हो ची मिन्ह सिटी ने 191.61 हेक्टेयर की आवासीय परियोजना को मंजूरी दी, करीब 30,000 सामाजिक आवास होंगे

बा डिएम में घरों, स्कूलों और सेवाओं वाला नया जिला

हो ची मिन्ह सिटी ने बा डिएम कम्यून में एक आवासीय परियोजना को मंजूरी दी है। इसमें करीब 37,620 घर होंगे, जिनमें 29,964 सामाजिक आवास इकाइयां शामिल हैं। परियोजना का प्रारंभिक निवेश 64.053 ट्रिलियन डोंग से अधिक है। 12 अक्टूबर 2026 के निर्णय संख्या 6749/QD-UBND के तहत डेल्टा जॉइंट स्टॉक कंपनी को पूर्व होक मोन जिले में 191.61 हेक्टेयर के स्थल के विकास की जिम्मेदारी सौंपी गई है। पूरी परियोजना 2030 के अंत तक पूरी होनी है।

शहर के निर्माण विभाग को उम्मीद है कि काम दिसंबर 2026 में शुरू होगा और सामाजिक आवास वाला हिस्सा 2028 में पूरा करने का लक्ष्य है। इस विकास में अपार्टमेंट के साथ स्कूल, अस्पताल, दुकानें, पार्क, सड़कें और अन्य सेवाएं शामिल हैं। यह केवल आवासीय टावरों का समूह नहीं, बल्कि नियोजित शहरी पड़ोस होगा।

विस्तृत योजना के आंकड़ों के मुताबिक, यहां 67,645 लोगों के रहने का अनुमान है; योजना के पहले के आंकड़ों में यह संख्या 67,465 थी। दोनों में से कोई भी आंकड़ा लें, परियोजना में 67,000 से अधिक निवासियों के लिए सुविधाएं जुटानी होंगी। इसलिए निर्माण कार्य में सार्वजनिक सेवाओं की व्यवस्था अहम होगी।

बा डिएम शहर की नियोजित किफायती आवास आपूर्ति में उल्लेखनीय योगदान दे सकता है। इसकी 26,004 सामाजिक आवास इकाइयां और किराये के लिए आरक्षित 3,960 सामाजिक आवास इकाइयां, 2026 से 2030 के लिए हो ची मिन्ह सिटी के 181,257 सामाजिक और किराये के घरों के लक्ष्य का करीब 16.5% हैं। यह तुलना दोनों मामलों में नियोजित घरों के आधार पर है; इन्हें पूरा करना निर्माण और जरूरी मंजूरियों पर निर्भर करेगा।

37,620 घरों का बंटवारा

आवास योजना में परियोजना को तीन श्रेणियों में बांटा गया है: 7,656 व्यावसायिक घर, 26,004 सामाजिक आवास और किराये के लिए आरक्षित 3,960 सामाजिक आवास। दोनों सामाजिक श्रेणियों को मिलाकर देखें तो कुल नियोजित घरों में इनकी हिस्सेदारी लगभग चार-पांचवां भाग है।

सामाजिक आवास ऐसे नियमों के तहत बनाए जाते हैं जिनका उद्देश्य पात्र परिवारों को विनियमित कीमतों या किराये पर घर उपलब्ध कराना है। व्यावसायिक घरों की बिक्री के नियम अलग होते हैं। इसलिए सामाजिक आवास चाहने वाले लोगों को केवल अपार्टमेंट चुनकर जमा राशि देने के बजाय लागू पात्रता शर्तें पूरी करनी होंगी।

डेल्टा को बिक्री, किराये और लीज-पर्चेज से जुड़ी कानूनी शर्तों का पालन करना होगा। लीज-पर्चेज में परिवार एक समझौते के तहत भुगतान करता है, जिससे आगे चलकर घर का स्वामित्व मिल सकता है। सामान्य किराये में रहने की सुविधा मिलती है, लेकिन स्वामित्व हस्तांतरित नहीं होता।

