नए कानून के तहत हांगकांग में मानकों से कम छोटे फ्लैटों को चरणबद्ध तरीके से बंद किया जाएगा

हांगकांग छोटे फ्लैटों को विनियमित करने की दिशा में क्यों बढ़ रहा है

हांगकांग छोटे फ्लैटों के दौर को खत्म करने की दिशा में कदम उठा रहा है। इसके तहत यह तय किया जाएगा कि सुरक्षित और रहने योग्य उपविभाजित घर के लिए न्यूनतम कानूनी मानक क्या होंगे। नई व्यवस्था मार्च 2026 में शुरू होगी और उन तंग तथा असुरक्षित इकाइयों पर लागू होगी, जो लंबे समय से दुनिया के सबसे महंगे शहरों में से एक में किफायती आवास का विकल्प बनी हुई हैं।

विधायकों ने सितंबर के आखिर में बुनियादी आवास इकाई विधेयक को मंजूरी दी और 3 अक्टूबर 2025 को इस अध्यादेश को राजपत्र में प्रकाशित किया गया। यह उपविभाजित फ्लैटों के पंजीकरण और मान्यता की व्यवस्था बनाता है और मकान-मालिकों को मानकों से कम इकाइयों को बेहतर बनाने या बंद करने के लिए स्पष्ट समय-सीमा देता है। 2027 में बिना मान्यता वाली इकाई किराये पर देना अपराध बन जाएगा और इसके लिए कड़ी सजा का प्रावधान होगा। अनुपालन की अंतिम समय-सीमा 2030 में है।

इस चुनौती का पैमाना बड़ा है। अधिकारियों के मुताबिक शहर में करीब 110,000 उपविभाजित फ्लैट हैं, जिनमें लगभग 220,000 लोग रहते हैं। इनमें से कई पुराने, बिना लिफ्ट वाले भवनों में बनाए गए हैं, जहां साझा सुविधाएं और खराब वेंटिलेशन है। कुछ इकाइयों का क्षेत्रफल महज 50 वर्ग फुट है। जमीन की ऊंची कीमतों, आवासीय भूमि की सीमित उपलब्धता और सार्वजनिक किराये के मकानों के लिए लंबी प्रतीक्षा ने इन छोटे कमरों के फैलाव को बढ़ावा दिया, जबकि सुरक्षा और स्वच्छता को लेकर व्यापक चिंता बनी रही।

बुनियादी आवास इकाई कानून की शर्तें

कानून के तहत हर उपविभाजित इकाई को मान्यता प्राप्त बुनियादी आवास इकाई के रूप में किराये पर देने से पहले न्यूनतम रहने योग्य मानक पूरे करने होंगे। हर इकाई का फर्श क्षेत्र कम से कम 8 वर्ग मीटर और छत की ऊंचाई 2.3 मीटर होनी चाहिए। उसमें कम से कम एक खुलने वाली खिड़की, एक बंद निजी शौचालय और इकाई के भीतर सिंक होना अनिवार्य है। अध्यादेश में रोशनी, वेंटिलेशन और सुरक्षा की प्रमुख सुविधाओं के लिए भी शर्तें तय की गई हैं।

जगह और बुनियादी सुविधाओं के अलावा, अनुपालन के लिए अग्नि सुरक्षा और इमारत की संरचनात्मक सुरक्षा के मानक पूरे करने होंगे। पानी और बिजली के अलग मीटर भी लगाने होंगे, ताकि किरायेदारों को खर्च साझा करने या मनमाने शुल्क देने के लिए मजबूर न होना पड़े। मानकों पर खरी उतरने वाली इकाइयां मान्यता के लिए आवेदन कर सकती हैं, जिससे यह पुष्टि होगी कि फ्लैट कानूनी रूप से किराये पर दिया जा सकता है। मानक पूरे न करने वाली इकाइयों में सुधार करना होगा या उन्हें उनके मूल नक्शे में लौटाना होगा।

पंजीकरण और प्रवर्तन कैसे होगा

नया अध्यादेश 1 मार्च 2026 से लागू होगा। उस तारीख से उपविभाजित इकाइयां किराये पर देने वाले सभी मकान-मालिकों को 12 महीने के भीतर उनका पंजीकरण कराना होगा। मार्च 2027 में पंजीकरण अवधि खत्म होने के बाद, बिना पंजीकरण या मान्यता वाली इकाई किराये पर देना अपराध बन जाएगा। इस व्यवस्था को निरीक्षणों का समर्थन मिलेगा और अधिकारियों को हर घर को मानकों के अनुरूप बनाने के लिए सुधार नोटिस जारी करने का अधिकार होगा।

