मलेशिया का रियल एस्टेट बाजार: जोहोर और पेनांग में तेजी, कुआलालंपुर की रफ्तार धीमी

2025 में मलेशिया के बाजार में दोहरी रफ्तार की वजह क्या है?

2025 का मध्य आते-आते मलेशिया का संपत्ति बाजार दो अलग-अलग रफ्तार से आगे बढ़ रहा है। आधिकारिक आंकड़े दिखाते हैं कि बिक्री की मात्रा नरम पड़ी है, फिर भी कीमतें कायम हैं। राष्ट्रीय संपत्ति सूचना केंद्र के अनुसार, 2025 की पहली छमाही में 196,232 लेनदेन हुए, जो एक साल पहले की तुलना में 1.3 प्रतिशत कम हैं, जबकि कुल मूल्य 1.9 प्रतिशत बढ़कर लगभग RM107.7 billion हो गया। इन प्रमुख आंकड़ों के पीछे क्षेत्रों के बीच बड़े अंतर छिपे हैं। नए औद्योगिक निवेश और सिंगापुर से जुड़े खरीदारों की मदद से जोहोर और पेनांग में रफ्तार बढ़ रही है, जबकि बिना बिके ऊंची इमारतों वाले घरों का बड़ा भंडार कुआलालंपुर पर दबाव डाल रहा है।

यह अंतर अलग-अलग संपत्ति क्षेत्रों में भी दिखता है। डेटा सेंटरों के विकास की लहर और विनिर्माण तथा व्यापार केंद्र के रूप में देश की भूमिका के सहारे औद्योगिक और लॉजिस्टिक्स रियल एस्टेट सबसे बेहतर प्रदर्शन कर रहा है। राजधानी में बेहतर होती अधिभोग दरों और उच्च गुणवत्ता वाली नई जगहों की योजना के साथ कार्यालय और खुदरा क्षेत्र स्थिर हो रहे हैं। आवासीय बाजार की तस्वीर अधिक मिली-जुली है। कई राज्यों में जमीन से जुड़े घरों की मांग स्थिर है, लेकिन बड़े शहरों के कॉन्डोमिनियम की बिक्री धीमी है।

बाजार विश्लेषक उन तैयार इकाइयों के लिए ओवरहैंग शब्द का इस्तेमाल करते हैं, जो लॉन्च के नौ महीने या उससे अधिक समय बाद भी बिना बिके रहती हैं। यह भंडार डेवलपरों की पूंजी को बांधता है, नई परियोजनाओं के लॉन्च को धीमा करता है और प्रभावित उप-बाजारों में कीमतों पर दबाव डालता है। नैपिक के नवीनतम आंकड़ों में 26,911 तैयार, बिना बिके आवासीय इकाइयां दर्ज हैं, जिनका अनुमानित मूल्य RM16.44 billion है। अपार्टमेंट और कॉन्डोमिनियम कुल संख्या के लगभग 58 प्रतिशत हैं। 2024 में राष्ट्रीय स्तर पर ओवरहैंग घटा था, लेकिन 2025 की शुरुआत में कुछ शहरी इलाकों में परियोजनाएं पूरी होने और खरीदारी की रफ्तार धीमी पड़ने से भंडार फिर बढ़ गया।

इस दबाव के बावजूद कीमतों में गिरावट नहीं आई है। टेरेस और अर्ध-पृथक घरों की खरीद-बिक्री स्थिर दर से जारी है, लेनदेन में पुनर्विक्रय बाजार का दबदबा है, और डेवलपर खरीदारों की सामर्थ्य के अनुरूप अपनी योजनाएं बदलते हुए नए लॉन्च धीमे कर रहे हैं। इन बदलावों से समझ आता है कि मंदी व्यापक होने के बजाय असमान क्यों है।