बा डिएम के लिए कंपनी की पहले की योजना कुछ अलग थी। जून 2026 में विंगग्रुप ने करीब 4,500 किराये के अपार्टमेंट बनाने की घोषणा की थी, जिनका आवासीय फर्श क्षेत्र लगभग 146,000 वर्ग मीटर था। अब आवास का विस्तृत ब्योरा किराये के लिए 3,960 सामाजिक घर बताता है, जो उस पहले की घोषणा से 540 कम हैं।

अपार्टमेंट की कीमतों, किराये, आवेदन की तारीखों और पात्र समूहों के बीच घरों के आवंटन की घोषणा नहीं की गई है। परियोजना बिक्री या किराये के लिए कानूनी रूप से जरूरी चरण तक पहुंचने पर परिवारों की घरों तक पहुंच इन्हीं बातों पर निर्भर करेगी।

टावरों की ऊंचाई संबंधी सीमाओं का अर्थ

विस्तृत योजना में अधिकतम 30 मंजिल और 150 मीटर ऊंचाई वाली 43 आवासीय इमारतों का उल्लेख है। इसमें इमारतों के लिए अधिकतम 40% भू-आच्छादन और 8.5 का फ्लोर एरिया रेशियो भी तय किया गया है। व्यापक ज़ोनिंग योजना में आवासीय इमारतों के लिए 35 मंजिल तक और अधिकतम 10 फ्लोर एरिया रेशियो की अनुमति थी।

भू-आच्छादन से पता चलता है कि किसी भूखंड के कितने हिस्से पर इमारतों का आधार बनाया जा सकता है। 40% की अधिकतम सीमा के तहत, मंजूर लेआउट के अनुसार शेष भूखंड दूसरे उपयोगों के लिए रहेगा। फ्लोर एरिया रेशियो सभी मंजिलों के कुल फर्श क्षेत्र की तुलना संबंधित भूखंड के क्षेत्रफल से करता है।

आवासीय भूमि लगभग 37.76 हेक्टेयर में फैली है, यानी 191.61 हेक्टेयर के परियोजना स्थल का करीब 19.7%। शेष बड़े हिस्से का उपयोग सेवाओं, परिवहन, शिक्षा, हरियाली और जल के लिए होना है। इसी वजह से परियोजना के बड़े भू-क्षेत्र को सीधे अपार्टमेंट के क्षेत्र में नहीं बदला जा सकता।

रिंग रोड 3 को परियोजना क्षेत्र में क्यों नहीं गिना गया

रिंग रोड 3 व्यापक नियोजन क्षेत्र से होकर गुजरती है, लेकिन सड़क के लिए निर्धारित जमीन डेल्टा की आवासीय परियोजना से बाहर रखी गई है। नियोजन क्षेत्र करीब 200.21 हेक्टेयर का है, जिसमें सड़क के लिए लगभग 8.6 हेक्टेयर शामिल हैं। सड़क की जमीन घटाने पर आवासीय परियोजना का क्षेत्र 191.61 हेक्टेयर बनता है।

प्रारंभिक अध्ययन क्षेत्र इससे भी बड़ा, करीब 205.21 हेक्टेयर था। ये आंकड़े अलग-अलग सीमाओं को दर्शाते हैं: अध्ययन क्षेत्र, योजना में शामिल क्षेत्र और आवासीय निवेश में आने वाली जमीन। इन सीमाओं को अलग रखने से समझ आता है कि विकास क्षेत्र का उल्लेख कभी करीब 192 हेक्टेयर और कभी 200 हेक्टेयर से अधिक क्यों होता है।

स्थल की पश्चिमी सीमा अन हा नहर और पूर्वी सीमा लियेन वुंग नहर से लगती है। दक्षिण में इसकी सीमा कैनाल 7 और औद्योगिक उत्पादन, गोदामों तथा मिश्रित उपयोग के लिए निर्धारित जमीन से जुड़ती है। योजना का उद्देश्य इन जलमार्गों को नए पड़ोस का हिस्सा बनाना है।