समय पर पंजीकरण कराने वाले मकान-मालिकों को मार्च 2027 से फरवरी 2030 तक 36 महीने की छूट अवधि मिलेगी। इस दौरान उन्हें जरूरी सुधार पूरे कराकर मान्यता लेनी होगी। अपराध लागू होने की तारीख के बाद बिना मान्यता वाली इकाई किराये पर देने पर 300,000 हांगकांग डॉलर तक का जुर्माना और तीन साल तक की कैद हो सकती है। उल्लंघन जारी रहने पर हर दिन के लिए अलग जुर्माना भी लगाया जा सकता है। शुरुआती भागीदारी बढ़ाने के लिए अधिकारी योजना के शुरुआती वर्षों में शुल्क माफ करने या घटाने की योजना बना रहे हैं। बाद में सामान्य शुल्क लागू होंगे। मान्यता एक तय अवधि के लिए वैध होगी और उसका नवीनीकरण करना पड़ेगा। समय-समय पर निरीक्षण और अनुपालन जांच भी जारी रहेगी।

कितने घर प्रभावित होंगे

सरकार का अनुमान है कि उपविभाजित फ्लैटों में से करीब एक तिहाई नए न्यूनतम मानकों पर खरे नहीं उतरते। सबसे आम कमी 8 वर्ग मीटर से कम फर्श क्षेत्र की है, लेकिन कुछ इकाइयों में खुलने वाली खिड़की या छत की पर्याप्त ऊंचाई भी नहीं है। इकाइयों में सुधार या उन्हें बंद किए जाने के बाद भी अधिकारियों को उम्मीद है कि इनका बड़ा हिस्सा बना रहेगा। आवास अधिकारियों का अनुमान है कि नए मानक पूरे होने पर करीब 80,000 इकाइयां चालू रह सकती हैं।

मौजूदा आवासों में हालात कठोर हो सकते हैं। कई उपविभाजित घर पुराने, बिना लिफ्ट वाले भवनों में हैं, जहां बिजली की वायरिंग पुरानी और साझा जगहें तंग हैं। कुछ निवासियों को कई अन्य परिवारों के साथ सुविधाएं साझा करनी पड़ती हैं। बिना खिड़की वाले कमरे आम हैं। सबसे छोटी इकाइयों में प्रति व्यक्ति रहने की औसत जगह करीब 65 वर्ग फुट हो सकती है। आग का खतरा और खराब वेंटिलेशन बार-बार लोगों की चिंता का विषय बने हैं।

मकान-मालिकों और किराये के बाजार पर असर

मकान-मालिकों और संचालकों का कहना है कि मानकों का पालन महंगा होगा और कुछ मामलों में तकनीकी रूप से संभव नहीं होगा। निजी शौचालय बनाना, वेंटिलेशन जोड़ना या खिड़की संबंधी शर्त पूरी करना बड़ी लागत वाला काम हो सकता है, और हर नक्शे में इसकी गुंजाइश नहीं होती। कुछ मामलों में नवीनीकरण कंपनियों ने एक इकाई को बेहतर बनाने का खर्च करीब 150,000 हांगकांग डॉलर बताया है। कुछ संचालक उन इकाइयों को पहले ही बंद कर चुके हैं, जिनके मानकों पर खरे न उतरने की आशंका है। वहीं कुछ लोग विभाजनों को हटाकर उन्हें फिर एक किरायेदारी में मिलाने की योजना बना रहे हैं।

किराया एक बड़ी चिंता है। कई कम आय वाले परिवार बाजार में उपलब्ध सबसे सस्ती इकाइयों पर निर्भर हैं, जिनमें महीने के 5,000 हांगकांग डॉलर से कम किराये वाले घर भी शामिल हैं। सामाजिक कार्यकर्ताओं को आशंका है कि सुधार के दौरान आपूर्ति का एक हिस्सा बाजार से हटने पर सबसे छोटे और सस्ते घर खत्म हो सकते हैं। मकान-मालिक नए किराये के अनुबंधों में नवीनीकरण का खर्च बढ़े हुए किराये के रूप में वसूलने की कोशिश भी कर सकते हैं। व्यावहारिक तौर पर, करीब 75 वर्ग फुट की ऐसी इकाई, जिसका आज लगभग 4,500 हांगकांग डॉलर किराया हो सकता है, बाजार से गायब हो सकती है। वहीं 110 से 130 वर्ग फुट की बड़ी इकाइयां ज्यादा मासिक किराये पर शुरुआती विकल्प बन सकती हैं।

