अधिक आपूर्ति और सख्त कर्ज़ शर्तों से मांग घटी, बैंकॉक में डेवलपर कॉन्डो की कीमतें 2015 के स्तर पर लाए

बैंकॉक के नए कॉन्डो की कीमतें 2015 जैसी क्यों हैं

बैंकॉक में नए कॉन्डोमिनियम लॉन्च की कीमतें 2015 की याद दिला रही हैं। यह नाजुक अर्थव्यवस्था में डेवलपरों की मुनाफे के बजाय बिक्री की मात्रा को प्राथमिकता देने की साफ निशानी है। पहले करीब 30 प्रतिशत मार्जिन कमाने वाले परियोजना प्रायोजक अब इकाइयां बेचने के लिए इसमें भारी कटौती कर रहे हैं। थाई कॉन्डोमिनियम एसोसिएशन के मुताबिक, साल की पहली छमाही में लॉन्च रोकने वाले कुछ डेवलपर तीसरी तिमाही में आक्रामक कीमतों के साथ लौटे, ताकि सीमित क्रय क्षमता वाले खरीदारों के बीच बिक्री बढ़ाई जा सके।

उदाहरण इसकी कहानी बताते हैं। रामा IV कॉरिडोर में हाल ही में लॉन्च हुई एक परियोजना की शुरुआती कीमत करीब 120,000 बाट प्रति वर्ग मीटर थी, जबकि आसपास पहले लॉन्च हुई इमारतों की कीमत 150,000 बाट से अधिक थी। नदी के उस पार था फ्रा में नई इकाइयां 60,000 से 70,000 बाट प्रति वर्ग मीटर पर पेश की जा रही हैं, जो 100,000 बाट से ऊपर के आम बाजार औसत से काफी कम है। ये कीमतें उन निवेशकों को आकर्षित करने के लिए तय की गई हैं जो निर्माण पूरा होने तक इंतजार कर सकते हैं, और उन अंतिम उपयोगकर्ताओं को भी जिन्हें वहनीय किस्तें चाहिए। इसके लिए डेवलपर कम मुनाफा स्वीकार कर रहे हैं।

एक अग्रणी परामर्शदाता के मूल्य आंकड़े बताते हैं कि डेवलपर किफायती विकल्पों पर जोर क्यों दे रहे हैं। केंद्रीय कारोबारी जिले में औसत मांग कीमत दूसरी तिमाही में करीब 239,475 बाट प्रति वर्ग मीटर पर स्थिर रही। यह पिछली तिमाही के बराबर थी, लेकिन एक साल पहले से कम थी। शहर के बाहरी किनारे पर मांग कीमत घटकर करीब 126,897 बाट प्रति वर्ग मीटर रही, जबकि उपनगरीय औसत घटकर 72,193 बाट प्रति वर्ग मीटर पर आ गया। कड़ी प्रतिस्पर्धा और बिना बिके मकानों के बड़े भंडार ने सूची कीमतों को बढ़ने से रोका है, और कई इलाकों में प्रमोशन के चलते वास्तविक कीमतें इससे भी नीचे चली गई हैं।

लागत का दबाव कम नहीं हुआ है। सार्वजनिक परिवहन लाइनों के पास जमीन की कीमतें ऊंची हैं और निर्माण लागत सूचकांक सालाना आधार पर लगभग 4 प्रतिशत बढ़ा है। टाइलों से लेकर सैनिटरी वेयर तक, निर्माण सामग्री महंगी हुई है और श्रम लागत भी बढ़ी है। आम तौर पर इन लागतों से नए घरों की कीमतें बढ़तीं। लेकिन बिक्री ठप होने से बचाने के लिए डेवलपर छूट दे रहे हैं, मुफ्त सुविधाएं जोड़ रहे हैं और मुनाफे का मार्जिन घटा रहे हैं, ताकि किस्तें खरीदारों की पहुंच में रहें।

नाइट फ्रैंक थाईलैंड में आवासीय कारोबार के कार्यकारी निदेशक और प्रमुख फ्रैंक खान ने भरोसे की कमी का जिक्र किया, जिसके चलते कई परिवार खरीद से दूर हैं।

दुनिया युद्धों और नकारात्मक खबरों से भरी है, इसलिए लोग प्रतिबद्ध होने से हिचक रहे हैं। वे बेहतर आर्थिक हालात और राजनीतिक स्थिरता का इंतजार कर रहे हैं, जो बेहद महत्वपूर्ण कारक हैं।

