2025 की रिपोर्ट के अनुसार, घरों की किफायत के मामले में हांगकांग फिर दुनिया में सबसे पीछे

2025 में हांगकांग में आवास की किफायत चर्चा के केंद्र में

हांगकांग में अपना घर खरीदना अब भी बहुतों की पहुंच से बाहर है। चैपमैन यूनिवर्सिटी के सेंटर फॉर डेमोग्राफिक्स एंड पॉलिसी द्वारा जारी लंबे समय से किए जा रहे आकलन, डेमोग्राफिया इंटरनेशनल हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी के 2025 संस्करण के अनुसार, आठ देशों के 95 प्रमुख आवास बाजारों में से एक भी किफायती नहीं है (2024 की तीसरी तिमाही)। हांगकांग एक बार फिर सबसे कम किफायती बाजार के रूप में शीर्ष पर है। यहां औसत गुणक 14.4 है। इसका अर्थ है कि एक सामान्य घर की कीमत, कर-पूर्व औसत घरेलू आय के चौदह साल से भी अधिक के बराबर है। यह लगातार चौदहवां साल है जब शहर इस रैंकिंग में शीर्ष पर है।

डेमोग्राफिया एक सीधा-सादा मापदंड अपनाता है। इसमें औसत घर की कीमत की तुलना औसत घरेलू आय से करके कीमत-आय अनुपात निकाला जाता है, जिसे औसत गुणक कहा जाता है। 9.0 या उससे अधिक रेटिंग वाले बाजार डेमोग्राफिया की परिभाषा में असंभव रूप से महंगे हैं। दुनिया में अब ऐसे बारह बाजार हैं। पैमाने के दूसरे छोर पर, पिट्सबर्ग 3.2 के गुणक के साथ सबसे किफायती प्रमुख बाजार है, हालांकि रिपोर्ट की श्रेणियों के अनुसार वह भी मध्यम रूप से महंगा है। हांगकांग का अनुपात पिछले साल के 16.7 और महामारी से पहले 2019 के 20.8 से घटा है। इसकी वजह कीमतों में नरमी और आय में धीरे-धीरे सुधार है। इस बदलाव के बावजूद, घरों की कीमत और परिवारों की कमाई के बीच का अंतर अब भी बड़ा है।

रैंकिंग कैसे काम करती है और आंकड़ों का क्या अर्थ है

अध्ययन में हर बाजार को केवल शहर के केंद्र के बजाय श्रम बाजार या आवागमन क्षेत्र के आधार पर तय किया गया है। इससे विश्लेषक तुलना कर सकते हैं कि स्थानीय घरों की कीमतों के मुकाबले एक सामान्य परिवार अपनी तनख्वाह से कितना खर्च उठा सकता है। यही बताता है कि राष्ट्रीय औसत भ्रामक क्यों हो सकते हैं। एक ही देश में, भूमि बाजार में लचीलापन रखने वाला महानगरीय क्षेत्र विस्तार पर कड़ी पाबंदियों वाले क्षेत्र से काफी अलग दिख सकता है।

औसत गुणक क्या है

उदाहरण के लिए, यदि घर की औसत बिक्री कीमत 300,000 है और कर-पूर्व औसत घरेलू आय 75,000 है, तो औसत गुणक 4.0 होगा। इस तरीके से रिपोर्ट बाजारों को अलग-अलग श्रेणियों में रखती है: 3.0 या उससे कम पर किफायती और 9.0 या उससे अधिक पर असंभव रूप से महंगे।

आय और कीमतों में बदलाव के साथ यह अनुपात भी बदलता है। घरों की कीमतें घटने या घरेलू आय बढ़ने से गुणक कम हो सकता है, भले ही गिरवी ऋण की किस्तें अब भी भारी लगें। इससे समझ आता है कि हांगकांग का अनुपात बेहतर होने के बावजूद घर खरीदारों को बड़ी बाधाओं का सामना क्यों करना पड़ता है।

हांगकांग अब भी इतना महंगा क्यों है

हांगकांग में विकास योग्य जमीन की कमी, दशकों से जमीन जारी करने पर कड़ा नियंत्रण और लगातार बनी मांग कीमतों को ऊंचा रखते हैं। इस क्षेत्र का बड़ा हिस्सा पहाड़ी है या कंट्री पार्क के रूप में संरक्षित है, जबकि शहरी क्षेत्र सीमित है। परिवार सीमित जगह के लिए प्रतिस्पर्धा करते हैं और स्थानीय तथा विदेशी पूंजी संपत्ति को मूल्य सुरक्षित रखने के साधन के रूप में देखती है। आपूर्ति और मांग का संतुलन शायद ही कभी पहली बार घर खरीदने वालों के पक्ष में रहा है।