इस इलाके से गुजरने वाले रिंग रोड 3 गलियारे की नियोजित चौड़ाई अधिकतम 74.5 मीटर है। मुख्य आंतरिक सड़कों के गलियारों की चौड़ाई 30, 23, 21 और 19 मीटर तय की गई है। इन गलियारों से आवास, स्कूलों, सेवाओं और आसपास के परिवहन नेटवर्क के बीच संपर्क बनेगा।

योजना में स्कूल, स्वास्थ्य सेवा और खुली जगहें

बा डिएम में प्रीस्कूल से लेकर प्राथमिक, निम्न माध्यमिक और उच्च माध्यमिक स्तर तक की शिक्षा सुविधाएं होंगी। योजना के पहले के ब्योरों में पड़ोस के शिक्षा केंद्रों के लिए करीब 12.64 हेक्टेयर और एक उच्च माध्यमिक स्कूल के लिए 2.75 हेक्टेयर जमीन निर्धारित की गई थी।

अस्पताल के लिए करीब 3.5 हेक्टेयर जमीन और अधिकतम 10 मंजिल की इमारत प्रस्तावित है। इसका क्षेत्र परियोजना के कुल भू-क्षेत्र के करीब 2% के बराबर है। योजना में अधिकतम नौ मंजिल की पार्किंग इमारत के साथ सांस्कृतिक, खेल, बाजार और व्यावसायिक सुविधाएं भी शामिल हैं।

सेवा सुविधाओं के लिए करीब 17.99 हेक्टेयर जमीन है। योजना के पहले के आंकड़ों में परिवहन के लिए 14 हेक्टेयर से अधिक, आवासीय क्षेत्रों के भीतर हरियाली के लिए करीब 14 हेक्टेयर और व्यापक शहरी क्षेत्र की सार्वजनिक हरियाली के लिए 15.4 हेक्टेयर जमीन भी रखी गई थी।

जल क्षेत्र लगभग 40.52 हेक्टेयर है, जो आवासीय परियोजना के कुल भू-क्षेत्र का करीब 21% है। व्यापक योजना में करीब 84 हेक्टेयर जमीन आवासीय पड़ोस की इकाइयों से बाहर है, जिसका मुख्य उपयोग जल और हरित क्षेत्र के रूप में होना है। ये नियोजन श्रेणियां लेआउट के अलग-अलग हिस्सों को दर्शाती हैं और इनका उपयोग अपनी-अपनी सीमाओं के भीतर किया जाना चाहिए।

शहर की शर्त है कि आवास, तकनीकी बुनियादी ढांचा और सामाजिक बुनियादी ढांचा साथ-साथ बनाया जाए। तकनीकी बुनियादी ढांचे में सड़कें, जल निकासी, बिजली और पानी की आपूर्ति जैसी प्रणालियां शामिल हैं। सामाजिक बुनियादी ढांचे में स्कूल और स्वास्थ्य सेवाएं आती हैं। इसलिए भावी निवासियों के लिए निर्माण की समय-सारिणी सिर्फ उनके अपार्टमेंट के तैयार होने की तारीख तक सीमित नहीं है।

मंजूरी से पहले निवासियों ने व्यावहारिक मुद्दे उठाए

बा डिएम कम्यून ने 110 डांग कॉन्ग बिन्ह में विस्तृत योजना के मसौदे पर सामुदायिक परामर्श आयोजित किया। इसमें शुआन थोई थुओंग 14 बस्ती के निवासियों के साथ स्थानीय प्रशासन, डेल्टा के प्रतिनिधि और योजना सलाहकार आईएनएनओ शामिल हुए।

