रिकॉर्ड तेजी के पीछे बढ़ती खाई
अक्टूबर 2026 के तीसरे सप्ताह में सियोल के अपार्टमेंट की कीमतें लगातार 89वें सप्ताह बढ़ीं, जबकि महंगे गंगनम इलाके के तीन जिलों में गिरावट जारी रही। पास के ह्वासोंग स्थित ब्योंगजॉम में साप्ताहिक वृद्धि 0.65% दर्ज की गई, जो देश में सबसे अधिक थी। आवास की मांग दक्षिणी ग्योंगगी प्रांत में फैल रही है।
विषय-सूची
- रिकॉर्ड तेजी के पीछे बढ़ती खाई
- सियोल में किन इलाकों में अब भी बढ़ रही हैं कीमतें
- गंगनम में गिरावट से अंतर और स्पष्ट
- दक्षिणी ग्योंगगी में तेजी आसपास के इलाकों तक फैली
- ब्योंगजॉम के सौदों से दिखी कीमतों में तेज बढ़ोतरी
- किरायेदारों के लिए जमा राशि भी बढ़ी
- कुछ पट्टों की जमा राशि बिक्री कीमतों से तेज बढ़ी
- बिक्री के पूरे हो चुके सौदों में मजबूती, गतिविधि में गिरावट
- कड़े प्रतिबंध और मकानों की कमी
- मुख्य बातें
कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड के सर्वेक्षण के मुताबिक, जो 22 अक्टूबर को जारी हुआ और 19 अक्टूबर तक की कीमतों पर आधारित था, सियोल में साप्ताहिक वृद्धि 0.13% रही, जबकि पिछले सप्ताह यह 0.16% थी। ग्योंगगी में कीमतें 0.21% बढ़ीं। यह वृद्धि भी पहले से धीमी थी, लेकिन राजधानी से अधिक रही।
ये आंकड़े ऐसे बाजार की तस्वीर दिखाते हैं जहां अलग-अलग इलाकों में कीमतें अलग रफ्तार से बदल रही हैं। खरीदार मेट्रो स्टेशनों और बड़े कार्यस्थलों के पास अपेक्षाकृत किफायती अपार्टमेंट तलाशते रहे, जबकि गंगनम, सोचो और सोंगपा में कीमतें कमजोर हुईं। किरायेदारों पर भी दबाव बढ़ा, क्योंकि जॉन्से जमा राशि में इजाफा हुआ और किराये के मकानों की उपलब्ध सूची सीमित रही।
साल की शुरुआत से सियोल में अपार्टमेंट की कीमतें कुल 8.63% बढ़ चुकी हैं। एक साल पहले इसी अवधि में यह वृद्धि 6.64% थी। यानी दोनों के बीच 1.99 प्रतिशत अंक का अंतर है, जबकि कर्ज लेने की शर्तें सख्त हुई हैं और लेन-देन धीमे पड़े हैं।
सियोल में किन इलाकों में अब भी बढ़ रही हैं कीमतें
सियोल में सोंगबुक और सोदेमुन में साप्ताहिक वृद्धि 0.36% रही, जो शहर में सबसे अधिक थी। जुंग में 0.35%, दोबोंग में 0.33% और जुंगनांग में 0.31% की वृद्धि हुई। गंगनम, सोचो और सोंगपा को छोड़कर बाकी सभी 22 जिलों में कीमतें बढ़ीं।
शहर के 14 उत्तरी जिलों में कीमतें 0.26% बढ़ीं, जबकि 11 दक्षिणी जिलों में वृद्धि सिर्फ 0.02% रही। सोंगबुक में जियोंगनेउंग और ह्वागोक के आसपास के अपार्टमेंट की मांग मजबूत रही, जहां यातायात की सुविधाएं अच्छी हैं।
कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड ने शहरभर में कीमतों में वृद्धि के पीछे की मांग के बारे में बताया:
कुछ इलाकों में लेन-देन घटने से कीमतों में सुधार हुआ, लेकिन सियोल में कुल वृद्धि की वजह बेहतर रहने-सहने की सुविधाओं वाले बड़े अपार्टमेंट परिसर, मजबूत मांग और मेट्रो स्टेशनों के पास छोटी और मध्यम आकार की इकाइयां थीं।
सोंगबुक में साल की शुरुआत से कीमतों में कुल वृद्धि 16.10% रही, जो सियोल में सबसे अधिक थी। इसके बाद सोदेमुन में 13.67%, गंगसॉ में 12.89%, गुरो में 12.74% और नोवोन में 12.57% की वृद्धि दर्ज की गई। ये आंकड़े दिखाते हैं कि राजधानी के पारंपरिक महंगे जिलों से बाहर भी कीमतें काफी बढ़ी हैं।
कई केंद्रीय इलाकों में भी तेजी बढ़ी। जुंग में साप्ताहिक वृद्धि 0.16% से बढ़कर 0.35%, सोंगडोंग में 0.12% से बढ़कर 0.21% और यांगचॉन में 0.14% से बढ़कर 0.16% हो गई। हान नदी के किनारे मापो में 0.25% और ग्वांगजिन में 0.16% की वृद्धि हुई। योंगसान में 0.04% की बढ़त हुई, जो लगातार दूसरा साप्ताहिक इजाफा था।
गंगनम में गिरावट से अंतर और स्पष्ट
सोचो में कीमतें 0.32% गिरीं, जो पिछले सप्ताह की 0.27% गिरावट से अधिक थी। गंगनम में 0.31% की गिरावट के साथ लगातार 11वें सप्ताह कीमतें नीचे आईं, जबकि सोंगपा में 0.13% की कमी हुई। साल की शुरुआत से गंगनम में कीमतों में कुल 1.26% की गिरावट आई है, जो सियोल की 8.63% वृद्धि से बहुत कम है।
हालांकि, गंगनम और सोंगपा में साप्ताहिक गिरावट पहले से कम रही। पिछले सप्ताह गंगनम में 0.35% और सोंगपा में 0.21% की गिरावट हुई थी। वूरी बैंक के रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट के शोधकर्ता नाम ह्युक-वू ने गिरावट कुछ कम होने की एक वजह पुराने अपार्टमेंट परिसरों में पुनर्निर्माण के लिए रखे गए कम कीमत वाले मकानों की खरीद को बताया।
नाम ने कहा कि नीतिगत अनिश्चितता और ब्याज दरों में बढ़ोतरी के कारण खरीदार सतर्क बने हुए हैं और लेन-देन प्रभावित हो रहे हैं। उनके आकलन से संकेत मिलता है कि इन महंगे इलाकों में कुछ समय तक खरीद-बिक्री कमजोर और कीमतें नरम रह सकती हैं।
सियोल में व्यापक सुस्ती भी तेज बढ़ोतरी के दौर के बाद आई है। कम मकान बिक रहे हैं और कर्ज मिलना मुश्किल हो रहा है, जिससे मांग पर अंकुश लगा है। वहीं, उपलब्ध मकानों की कमी के कारण कई विक्रेता अपनी मांग कीमतों में ज्यादा कटौती नहीं कर रहे।
दक्षिणी ग्योंगगी में तेजी आसपास के इलाकों तक फैली
ब्योंगजॉम में साप्ताहिक वृद्धि 0.56% से बढ़कर 0.65% हो गई, यानी 0.09 प्रतिशत अंक का इजाफा हुआ। पास के डोंगतान में रुझान उलटा रहा और वृद्धि 0.66% से घटकर 0.57% हुई, हालांकि यह अब भी सबसे मजबूत बाजारों में शामिल था।
