जहाँ 6,759 अपार्टमेंट मंजूर हुए, वहाँ करीब 25,000 बने
हनोई के निर्माण विभाग के अनुसार, Mường Thanh Group से जुड़ी कंपनियों की 12 आवासीय परियोजनाओं में 24,943 अपार्टमेंट हैं, जबकि मंजूरी केवल 6,759 के लिए मिली थी। 18,184 अपार्टमेंट का यह अंतर अब शहर के एक प्रस्तावित प्रस्ताव के केंद्र में है, जो तय करेगा कि किन इमारतों को रहने दिया जा सकता है, किनमें बदलाव जरूरी हैं और किन्हें गिराना होगा।
विषय-सूची
- जहाँ 6,759 अपार्टमेंट मंजूर हुए, वहाँ करीब 25,000 बने
- किन परियोजनाओं पर प्रस्ताव लागू होगा?
- विवाद कैसे आगे बढ़ा
- तीन श्रेणियां तय करेंगी कि क्या रह सकता है
- रहने की अनुमति मिलने पर भी निवासियों को जाना पड़ सकता है
- विस्थापन और मुआवजे का खर्च डेवलपर उठाएंगे
- डेवलपरों को कितना भुगतान करना होगा
- स्वामित्व प्रमाणपत्र केवल आवेदन देने से नहीं मिलेगा
- Linh Đàm से फैसलों के पैमाने का पता चलता है
- प्रस्तावित समाधान, उल्लंघनों को रद्द करना नहीं
- मुख्य बातें
इन आंकड़ों का अर्थ है कि परियोजनाओं में मंजूर संख्या से करीब 3.69 गुना अपार्टमेंट हैं। केवल अतिरिक्त अपार्टमेंटों की संख्या मंजूर कुल संख्या से लगभग 2.69 गुना है, यानी करीब 269% की वृद्धि। यह अंतर महत्वपूर्ण है: लगभग 2.7 का आंकड़ा अतिरिक्त अपार्टमेंटों को दर्शाता है, न कि बने कुल अपार्टमेंटों को।
हनोई पीपुल्स काउंसिल के मसौदा प्रस्ताव में डेवलपरों की वित्तीय देनदारियों को इमारतों के आकलन, संभावित विस्थापन और पात्र खरीदारों को स्वामित्व प्रमाणपत्र देने की प्रक्रिया से जोड़ने का प्रस्ताव है। इससे सभी 24,943 अपार्टमेंटों को अपने-आप रहने की अनुमति नहीं मिलेगी और न ही हर परिवार को प्रमाणपत्र मिलने की गारंटी होगी।
2015 से 2017 के बीच जारी निरीक्षण निष्कर्षों में निवेश, भूमि उपयोग, योजना और निर्माण से जुड़े उल्लंघन दर्ज किए गए। डेवलपरों ने स्वीकृत योजनाओं के विपरीत निर्माण किया, फर्श क्षेत्र और इमारतों की ऊंचाई बढ़ाई, अपार्टमेंटों को छोटी इकाइयों में बांटा और कुछ जगहों का निर्धारित उपयोग बदल दिया।
निर्माण विभाग का कहना है कि इससे आबादी बढ़ी, स्थानीय बुनियादी ढांचे पर दबाव पड़ा और निवासियों के जीवन की गुणवत्ता घटी। हालांकि, कई घर पहले ही सौंपे जा चुके हैं और परिवार उनमें वर्षों से रह रहे हैं। अब हनोई के सामने नियम लागू करने के साथ-साथ इन निवासियों के आवास अधिकारों और व्यावहारिक जरूरतों को संबोधित करने की चुनौती है।
किन परियोजनाओं पर प्रस्ताव लागू होगा?
