अग्रिम बिक्री से पहले डेवलपरों को छत का ढांचा पूरा करना होगा
शेनझेन ने 15 अक्टूबर, 2026 को आवास बिक्री के नियम लागू किए। इनके तहत, नई घोषित विकास भूमि पर आवासीय इमारतों का ढांचा पूरा होने के बाद ही डेवलपर अपार्टमेंट की अग्रिम बिक्री के लिए आवेदन कर सकेंगे। शहर ने स्पष्ट शर्त रखी है: अग्रिम बिक्री के लिए पेश की जाने वाली हर इमारत की छत के ढांचे का कंक्रीट डाला जा चुका हो।
विषय-सूची
- अग्रिम बिक्री से पहले डेवलपरों को छत का ढांचा पूरा करना होगा
- खरीदार के लिए छत का ढांचा पूरा होने का क्या मतलब है
- किन परियोजनाओं को नियमों में ढलने के लिए समय मिलेगा?
- 3% बुकिंग जमा राशि की व्यवस्था कैसे काम करती है
- एक बैंक परियोजना की रकम की निगरानी करेगा
- भूमि भुगतान में राहत, लेकिन एक सख्त शर्त के साथ
- डेवलपरों ने बिक्री शुरू करने की रफ्तार क्यों बढ़ाई
- हांगझोऊ दिखाता है कि एक ही सुधार अलग तरह से कैसे लागू हो सकता है
- लंबे इंतजार का वित्तपोषण कौन कर सकता है?
- मुख्य बातें
डेवलपरों को मुख्य ढांचे की गुणवत्ता स्वीकृति का रिकॉर्ड भी जमा करना होगा, जिस पर परियोजना के मालिक, डिजाइनर, निर्माण ठेकेदार और निर्माण पर्यवेक्षक के हस्ताक्षर और मुहर हों। यह नियम उन वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं पर लागू है जिनकी राज्य भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण की घोषणाएं 28 अगस्त, 2026 के बाद प्रकाशित हुई थीं।
इन उपायों के तहत, खरीदारों से रकम लेने की अनुमति मिलने से पहले निर्माण का अधिक काम पूरा करना होगा। शेनझेन तैयार मकानों की बिक्री को भी प्राथमिकता दे रहा है, बुकिंग जमा राशि को आम तौर पर खरीद मूल्य के 3% तक सीमित कर रहा है और परियोजना की रकम के लिए एक निर्धारित बैंक व्यवस्था लागू कर रहा है।
शेनझेन के आवास एवं निर्माण ब्यूरो, योजना एवं प्राकृतिक संसाधन ब्यूरो और राष्ट्रीय वित्तीय नियामक प्रशासन के शेनझेन कार्यालय ने संयुक्त रूप से कार्यान्वयन संबंधी राय जारी की। यह 15 अक्टूबर से प्रभावी हुई।
हांगझोऊ ने भी उसी दिन अपने नियम जारी किए। इसके साथ कार्यान्वयन योजनाओं वाले प्रमुख शहरों की संख्या सात हो गई: बीजिंग, शंघाई, ग्वांगझोऊ, शेनझेन, वुहान, तियानजिन और हांगझोऊ। चीन के चारों प्रथम श्रेणी के शहरों में अब इस सुधार के विस्तृत प्रावधान हैं।
खरीदारों के लिए व्यावहारिक बदलाव सीधा है। अपार्टमेंट की अग्रिम बिक्री शुरू करने से पहले डेवलपरों को निर्माण का अधिक काम पूरा करना होगा, जबकि तैयार मकानों की बिक्री से खरीदारों को अपनी खरीद का निरीक्षण करने का अधिक अवसर मिलता है। डेवलपरों के लिए, बिक्री से रकम मिलने से पहले अधिक समय तक निर्माण में पूंजी लगाए रखनी होगी।
खरीदार के लिए छत का ढांचा पूरा होने का क्या मतलब है