अन्य बड़ी बढ़ोतरी में आन्यांग के डोंगान जिले में 0.56%, सोंगनाम के बुंदांग जिले और गुनपो में 0.53% प्रत्येक, सुवोन के योंगतोंग जिले में 0.52% और उइवांग में 0.47% शामिल हैं।
कीमतों का दबाव ग्योंगगी के और इलाकों तक फैला। बुचॉन के वोनमी जिले में 0.46%, ग्वांगम्योंग में 0.44% और हानम में 0.42% की वृद्धि हुई। ब्योंगजॉम से सटे ओसान में साप्ताहिक वृद्धि 0.13% से बढ़कर 0.24% हो गई।
दक्षिणी ग्योंगगी का सेमीकंडक्टर उद्योग रोजगार और आय उपलब्ध कराता है, जिससे कार्यालयों और कारखानों के पास आवास की मांग को बल मिलता है। सैमसंग इलेक्ट्रॉनिक्स और एसके हाइनिक्स की ओर से दिए गए बोनस से भी घर खरीदने के लिए उपलब्ध धन बढ़ा है। जिन लोकप्रिय इलाकों में कीमतें बढ़ रही हैं, वहां से कुछ परिवार आसपास के समुदायों की ओर रुख कर रहे हैं।
नाम ने बताया कि जिन किरायेदारों के पट्टे खत्म होने वाले हैं और जिन खरीदारों की खरीदने की क्षमता घटी है, वे पास के दूसरे विकल्प तलाश रहे हैं। डोंगतान, बुंदांग और डोंगान जैसे नियमन वाले बाजारों के साथ ब्योंगजॉम और गुनपो में भी मांग बढ़ रही है।
फरवरी में जिले के अलग आंकड़े शुरू होने के बाद से डोंगतान में कीमतें कुल 20.83% बढ़ चुकी हैं। साल की शुरुआत से योंगतोंग में 16.80%, बुंदांग में 16.63% और डोंगान में 16.45% की वृद्धि हुई। व्यापक राजधानी क्षेत्र में साप्ताहिक वृद्धि 0.16% रही, जो देशभर की 0.08% वृद्धि से दोगुनी थी।
ब्योंगजॉम के सौदों से दिखी कीमतों में तेज बढ़ोतरी
ब्योंगजॉम स्टेशन आई'पार्क कैसल से पता चलता है कि अलग-अलग घरों की कीमतें कितनी तेजी से बढ़ी हैं। 84 वर्ग मीटर आंतरिक क्षेत्रफल वाला एक अपार्टमेंट 1 अक्टूबर को 1.03 अरब वॉन में बिका। इसी आकार की एक इकाई 20 सितंबर को 90 करोड़ वॉन में बिकी थी।
इन दोनों सौदों के बीच 13 करोड़ वॉन, यानी करीब 14.4% का अंतर था। इसी आकार का एक और अपार्टमेंट 12 अक्टूबर को 1 अरब वॉन में बिका। साल की शुरुआत में इस आकार की इकाइयों की कीमतें 70 करोड़ वॉन के निचले दायरे में थीं।
59 वर्ग मीटर का एक छोटा अपार्टमेंट 13 अक्टूबर को 85 करोड़ वॉन में बिका, जबकि साल की शुरुआत में इस आकार की इकाइयों की कीमतें 60 करोड़ वॉन के निचले दायरे में थीं। इस परिसर में दोनों आकार श्रेणियों ने लेन-देन के नए उच्च स्तर दर्ज किए।
सौदों और सर्वेक्षणों का क्रम बताता है कि हालिया रिकॉर्ड कैसे बना:
- 20 सितंबर: ब्योंगजॉम स्टेशन आई'पार्क कैसल में 84 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट 90 करोड़ वॉन में बिका।
- 1 अक्टूबर: इसी आकार का एक और अपार्टमेंट 1.03 अरब वॉन में बिका।
- अक्टूबर का दूसरा सप्ताह: सियोल में कीमतें 0.16% बढ़ीं और लगातार बढ़त के 88 सप्ताह पूरे हुए।