इस प्रस्ताव में उन कंपनियों की परियोजनाएं शामिल हैं जिनमें Lê Thanh Thản कानूनी प्रतिनिधि, मालिक या प्रबंधक हैं, अथवा जिन्होंने पूंजी योगदान या निवेश सहयोग के जरिए भाग लिया है। सूची हनोई के कई आवासीय इलाकों तक फैली है, जिसमें Linh Đàm में बड़ी संख्या में परियोजनाएं हैं।
सूची में 12 प्रविष्टियां हैं: CT6 Kiến Hưng, जिसे Bemes आवासीय एवं वाणिज्यिक परिसर के नाम से भी जाना जाता है; Đại Thanh, जिसमें CT8 और CT10 शामिल हैं; CT5 Tân Triều; Xa La आवास क्षेत्र; Kim Văn–Kim Lũ में संयुक्त CT11 और CT12 परियोजना; VP3, VP5 और VP6; और Linh Đàm में HH1, HH2, HH3 तथा HH4 की चार परियोजनाएं।
परियोजना और अलग-अलग टावर के बीच का अंतर संख्या को समझने में मदद करता है। CT11 और CT12 को एक परियोजना प्रविष्टि माना गया है, जबकि HH Linh Đàm परिसर में चार ब्लॉक हैं और हर ब्लॉक में तीन टावर हैं। इसलिए मसौदे में शामिल चार परियोजनाओं के HH परिसर में कुल 12 टावर हैं।
प्रमाणपत्रों की स्थिति भी अलग-अलग है। निर्माण विभाग के आकलन के अनुसार, VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng और CT5 Tân Triều के कुछ अपार्टमेंटों को भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व के प्रमाणपत्र मिले हैं। VP6 और HH1 से HH4 तक की परियोजनाओं को ये प्रमाणपत्र नहीं मिले हैं। कुछ परियोजनाओं में प्रमाणपत्र होने का यह अर्थ नहीं है कि वहाँ हर अपार्टमेंट के पास प्रमाणपत्र है।
विवाद कैसे आगे बढ़ा
निरीक्षण के निष्कर्ष कई साल पुराने हैं, लेकिन प्रस्तावित समाधान उन इमारतों से जुड़ा है जिनमें लोग पहले से रह रहे हैं। HH Linh Đàm में 2015 में कामकाज शुरू हुआ था और निवासी स्वामित्व दस्तावेजों के लिए लंबे समय से इंतजार कर रहे हैं।
मुख्य घटनाक्रम:
- 2015: HH Linh Đàm परिसर में कामकाज शुरू हुआ।
- 2015 से 2017: निरीक्षकों ने परियोजनाओं में निवेश, भूमि उपयोग, योजना और निर्माण संबंधी उल्लंघनों पर निष्कर्ष जारी किए।
- 10 अक्टूबर: हनोई ने मसौदा प्रस्ताव पर जनता से राय लेना शुरू किया। परामर्श संबंधी जानकारी में वर्ष का उल्लेख नहीं है।
- तकनीकी समीक्षा के बाद: हनोई पीपुल्स कमेटी तय करेगी कि किन इमारतों या उनके हिस्सों को प्रस्तावित उपचार की किस श्रेणी में रखा जाए।
यह प्रस्ताव अभी मसौदा है, अलग-अलग इमारतों पर अंतिम निर्णय नहीं। इसे अपनाने की कोई पुष्ट तारीख, परामर्श समाप्त होने की तारीख या इमारतों का वर्गीकरण पूरा करने की समयसीमा तय नहीं की गई है। इसलिए निवासी प्रमाणपत्र और मुआवजे की प्रस्तावित प्रक्रियाओं को अभी पक्का अधिकार नहीं मान सकते।
तीन श्रेणियां तय करेंगी कि क्या रह सकता है
मसौदे में प्रभावित संरचनाओं को तीन समूहों में बांटा गया है। पहले समूह की इमारतें मौजूदा स्वरूप में रह सकती हैं, बशर्ते उनका निर्माण पूरा हो और वे उपयोग में हों, कोई विवाद न हो, वे संरचनात्मक और अग्नि सुरक्षा मानकों पर खरी उतरें तथा पड़ोसी इमारतों पर प्रतिकूल असर न डालें।