भूमि व्यवस्था समस्या को और जटिल बनाती है। सरकार सारी जमीन की मालिक है और डेवलपरों को पट्टे पर जमीन बेचकर आपूर्ति नियंत्रित करती है। जमीन से होने वाली आय सार्वजनिक सेवाओं के बड़े हिस्से का खर्च उठाती है, जिससे अधिकारियों को आपूर्ति सावधानी से प्रबंधित करने का राजकोषीय प्रोत्साहन मिलता है। कुछ जिलों में नियोजन नियम और ऊंचाई सीमाएं नए मकानों की संख्या सीमित करती हैं। डेमोग्राफिया अध्ययन से जुड़े शोध का तर्क है कि शहरी विस्तार रोकने की रणनीतियां, जैसे विकास सीमाएं और हरित पट्टियां, कृत्रिम कमी पैदा करती हैं और नियामक सीमाओं के पास जमीन का मूल्य बढ़ाती हैं।

कीमतों में तेजी नरम पड़ी है। 2025 की पहली तिमाही तक, आधिकारिक मूल्य सूचकांक साल-दर-साल करीब 7.8 प्रतिशत गिर चुका था। इससे वार्षिक गिरावट लगातार तेरहवीं तिमाही तक जारी रही। 2024 में मकानों का निर्माण पूरा होने की संख्या 75 प्रतिशत से अधिक बढ़ी, प्राथमिक बाजार में बिक्री एक तिहाई से अधिक उछली और पुनर्विक्रय सौदों में भी वृद्धि हुई। मांग को फिर से बढ़ाने के लिए सरकार ने खरीदारों पर लगने वाले कई स्टांप शुल्क हटाए और गिरवी ऋण की भुगतान क्षमता के तनाव परीक्षणों में ढील दी। पिछले साल के आखिर में औसत सकल किराया प्रतिफल बढ़कर करीब 3.9 प्रतिशत हो गया। इन बदलावों के बावजूद, कई परिवारों के लिए घर अब भी किफायती नहीं हैं।

चैपमैन यूनिवर्सिटी के सेंटर फॉर डेमोग्राफिक्स एंड पॉलिसी के निदेशक जोएल कोटकिन का कहना है कि कीमतों की इस पहेली में नियोजन संबंधी फैसलों की अहम भूमिका है।

ये ऊंची कीमतें मुख्य रूप से उन नीतियों का नतीजा हैं जो शहर के बाहरी इलाकों में विकास सीमित करना चाहती हैं, जबकि शहरों के विस्तार का आम तरीका यही रहा है।

यह आलोचना हांगकांग जैसे जमीन की कमी वाले बाजारों में असर करती है, जहां बाहरी इलाकों में नई आपूर्ति पर कोई भी अतिरिक्त पाबंदी कीमतों की पूरी संरचना पर असर डाल सकती है।

जमीनी हकीकत: भीड़भरे घर और गर्म होता शहर

इन अनुपातों के पीछे रोजमर्रा के जीवन की ऐसी स्थितियां हैं जो लगातार कठिन होती जा रही हैं। अनुमान है कि 220,000 निवासी विभाजित इकाइयों, पिंजरेनुमा घरों या छतों पर बने ढांचों में रहते हैं। इनमें से कई घर छोटे, बिना खिड़की वाले या खराब हवादार हैं। साझा बाथरूम और रसोई आम हैं। सबसे गर्म महीनों में पतली दीवारें और टिन की छतें रात तक गर्मी रोक लेती हैं, जिससे सोना मुश्किल होता है और बुजुर्गों तथा बच्चों के स्वास्थ्य को खतरा बढ़ता है।

सोसाइटी फॉर कम्युनिटी ऑर्गनाइजेशन की उपनिदेशक स्ज़े लाई शान शहर भर में कम आय वाले परिवारों की मदद करती हैं। वह वर्षों से इन इकाइयों में रहने की स्थितियों का दस्तावेजीकरण कर रही हैं।