- 12 और 13 अक्टूबर: ब्योंगजॉम में आगे के सौदों में 84 वर्ग मीटर की इकाई 1 अरब वॉन और 59 वर्ग मीटर की इकाई 85 करोड़ वॉन में बिकी।
- 19 अक्टूबर: नवीनतम साप्ताहिक सर्वेक्षण में सियोल में लगातार 89वीं वृद्धि दर्ज की गई।
- 22 अक्टूबर: कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड ने सर्वेक्षण के नतीजे जारी किए।
किरायेदारों के लिए जमा राशि भी बढ़ी
सियोल के अपार्टमेंट की जॉन्से कीमतें 0.16% बढ़ीं, जो पिछले सप्ताह की 0.18% वृद्धि से कम थीं। ग्योंगगी में वृद्धि 0.19% से घटकर 0.18% हुई। रफ्तार धीमी होने के बावजूद नए पट्टे तलाश रहे परिवारों की लागत बढ़ती रही।
जॉन्से कोरिया की किराये की एक व्यवस्था है, जिसमें किरायेदार सामान्य मासिक किराया देने के बजाय बड़ी, वापस मिलने वाली जमा राशि देता है। जमा राशि बढ़ने का अर्थ है कि नया अनुबंध करते समय परिवार को अधिक बचत जुटानी होगी या ज्यादा कर्ज लेना होगा।
सियोल में जॉन्से कीमतों में सोंगबुक फिर सबसे आगे रहा, जहां 0.36% की वृद्धि हुई। नोवोन में 0.31%, दोबोंग में 0.28%, जुंगनांग में 0.27% और सोदेमुन में 0.24% की बढ़ोतरी हुई। इसके उलट, सोचो में 0.10% की गिरावट आई।
ग्योंगगी में किराये का दबाव खास तौर पर डोंगतान में मजबूत रहा, जहां जॉन्से कीमतें 0.57% बढ़ीं। सोंगनाम के सुजोंग जिले में 0.50% और सुवोन के योंगतोंग जिले में 0.39% की वृद्धि हुई।
सियोल के अपार्टमेंट किराया बाजार में मासिक किराये की हिस्सेदारी भी बढ़ी। जनवरी से सितंबर तक के किराया लेन-देन में इसका हिस्सा 51.0% रहा और सिर्फ सितंबर में यह 54.6% था। ऐसे में परिवारों को बड़ी जमा राशि जुटाने और नियमित मासिक भुगतान करने के बीच चुनाव करना पड़ा।
कुछ पट्टों की जमा राशि बिक्री कीमतों से तेज बढ़ी
सियोल के कई परिसरों में नए पट्टा अनुबंध बताते हैं कि किरायेदार बने रहने के लिए भी कहीं अधिक धन की जरूरत पड़ सकती है। नोवोन के जुंगगे-दोंग स्थित गनयोंग 3 में 84 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट की औसत बिक्री कीमत पहली तिमाही के 1.23833 अरब वॉन से बढ़कर तीसरी तिमाही में 1.293 अरब वॉन हो गई। यह 5.467 करोड़ वॉन की वृद्धि थी।
इसी आकार के अपार्टमेंट के नए जॉन्से अनुबंधों की औसत जमा राशि 71.023 करोड़ वॉन से बढ़कर 83.571 करोड़ वॉन हो गई। करीब 12.55 करोड़ वॉन की यह वृद्धि औसत बिक्री कीमत में बढ़ोतरी से दोगुने से भी अधिक थी।
सोंगबुक के गिलियम न्यू टाउन कॉम्प्लेक्स 4 में 84 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट की औसत बिक्री कीमत पहली और तीसरी तिमाही के बीच 11.025 करोड़ वॉन बढ़ी। नए जॉन्से अनुबंधों की औसत जमा राशि 26.833 करोड़ वॉन बढ़ी।