निवासियों ने निर्माण की समय-सारिणी, इलाके की मौजूदा स्थिति, प्रस्तावित लेआउट, यातायात, बिजली, पानी की आपूर्ति, संचार और ठोस कचरे के निपटान को लेकर मुद्दे उठाए। योजना संबंधी दस्तावेजों पर काम आगे बढ़ने से पहले डेल्टा और आईएनएनओ के प्रतिनिधियों ने जवाब दिए।

परामर्श 1:500 के पैमाने पर बने योजना मसौदे से संबंधित था। इस पैमाने पर नक्शे का एक सेंटीमीटर जमीन पर पांच मीटर के बराबर होता है, जिससे इमारतों की जगहों और बुनियादी ढांचे का अपेक्षाकृत विस्तृत दृश्य मिलता है। व्यापक ज़ोनिंग योजना 1:2,000 के पैमाने पर है, जहां एक सेंटीमीटर 20 मीटर के बराबर होता है।

ज़ोनिंग की मंजूरी को 12 जून 2026 के निर्णय संख्या 3062/QD-UBND के रूप में दर्ज किया गया था; योजना के एक अन्य विवरण में 1:2,000 योजना की मंजूरी अगस्त में बताई गई है। परामर्श के ब्योरों से पता चलता है कि अक्टूबर में निवेश की मंजूरी जारी होने से पहले निवासी लेआउट और सेवाओं के व्यावहारिक पहलुओं पर विचार कर रहे थे।

डेल्टा को परियोजना का वित्तपोषण करना और पुराने भूमि उपयोग का निपटारा करना होगा

डेल्टा की स्थापना 2007 में हुई थी और इसका मुख्यालय बा डिएम में है। कंपनी पहले होक मोन में कृषि क्षेत्र में काम करती थी। 2019 में विनहोम्स इसकी मूल कंपनी बनी। 2025 की वार्षिक रिपोर्ट में इसकी मुख्य गतिविधियां संपत्ति निवेश, निर्माण और कारोबार बताई गई थीं।

विनहोम्स और उससे जुड़ी कंपनियों ने जुलाई 2019 में करीब 4 ट्रिलियन डोंग में डेल्टा का अधिग्रहण किया। अब डेल्टा को उस जमीन पर आवासीय परियोजना विकसित करनी है जिसका संबंध पहले पौधों और पशुधन के प्रजनन तथा केंद्रीकृत पशु-वध की औद्योगिक सुविधा से था।

पुरानी परियोजना ने 12 अक्टूबर 2026 को काम बंद कर दिया। डेल्टा को कानून के मुताबिक परिसमापन की प्रक्रिया पूरी करनी होगी, वित्तीय देनदारियों का निपटारा करना होगा और जमीन के उपयोग अधिकारों तथा उस पर मौजूद संपत्तियों से जुड़े मामलों को सुलझाना होगा।

64.053 ट्रिलियन डोंग से अधिक का प्रारंभिक निवेश निवेशक ने प्रस्तावित किया है। परियोजना की तैयारी, मूल्यांकन और मंजूरी के दौरान इस राशि का अधिक विस्तृत निर्धारण होगा। डेल्टा को पर्याप्त इक्विटी बनाए रखनी होगी, अपनी वित्तीय क्षमता साबित करनी होगी और वैध माध्यमों से अन्य वित्तपोषण जुटाना होगा।

शहर ने कंपनी को जरूरी शर्तें पूरी करने से पहले पूंजी जुटाने या संपत्ति कारोबार करने से स्पष्ट रूप से रोक दिया है। इसलिए घर बाजार में उतारने से पहले डेल्टा को वित्तीय और प्रक्रियागत जिम्मेदारियां पूरी करनी होंगी।