शेनझेन की छत के कंक्रीट संबंधी शर्त से संरचनात्मक ढांचा पूरा होने के मुहावरे को एक मापने योग्य अर्थ मिलता है। अग्रिम बिक्री परमिट के लिए आवेदन करने वाले डेवलपर को यह दिखाना होगा कि संबंधित इमारत का मुख्य ढांचा छत तक पहुंच गया है और गुणवत्ता स्वीकृति से जुड़े जरूरी दस्तावेज पूरे हैं।
इस चरण में भी इमारत में लोगों के रहने लायक बनने से पहले और काम बाकी होता है। मुख्य ढांचा पूरा होने के बाद अंदरूनी निर्माण, उपयोगिताओं, लिफ्टों, साझा सुविधाओं और अंतिम पूर्णता की प्रक्रियाओं का काम हो सकता है। इसलिए अग्रिम बिक्री के जरिए खरीदने वाले लोगों को अब भी इंतजार करना पड़ता है, हालांकि बिक्री शुरू होने के समय निर्माण पहले से अधिक आगे बढ़ा होना चाहिए।
तैयार मकानों की बिक्री के लिए इससे बाद का चरण जरूरी है। शेनझेन में तैयार मकान बेचने से पहले संपत्ति का पहला अचल संपत्ति पंजीकरण होना चाहिए। यह आधिकारिक अचल संपत्ति रजिस्टर में पूरी हो चुकी संपत्ति की पहली प्रविष्टि है।
नई भूमि परियोजनाओं में तैयार मकानों की बिक्री को प्राथमिकता दी जाएगी। जहां भूमि हस्तांतरण की घोषणा में स्पष्ट रूप से इस बिक्री पद्धति की शर्त हो, वहां डेवलपर को इसका पालन करना होगा। पात्र परियोजनाओं के लिए अग्रिम बिक्री का विकल्प बना रहेगा, लेकिन इसके लिए निर्माण की अधिक ऊंची सीमा और वित्तीय नियंत्रण लागू होंगे।
किन परियोजनाओं को नियमों में ढलने के लिए समय मिलेगा?
28 अगस्त वह तारीख है जो नई और मौजूदा परियोजनाओं के बीच अंतर तय करती है, लेकिन किसी परियोजना की स्थिति उसके भूमि और नियोजन दस्तावेजों पर निर्भर करती है। शेनझेन कुछ तय परिस्थितियों में पुरानी परियोजनाओं को पहले के नियमों के तहत जारी रखने दे रहा है, बजाय इसके कि हर परियोजना के नियम एक साथ बदल दिए जाएं।
जिन परियोजनाओं को 28 अगस्त को या उससे पहले निर्माण इंजीनियरिंग योजना परमिट मिल चुका था, वे पहले की अग्रिम बिक्री नीति के तहत जारी रह सकती हैं। योजना परमिट से स्वीकृत विकास योजना स्थापित होती है। यह निर्माण परमिट से अलग है, जो भवन निर्माण कार्य की अनुमति देता है।
जिन डेवलपरों ने भूमि हासिल कर ली थी, लेकिन योजना परमिट नहीं लिया था, उन पर आम तौर पर नए नियम लागू होंगे। हालांकि, पात्र परियोजनाएं जरूरी दस्तावेज जमा करके 2027 के अंत तक पुरानी शर्तों के तहत अग्रिम बिक्री जारी रख सकती हैं।
शेनझेन ने कुछ पुरानी पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए अलग प्रावधान तय किए हैं, जिन पर आगे अध्ययन किया जाएगा। इनमें पुराने कस्बों, कारखानों और गांवों के पुनर्विकास से जुड़ी ऐतिहासिक परियोजनाएं शामिल हैं, जिन्हें चीन में आम तौर पर सामूहिक रूप से “तीन पुराने क्षेत्र” कहा जाता है।
मुख्य तारीखें:
- 28 अगस्त, 2026: सुधार के तहत नई और मौजूदा परियोजनाओं के बीच अंतर तय करने की तारीख।