इस समूह की इमारतों में पर्याप्त बुनियादी ढांचा होना चाहिए या उसे उपलब्ध कराने की योजना होनी चाहिए। उन्हें आसपास के भू-दृश्य, सड़क सीमाओं, संरक्षित गलियारों, परिवहन सुरक्षा क्षेत्रों और ऊंचाई संबंधी प्रतिबंधों के नियम भी पूरे करने होंगे। ये कसौटियां इस सवाल से आगे जाती हैं कि निवासी पहले से अपार्टमेंटों में रह रहे हैं या नहीं।
दूसरे समूह की इमारतों को शर्तों के अधीन रहने दिया जा सकता है। ये इमारतें अभी कुछ आवश्यकताएं पूरी नहीं करतीं, लेकिन तकनीकी काम, अतिरिक्त बुनियादी ढांचे, विस्थापन या उपयोग में बदलाव के जरिए कमियां दूर की जा सकती हैं। इसलिए बने रहने की अनुमति केवल भुगतान पर नहीं, बल्कि सुधारात्मक कार्रवाई पर निर्भर होगी।
तीसरे समूह की इमारतों को वहां गिराना होगा जहां सुरक्षा समस्याएं, भू-दृश्य से टकराव या संरक्षित सीमाओं का अतिक्रमण ठीक नहीं किया जा सकता। इसमें तकनीकी बुनियादी ढांचे, सार्वजनिक सुविधाओं, रक्षा, सुरक्षा या संरक्षित गलियारों के लिए निर्धारित जमीन पर बने कुछ कम ऊंचाई वाले घर भी शामिल होंगे, जहां योजना में बदलाव संभव नहीं है।
विशेषज्ञ एजेंसियों के आकलन के बाद हनोई पीपुल्स कमेटी संबंधित सूचियां तय करेगी। यदि तीसरे समूह की किसी संरचना को गिराना संभव न हो, तो मसौदे में उपयोग बदलने पर विचार करने की गुंजाइश है, बशर्ते इससे बुनियादी ढांचे पर दबाव न बढ़े। इसका यह वादा नहीं है कि संरचना का आवास के रूप में उपयोग जारी रह सकेगा।
रहने की अनुमति मिलने पर भी निवासियों को जाना पड़ सकता है
किसी इमारत का पहले समूह में होना यह नहीं दर्शाएगा कि उसके भीतर हर इस्तेमाल की जा रही जगह अपार्टमेंट के रूप में बनी रह सकती है। निवासियों को इमारत के आधार तल, तकनीकी मंजिलों और सामुदायिक कमरों में बने अनधिकृत घरों या हिस्सों को खाली करना होगा, ताकि उन जगहों को उनके नियोजित काम में लौटाया जा सके या समुदाय के उपयोग में लाया जा सके।
तकनीकी मंजिलों में इमारत के संचालन के लिए जरूरी उपकरण और सेवाएं होती हैं। सामुदायिक कमरे साझा उपयोग के लिए होते हैं। इन जगहों को उनके निर्धारित उपयोग में लौटाने से उपयोग में बदलाव की समस्या दूर होगी, भले ही पूरी इमारत को इस्तेमाल जारी रखने की शर्तें पूरी हों।
दूसरे समूह की इमारतों में, यदि अतिरिक्त बुनियादी ढांचा भी निवासियों की आबादी का भार नहीं उठा पाता, तो विस्थापन जरूरी होगा। प्रस्तावित क्रम में पहले इमारतों के आधार तल, तकनीकी मंजिलों और सामुदायिक कमरों के अनधिकृत आवासीय हिस्से खाली कराए जाएंगे, फिर मंजूर ऊंचाई से ऊपर बनी मंजिलों के अपार्टमेंट।
तीसरे समूह की संरचनाओं से सभी निवासियों और उनकी संपत्ति को हटाना होगा। व्यावहारिक रूप से इसका अर्थ है कि फैसलों में पूरी परियोजना को एक ही श्रेणी में रखने के बजाय हर इमारत के प्रभावित हिस्सों की पहचान करनी होगी। किसी परियोजना का संचालन जारी रह सकता है, जबकि कुछ परिवारों को विस्थापन का सामना करना पड़े।