सोदेमुन के डीएमसी रेमियन ई-प्योंहानसेसांग में बिक्री कीमतों में इसी अवधि में 6.665 करोड़ वॉन और नए पट्टा अनुबंधों की जमा राशि में 11.132 करोड़ वॉन की वृद्धि हुई।
केबी कुकमिन बैंक के वरिष्ठ रियल एस्टेट विशेषज्ञ पार्क वोन-गैप ने दबाव की वजह जॉन्से के लिए उपलब्ध मकानों की कमी को बताया। उन्होंने कहा कि जिन परिवारों के पास अपना घर नहीं है, उन पर या तो घर खरीदने या बढ़ता वित्तीय बोझ उठाने का दबाव है।
नाम ने भी जॉन्से और मासिक किराये के मकानों की कमी को कुछ किरायेदारों के घर खरीदने के फैसले से जोड़ा। जो परिवार पहले से घर खरीदने पर विचार कर रहे हैं, उनके लिए बढ़ती जमा राशि किराये से मालिकाना हक की ओर बढ़ने के लिए जरूरी अतिरिक्त रकम घटा सकती है, हालांकि कर्ज की उपलब्धता अब भी अहम बाधा है।
बिक्री के पूरे हो चुके सौदों में मजबूती, गतिविधि में गिरावट
अगस्त में पूरे हुए सौदों के आंकड़े बाजार की एक और तस्वीर पेश करते हैं। सियोल महानगर सरकार ने कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड के हवाले से बताया कि अपार्टमेंट की बिक्री कीमतें एक साल पहले की तुलना में 15.50% और जुलाई की तुलना में 0.72% अधिक थीं। सालाना वृद्धि नवंबर 2021 के बाद सबसे तेज थी, जब यह 17.92% तक पहुंची थी।
नोवोन, सोंगबुक और डोंगदेमुन समेत पूर्वोत्तर इलाके में जुलाई की तुलना में 1.54% और एक साल पहले के मुकाबले 16.82% की वृद्धि हुई। गंगनम, सोचो, सोंगपा और गंगदोंग समेत दक्षिण-पूर्वी इलाके में महीने के दौरान 0.29% की गिरावट आई।
40 वर्ग मीटर से बड़े और 60 वर्ग मीटर तक के अपार्टमेंट में सालाना सबसे अधिक 19.88% वृद्धि दर्ज की गई। 85 वर्ग मीटर से बड़े और 135 वर्ग मीटर तक के अपार्टमेंट में मासिक वृद्धि सबसे अधिक 1.32% रही। लेन-देन सूचकांक पूरे हुए सौदों को मापता है, जबकि अक्टूबर का साप्ताहिक सर्वेक्षण अलग अवधि में कीमतों के व्यापक रुझान को दर्ज करता है।
सियोल का अपार्टमेंट जॉन्से लेन-देन कीमत सूचकांक अगस्त में 0.30% बढ़ा। यह लगातार 16वीं मासिक वृद्धि थी और सूचकांक एक साल पहले से 11.31% ऊपर था।
खरीद-बिक्री की गतिविधि कमजोर रही। 16 अक्टूबर तक सितंबर में अपार्टमेंट की बिक्री के 2,923 सौदे हुए, जो अगस्त के 3,578 सौदों से 18.3% कम थे। सितंबर के सौदों का पंजीकरण अक्टूबर के अंत तक जारी था, इसलिए कुल संख्या बढ़ सकती थी। किराये के सौदे 12.0% घटकर 14,204 रह गए। इनमें 6,454 जॉन्से अनुबंध और 7,750 मासिक किराये के अनुबंध थे।
कड़े प्रतिबंध और मकानों की कमी