सीमापार मांग और औद्योगिक तेजी से जोहोर में उछाल

जोहोर में तेजी साफ दिखाई दे रही है। नैपिक के आंकड़ों और उद्योग पर नजर रखने वाली संस्थाओं के अनुसार, दक्षिणी राज्य ने साल की पहली छमाही में नए आवासीय लॉन्च में बढ़त बनाई और कारखानों, लॉजिस्टिक्स पार्कों तथा विकास भूमि में बढ़ता निवेश आकर्षित किया। नाइट फ्रैंक की रिपोर्ट के मुताबिक, 2025 की पहली तिमाही में जोहोर के आवासीय लेनदेन का मूल्य लगभग 14 प्रतिशत बढ़ा। दो नीतिगत आधार भविष्य की दिशा तय कर रहे हैं। जोहोर-सिंगापुर विशेष आर्थिक क्षेत्र से व्यापार और निवेश का प्रवाह तेज होने की उम्मीद है, जबकि जोहोर बाहरू को सिंगापुर के वुडलैंड्स से जोड़ने वाली सीमापार रैपिड ट्रांजिट सिस्टम (RTS) के 2026 में शुरू होने का लक्ष्य है। दोनों मिलकर रोजाना आवागमन आसान बनाते हैं और कॉजवे के मलेशियाई हिस्से में आवास, कार्यालयों तथा औद्योगिक संपत्तियों का आकर्षण बढ़ाते हैं।

सिंगापुर से बढ़ती मांग और RTS संपर्क

सिंगापुर और जोहोर के बीच कीमतों का अंतर काफी बड़ा है, इसलिए सिंगापुर में रहने वाले खरीदार और किरायेदार अक्सर बेहतर मूल्य के लिए सीमा पार देखते हैं। बेहतर परिवहन संपर्क इस रुझान को बढ़ावा देता है। सिंगापुर में काम करने वाले जोहोर निवासियों के लिए रेल संपर्क, आज के सड़क मार्गों की तुलना में अधिक अनुमानित यात्रा समय और कम आवागमन लागत मुहैया कराता है। इससे RTS स्टेशनों के पास के घरों के लिए खरीदारों का दायरा बढ़ता है, स्थापित उपनगरों में किराये की मांग मजबूत होती है और सीमापार प्रतिभा की जरूरत वाली कंपनियों की दिलचस्पी बढ़ती है।

औद्योगिक और डेटा सेंटर क्षेत्र में तेजी

औद्योगिक रियल एस्टेट राज्य की तेजी का आधार है। JLL के दूसरी तिमाही के शोध में जोहोर, क्लांग वैली और पेनांग में गुणवत्तापूर्ण कारखाना स्थान की मजबूत मांग उजागर हुई है। तिमाही के दौरान मलेशिया में 2 million square feet से अधिक आधुनिक वेयरहाउस स्थान जुड़ा, फिर भी ऑटोमोटिव, इलेक्ट्रॉनिक्स और थर्ड-पार्टी लॉजिस्टिक्स क्षेत्रों के संचालकों द्वारा नई आपूर्ति को अपनाने के कारण रिक्तता घटकर लगभग 2 प्रतिशत रह गई। लॉजिस्टिक्स और औद्योगिक क्षेत्र में पूंजीगत मूल्य सालाना आधार पर लगभग 4 प्रतिशत बढ़े, जो बताता है कि निवेशक लगातार स्थिर आय देने वाली संपत्तियों की ओर रुख कर रहे हैं।

डेटा सेंटर की कहानी मांग को एक और आधार दे रही है। मलेशिया में अब 600 megawatts से अधिक क्षमता चालू है, 1,300 megawatts से ज्यादा क्षमता निर्माणाधीन है और भविष्य की परियोजनाओं का भंडार 3 gigawatts से काफी आगे तक जाता है। नाइट फ्रैंक ने अकेले 2024 में डेटा सेंटर से जुड़े निवेश की प्रतिबद्धताएं RM160 billion से अधिक आंकीं। जोहोर के स्थलों को उपलब्ध भूमि, सिंगापुर की क्लाउड सेवाओं की मांग से नजदीकी और बेहतर होते बिजली ग्रिड का लाभ मिलता है। इससे रोजगार, आपूर्तिकर्ताओं के तंत्र और आसपास के जिलों में आवास तथा सेवाओं की स्थिर मांग पैदा होती है।