विस्थापन और मुआवजे का खर्च डेवलपर उठाएंगे
निवासियों के स्थानांतरित होने से पहले डेवलपरों को अपार्टमेंटों की सूची बनानी होगी, हर मामले में वैध अधिकारों और हितों की पहचान करनी होगी, प्रस्तावित व्यवस्थाओं का खुलासा करना होगा और मुआवजे, सहायता तथा अस्थायी आवास पर निवासियों की राय लेनी होगी।
मसौदे में विस्थापन के खर्च और अस्थायी आवास की जिम्मेदारी डेवलपरों पर डाली गई है। इसमें यह भी कहा गया है कि उल्लंघनों को ठीक करने का खर्च डेवलपर उठाएंगे, राज्य के बजट से नहीं। इससे समाधान तय करने और उसकी निगरानी करने में शहर की भूमिका, तथा उसके लिए भुगतान करने की कंपनियों की जिम्मेदारी अलग-अलग हो जाती है।
जिन खरीदारों को स्थानांतरित होना होगा, वे तीन विकल्पों में से किसी एक पर बातचीत कर सकते हैं: नकद मुआवजा; डेवलपर की पात्र वाणिज्यिक परियोजना में समकक्ष आवास; या कानूनी पात्रता की शर्तें पूरी करने पर बिना लॉटरी के सामाजिक आवास खरीदना या लीज-पर्चेज पर लेना।
लीज-पर्चेज में परिवार समय के साथ भुगतान करके स्वामित्व हासिल कर सकता है। सामाजिक आवास का विकल्प भी पात्रता पर निर्भर होगा, इसलिए यह हर प्रभावित खरीदार के लिए अपने-आप मिलने वाला वैकल्पिक घर नहीं है।
मसौदे में व्यक्तिगत मुआवजे की रकम तय नहीं की गई है और न ही खास परिवारों के लिए वैकल्पिक अपार्टमेंटों की पहचान की गई है। ये विवरण अधिकारों के आकलन और विस्थापन से पहले तय की जाने वाली व्यवस्थाओं पर निर्भर होंगे। निर्माण विभाग का कहना है कि प्रस्ताव लागू करते समय डेवलपरों की अपनी जिम्मेदारियां निभाने की क्षमता का भी ध्यान रखना होगा।
डेवलपरों को कितना भुगतान करना होगा
जिन डेवलपरों की इमारतों को बने रहने की अनुमति मिलेगी, उन्हें अनधिकृत निर्माण से हुए अवैध लाभ के रूप में मसौदे में निर्धारित राशि फिर भी जमा करनी होगी। प्रस्तावित गणना का सूत्र है:
अतिरिक्त अनधिकृत फर्श क्षेत्रफल × इमारत के वास्तविक उपयोग में आने के समय प्रति वर्ग मीटर निर्माण लागत × 50%।
निर्माण लागत उस निवेश लागत मानक के आधार पर तय होगी जो इमारत के उपयोग में आने के समय लागू था। यह क्षेत्रफल के आधार पर की जाने वाली गणना है, हर अतिरिक्त अपार्टमेंट पर लगने वाला तय शुल्क नहीं। इसलिए अतिरिक्त 18,184 अपार्टमेंटों की कुल संख्या से अपने-आप देय रकम तय नहीं हो सकती।
रकम निकालने के लिए हर प्रभावित इमारत का अनधिकृत फर्श क्षेत्रफल और संबंधित निर्माण मानक जानना होगा। कुल वित्तीय देनदारी या उसे निकालने के लिए जरूरी सभी आंकड़े तय नहीं किए गए हैं। यह सूत्र अपार्टमेंट बिक्री से हुई आय का केवल आधा हिस्सा वसूलने का भी तरीका नहीं है, क्योंकि इसमें बिक्री मूल्य के बजाय निर्माण लागत का उपयोग होता है।
भूमि से संबंधित भुगतान के लिए अलग देनदारी होगी। मसौदे के अनुसार, इसकी गणना आधिकारिक भूमि मूल्य सूची को उस गुणांक से गुणा करके होगी, जिसे हनोई पीपुल्स कमेटी उस समय तय करेगी जब इमारत या उसके हिस्से को मौजूदा स्वरूप में बने रहने की अनुमति दी जाएगी।