- 18 सितंबर, 2026: आवास एवं शहरी-ग्रामीण विकास मंत्रालय ने एक मीडिया सम्मेलन में ऐसे संपत्ति बाजार का जिक्र किया जो मौजूदा आवास स्टॉक पर अधिक केंद्रित हो रहा है।
- 15 अक्टूबर, 2026: शेनझेन की कार्यान्वयन संबंधी राय प्रभावी हुई और हांगझोऊ ने भी अपने नियम जारी किए।
- 31 दिसंबर, 2027: तय तारीख तक भूमि हासिल कर चुकीं लेकिन योजना परमिट न लेने वाली पात्र शेनझेन परियोजनाओं के लिए संक्रमण अवधि की समयसीमा।
- 31 दिसंबर, 2028: हांगझोऊ और वुहान की पात्र ऐतिहासिक परियोजनाओं के लिए लंबी संक्रमण अवधि की समयसीमा।
3% बुकिंग जमा राशि की व्यवस्था कैसे काम करती है
तैयार मकान बेचने वाले डेवलपर निर्माण परमिट मिलने के बाद, जरूरी प्रक्रिया पूरी करने और मकान सौंपने से जुड़े जोखिम का आकलन किए जाने पर बुकिंग जमा राशि ले सकते हैं। यह जमा राशि आम तौर पर कुल खरीद मूल्य के 3% तक सीमित है।
बुकिंग जमा राशि से खरीदार संपत्ति के तैयार मकान के रूप में बिक्री के चरण तक पहुंचने से पहले भावी खरीद के लिए प्रतिबद्ध हो सकता है। नई व्यवस्था के तहत जमा राशि विनियमित खातों में जमा करनी होगी, ताकि रकम परियोजना की निगरानी वाली वित्तीय व्यवस्था के भीतर रहे।
यदि डेवलपर तय समय पर मकान नहीं सौंपता तो खरीदार जमा राशि का अनुबंध समाप्त कर सकते हैं। डेवलपरों को जमा राशि लौटानी होगी और अनुबंध में तय देनदारियां निभानी होंगी। इसलिए खरीदार और डेवलपर के बीच समझौते में मकान सौंपने की तारीखें और अनुबंध संबंधी जिम्मेदारियां अहम बनी रहेंगी।
शेनझेन में जमा राशि की सीमा शंघाई की 3% सीमा के बराबर है। बीजिंग में यह सीमा 1% है, जबकि ग्वांगझोऊ, वुहान, तियानजिन और हांगझोऊ में 5% तक की अनुमति है। ये आंकड़े बुकिंग जमा राशि के हैं, जो होम लोन के डाउन पेमेंट से अलग भुगतान है।
चाइना इंडेक्स अकादमी की शेनझेन शाखा की वरिष्ठ विश्लेषक सन होंगमेई ने कहा कि शेनझेन का तरीका डेवलपरों की बिक्री व्यवस्था और खरीदारों की रकम की सुरक्षा के बीच संतुलन बनाता है। जमा राशि की इसकी सीमा बीजिंग की कम सीमा और ग्वांगझोऊ में अनुमत अधिक हिस्से के बीच है।
एक बैंक परियोजना की रकम की निगरानी करेगा
शेनझेन एक प्रमुख बैंक प्रणाली लागू कर रहा है। इसके तहत परियोजना की सभी रकम एकीकृत खाते की व्यवस्था में जमा होगी और भुगतान की निगरानी वाली प्रक्रिया के भीतर रहेगी। इसका उद्देश्य आवासीय परियोजना से जुड़ी रकम को उसी परियोजना पर खर्च करना सुनिश्चित करना है।
जिला आवास प्राधिकरण प्रशासनिक निगरानी करेंगे, जबकि नगरपालिका आवास भविष्य निधि केंद्र निर्धारित विनियमित खातों के जरिए व्यावहारिक निगरानी संभालेगा। चीन की आवास भविष्य निधि प्रणाली आम तौर पर रोजगार से जुड़ी आवास बचत और संबंधित ऋणों का प्रबंधन करती है; इस व्यवस्था में केंद्र की एक विशिष्ट भूमिका परियोजना की रकम की निगरानी करना भी है।