कुछ स्थितियां काफी अमानवीय हैं।

गर्मी से मुश्किलें और बढ़ जाती हैं। हांगकांग वेधशाला के अनुसार, 2024 में बेहद गर्म दिनों की संख्या रिकॉर्ड स्तर पर पहुंची। 52 दिन तापमान 33 डिग्री सेल्सियस या उससे अधिक रहा। विभाजित फ्लैटों में रहने वालों के सर्वेक्षणों से पता चलता है कि गर्मियों में बड़े पैमाने पर लोगों को नींद की समस्या, त्वचा संबंधी परेशानियां, चक्कर और भावनात्मक तनाव झेलना पड़ता है। सामुदायिक कार्यकर्ताओं के मुताबिक, कुछ परिवार एयर कंडीशनर चलाने के लिए खाने में कटौती करते हैं और बुजुर्ग ठंडक पाने के लिए दिन का समय पुस्तकालयों में बिताते हैं।

क्या सुधार और विशाल परियोजनाएं काफी होंगी

सरकार ने भविष्य में आवास आपूर्ति बढ़ाने के लिए दो विशाल परियोजनाओं का संकेत दिया है। शेनझेन सीमा के पास नॉर्दर्न मेट्रोपोलिस योजना का लक्ष्य 900,000 से अधिक घरों, एकीकृत परिवहन और नए रोजगार केंद्रों वाला एक नया शहरी समूह बनाना है। लांताऊ विजन टुमॉरो में 200,000 से अधिक घरों के लिए कृत्रिम द्वीप बनाने का प्रस्ताव है। समय के साथ दोनों योजनाएं शहर का नक्शा बदल सकती हैं, लेकिन लागत, इंजीनियरिंग की चुनौतियों और लंबे निर्माण समय का मतलब है कि वे निकट भविष्य का दबाव कम नहीं करेंगी।

नीति-निर्माताओं ने कम समय में लागू होने वाले कदम भी उठाए हैं। अधिकारी 2027 से 2028 तक करीब 30,000 हल्की सार्वजनिक आवास इकाइयां बनाने का लक्ष्य रख रहे हैं और 21,000 से अधिक अस्थायी आवास इकाइयों की योजना बना चुके हैं। निर्माण पूरा होने की संख्या में बढ़ोतरी और गिरवी ऋण संबंधी पाबंदियों में ढील से गतिविधि बढ़ने के संकेत मिलते हैं। असली कसौटी यह है कि नई आपूर्ति खरीदारों की क्षमता के अनुरूप है या नहीं, न कि केवल कितनी इकाइयां बनकर तैयार होती हैं।

डेमोग्राफिया अध्ययन के लेखक वेंडेल कॉक्स आगाह करते हैं कि अगर जमीन की लागत ऊंची बनी रहे और बाहरी इलाकों में आपूर्ति रोकी जाए, तो केवल घनत्व बढ़ाने से सामान्य परिवारों के लिए अंतर कम नहीं होगा।

फ्रंटियर सेंटर फॉर पब्लिक पॉलिसी के अध्यक्ष डेविड लीस का तर्क है कि घरों की किफायत का संकट, जीवन-यापन की व्यापक लागत से जुड़ी कहानी का केंद्रीय हिस्सा है।

किफायती आवास की स्थिति बिगड़ना, मध्यम और कामकाजी वर्ग को प्रभावित कर रहे मौजूदा जीवन-यापन संकट का प्रमुख कारण रहा है।

सार्वजनिक आवास नीति की भी समीक्षा हो रही है। हांगकांग यूनिवर्सिटी के अर्थशास्त्र के प्रोफेसर माइकल वोंग ने पात्रता बनाए रखने के नियमों और सब्सिडी वाले फ्लैटों के धीरे-धीरे खाली होने की आलोचना की है। उनका कहना है कि इससे नए आवेदक निजी किराये के बाजार में फंसे रहते हैं।

यह पूरी तरह सार्वजनिक आवास नीति की विफलता है।

बड़े पैमाने पर घरों को किफायती बनाने के लिए जमीन जारी करने, बुनियादी ढांचे, सार्वजनिक आवास तेजी से उपलब्ध कराने और सामान्य आय वालों की पहुंच में कीमत वाले निजी घरों की लगातार आपूर्ति की जरूरत होगी।

हांगकांग दूसरे शहरों की तुलना में कहां है

सबसे कम किफायती बाजारों की सूची में हांगकांग के साथ सिडनी और उत्तरी अमेरिका के पश्चिमी तट के कई बाजार शीर्ष पर हैं। इन शहरों में ऊंची मांग के साथ भौगोलिक या नियामक सीमाएं भी हैं, जो बाहर की ओर विस्तार रोकती हैं। इनमें से कई का अनुपात दस से ऊपर है, जो घर खरीदारों पर अत्यधिक दबाव का संकेत देता है।