उपविभाजित फ्लैटों पर मौजूदा किराया नियंत्रण दबाव को कुछ हद तक कम करेगा, लेकिन पूरी तरह नहीं। 2022 में लागू किरायेदारी नियंत्रण के तहत किरायेदारों को लगातार दो-दो साल की दो अवधियों में कुल चार साल तक रहने की सुरक्षा मिलती है। नवीनीकरण पर किराया वृद्धि अधिकतम 10 प्रतिशत तक सीमित है और इसे आधिकारिक किराया सूचकांक से जोड़ा गया है। पहले दो साल की अवधि में किराया बढ़ाने की अनुमति नहीं है। मकान-मालिकों को उपयोगिताओं और बुनियादी सेवाओं के लिए जरूरत से ज्यादा शुल्क लेने से भी रोका गया है। नए किराये की शुरुआत के लिए कोई सीमा नहीं है। इसलिए मांग आपूर्ति से ज्यादा होने पर नए मानकों पर खरे उतरने वाले फ्लैटों का किराया फिर भी बढ़ सकता है।

सरकार की प्रतिक्रिया और आवास आपूर्ति

अधिकारियों का तर्क है कि सार्वजनिक और संक्रमणकालीन आवास की प्रस्तावित आपूर्ति से किराये का दबाव सीमित रहेगा। आवास सचिव विनी हो विंग-यिन ने कहा है कि सार्वजनिक घरों की आने वाली आपूर्ति और लाइट पब्लिक हाउसिंग जैसी अल्पकालिक परियोजनाओं के विस्तार को देखते हुए किराये के बाजार में ज्यादा बढ़ोतरी की गुंजाइश नहीं होगी। सरकारी आंकड़ों के अनुसार, उपविभाजित इकाइयों में रहने वाले 40 प्रतिशत से अधिक परिवारों ने सार्वजनिक किराये के आवास के लिए आवेदन किया है। करीब 20 प्रतिशत परिवार पात्र हैं, लेकिन उन्होंने अभी तक आवेदन नहीं किया है। दीर्घकालिक लक्ष्य 2049 तक मानकों से कम उपविभाजित आवास को खत्म करना और प्रतीक्षा अवधि घटाने के लिए सार्वजनिक आवास का भंडार बढ़ाना है।

आवास ब्यूरो ने इस नियामकीय बदलाव को उन निवासियों के लिए बुनियादी मानवीय गरिमा सुनिश्चित करने की दिशा में कदम बताया है, जिन्होंने असुरक्षित और अस्वच्छ हालात झेले हैं। एक आधिकारिक नीति नोट में ब्यूरो ने अध्यादेश का उद्देश्य इस तरह बताया:

मौजूदा सरकार सुधार के लिए प्रतिबद्ध है और बदलावों को अपनाती है। इसका उद्देश्य उपविभाजित इकाइयों में सुरक्षित, स्वच्छ और उचित रहने की स्थितियां सुनिश्चित करना है।

अधिकारियों ने यह भी संकेत दिया है कि कुछ विशेष स्थितियों में हवा की गुणवत्ता और स्वच्छता को ध्यान में रखते हुए खिड़की की शर्त लागू करने में कुछ लचीलापन बरता जा सकता है। हालांकि, सुरक्षा, वेंटिलेशन और स्वास्थ्य पर ध्यान बना रहेगा। संदेश यह है कि नया मानक सख्त है, लेकिन जहां इमारत की मौजूदा स्थिति के कारण कुछ सुविधाएं देना मुश्किल हो, वहां इसे व्यावहारिक तरीके से लागू किया जाएगा।