नवीनतम सर्वेक्षण से एक साल पहले लागू किए गए सरकार के 15 अक्टूबर के आवास उपायों के तहत सियोल के सभी इलाकों और ग्योंगगी के 12 क्षेत्रों को नियमन वाले क्षेत्र घोषित किया गया था। इन उपायों ने मॉर्गेज की सीमा सख्त की और भूमि लेन-देन परमिट वाले क्षेत्रों में खरीदारों के लिए खरीदे गए घर में रहना अनिवार्य किया।
भूमि, बुनियादी ढांचा और परिवहन मंत्रालय ने 15 अक्टूबर 2025 को सुबह 10:00 बजे इन उपायों की घोषणा की। पूरे आवास बाजार स्थिरीकरण उपायों में क्षेत्र निर्धारण, कर्ज पर पाबंदियों और उन्हें लागू करने की तारीखों का विवरण दिया गया।
16 अक्टूबर 2025 से सियोल के सभी 25 जिले समायोजन लक्षित क्षेत्र और सट्टेबाजी पर अंकुश वाले जिले बन गए। गंगनम, सोचो, सोंगपा और योंगसान पहले से इन श्रेणियों में थे, जबकि बाकी 21 जिलों को नया दर्जा मिला। ग्योंगगी के 12 क्षेत्र थे: ग्वाचॉन, ग्वांगम्योंग, सोंगनाम के बुंदांग, सुजोंग और जुंगवोन जिले, सुवोन के योंगतोंग, जांगन और पालदल जिले, आन्यांग का डोंगान जिला, योंगिन का सुजी जिला, उइवांग और हानम। निजी आवास की कीमतों पर सीमा और सट्टा क्षेत्रों के अलग दर्जे केवल गंगनम, सोचो, सोंगपा और योंगसान तक सीमित रहे।
भूमि लेन-देन परमिट का दर्जा 20 अक्टूबर 2025 से 31 दिसंबर 2026 तक सियोल और उन्हीं 12 ग्योंगगी क्षेत्रों में लागू हुआ। यह प्रकाशन के पांच दिन बाद प्रभावी हुआ। इसके दायरे में अपार्टमेंट के साथ ऐसे परिसरों के रो-हाउस और बहु-परिवार वाले मकान भी आए, जिनमें कम से कम एक अपार्टमेंट इमारत थी। कोरियाई और विदेशी, दोनों तरह के खरीदारों को खरीद के बाद दो साल तक संपत्ति में रहना अनिवार्य था। उल्लंघन पर दंडात्मक शुल्क लगाया जा सकता था या परमिट रद्द किया जा सकता था। यह दर्जा मौजूदा परमिट क्षेत्रों से अलग लागू हुआ और इन क्षेत्रों में आवासेतर मॉर्गेज पर ऋण-मूल्य अनुपात की सीमा 70% से घटाकर 40% कर दी गई।
16 अक्टूबर 2025 से राजधानी क्षेत्र और नियमन वाले इलाकों में घर खरीदने के मॉर्गेज की अधिकतम राशि संपत्ति के बाजार मूल्य के आधार पर तय हुई: 1.5 अरब वॉन या उससे कम कीमत वाले घरों के लिए 60 करोड़ वॉन, 1.5 अरब वॉन से अधिक और 2.5 अरब वॉन तक की कीमत वाले घरों के लिए 40 करोड़ वॉन और 2.5 अरब वॉन से अधिक कीमत वाले घरों के लिए 20 करोड़ वॉन। नीतिगत कर्ज को इससे छूट थी, जबकि स्थानांतरण कर्ज की अधिकतम सीमा संपत्ति के मूल्य से अलग 60 करोड़ वॉन रही। मॉर्गेज की ये सीमाएं प्रशासनिक निर्देश के जरिए लागू की गईं और निगरानी नियमों में संशोधन बाद में किए जाने थे।