यह सतर्कता बैंकों में भी दिखती है। घरेलू कर्ज ऊंचा बने रहने के कारण उन्होंने मॉर्गेज मंजूरियों के नियम कड़े कर दिए हैं। नतीजतन, डेवलपरों को डिजाइन, लोकेशन और सुविधाओं के साथ-साथ कीमत और शर्तों पर भी प्रतिस्पर्धा करनी पड़ रही है।

सबसे ज्यादा छूट कहां मिल रही है

जहां आपूर्ति भरपूर है या खरीदारों के पास तुलना के लिए कई समान विकल्प हैं, वहां छूट सबसे साफ दिखती है। दूसरी तिमाही में नए लॉन्च हुए प्रोजेक्टों की औसत बिक्री कीमत घटकर करीब 89,500 बाट प्रति वर्ग मीटर रहना दर्शाता है कि डेवलपर शहर के बाहरी इलाकों में कम कीमत वाली इन्वेंट्री की ओर बढ़ रहे हैं। यह पिछले quarter के 144,000 बाट प्रति वर्ग मीटर से अधिक के स्तर के मुकाबले काफी कम है। इससे पता चलता है कि डेवलपर अब ऐसी श्रेणियों में लॉन्च पर जोर दे रहे हैं, जिनकी कुल कीमत खरीदारों के लिए अधिक सुलभ हो।

केंद्रीय कारोबारी जिला बनाम बाहरी इलाके और उपनगर

केंद्रीय कारोबारी जिला बाहरी इलाकों से बेहतर स्थिति में है, हालांकि प्रमुख स्थान भी कमजोर मांग से अछूते नहीं हैं। CBD में औसत मांग कीमत तिमाही-दर-तिमाही स्थिर रही, लेकिन एक साल पहले से कम थी। डेवलपरों ने कमजोर क्रय क्षमता और इन्वेंट्री घटाने की जरूरत के बीच प्रतिक्रिया दी, जिससे शहर के बाहरी किनारों और उपनगरीय बाजारों में मांग कीमतों में मामूली गिरावट आई। इन इलाकों में खरीदार कीमत को लेकर कहीं अधिक संवेदनशील हैं। छोटी इकाइयों या आकर्षक प्रमोशन वाले प्रोजेक्ट ही तेजी से बिक रहे हैं।

नए लॉन्च या तैयार इकाइयां

नए प्रोजेक्टों की प्री-सेल इकाइयां, खासकर जिनका निर्माण पूरा होने में लंबा समय लगेगा, तैयार और तुरंत रहने लायक इकाइयों से कम शुरुआती कीमत पर मिल सकती हैं। चक्र स्थिर होने तक इंतजार कर सकने वाले निवेशक संभावित पूंजीगत लाभ के लिए ऐसे लॉन्च चुन सकते हैं। अंतिम उपयोगकर्ता अक्सर तैयार इकाइयों को प्राथमिकता देते हैं, भले ही प्रति वर्ग मीटर कीमत अधिक हो, क्योंकि इससे निर्माण का जोखिम नहीं रहता और वे तुरंत रह सकते हैं। दोनों ही मामलों में, सूची कीमत और प्रमोशन के बाद की वास्तविक कीमत में बड़ा अंतर हो सकता है। इसलिए इमारतों के बीच सावधानी से तुलना करना जरूरी है।

अधिक आपूर्ति और नए लॉन्च में सुस्ती

बैंकॉक 2025 में बिना बिके कॉन्डोमिनियम का बड़ा भंडार लेकर दाखिल हुआ। डेवलपरों ने नई परियोजनाओं की योजना धीमी की और मौजूदा इन्वेंट्री को ज्यादा आकर्षक कीमतों पर फिर से पेश किया, जिससे शहर में खरीदारों का बाजार बन गया। सर्वेक्षण के अनुसार अनुमान अलग-अलग हैं, लेकिन कई आंकड़ा स्रोत इस बात पर सहमत हैं कि 2024 की तुलना में इस साल नए लॉन्च तेजी से घटे। कुछ के मुताबिक दूसरी तिमाही में लॉन्च की संख्या 2009 के बाद सबसे कम रही। जहां परियोजनाएं लॉन्च हुईं, उनमें से कई वहनीयता की सीमा में रहने के लिए शहर के केंद्रीय हिस्से से बाहर केंद्रित थीं।