इलेक्ट्रॉनिक्स और नई परिवहन योजनाओं के दम पर पेनांग स्थिर

पेनांग की दिशा अलग है, लेकिन कम आकर्षक नहीं। दशकों पहले स्थापित इलेक्ट्रॉनिक्स और विद्युत उपकरणों का क्लस्टर बहुराष्ट्रीय निर्माताओं को आकर्षित करना, आपूर्ति शृंखलाओं का विस्तार करना और विविध संपत्ति बाजार को सहारा देना जारी रखे हुए है। नए औद्योगिक पार्क आकार ले रहे हैं और लंबे समय से नियोजित बुनियादी ढांचा, जिसमें पेनांग सिलिकॉन आइलैंड परियोजना और LRT मुटियारा लाइन शामिल हैं, प्रमुख गलियारों में और विकास का रास्ता खोलने की उम्मीद है। कार्यालयों की मांग कायम रही और आवासीय बाजार स्थिर रहा। ऊंची इमारतों में लेनदेन की मात्रा तथा मूल्य में कुछ नरमी की भरपाई अच्छी सुविधाओं वाले इलाकों में जमीन से जुड़े घरों की मांग ने की।

विनिर्माण केंद्र से आवास की मांग को बल

विनिर्माण क्षेत्र की तनख्वाहें मध्यम वर्ग की आय को कायम रखती हैं, जिससे घर खरीदने और किराये पर लेने की मांग को सहारा मिलता है। पेनांग द्वीप पर जमीन सीमित है, इसलिए खरीदार बेहतर शुरुआती कीमतों पर बड़े घरों के लिए मुख्यभूमि के इलाकों, जैसे सेबेरांग पेराई, की ओर अधिक देख रहे हैं। डेवलपर परिवहन केंद्रों, खुदरा सुविधाओं और स्कूलों से जुड़े मिश्रित उपयोग वाले टाउनशिप बना रहे हैं। यह मॉडल कई बाजार चक्रों में टिकाऊ साबित हुआ है।

कुआलालंपुर में किफायती कॉन्डो बाजार ठंडा, लेकिन कार्यालय और खुदरा क्षेत्र में सुधार

कुआलालंपुर की स्थिति विरोधाभासी है। कार्यालय बाजार सुधर रहा है और खुदरा क्षेत्र स्थिर हो रहा है, फिर भी किफायती वर्ग के कई कॉन्डोमिनियम को खरीदार नहीं मिल रहे। JLL के अनुसार, शहर में कार्यालयों की रिक्तता 2024 की दूसरी तिमाही के लगभग 24 प्रतिशत से घटकर एक साल बाद लगभग 19 प्रतिशत रह गई, क्योंकि उप-बाजारों में 230,000 square feet से अधिक जगह किराये पर ली गई। हाल में शुरू हुए टुन रजाक एक्सचेंज स्थित लेंडलीज कैंपस ने 200,000 square feet की उच्च मानकों वाली जगह उपलब्ध कराई। 2026 के लिए और आपूर्ति तय है, क्योंकि द कैपिटल और UOA डुओ टावर जैसी परियोजनाएं तेजी से आगे बढ़ रही हैं। खुदरा क्षेत्र की रिक्तता घटकर लगभग 15.7 प्रतिशत रह गई। खाद्य और पेय, फैशन तथा अनुभव-आधारित कारोबार से किरायेदारों की मांग को सहारा मिला, और अगले 12 महीनों में दो प्रमुख मॉल, ओम्बाक KLCC और 118 मॉल, खुलने वाले हैं।