दिसंबर 2026, 2028 और 2030 अहम पड़ाव

निर्माण विभाग के मुताबिक काम दिसंबर 2026 में शुरू होना है। इसका अर्थ है कि अक्टूबर में निवेश की मंजूरी के बाद निर्माण की तैयारियां पूरी करने के लिए समय कम है। परियोजना लागू करने से पहले डेल्टा को योजना, जमीन, निवेश, निर्माण, पर्यावरण और अग्नि सुरक्षा से जुड़ी प्रक्रियाएं पूरी करनी होंगी।

सामाजिक आवास वाला हिस्सा 2028 तक पूरा करने का विभाग का लक्ष्य, पूरी परियोजना को 2030 के अंत तक पूरा करने की व्यापक समय-सारिणी के भीतर है। पहले की तारीख सामाजिक आवास के लिए है; बाद की तारीख पूरे विकास कार्य के लिए।

• जुलाई 2019: विनहोम्स और उससे जुड़ी कंपनियों ने करीब 4 ट्रिलियन डोंग में डेल्टा का अधिग्रहण किया।
• जून 2026: विंगग्रुप ने बा डिएम में करीब 4,500 किराये के अपार्टमेंट बनाने की योजना की घोषणा की।
• 8 अक्टूबर 2026: निर्माण विभाग ने शहर के सामाजिक और किराये के आवास के वार्षिक लक्ष्य बताए।
• 12 अक्टूबर 2026: निर्णय संख्या 6749/QD-UBND के तहत निवेश को मंजूरी दी गई और डेल्टा को विकासकर्ता नियुक्त किया गया। इसी दिन पुरानी कृषि परियोजना ने भी काम बंद किया।
• दिसंबर 2026: निर्माण विभाग को काम शुरू होने की उम्मीद है।
• 2028: विभाग सामाजिक आवास वाला हिस्सा पूरा करने का लक्ष्य रखता है।
• 2030 का अंत: पूरी परियोजना की मंजूर कार्यान्वयन अवधि समाप्त होगी।

शर्तें पूरी होने पर इस विकास को 2023 के आवास कानून, नेशनल असेंबली के प्रस्ताव संख्या 201/2025/QH15 और संबंधित नियमों के तहत सामाजिक आवास प्रोत्साहन मिल सकते हैं। इमारतों के उपयोग से पहले जरूरी पूर्णता निरीक्षण और स्वीकृति प्रक्रियाएं भी पूरी करनी होंगी।

निर्माण विभाग मार्गदर्शन, जांच और प्रगति की निगरानी करेगा तथा हर छह महीने में शहर की सरकार को रिपोर्ट देगा। अन्य एजेंसियां अपने-अपने नियोजन, भूमि और पर्यावरण संबंधी दायित्व निभाएंगी और विकासकर्ता की वित्तीय क्षमता पर नजर रखेंगी। उल्लंघनों, देरी और शर्तें पूरी न करने पर जिम्मेदार अधिकारियों द्वारा कार्रवाई की जा सकती है।

बा डिएम शहर के बड़े आवास कार्यक्रम का हिस्सा

सरकारी प्रस्ताव संख्या 303 के तहत हो ची मिन्ह सिटी को 2026 से 2030 के लिए 181,257 सामाजिक और किराये के घरों का लक्ष्य दिया गया है। शहर की योजना में 129,257 घर बिक्री या लीज-पर्चेज के लिए और 52,000 किराये के लिए हैं। कुल लक्ष्य में किराये के घरों की हिस्सेदारी करीब 28.7% है।

8 अक्टूबर की प्रेस वार्ता में निर्माण विभाग ने 2026 में 9,000, 2027 में 57,657 और 2028 से 2030 तक हर साल 38,200 घर बनाने के लक्ष्य तय किए। पहले दो वर्षों का कुल लक्ष्य 66,657 घर है। अकेले 2027 का लक्ष्य 2026 के आंकड़े से छह गुना से अधिक है, जो बताता है कि घरों की आपूर्ति में तेजी आने की उम्मीद है।