बिक्री अनुपात में यह असंतुलन साफ दिखता है। 2024 के आखिर में हजारों नई इकाइयां बाजार में आईं, लेकिन बिक्री दर 30 प्रतिशत के मध्य स्तर पर रही, जो स्वस्थ माने जाने वाले स्तर से नीचे है। यह रुझान 2025 में भी जारी रहा। इसके चलते बड़े डेवलपरों ने नए लॉन्च घटाए, इन्वेंट्री खाली करने पर ध्यान दिया और नकदी अपने पास रखी। कुछ अन्य कंपनियों ने कम ऊंचाई वाले आवास या फुकेत जैसे बाजारों में विस्तार किया, जहां विदेशी मांग मजबूत है।

श्री खान का मानना है कि इस साल भारी इन्वेंट्री कीमतों और प्रमोशन को प्रभावित करती रहेगी।

हम देखेंगे कि बिना बिके मकानों की बड़ी खेप बाजार में आएगी। डेवलपर कीमतें घटाएंगे और ज्यादा प्रमोशन देंगे। पिछले साल की तरह, यह खरीदारों का बाजार बना रहेगा।

कुछ कंपनियों ने चुनिंदा हिस्से ही जारी करने की रणनीति अपनाई है। वे मांग परखने और कीमतें तय करने के लिए अपनी परियोजनाओं का केवल एक हिस्सा बाजार में ला रही हैं। बिक्री धीमी होने पर इससे जोखिम घटता है और जरूरत पड़ने पर इकाइयों का मिश्रण छोटी या अधिक किफायती योजनाओं की ओर बदलने की गुंजाइश मिलती है।

खरीदार और बैंक सतर्क क्यों हैं

परिवारों की वित्तीय स्थिति पर दबाव है। 2024 के दौरान मॉर्गेज आवेदन खारिज होने की दर बढ़ी और उद्योग के अनुमानों के मुताबिक बड़ी संख्या में आवेदन अस्वीकार हुए। गैर-निष्पादित ऋण बढ़े हैं और बैंकों ने कर्ज चुकाने की क्षमता के अनुपात तथा ऋण-मूल्य सीमा पर सतर्क रुख अपनाया है। कई मध्य-बाजार खरीदारों के लिए इसका मतलब है कि उन्हें अधिक समय तक बचत करनी होगी, छोटा घर खरीदना होगा या किराये पर रहना होगा।

लेन-देन के आंकड़े भी बाजार की सुस्ती की पुष्टि करते हैं। साल की पहली छमाही में आवासीय संपत्तियों के हस्तांतरण पिछले साल की समान अवधि से घटे। केंद्रीय बैंक की दरों में कटौती और अस्थायी प्रोत्साहन उपायों के बावजूद मॉर्गेज में वृद्धि धीमी रही। हस्तांतरण और मॉर्गेज शुल्क में कटौती के साथ ऋण-मूल्य नियमों में ढील का मकसद पहली बार घर खरीदने वालों का बोझ घटाना है। कर्ज देने के मानक अब भी सख्त हैं, इसलिए नीतिगत उपायों का असर क्रमिक रहा है, बड़े बदलाव जैसा नहीं।

डेवलपरों को भी वित्तपोषण की चुनौती है। परिपक्व हो रहे डिबेंचर से ऋण पुनर्वित्त का जोखिम बढ़ा है और सूचीबद्ध डेवलपरों पर दीर्घकालिक कर्ज काफी है। इस दबाव के कारण इन्वेंट्री को नकदी में बदलने की जल्दबाजी बढ़ती है। यह भी समझाता है कि बिक्री जारी रखने के लिए भारी छूट, मुफ्त फर्नीचर और लचीली भुगतान योजनाएं क्यों आम हो गई हैं, जबकि कर्ज मंजूर होने की दर कम है।

बाजार की गिरावट से अछूते खंड

बाजार के सभी हिस्से कमजोर नहीं हैं। प्राइम और सुपर प्राइम कॉन्डोमिनियम की बिक्री मजबूत बनी हुई है और कई परियोजनाओं में बिक्री दर 80 प्रतिशत से अधिक बताई गई है। करीब 320,000 से 500,000 बाट प्रति वर्ग मीटर कीमत वाली इकाइयां और बड़े होटल ब्रांडों से जुड़ी ब्रांडेड रेजिडेंस अब भी उच्च संपत्ति वाले खरीदारों को आकर्षित करती हैं। शहर के केंद्र में दुर्लभ सुविधाओं वाली संपत्तियां, जैसे दो और तीन बेडरूम की बड़ी योजनाएं, अब भी कम उपलब्ध हैं। शहर के केंद्र में तैयार इकाइयों की बिक्री भी मजबूत रही है।