सुरक्षा और स्वास्थ्य संबंधी चिंताएं

कार्रवाई की मांग के पीछे सुरक्षा को लेकर जनदबाव रहा है। उपविभाजित फ्लैटों में किए गए ऐसे बदलाव छिपे हो सकते हैं, जो इमारतों को कमजोर करते हैं, बाहर निकलने के रास्ते रोकते हैं और आग का खतरा पैदा करते हैं। अस्थायी वायरिंग, बिजली के सर्किट पर जरूरत से ज्यादा भार और धुएं को बाहर निकालने की व्यवस्था का अभाव पुराने भवनों में जानलेवा घटनाओं का कारण बने हैं। 2010 में इमारत ढहने की एक बड़ी घटना और 2024 में जॉर्डन इलाके में लगी जानलेवा आग ने पुराने रिहायशी भवनों में छिपे खतरों को लेकर चिंता बढ़ाई।

स्वच्छता भी एक वजह है। जरूरत से ज्यादा भीड़, साझा शौचालय, हवा का खराब प्रवाह और नम कमरों से फफूंद और कीटों की समस्या होती है। बिना खिड़की वाले या बंद शीशे वाली खिड़कियों के कमरे गर्मी और गंध को भीतर रोक लेते हैं। यह बुजुर्गों और बच्चों के लिए खास तौर पर कठिन है। अध्यादेश में वेंटिलेशन, रोशनी और साफ-सफाई के न्यूनतम मानकों को कानून में शामिल किया गया है, ताकि पारंपरिक फ्लैट का खर्च न उठा पाने वालों के लिए ऐसी स्थितियों को सामान्य न माना जाए।

किरायेदारों के अधिकार और अभी क्या करें

बिना मान्यता वाली इकाई में रहने के लिए किरायेदारों पर आपराधिक जिम्मेदारी नहीं होगी। सजा का प्रावधान उन लोगों के लिए है जो बिना मान्यता या नियमों का पालन न करने वाले फ्लैट किराये पर देते हैं। यदि आप उपविभाजित घर में रहते हैं, तो अपने मकान-मालिक से 2026 में पंजीकरण कराने और सुधारों के बाद मान्यता लेने की योजना के बारे में पूछें। अपने किरायेदारी समझौते और रसीदों की प्रतियां संभालकर रखें। सुनिश्चित करें कि मकान-मालिक अलग मीटरों के आधार पर और आधिकारिक दर से उपयोगिता बिल लेता हो।

2022 में शुरू हुए किरायेदारी नियंत्रण नियम कुछ स्थिरता देते हैं। इनके तहत लगातार नवीनीकृत होने वाली दो अवधियों में कुल चार साल तक रहने की सुरक्षा मिलती है। नवीनीकरण पर किराया वृद्धि 10 प्रतिशत से अधिक नहीं हो सकती और इसे आधिकारिक किराया सूचकांक से जोड़ा गया है। पहले दो साल की अवधि में किराया बढ़ाने पर रोक है। उपयोगिताओं के लिए जरूरत से ज्यादा शुल्क लेना भी प्रतिबंधित है। यदि आप पर घर छोड़ने का दबाव डाला जा रहा है या इन नियमों के बाहर अचानक किराया बढ़ाया जा रहा है, तो रेटिंग और वैल्यूएशन विभाग या किरायेदारों की मदद करने वाले सामुदायिक समूहों से संपर्क करें।

छोटे फ्लैट इतने आम क्यों हुए

हांगकांग में वर्षों से घरों की कीमतें दुनिया में सबसे ऊंची रही हैं, जबकि आवासीय इस्तेमाल के लिए निर्धारित जमीन का हिस्सा बहुत कम है। इससे मांग और किफायती घरों की आपूर्ति के बीच लंबे समय से असंतुलन बना हुआ है। कई पुराने इलाकों में 20वीं सदी के मध्य में बने बिना लिफ्ट वाले भवन हैं, जिन्हें छोटे कमरों में बांटना आसान था। छात्रों, नए आने वाले लोगों और बुजुर्ग निवासियों ने अक्सर इन कमरों का सहारा लिया, क्योंकि बाजार दर पर मिलने वाले फ्लैट उनकी पहुंच से बाहर हैं और सार्वजनिक आवास के लिए कई साल तक इंतजार करना पड़ सकता है।