नियमन वाले क्षेत्रों के नियमों के तहत घर न रखने वाले खरीदारों के लिए ऋण-मूल्य अनुपात की सीमा 40% तय की गई। इसमें वे मालिक भी शामिल थे जो अपना मौजूदा घर बेचने की शर्त पर खरीद रहे थे। अन्य मौजूदा मकान मालिकों के लिए यह सीमा 0% थी। पहली बार घर खरीदने वालों के लिए यह सीमा 70% थी। घर खरीदने के मॉर्गेज के साथ छह महीने के भीतर घर में रहने की शर्त और अधिकतम 30 साल की अवधि तय की गई। हालांकि, डिडिमडोल कर्ज लेने वाले पहली बार के खरीदारों के लिए एक महीने में घर में रहने की शर्त बनी रही। अंतिम भुगतान से पहले मिलने वाला अंतरिम कर्ज खरीद-मॉर्गेज की सीमा से बाहर था, लेकिन उसे अंतिम भुगतान वाले कर्ज में बदलते समय यह सीमा लागू होती थी। एक घर के मालिकों के लिए रहने के खर्च का मॉर्गेज 10 करोड़ वॉन तक सीमित था और लागू राजधानी क्षेत्र तथा नियमन वाले इलाकों के नियमों के तहत कई घरों के मालिकों को यह कर्ज नहीं मिलता था।
नियमन वाले क्षेत्रों में अन्य पाबंदियों के तहत जॉन्से कर्ज गारंटी अनुपात 80% तय किया गया, जबकि राजधानी क्षेत्र से बाहर यह 90% था। एक घर के मालिकों के लिए जॉन्से कर्ज की समान सीमा 20 करोड़ वॉन रही। संपत्ति का मालिकाना हक हस्तांतरित होने की शर्त पर जॉन्से कर्ज लेना प्रतिबंधित था। नियमों के तहत नियमन वाले इलाकों में 30 करोड़ वॉन से अधिक कीमत के अपार्टमेंट खरीदने से जुड़े जॉन्से कर्ज पर भी पाबंदी थी। 10 करोड़ वॉन से अधिक असुरक्षित कर्ज लेने वाले उधारकर्ताओं को कर्ज जारी होने के एक साल तक नियमन वाले इलाकों में घर खरीदने की अनुमति नहीं थी। इस दर्जे के साथ घर खरीदने की योजनाओं के लिए कड़ी पात्रता, दोबारा बिक्री और पुनर्विकास पर पाबंदियां, साथ ही वित्तपोषण योजनाएं, घर में रहने की योजनाएं और सहायक दस्तावेज जमा करने की शर्तें भी लागू हुईं। कर संबंधी प्रभावों में कई घरों के मालिकों के लिए अधिक अधिग्रहण कर और एक घर वाले परिवारों को पूंजीगत लाभ कर छूट के लिए दो साल तक वहां रहने की शर्त शामिल थी। यह छूट पाने के लिए दो साल तक मालिकाना हक भी जरूरी था। कई घरों के मालिकों पर पूंजीगत लाभ का अतिरिक्त कर मई 2026 तक अस्थायी रूप से स्थगित रहा।
16 अक्टूबर 2025 को राजधानी क्षेत्र और नियमन वाले इलाकों में मॉर्गेज के लिए कर्ज भुगतान अनुपात की गणना में इस्तेमाल होने वाली तनाव ब्याज दर 1.5% से बढ़ाकर 3.0% कर दी गई। कर्ज लेने की क्षमता का आकलन करते समय भविष्य में संभावित ब्याज दर वृद्धि को ध्यान में रखने के लिए यह अतिरिक्त दर थी, न कि वास्तव में वसूली जाने वाली ब्याज दर में बढ़ोतरी। 29 अक्टूबर 2025 से राजधानी क्षेत्र या नियमन वाले इलाकों में जॉन्से कर्ज लेने वाले एक घर के मालिकों के ब्याज भुगतान को उनके कर्ज भुगतान अनुपात में गिना गया, भले ही उनका अपना घर कहीं भी हो। बैंकों के मॉर्गेज के लिए न्यूनतम जोखिम भार 15% से बढ़ाकर 20% करने का फैसला अप्रैल 2026 के बजाय 1 जनवरी 2026 से लागू किया गया।
