से अगस्त 2023: PLANMalaysia ने राष्ट्रीय रूपरेखा के मसौदे पर हितधारकों के साथ 10 से अधिक चर्चा सत्र आयोजित किए।
• 1 अप्रैल, 2023: स्ट्राटा योजनाओं में निजी आवास के लिए पेनांग के दिशानिर्देश प्रभावी हुए।
• सितंबर 2023: PLANMalaysia ने राष्ट्रीय दिशानिर्देशों के मसौदे पर एकीकृत सार्वजनिक परामर्श पूरा किया।
• 1 अगस्त, 2026: पेनांग के स्थानीय आवास उपनियम लागू हुए और संचालकों को शुरू में पंजीकरण के लिए दो महीने दिए गए।
• 19 अक्टूबर, 2026: पेनांग की कार्यकारी परिषद ने अपने नियमों में संशोधनों को मंजूरी दी।
• 26 अक्टूबर, 2026: ऐमान अतिराह ने संसद में राष्ट्रीय दिशानिर्देशों की अंतिम समीक्षा के चरण की जानकारी दी।
• 1 जनवरी, 2027: पेनांग के संशोधित प्रावधान लागू होने निर्धारित हैं।

लागू होने से पहले पेनांग द्वीप नगर परिषद और सेबरांग पेराई नगर परिषद को अपने दिशानिर्देशों और संचालन प्रक्रियाओं को अंतिम रूप देना है। संशोधनों में निजी आवास की परिभाषा भी स्पष्ट की गई है, जिसमें उसकी प्रकृति, वास्तविक इस्तेमाल और संचालन व्यवस्था को आधार बनाया गया है। इसके तहत होटल कारोबारों पर होटल लाइसेंसिंग की आवश्यकताएं लागू रहेंगी।

कम शुल्क के साथ सुरक्षा और नियोजन की शर्तें

पेनांग के घोषित संशोधनों के तहत तीन कमरों तक वाली निजी आवास इकाई का सालाना लाइसेंस शुल्क RM1,000 से घटाकर RM500 कर दिया गया है, यानी इसमें आधी कटौती हुई है। ह्ङ ने हर अतिरिक्त कमरे के लिए सालाना RM200 का शुल्क भी बताया, जिसमें इस व्यवस्था के तहत अधिकतम दो अतिरिक्त कमरे शामिल हैं।

घोषणाओं में कमरों की संख्या के आधार पर अलग सालाना शुल्क भी दिए गए हैं: एक कमरे के लिए RM400, दो के लिए RM600, तीन के लिए RM800, चार के लिए RM1,000 और पांच से 10 कमरों के लिए RM1,800। इन शुल्कों का अपनी संपत्तियों पर किस तरह लागू होना है, यह तय करने के लिए संचालकों को परिषदों की विस्तृत शुल्क सूची देखनी होगी।

स्थानीय प्राधिकरण की शर्तों के अधीन, कमरों की अधिकतम संख्या पांच से बढ़ाकर 10 की जा रही है। ह्ङ ने कहा कि संचालकों को सार्वजनिक देयता बीमा सहित सुरक्षा आवश्यकताओं का पालन करना होगा। यह बीमा दूसरे लोगों को लगी चोट या हुए नुकसान से जुड़े कुछ दावों से सुरक्षा देता है।

संबंधित स्थानीय प्राधिकरण की शर्तों के आधार पर पड़ोसी संपत्तियों की सहमति भी जरूरी हो सकती है। पेनांग द्वीप नगर परिषद के अधिकार क्षेत्र में जमीन पर बने आवासीय इलाकों में आवास चलाने वाले संचालकों को आवासीय से व्यावसायिक उपयोग में बदलाव की नियोजन आवश्यकताएं पूरी करने के लिए तीन साल दिए जाएंगे।

ह्ङ ने कहा कि कानून के तहत प्रवर्तन कार्रवाई में RM1,000 तक का जुर्माना, अभियोजन और जब्ती शामिल हो सकती है। जुर्माना वह आर्थिक दंड है, जिसे पूरा मुकदमा चलाए बिना उल्लंघन का निपटारा करने के लिए अदा किया जा सकता है। जनवरी के बदलावों का उद्देश्य आसपास के समुदायों की सुरक्षा करते हुए संचालकों को नियमन के दायरे में लाना है।

संचालक किफायती अनुपालन और संवाद जारी रखने की मांग कर रहे हैं

पेनांग मलेशिया होमस्टे/शॉर्ट-स्टे ऑपरेटर्स एसोसिएशन की अध्यक्ष लिडिया तान ने शुल्क में संशोधन का स्वागत किया। उन्होंने कहा कि पहले मुख्य चिंता प्रति इकाई RM1,800 के सालाना शुल्क और RM1,000 या उससे अधिक के लाइसेंस शुल्क के संयुक्त वित्तीय बोझ को लेकर थी।

तान ने इन बदलावों को राज्य सरकार के साथ चर्चा का नतीजा बताया:

राज्य सरकार के साथ चर्चा का यह सकारात्मक नतीजा है। नियमों से संचालकों को कानूनी व्यवस्था में शामिल होने के लिए प्रोत्साहित किया जाना चाहिए, न कि अनुपालन को व्यावसायिक रूप से अव्यावहारिक बनाया जाना चाहिए।

उन्होंने एक ही पंजीकृत संचालक द्वारा प्रबंधित कई संपत्तियों को एक लाइसेंस के तहत शामिल करने की अनुमति देने का भी प्रस्ताव रखा। एक और मांग ऐसी उद्योग कार्य समिति बनाने की थी, जिसमें संचालक, सरकारी प्रतिनिधि और संबंधित प्राधिकरण नियमित रूप से नियमों पर चर्चा कर सकें।

उनके प्रस्ताव शुल्क के साथ-साथ अनुपालन के प्रशासनिक पहलुओं पर भी केंद्रित हैं। कई संपत्तियों का प्रबंधन करने वाले संचालकों पर एक इकाई किराये पर देने वाले व्यक्ति से अलग तरह का लाइसेंसिंग कार्यभार होगा, जबकि परिषदों को लाइसेंस में शामिल परिसरों की निगरानी भी करनी होगी।

उद्योग के पहले के प्रस्ताव अलग-अलग प्राथमिकताओं को दिखाते हैं

2023 के परामर्श में Airbnb ने प्रस्ताव दिया था कि सभी स्ट्राटा इमारतों में डिफॉल्ट रूप से STRA की अनुमति हो। इसके तहत निवासी अपनी संयुक्त प्रबंधन निकाय या प्रबंधन निगम के जरिए 75 प्रतिशत वोट से शर्तें या अनुमतियां तय कर सकते थे।

कंपनी ने किराये की गतिविधियों का डेटा प्राधिकरणों को देने के लिए एक राष्ट्रीय ऑनलाइन पंजीकरण पोर्टल और उद्योग की आचार संहिता का उल्लंघन करने वाले संचालकों तथा मेहमानों के लिए बहिष्करण रजिस्टर बनाने का प्रस्ताव भी दिया था। ये कंपनी की सिफारिशें थीं; ऐमान अतिराह के हालिया बयान के अनुसार, स्ट्राटा परिसर अपने-अपने प्रबंधन निकायों के फैसलों और उपनियमों के अधीन रहेंगे।

Airbnb की क्षेत्रीय सार्वजनिक नीति प्रमुख मिच गोह ने ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स के एक अनुमान का हवाला दिया था, जिसके मुताबिक 2022 में Airbnb ने मलेशिया के सकल घरेलू उत्पाद में RM5 अरब से अधिक का योगदान दिया और करीब 57,000 नौकरियों को समर्थन दिया। ये आंकड़े क्षेत्र की आर्थिक भूमिका को लेकर कंपनी के तर्क का हिस्सा थे।

पर्यटन मंत्रालय पर्यटन उद्योग अधिनियम 1992 की भी समीक्षा कर रहा है। जुलाई 2025 में संसद में दिए जवाब में खैरुल फिरदौस ने कहा था कि करीब 1,000 प्रतिभागियों वाले 54 परामर्श सत्रों से ऐसे प्रस्ताव तैयार करने में मदद मिली, जिनमें लाइसेंसिंग, बीमा, मजबूत प्रवर्तन, डिजिटल प्लेटफॉर्म पंजीकरण और पर्यटन न्यायाधिकरण शामिल हैं।

उस समय उन्होंने दीवान राक्यत में समीक्षा पेश किए जाने की संभावित अवधि 2025 के आखिर या 2026 की शुरुआत बताई थी। मौजूदा STRA चर्चा नियोजन दिशानिर्देशों और उनकी मंजूरी प्रक्रिया पर केंद्रित है, जबकि पर्यटन से जुड़े पहले के प्रस्ताव डिजिटल बुकिंग कारोबार और उपभोक्ता संरक्षण पर व्यापक प्रयासों को दिखाते हैं।

मुख्य बिंदु

• मलेशिया के राष्ट्रीय STRA दिशानिर्देश कैबिनेट में विचारार्थ पेश किए जाने और बाद में राज्य तथा स्थानीय स्तर पर अपनाए जाने से पहले अंतिम समीक्षा में हैं।
• प्रस्तावित रूपरेखा में पंजीकरण और स्थानीय प्राधिकरण की लाइसेंसिंग शर्तों का पालन अनिवार्य है।
• स्ट्राटा संपत्तियां अपने भवन प्रबंधन निकायों के फैसलों और उपनियमों के अधीन रहेंगी।
• प्लेटफॉर्मों को लाइसेंस की स्वचालित जांच करने और बिना लाइसेंस वाली या नियमों का पालन न करने वाली सूचियां हटाने के लिए प्रोत्साहित किया जा रहा है।
• साल में 180 रातों की प्रस्तावित सीमा का नियामक प्रभाव आकलन किया गया है, लेकिन अंतिम फैसला अभी बाकी है।
• पेनांग के संशोधित नियम 1 जनवरी, 2027 से लागू होने निर्धारित हैं। इनमें शुल्क घटाना और शर्तों के अधीन कमरों की अधिकतम संख्या 10 करना शामिल है।