2026 की शुरुआत से अब तक 2,283 घरों वाली तीन परियोजनाएं उपयोग के लिए शुरू हो चुकी हैं, जबकि करीब 14,000 घरों वाली 13 परियोजनाओं का निर्माण शुरू हुआ है। पूरे शहर में करीब 22,900 घरों वाली 25 परियोजनाएं निर्माणाधीन हैं। हाल में काम शुरू करने वाली परियोजनाएं इस व्यापक निर्माण पाइपलाइन का हिस्सा हैं।

शहर को उम्मीद है कि 2026 के दौरान करीब 9,000 घरों वाली 13 परियोजनाएं पूरी होंगी। लगभग 18,000 घरों वाली अन्य 17 परियोजनाओं के निर्माण के उस चरण तक पहुंचने की उम्मीद है जहां उन्हें बाजार में उतारने पर विचार किया जा सकता है। इसमें नींव का काम पूरा होना शामिल है। निर्माण पूरा होना और घरों को बाजार में बेचने की अनुमति मिलना इस प्रक्रिया के अलग-अलग चरण हैं।

जमीन की तैयारी भी एक बड़ा काम है। शहर ने करीब 740 हेक्टेयर में फैले 191 स्थलों की पहचान की है: पूर्व हो ची मिन्ह सिटी में 412.5 हेक्टेयर के 100 स्थल, पूर्व बिन्ह डुओंग में करीब 184 हेक्टेयर के 59 स्थल और पूर्व बा रिया-वुंग ताऊ में करीब 143.6 हेक्टेयर के 32 स्थल।

2040 तक की लंबी अवधि की योजना में सामाजिक आवास के लिए करीब 1,730 से 1,740 हेक्टेयर जमीन रखने की परिकल्पना है। पहचानी गई 740 हेक्टेयर जमीन ऊपरी आंकड़े का करीब 43% है। योजना और वास्तुकला विभाग को सार्वजनिक जमीन की समीक्षा करने और अकुशल फैक्टरी तथा औद्योगिक परियोजनाओं को दूसरे उपयोग में बदलने की संभावनाओं का अध्ययन करने की जिम्मेदारी दी गई है।

बा डिएम इस कार्यक्रम में बड़े पैमाने पर आवास निर्माण की प्रतिबद्धता जोड़ता है। इसके लिए विकासकर्ता, निवेश अनुमान और पूरा करने की समय-सीमा तय है। अब इसकी व्यावहारिक परीक्षा यह होगी कि दिसंबर में काम शुरू करने के लक्ष्य के लिए जरूरी प्रक्रियाएं समय पर पूरी हों और आवास तथा जरूरी सेवाओं की व्यवस्था एक ही समय-सारिणी के अनुसार हो।

मुख्य बातें

• हो ची मिन्ह सिटी ने 12 अक्टूबर 2026 को बा डिएम में डेल्टा की 191.61 हेक्टेयर परियोजना को मंजूरी दी।
• योजना में करीब 37,620 घर हैं, जिनमें 26,004 सामाजिक आवास और किराये के लिए 3,960 सामाजिक आवास शामिल हैं।
• प्रारंभिक निवेश 64.053 ट्रिलियन डोंग से अधिक है और पूरा विकास 2030 तक होना है।
• निर्माण विभाग को दिसंबर 2026 में काम शुरू होने की उम्मीद है और सामाजिक आवास वाला हिस्सा 2028 तक पूरा करने का लक्ष्य है।
• योजना में स्कूल, अस्पताल, सड़कें, पार्क, व्यावसायिक सेवाएं और बड़े जल क्षेत्र शामिल हैं।
• डेल्टा को वित्तपोषण, निर्माण, बिक्री और किराये की शर्तें पूरी करनी होंगी। शहर को हर छह महीने में प्रगति रिपोर्ट दी जाएगी।
• परियोजना के 29,964 सामाजिक और किराये के घर 2026 से 2030 तक के शहर के लक्ष्य का करीब 16.5% हैं।