इस पैकेज में संपत्ति रखने और लेन-देन पर लगने वाले करों की समीक्षा, बाजार में हेरफेर और कर चोरी की संयुक्त जांच तेज करने तथा प्रधानमंत्री के अधीन जांच अधिकारों वाली रियल एस्टेट निगरानी संस्था बनाने के लिए कानून का प्रस्ताव भी शामिल था। इसमें सितंबर 7 की आपूर्ति योजना पर आगे काम की पुष्टि की गई, जिसके तहत 2026 से 2030 के बीच राजधानी क्षेत्र में 13.5 लाख घर बनाने का लक्ष्य था।
ये नियम वित्तपोषण और संपत्ति के इस्तेमाल, दोनों को प्रभावित करते हैं। जिस खरीदार के लिए घर में रहना जरूरी है, वह उसे तुरंत किराये पर नहीं दे सकता। वहीं, मॉर्गेज की कम सीमा से खरीद पूरी करने के लिए जरूरी नकद राशि बढ़ जाती है।
नाम ने मांग कीमतों के ऊंचे बने रहने को बिक्री या किराये के लिए उपलब्ध घरों की कमी से जोड़ा:
ऊंची ब्याज दरों के कारण कर्ज लेना मुश्किल होने से लेन-देन धीमे पड़ रहे हैं, लेकिन बिक्री या किराये के लिए उपलब्ध घरों की भारी कमी के कारण इन इलाकों में मांग कीमतें लगातार ऊंची बनी हुई हैं,
सियोल और ग्योंगगी के ताजा आंकड़े इस दबाव को दर्शाते हैं। कर्ज की पाबंदियां और महंगे घर खरीद-बिक्री को धीमा कर रहे हैं, लेकिन सीमित उपलब्धता और बढ़ती किराया जमा राशि परिवारों पर दबाव बनाए हुए हैं। मांग अब छोटे अपार्टमेंट, बेहतर यातायात संपर्क और आसपास के उन इलाकों की ओर जा रही है जहां खरीद कीमत का बोझ कम है।
मुख्य बातें
- 19 अक्टूबर तक के सप्ताह में सियोल के अपार्टमेंट की कीमतें 0.13% बढ़ीं और लगातार 89 सप्ताह की रिकॉर्ड बढ़त पूरी हुई।
- सोंगबुक और सोदेमुन में सियोल की सबसे अधिक 0.36% वृद्धि दर्ज की गई, जबकि गंगनम, सोचो और सोंगपा में कीमतें गिरीं।
- ग्योंगगी में कीमतें 0.21% बढ़ीं और ब्योंगजॉम में देश की सबसे तेज 0.65% वृद्धि दर्ज हुई।
- ब्योंगजॉम स्टेशन आई'पार्क कैसल में 84 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट 1 अक्टूबर को 1.03 अरब वॉन में बिका।
- जॉन्से कीमतें सियोल में 0.16% और ग्योंगगी में 0.18% बढ़ीं, जिससे नया पट्टा लेने की लागत बढ़ी।
- अगस्त में सियोल में पूरे हुए बिक्री सौदों की कीमतें एक साल पहले से 15.50% अधिक थीं, जबकि सितंबर के लेन-देन आंकड़ों में गतिविधि कमजोर दिखी।
- 15 अक्टूबर 2025 के उपायों के तहत नियमन का दायरा सियोल के सभी इलाकों और ग्योंगगी के 12 क्षेत्रों तक बढ़ाया गया। तय भूमि लेन-देन परमिट क्षेत्रों में मालिकों के लिए दो साल तक घर में रहना अनिवार्य हुआ और घर खरीदने के मॉर्गेज की सीमा संपत्ति के मूल्य के आधार पर 60 करोड़, 40 करोड़ या 20 करोड़ वॉन तय की गई।