व्यापक सुधार के तहत होम लोन की राशि जारी करने को निर्माण पूर्णता रिकॉर्ड दाखिल करने से जोड़ा गया है। चाइना इंडेक्स अकादमी के उद्यम अनुसंधान निदेशक लियू शुई ने इस शर्त, अग्रिम बिक्री के लिए ऊंची सीमा और तैयार मकानों की बिक्री को प्राथमिकता देने को सातों शहरों में साझा तत्व बताया।
डेवलपरों के लिए बिक्री का समय ही नहीं, इस्तेमाल योग्य नकदी मिलने का समय भी बदल रहा है। अग्रिम बिक्री की पात्रता से पहले निर्माण को अधिक आगे बढ़ाना होगा, परियोजना की प्राप्तियों पर निगरानी रहेगी और होम लोन की रकम बाद के चरण में मिलेगी। नतीजतन, निर्माण के अधिक हिस्से के लिए निर्माण वित्तपोषण और डेवलपरों की अपनी पूंजी पर निर्भर रहना होगा।
भूमि भुगतान में राहत, लेकिन एक सख्त शर्त के साथ
शेनझेन डेवलपरों को नई हस्तांतरित आवासीय भूमि का भुगतान किस्तों में करने दे रहा है। उन्हें 30 दिनों के भीतर 50% भुगतान करना होगा और बाकी रकम आम तौर पर एक वर्ष के भीतर चुकानी होगी। विशेष परियोजनाओं के लिए यह अवधि बढ़ाकर दो वर्ष की जा सकती है।
पहले भूमि पंजीकरण और पहला अग्रिम बिक्री परमिट जारी होने के लिए पूरा भुगतान जरूरी है। डेवलपर भूमि अधिग्रहण का शुरुआती खर्च किस्तों में चुका सकता है, लेकिन बिक्री के उस चरण तक पहुंचने से पहले उसे पूरी भूमि कीमत चुकानी होगी।
हांगझोऊ में कम से कम 50% रकम 30 दिनों के भीतर चुकानी होगी और बाकी रकम दो वर्षों के भीतर बिना ब्याज दी जा सकती है। बीजिंग में भी बाकी रकम दो वर्ष तक में चुकाने की अनुमति है। शेनझेन, शंघाई, ग्वांगझोऊ, वुहान और तियानजिन में आम तौर पर एक वर्ष की अवधि होती है, जिसे मंजूरी मिलने पर एक और वर्ष बढ़ाया जा सकता है।
सन ने कहा कि शेनझेन की किस्त व्यवस्था शुरुआती वित्तीय दबाव कुछ कम करती है, जबकि पूरा भुगतान करने को अग्रिम बिक्री की पात्रता से जोड़ना इसके ढांचे को बीजिंग के मुकाबले अधिक सख्त बनाता है। डेवलपरों को भूमि भुगतान, निर्माण खर्च और बिक्री की अनुमानित तारीख की एक साथ योजना बनानी होगी।
डेवलपरों ने बिक्री शुरू करने की रफ्तार क्यों बढ़ाई
सुधार की तय तारीख के आसपास शेनझेन के डेवलपरों ने अग्रिम बिक्री परमिट लेने की रफ्तार बढ़ा दी। शेनझेन रियल एस्टेट सूचना मंच के अनुसार, 28 अगस्त से 10 अक्टूबर के बीच 27 आवासीय विकास परियोजनाओं को परमिट मिला, जबकि 1 जुलाई से 27 अगस्त के बीच यह संख्या सात थी।
बाद की अवधि कम थी, फिर भी उसमें कुल संख्या लगभग चार गुना रही: सात के मुकाबले 27 परियोजनाएं। शहर में संक्रमण के विस्तृत नियम तैयार होने के साथ डेवलपर अधिक परियोजनाओं को अग्रिम बिक्री के चरण तक ला रहे थे।