ऊंची इमारतों में अधिक आपूर्ति से रफ्तार पर रोक

आवासीय बाजार की कहानी अलग है। नैपिक अपार्टमेंट और कॉन्डोमिनियम में तैयार लेकिन बिना बिकी इकाइयों की बड़ी हिस्सेदारी की ओर इशारा करता है, और विश्लेषकों का कहना है कि देश में कुआलालंपुर पर ओवरहैंग का सबसे भारी बोझ है। नाइट फ्रैंक ने बताया कि पहली तिमाही में शहर की कीमतें सालाना आधार पर लगभग 3.2 प्रतिशत बढ़ीं, जबकि लेनदेन लगभग 9 प्रतिशत घटे। यह प्रचुर आपूर्ति के बीच खरीदारों की सतर्कता का संकेत है। उच्च आय वाले खरीदार प्रीमियम वर्ग में खरीद-बिक्री करते रहे और कुछ हजार नई लग्जरी इकाइयां पूरी हुईं, फिर भी आम शहर-कॉन्डो का किराया प्रतिफल राष्ट्रीय स्तर से कम रहता है। बाजार अध्ययनों के अनुसार, राजधानी में सकल किराया प्रतिफल स्थान और इमारत की उम्र के आधार पर 3 से 5 प्रतिशत के दायरे में है। सुविधाओं वाले बड़े डेक की रखरखाव फीस से प्रतिफल घट सकता है।

कीमतें, ऋण और सामर्थ्य

राष्ट्रीय स्तर पर कीमतें धीरे-धीरे बढ़ रही हैं। 2024 में घरों का मूल्य सूचकांक सालाना आधार पर लगभग 1.4 प्रतिशत बढ़ा। तिमाही-दर-तिमाही, उस साल की अंतिम तिमाही में अधिकांश श्रेणियों में गिरावट आई, फिर 2025 की शुरुआत में स्थिरता लौटी। 2024 की चौथी तिमाही में लेनदेन का औसत मूल्य लगभग RM484,000 था और 2025 के मध्य तक दर्ज राष्ट्रीय औसत करीब RM490,000 रहा, यानी लगभग 0.7 प्रतिशत की बढ़ोतरी। लेनदेन की संख्या के आधार पर टेरेस घर सबसे लोकप्रिय बने हुए हैं, जबकि ऊंची इमारतों वाले घरों में जिले और कीमत के वर्ग के अनुसार सबसे अधिक भिन्नता दिखती है।

सामर्थ्य आय, उधारी की लागत और परिवारों की जरूरतों के अनुरूप आपूर्ति पर निर्भर करती है। बैंक नेगारा मलेशिया ने 2025 की पहली छमाही में नीतिगत दर लगभग 3 प्रतिशत पर रखी है और बकाया आवास ऋण सीमित गति से बढ़ते रहे हैं। बंधक ऋण अब सकल घरेलू उत्पाद के आधे से कुछ कम हैं और बेरोजगारी लगभग 3 प्रतिशत के साथ श्रम बाजार स्थिर है। पांच में से चार से अधिक परिवार अपने घर में रहते हैं, निजी किराये का बाजार अपेक्षाकृत छोटा है और सरकार बजट 2025 में ऋण गारंटी, स्टांप शुल्क में राहत तथा किफायती आवास के लिए आवंटन के जरिए पहली बार घर खरीदने वालों को समर्थन देती है। इस साल की शुरुआत में रिंगिट का मजबूत होना और 4.5 से 5.5 प्रतिशत के दायरे में अनुमानित आर्थिक वृद्धि भी परिवारों के भरोसे को बढ़ाती है।