दोनों देनदारियों के लिए अलग-अलग संदर्भ तिथियां इस्तेमाल होंगी। निर्माण लागत की गणना इमारत के उपयोग में आने के समय को आधार बनाएगी, जबकि भूमि की गणना उस समय पर होगी जब उसे बने रहने की मंजूरी मिलेगी। डेवलपरों को संबंधित प्रवर्तन आदेश में बताई समयसीमा के भीतर हनोई स्टेट ट्रेजरी के जरिए शहर के बजट में रकम जमा करनी होगी।
स्वामित्व प्रमाणपत्र केवल आवेदन देने से नहीं मिलेगा
बने रहने की अनुमति पाने वाले पात्र अपार्टमेंटों के लिए प्रस्तावित प्रक्रिया में पहले डेवलपर को अनधिकृत निर्माण और भूमि उपयोग से जुड़ी वित्तीय देनदारियां पूरी करनी होंगी। इसके बाद कंपनी को खरीदारों के प्रमाणपत्रों के लिए जरूरी दस्तावेज पूरे करके जमा करने होंगे।
वियतनाम में आम तौर पर पिंक बुक कहे जाने वाले ये प्रमाणपत्र भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों, जिनमें अपार्टमेंट भी शामिल हैं, के स्वामित्व को दर्ज करते हैं। VP6 और HH Linh Đàm के निवासियों के लिए इनका न होना अब तक की प्रमुख अनसुलझी समस्याओं में से एक है।
यदि डेवलपर अपनी वित्तीय देनदारियां पूरी करने के बाद भी कागजी कार्रवाई जमा नहीं करता, तो मसौदे में खरीदारों को सीधे आवेदन करने का विकल्प दिया गया है। सक्षम प्राधिकरण लागू नियमों के तहत खरीदार का आवेदन प्राप्त करके उस पर कार्रवाई करेगा।
यह प्रावधान भुगतान के बाद डेवलपर की निष्क्रियता से निपटता है। इससे भुगतान की शर्त खत्म नहीं होती और न ही यह फैसला टलता है कि अपार्टमेंट को रहने की अनुमति मिल सकती है या नहीं। इसलिए प्रस्तावित प्रक्रिया इमारत के आकलन और डेवलपर की वित्तीय जिम्मेदारियां पूरी होने, दोनों पर निर्भर करेगी।
Linh Đàm से फैसलों के पैमाने का पता चलता है
Hoàng Liệt वार्ड के HH Linh Đàm में मंजूर ऊंचाई 27 मंजिल थी। HH4 टावर 36 मंजिल तक बने, यानी तय सीमा से नौ मंजिल अधिक, जबकि HH1, HH2 और HH3 41 मंजिल तक पहुंचे, यानी 14 मंजिल अधिक। इसके 12 टावरों में करीब 9,000 अपार्टमेंट और 40,000 निवासी हैं।
ये लगभग 9,000 घर सभी 12 परियोजनाओं में दर्ज 24,943 अपार्टमेंटों का करीब 36% हैं। यह तुलना दिखाती है कि इस एक परिसर पर लिए गए फैसलों का व्यापक सुधार प्रक्रिया पर बड़ा असर पड़ सकता है।
VP6 में भी मंजूरी से बड़ा विचलन हुआ। यह स्वीकृत 25 मंजिलों से बढ़कर 37 मंजिल तक पहुंचा, जबकि अपार्टमेंटों की संख्या 138 से बढ़कर 840 हो गई। 702 अतिरिक्त घरों का अर्थ है कि वहां अपार्टमेंटों की संख्या मंजूर आंकड़े से करीब 6.1 गुना है।
HH4C के निवासी Nguyễn Trọng ने कहा कि निवासियों को नहीं पता कि HH परिसर किस श्रेणी में आएगा और वे चाहते हैं कि अधिकारी उसका वर्गीकरण करके अंतिम फैसला दें। उनकी चिंता उस अनिश्चितता को दर्शाती है जिसका समाधान केवल मसौदा नहीं करता।
HH4B निवासियों के प्रतिनिधि निकाय के सदस्य Phạm Văn Đức ने डेवलपर के खिलाफ कार्रवाई करते हुए उन लोगों की सुरक्षा करने की मांग की जिन्होंने घर खरीदे और वहां बस गए। निवासियों की इच्छा बताते हुए उन्होंने कहा:
HH में घर खरीदने वाले लोगों की वैध और एकमात्र इच्छा है कि शहर के अधिकारी निवासियों को HH Linh Đàm में शांतिपूर्वक रहने की सुविधा दें और घर खरीदारों को पिंक बुक जारी करें।
Đức ने डेवलपर से राज्य के प्रति अपनी वित्तीय देनदारियां पूरी करने और बुनियादी ढांचे की कमियां दूर करने की भी मांग की। उनकी बात में सुरक्षित आवास, दस्तावेज और बुनियादी ढांचे की मरम्मत को जवाबदेही के साथ रखा गया है, न कि एक-दूसरे के विरोध में।
प्रस्तावित समाधान, उल्लंघनों को रद्द करना नहीं
निर्माण विभाग का कहना है कि इसके लिए अलग प्रस्ताव जरूरी और तात्कालिक है। विभाग के आकलन के मुताबिक, 2024 के भूमि कानून के प्रभावी होने से पहले किए गए भूमि उल्लंघनों के लिए मौजूद विशेष व्यवस्थाएं इन परियोजनाओं पर लागू नहीं की जा सकतीं। इसका यह अर्थ नहीं है कि उल्लंघनों पर कानूनी दंड नहीं है; बल्कि विभाग का कहना है कि बड़ी संख्या में घरों में लोगों के रहने के कारण उन दंडों को लागू करना कठिन है।
हनोई के आकलन में चेतावनी दी गई है कि बड़े पैमाने पर तोड़फोड़ और विस्थापन से सार्वजनिक व्यवस्था बाधित हो सकती है, निवासियों की भलाई प्रभावित हो सकती है और सामूहिक शिकायतें बड़े पैमाने पर सामने आ सकती हैं। इसमें यह भी माना गया है कि समय के साथ जीवन स्थितियों में सुधार होने पर भी समाधान लागू करने से परिवारों के रोजगार, पढ़ाई और स्वास्थ्य पर अस्थायी असर पड़ सकता है।
मसौदे में स्पष्ट है कि मौजूदा निरीक्षण निष्कर्ष, फैसले और प्रवर्तन आदेश प्रभावी रहेंगे। किसी अनधिकृत इमारत या उसके हिस्से को बने रहने देना उल्लंघन के परिणामों से निपटने का उपाय माना जाएगा, न कि इस घोषणा के रूप में कि मूल निर्माण कानूनी था।
अगले निर्णायक कदम तकनीकी आकलन, इमारतों की श्रेणियों पर फैसले और प्रस्ताव को अपनाने से जुड़े हैं। इनके पूरा होने तक विस्थापन की जरूरत वाले परिवारों की संख्या, डेवलपरों की कुल देनदारी और प्रमाणपत्र जारी करने की समयसीमा अनिश्चित रहेगी।
मुख्य बातें
- 12 परियोजनाओं में 24,943 अपार्टमेंट हैं, जबकि मंजूरी 6,759 के लिए थी; यानी 18,184 अतिरिक्त अपार्टमेंट।
- मसौदे में तीन श्रेणियों का प्रस्ताव है: वे इमारतें जो रह सकती हैं, वे जो शर्तों के साथ रह सकती हैं और वे जिन्हें गिराना होगा।
- जहां पूरी इमारत को बने रहने की अनुमति हो, वहां भी कुछ निवासियों को स्थानांतरित होना पड़ सकता है।
- डेवलपर सुधार कार्यों, विस्थापन के खर्च और निर्धारित निर्माण तथा भूमि संबंधी देनदारियों का भुगतान करेंगे।
- यदि डेवलपर अपनी वित्तीय देनदारियां पूरी करने के बाद भी दस्तावेज जमा नहीं करते, तो पात्र खरीदार सीधे प्रमाणपत्रों के लिए आवेदन कर सकते हैं।
- HH Linh Đàm में करीब 9,000 अपार्टमेंट और 40,000 निवासी हैं; इसकी अंतिम श्रेणी अभी तय नहीं है।
- प्रस्ताव से मौजूदा निरीक्षण निष्कर्ष, फैसले या प्रवर्तन आदेश रद्द नहीं होंगे।