इस बदलाव के समय बाजार में नए मकानों का स्टॉक अपेक्षाकृत कम था। सैविल्स में दक्षिण चीन के प्रबंध निदेशक वू रुई के अनुसार, जून 2026 के अंत में शेनझेन में नए मकानों का स्टॉक 22,000 इकाइयों से कुछ अधिक था और उन्हें बेचने की अनुमानित अवधि 13.1 महीने थी।
इस अनुमान से पता चलता है कि गणना में इस्तेमाल बिक्री की रफ्तार के आधार पर स्टॉक बेचने में कितना समय लगेगा। वू ने कहा कि तैयार मकानों की बिक्री के तहत आपूर्ति में धीमी बढ़ोतरी से आपूर्ति और मांग को संतुलित करने तथा अल्पावधि में कीमतों को स्थिर रखने में मदद मिल सकती है।
शेनझेन सेंटालाइन के शोध केंद्र ने गणना की कि जनवरी से सितंबर 2026 के दौरान नए मकानों की बिक्री में तैयार मकानों की हिस्सेदारी 41% थी, जो 2024 के अनुपात से लगभग दोगुनी है। केंद्र ने अनुमान लगाया कि अगले एक से दो वर्षों में यह हिस्सेदारी आधे से अधिक हो सकती है। 50% से ऊपर जाने का मतलब रिपोर्ट किए गए 41% से नौ प्रतिशत अंक से अधिक की बढ़ोतरी होगी।
हांगझोऊ दिखाता है कि एक ही सुधार अलग तरह से कैसे लागू हो सकता है
हांगझोऊ और शेनझेन में सुधार की मुख्य दिशा समान है, लेकिन तैयार संपत्ति बेचने के लिए जरूरी कदम अलग हैं। शेनझेन में पहला अचल संपत्ति पंजीकरण जरूरी है। हांगझोऊ में निर्माण पूरा होने का रिकॉर्ड दर्ज हो जाने और सहायक सुविधाओं के तय मानक पूरे करने के बाद तैयार मकान की बिक्री दर्ज करने की अनुमति है।
हांगझोऊ डेवलपरों को अग्रिम बिक्री या तैयार मकानों की बिक्री में से चुनने की अनुमति भी देता है, जब तक कि भूमि की घोषणा में तैयार मकानों की बिक्री की स्पष्ट शर्त न हो। पात्र ऐतिहासिक परियोजनाओं के लिए इसकी लंबी संक्रमण अवधि 2028 के अंत तक है, जो वुहान की व्यवस्था के अनुरूप है।
पूरी तरह सुसज्जित आवास के लिए हांगझोऊ अधूरे भवन चरण और अंदरूनी सजावट के चरण के लिए अलग-अलग पूर्णता रिकॉर्ड दर्ज करने की अनुमति देता है। इससे पूर्णता प्रक्रिया के उन दो हिस्सों को अलग किया जाता है जिन्हें अन्यथा एक साथ निपटाया जाता।
सुधार के आकलन में उद्धृत संपत्ति शोध विश्लेषक यान युएजिन ने अनुमान लगाया कि इस व्यवस्था से संबंधित प्रक्रिया और कारोबार पूरा होने की अवधि छह महीने से अधिक कम हो सकती है। यह अनुमान उन परियोजनाओं को संभालने की प्रक्रिया से जुड़ा है और इसका लाभ इस बात पर निर्भर करेगा कि चरणबद्ध प्रक्रियाएं कैसे काम करती हैं।
वुहान एक और तरह की छूट देता है। वहां पात्र बैंक गारंटी से विनियमित रकम का अधिकतम 30% बदला जा सकता है, जबकि मकान सौंपने की सुरक्षा के लिए जरूरी न्यूनतम 70% रकम बरकरार रहती है। बैंक गारंटी में बैंक यह वादा करता है कि डेवलपर द्वारा कवर की गई जिम्मेदारी पूरी न करने पर वह भुगतान करेगा। इससे वित्तीय समर्थन बनाए रखते हुए कुछ नकदी जारी की जा सकती है।
लंबे इंतजार का वित्तपोषण कौन कर सकता है?