नीतिगत बदलाव और आपूर्ति के विकल्प

नीतिगत फैसले बाजार के नतीजों को आकार देते हैं। मलेशिया माई सेकंड होम वीजा को 2024 में तीन स्तरों वाली व्यवस्था में नया रूप दिया गया। कई राज्य विदेशी खरीदारों के लिए न्यूनतम खरीद सीमा लागू रखते हैं, जो RM500,000 से RM2 million तक है। उद्योग संगठनों ने बाजार के ऊंचे मूल्य वर्ग में बिना बिकी इकाइयों की संख्या घटाने और वास्तविक पहली बार के खरीदारों की पहुंच बनाए रखने के लिए कोटा तथा सब्सिडी पर अधिक लक्षित नीति अपनाने की मांग की है। डेवलपरों ने नए लॉन्च घटाए हैं और छोटे, अधिक किफायती जमीन से जुड़े घरों के साथ-साथ अच्छे परिवहन संपर्क वाली कॉम्पैक्ट शहरी इकाइयों पर ध्यान बढ़ाया है।

निवेशकों का आकलन, किराया प्रतिफल और कर

निवेशक मूल्य और आय के बीच संतुलन देख रहे हैं। कुछ अनुमानों के अनुसार, देशभर में सकल किराया प्रतिफल औसतन लगभग 5 प्रतिशत है। कुआलालंपुर में आमतौर पर प्रतिफल कम है, जबकि जोहोर के कई उप-बाजारों में अधिक। कर व्यवस्था भी मायने रखती है। किराये की आय पर व्यक्तिगत दरों के अनुसार कर लगता है, जो निवासियों के लिए लगभग 20 प्रतिशत और अनिवासियों के लिए लगभग 25 प्रतिशत तक पहुंचता है। खरीद के कुछ वर्षों के भीतर घर बेचने पर रियल प्रॉपर्टी गेन टैक्स लागू होता है। सालाना मूल्यांकन कर और क्विट रेंट शुल्क अंतरराष्ट्रीय मानकों के हिसाब से कम हैं, हालांकि ऊंची इमारतों की बड़ी परियोजनाओं में रखरखाव शुल्क बढ़ सकता है। इन लागतों के बावजूद, मलेशिया में संपत्तियों का पूंजीगत मूल्य क्षेत्र के अन्य बाजारों की तुलना में कम है। कुआलालंपुर के प्रमुख शहर-केंद्रों में घर अब भी लगभग 240 United States dollars प्रति वर्ग फुट पर बिक सकते हैं, जो सिंगापुर के मूल्यों का एक छोटा हिस्सा है।

जहां मूल्य और जोखिम का मेल होता है

आय के लिए निवेश करने वाले मकान मालिक अक्सर क्लांग वैली के बाहरी इलाकों में रेल या मुख्य सड़कों के पास टाउनहाउस और टेरेस घरों पर, या RTS संपर्क और औद्योगिक पट्टी की पहुंच में जोहोर बाहरू की परिवारों के लिए बनी इकाइयों पर ध्यान देते हैं। पूंजीगत वृद्धि को प्राथमिकता देने वाले निवेशक पेनांग के बायन लेपास और सेबेरांग पेराई पर नजर डाल सकते हैं, जहां कारखानों का विस्तार और बुनियादी ढांचे की योजनाएं एक-दूसरे से जुड़ती हैं। संस्थागत निवेशक क्लांग वैली, जोहोर और पेनांग की औद्योगिक तथा लॉजिस्टिक्स संपत्तियों की ओर लगातार आकर्षित हो रहे हैं। यहां किराये स्थिर रहे हैं, पूंजीगत मूल्य बढ़े हैं और किरायेदारों की मांग गहरी है। प्रमुख जोखिमों में टैरिफ को लेकर अनिश्चितता से कारखानों में निवेश के फैसले धीमे पड़ना, डेटा सेंटरों के लिए बिजली की लागत और उपलब्धता तथा उन्नत विनिर्माण को सहारा देने वाले कुशल श्रमिकों की जरूरत शामिल हैं।