मकान-मालिकों और संचालकों के लिए यह कारोबार लाभदायक रहा है। 900 वर्ग फुट के एक फ्लैट को पांच या छह कमरों में बांटा जा सकता है, जिनमें से हर कमरे से अलग किराया मिलता है। कुल किराया अक्सर उस रकम से अधिक होता है, जो एक परिवार पूरे फ्लैट के लिए देता। इस प्रोत्साहन और अतीत में कमजोर निगरानी ने अधिक विभाजन को बढ़ावा दिया। इन घरों को मानकों के अनुरूप बनाने से सबसे छोटे कमरों का वित्तीय लाभ घटेगा। यही कारण है कि सरकार नियमों के साथ सार्वजनिक आवास भी बढ़ा रही है।

अब आगे क्या होगा

समय-सीमा तय है। अध्यादेश 1 मार्च 2026 से लागू होगा और उसी दिन पंजीकरण शुरू होकर आवेदन के लिए एक साल की अवधि खुलेगी। मार्च 2027 से बिना पंजीकरण या मान्यता वाला उपविभाजित फ्लैट किराये पर देना अपराध होगा। इसके बाद मकान-मालिकों के पास सुधार कार्य पूरा कर मान्यता हासिल करने या संपत्तियों को उनके पारंपरिक नक्शे में लौटाने के लिए फरवरी 2030 तक का समय होगा। अधिकारियों का कहना है कि 2027 में निरीक्षण और प्रवर्तन बढ़ाया जाएगा। पूरी फीस लागू होने से पहले मालिकों को व्यवस्था में शामिल करने के लिए शुरुआती दौर में शुल्क माफ या कम किए जाएंगे।

सामाजिक कार्यकर्ता इस पर नजर रखेंगे कि कानून कितना मजबूती से लागू होता है और व्यापक आवास योजनाओं की आपूर्ति समय पर आती है या नहीं। अगर सार्वजनिक और संक्रमणकालीन आवास की आपूर्ति योजना के मुताबिक बढ़ती है, तो मानकों से कम इकाइयों के गायब होने के बावजूद उपविभाजित फ्लैटों के किराये का दबाव कम हो सकता है। अगर आपूर्ति में देरी हुई, तो बाजार के सबसे निचले स्तर पर रहने वाले किरायेदारों को कठिन विकल्प चुनने पड़ सकते हैं। अगले 24 से 48 महीने बताएंगे कि क्या नए आवास के साथ नियमन का उपाय शहर की असुरक्षित विभाजित इकाइयों पर निर्भरता खत्म कर सकता है।

मुख्य बातें

• नया अध्यादेश बुनियादी आवास इकाइयों की व्यवस्था बनाता है और मार्च 2026 से 8 वर्ग मीटर से छोटी इकाइयों पर रोक लगाता है।
• हर इकाई में खुलने वाली खिड़की, बंद निजी शौचालय और सिंक होना चाहिए। उसे आग, संरचना, रोशनी और वेंटिलेशन संबंधी मानक भी पूरे करने होंगे।
• पंजीकरण 1 मार्च 2026 से शुरू होगा। मकान-मालिकों को अपनी संपत्तियां व्यवस्था में दर्ज कराने के लिए 12 महीने मिलेंगे।
• मार्च 2027 से बिना पंजीकरण या मान्यता वाली इकाई किराये पर देना अपराध होगा।
• मकान-मालिकों को सुधार करने और मान्यता लेने या मूल नक्शा बहाल करने के लिए फरवरी 2030 तक का समय मिलेगा।
• जुर्माना 300,000 हांगकांग डॉलर और कैद तीन साल तक हो सकती है। उल्लंघन जारी रहने पर हर दिन के लिए जुर्माना भी लग सकता है।
• करीब 110,000 उपविभाजित फ्लैटों में लगभग 220,000 लोग रहते हैं। अनुमान है कि इनमें से करीब एक तिहाई मानकों से कम हैं।
• अधिकारियों को उम्मीद है कि सुधार या बंद किए जाने के बाद करीब 80,000 इकाइयां बनी रहेंगी। सार्वजनिक और संक्रमणकालीन आवास की आपूर्ति भी बढ़ाई जाएगी।
• उपविभाजित फ्लैटों पर किरायेदारी नियंत्रण नवीनीकरण के समय किराया वृद्धि को 10 प्रतिशत तक सीमित करता है और पहले दो साल की अवधि में वृद्धि पर रोक लगाता है।
• नई व्यवस्था के तहत किरायेदारों पर आपराधिक जिम्मेदारी नहीं होगी। नियमों का पालन न करने वाली इकाइयां किराये पर देने वालों को निशाना बनाया जाएगा।