लियू शुई का अनुमान है कि तैयार मकानों की बिक्री से डेवलपरों को परियोजना की रकम वापस पाने में पारंपरिक अग्रिम बिक्री के मुकाबले करीब एक से दो वर्ष अधिक लग सकते हैं। इससे वह अवधि बढ़ जाती है जिसके दौरान निर्माण खर्च को पूंजी और उधार से संभालना होगा।
चाइना इंडेक्स अकादमी के उद्यम अनुसंधान निदेशक लियू ने अनूदित वक्तव्य में बदलाव का वर्णन इस तरह किया:
28 अगस्त को शुरू की गई वाणिज्यिक आवास बिक्री प्रणाली में सुधार की नीति ने चीन की वाणिज्यिक आवास बिक्री प्रणाली का व्यवस्थित पुनर्गठन किया है और इससे अग्रिम बिक्री से मिली रकम पर निर्भर तथा तेजी से कारोबार पूरा करने वाले पुराने विकास मॉडल में धीरे-धीरे बदलाव आएगा।
गुओसेन सिक्योरिटीज के विश्लेषक रेन हे ने कहा कि तैयार मकानों की बिक्री से डेवलपरों की आंतरिक प्रतिफल दर घट सकती है। यह ऐसा माप है जिसमें निवेश से होने वाले लाभ की राशि और उसके मिलने की रफ्तार, दोनों को ध्यान में रखा जाता है। नतीजतन, भूमि के लिए कितना भुगतान करना है, यह तय करते समय डेवलपर परियोजना पर अधिक लाभ मार्जिन चाह सकते हैं।
काइयुआन सिक्योरिटीज के विश्लेषक छी डोंग ने कहा कि डेवलपरों को आवास की कीमतों और बिक्री की रफ्तार का अधिक दूर तक अनुमान लगाना होगा। चाइना इंटरनेशनल कैपिटल कॉरपोरेशन के विश्लेषक युआन वेनबो ने कहा कि मजबूत वित्तीय स्थिति और प्रमुख शहरों के अहम इलाकों में बेहतर मौजूदगी वाली कंपनियों को प्रतिस्पर्धी बढ़त मिल सकती है।
ग्वांगडोंग आवास नीति अनुसंधान केंद्र के मुख्य शोधकर्ता ली युजिया का मानना है कि शेनझेन इस बदलाव को संभालने की अपेक्षाकृत अच्छी स्थिति में है। उन्होंने सालाना लगभग 30,000 नए मकानों की बिक्री, मौजूदा मकानों के लेन-देन की बड़ी भूमिका, विकास पाइपलाइन में अपेक्षाकृत कम परियोजनाओं और पहले से सख्त अग्रिम बिक्री निगरानी का जिक्र किया।
वू रुई का मानना है कि समय के साथ अलग-अलग परियोजनाओं की गुणवत्ता अधिक मायने रखेगी। अच्छी जगहों पर स्थित और आकर्षक सुविधाओं वाले मकान खरीदारों को आकर्षित करते रह सकते हैं, जबकि कमजोर परियोजनाओं के तैयार होने के बाद भी बिना बिके रहने की आशंका है। ऐसे में डेवलपरों को निर्माण लागत के साथ खरीदार का इंतजार करने का खर्च भी उठाना होगा।
मुख्य बातें
- शेनझेन के नियम 15 अक्टूबर, 2026 को प्रभावी हुए और सुधार का दायरा बढ़कर सात प्रमुख शहरों तक पहुंच गया।
- पात्र नई परियोजनाओं को अग्रिम बिक्री परमिट के लिए आवेदन करने से पहले छत के ढांचे का कंक्रीट कार्य पूरा करना होगा और संरचनात्मक गुणवत्ता रिकॉर्ड जमा करने होंगे।
- तैयार मकानों की बुकिंग जमा राशि आम तौर पर 3% तक सीमित है और इसे विनियमित खातों में जमा करना होगा।
- शेनझेन की पात्र पुरानी परियोजनाएं 2027 के अंत तक पहले की अग्रिम बिक्री शर्तों का इस्तेमाल कर सकती हैं।
- डेवलपर भूमि का भुगतान किस्तों में कर सकते हैं, लेकिन पहला अग्रिम बिक्री परमिट मिलने से पहले पूरा भुगतान जरूरी है।
- शेनझेन में 28 अगस्त से 10 अक्टूबर के बीच 27 आवासीय विकास परियोजनाओं को अग्रिम बिक्री परमिट मिला, जबकि इससे पहले की अवधि में यह संख्या सात थी।
- 2026 के पहले नौ महीनों में शेनझेन के नए मकानों की बिक्री में तैयार मकानों की हिस्सेदारी 41% रही।