2025 की दूसरी छमाही में किन बातों पर नजर रखें

कुछ संकेत बताएंगे कि बाजार का मौजूदा विभाजन कम होगा या बना रहेगा। जोहोर-सिंगापुर विशेष आर्थिक क्षेत्र में प्रगति, RTS और पेनांग LRT के लिए वित्तपोषण तथा नियामकीय पड़ाव, और ईस्ट कोस्ट रेल लिंक के ठेके देने के फैसले प्रभावित करेंगे कि नई नौकरियां और आवास की मांग कहां केंद्रित होगी। क्लांग वैली में साल के अंत तक तैयार होने वाले 4 million square feet से अधिक वेयरहाउस स्थान से पता चलेगा कि लॉजिस्टिक्स संचालक नई जगह कितनी तेजी से अपना सकते हैं। कुआलालंपुर में कार्यालयों को किराये पर देने के आंकड़े बताएंगे कि नए टावर खुलने के साथ रिक्तता में गिरावट जारी रह सकती है या नहीं। आवासीय बाजार में पुराने शहर-कॉन्डोमिनियम की कीमतों में समायोजन का स्तर, जोहोर और सेलांगोर में नए टाउनशिप लॉन्च कितनी तेजी से बिकते हैं और बंधक ऋण मंजूर होने की रफ्तार प्रमुख संकेतक होंगे।

मुख्य बातें

• 2025 की पहली छमाही में राष्ट्रीय बिक्री मात्रा 1.3 प्रतिशत घटकर 196,232 लेनदेन रही, जबकि कुल मूल्य 1.9 प्रतिशत बढ़कर लगभग RM107.7 billion हो गया।
• नए आवासीय लॉन्च में जोहोर सबसे आगे रहा और 2025 की पहली तिमाही में लेनदेन मूल्य 14 प्रतिशत बढ़ा। जोहोर-सिंगापुर विशेष आर्थिक क्षेत्र और RTS संपर्क से बाजार को अहम बढ़ावा मिल रहा है।
• इलेक्ट्रॉनिक्स विनिर्माण, नए औद्योगिक पार्क और LRT मुटियारा लाइन जैसे आगामी परिवहन निवेशों के सहारे पेनांग का बाजार लचीला बना रहा।
• कुआलालंपुर में कार्यालयों की रिक्तता एक साल पहले के लगभग 24 प्रतिशत से घटकर करीब 19 प्रतिशत रह गई। शुद्ध अधिग्रहण सकारात्मक रहा और उच्च श्रेणी की जगहों की नई आपूर्ति आने वाली है।
• कुआलालंपुर में किफायती वर्ग के ऊंची इमारतों वाले घरों पर ओवरहैंग का दबाव है। 2025 की पहली तिमाही में शहर की कीमतें सालाना आधार पर करीब 3.2 प्रतिशत बढ़ीं, लेकिन लेनदेन लगभग 9 प्रतिशत घटे।
• नैपिक के अनुसार, RM16.44 billion मूल्य के 26,911 तैयार घर बिना बिके हैं। इनमें अपार्टमेंट और कॉन्डोमिनियम की हिस्सेदारी सबसे बड़ी है।
• डेवलपरों ने आपूर्ति के नए आकलन के चलते साल की पहली छमाही में नए आवासीय लॉन्च घटाकर करीब 23,000 इकाइयां कर दिए, जो पिछले साल के स्तर का लगभग आधा है।
• नीतिगत दर लगभग 3 प्रतिशत है, बंधक ऋण सीमित गति से बढ़ रहे हैं और सरकारी योजनाएं पहली बार घर खरीदने वालों को समर्थन देती हैं।
• स्थान और संपत्ति के प्रकार के अनुसार सकल किराया प्रतिफल लगभग 3 से 5 प्रतिशत है। किराये की आय और पूंजीगत लाभ पर कर से शुद्ध प्रतिफल प्रभावित होता है।
• औद्योगिक संपत्ति सबसे मजबूत प्रदर्शन कर रही है। लॉजिस्टिक्स में रिक्तता कम है और डेटा सेंटरों की बड़ी परियोजनाएं निर्माणाधीन हैं।