• हांगकांग 14.4
• सिडनी 13.8
• सैन जोस 12.1
• वैंकूवर 11.8
• लॉस एंजिलिस 11.2
• एडिलेड 10.9
• होनोलूलू 10.8
• सैन फ्रांसिस्को 10.0
• मेलबर्न 9.7
• सैन डिएगो 9.5

दूसरे छोर पर, समीक्षा किए गए 95 बाजारों में पिट्सबर्ग का गुणक सबसे कम, 3.2 है। फिर भी यह 3.0 या उससे कम की किफायती सीमा में नहीं आता। सर्वेक्षण के दो दशक के इतिहास में पहली बार कोई भी प्रमुख बाजार इस सीमा पर खरा नहीं उतरा।

एशिया प्रशांत में किफायत बनाम घर खरीदने की क्षमता

अलग-अलग पैमाने भी एक ही दबाव की ओर इशारा करते हैं। यूएलआई का एशिया पैसिफिक होम अटेनैबिलिटी इंडेक्स औसत घरेलू आय के पांच गुना या उससे कम कीमत पर घर खरीदने को किफायती मानता है। इस पैमाने पर, 2024 में हांगकांग के अपार्टमेंट की कीमत औसत आय से करीब 23.4 गुना थी, जो क्षेत्र में सबसे खराब आंकड़ा है। किराये के मामले में, डीडब्ल्यूएस के एक अलग वैश्विक अध्ययन का अनुमान है कि हांगकांग के परिवार एक सामान्य दो बेडरूम वाली इकाई के किराये पर अपनी खर्च योग्य आय का करीब 61 प्रतिशत खर्च करते हैं। यह दुनिया के सबसे ऊंचे बोझों में से एक है। क्षेत्र में तस्वीर मिली-जुली है। सिंगापुर का सार्वजनिक आवास मॉडल, एचडीबी के कई फ्लैटों की खरीद कीमत को सामान्य आय वाले परिवारों की पहुंच में रखता है। वहीं टोक्यो में किराये के मकानों की बड़ी उपलब्धता के चलते, उसके केंद्रीय वार्डों में औसत किराया आय के करीब 17 प्रतिशत पर बना हुआ है। फिर भी, सबसे बड़े कारोबारी केंद्रों में ज्यादातर युवा परिवारों की पहुंच से घर खरीदना बाहर है।

निष्कर्ष

• डेमोग्राफिया इंटरनेशनल हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी के 2025 संस्करण (2024 की तीसरी तिमाही) में 14.4 के औसत गुणक के साथ हांगकांग एक बार फिर सबसे कम किफायती बाजार रहा।
• अध्ययन के 95 बाजारों में से कोई भी किफायती नहीं है और 12 को असंभव रूप से महंगा माना गया है।
• हांगकांग का अनुपात पिछले साल के 16.7 और 2019 के 20.8 से घटा है। कीमतों में गिरावट और अधिक नए मकानों का निर्माण इसमें मददगार रहे हैं, लेकिन खरीदारों के सामने अंतर अब भी बड़ा है।
• नॉर्दर्न मेट्रोपोलिस और लांताऊ विजन टुमॉरो समय के साथ 1.1 मिलियन से अधिक घर जोड़ सकती हैं, लेकिन इनसे निकट भविष्य में राहत नहीं मिलेगी।
• कम समय के उपायों में अतिरिक्त स्टांप शुल्क हटाना, गिरवी ऋण के तनाव परीक्षणों में ढील और 2027 से 2028 तक करीब 30,000 हल्की सार्वजनिक आवास इकाइयां बनाने की योजना शामिल है।
• किराये का दबाव बहुत अधिक है। एक अध्ययन का अनुमान है कि हांगकांग में किराये पर औसत घरेलू खर्च योग्य आय का करीब 61 प्रतिशत खर्च होता है।
• भीषण गर्मी और विभाजित फ्लैट कम आय वाले परिवारों की मुश्किलें बढ़ाते हैं।
• विशेषज्ञों के मुताबिक, सामान्य परिवारों की पहुंच में कीमतें लाने के लिए जमीन जारी करना, नियोजन नियम और बुनियादी ढांचा अहम उपाय हैं।