किरायेदारों से भी मांग को सहारा मिल रहा है। 2024 में बैंकॉक में प्रवासियों की आबादी बढ़ी और पर्यटन में सुधार से प्रमुख जिलों में किराये का बाजार सक्रिय बना रहा। कई खंडों में करीब 6 प्रतिशत का सकल किराया प्रतिफल हासिल किया जा सकता है। इससे उन निवेशकों को आकर्षण मिलता है जो संपत्ति के पूंजी मूल्य स्थिर होने का इंतजार करते हुए आय चाहते हैं। प्राइम खंड में प्रवासियों और कॉरपोरेट किरायेदारों की शहर में वापसी के साथ लगातार कई तिमाहियों से किराये बढ़े हैं।

विदेशी खरीदार और प्रवासियों से प्रेरित किराया मांग

बैंकॉक के कॉन्डोमिनियम बाजार में इकाइयों की संख्या और लेन-देन मूल्य, दोनों के लिहाज से विदेशी खरीदारों की हिस्सेदारी उल्लेखनीय है। चीनी, म्यांमार, रूसी और यूरोपीय खरीदार बाजार में मौजूद हैं, हालांकि धारणा और व्यापक आर्थिक स्थितियों के साथ उनकी संख्या घटती-बढ़ती रहती है। सार्वजनिक परिवहन केंद्रों के पास और नदी किनारे या सुखुमवित जैसे जीवनशैली वाले इलाकों में विदेशी और घरेलू मांग अक्सर एक जगह मिलती है। इससे वहां की कीमतें पूरी तरह उपनगरीय परियोजनाओं की तुलना में ज्यादा मजबूत रहती हैं। इस समूह को ध्यान में रखकर काम करने वाले डेवलपर गुणवत्ता, बड़े फ्लोर प्लान, सेवा और ब्रांडिंग पर जोर देते हैं।

सुरक्षा संबंधी चिंताएं और बाजार का रुझान

इस साल की शुरुआत में क्षेत्रीय झटकों के बाद ऊंची इमारतों में रहने की सुरक्षा पर ज्यादा ध्यान दिया गया। थाईलैंड के भवन नियम और इंजीनियरिंग मानक बैंकॉक की मिट्टी की परिस्थितियों में भूकंपीय जोखिम संभालने के लिए बनाए गए हैं। फिर भी सोशल मीडिया पर हुई चर्चाओं और उपभोक्ता सर्वेक्षणों से पता चला कि कुछ खरीदार संरचनात्मक डिजाइन, प्रमाणन और रखरखाव के रिकॉर्ड को ज्यादा महत्व देने लगे हैं। डेवलपरों ने भवन सुरक्षा के बारे में अधिक विस्तृत जानकारी दी है और निर्माण स्थलों पर इंजीनियरिंग प्रणालियों का प्रदर्शन किया है। ऐसे बाजार में, जहां खरीदारों को कीमत के मामले में पहले से ही अधिक भरोसे की जरूरत है, निर्माण गुणवत्ता की स्पष्ट जानकारी बिक्री को सहारा देने वाला एक और कारक बन गई है।

खरीदारों के बाजार में खरीदारी कैसे करें

डेवलपर कीमतों पर छूट दे रहे हैं, इसलिए खरीदारों के पास असाधारण सौदेबाजी की ताकत है। चुनौती यह पहचानने की है कि असली सौदा कौन-सा है और कौन-सा दिखने में ही किफायती है। कुछ व्यावहारिक कदम मदद कर सकते हैं।

• बैंक से शुरुआती मंजूरी जल्दी लें। अपनी उधार सीमा जानने से समय बचता है और बिक्री टीमों से बातचीत में आपकी स्थिति मजबूत होती है।
• लोकेशन की गुणवत्ता पर ध्यान दें। सार्वजनिक परिवहन तक पहुंच, स्थापित सुविधाएं और आसपास का मजबूत किराया बाजार, प्रति वर्ग मीटर कीमत जितने ही अहम हैं।
• वास्तविक कीमतों की तुलना करें। नकद छूट, हस्तांतरण शुल्क में सहायता, फर्नीचर पैकेज और भुगतान योजनाओं को परखें, फिर उन्हें एक ऐसी शुद्ध कीमत में बदलें जिसकी अलग-अलग परियोजनाओं से तुलना की जा सके।
• समय-सीमा की बारीक शर्तें पढ़ें। निर्माण के पड़ावों, एस्क्रो सुरक्षा और देरी की स्थिति में रिफंड की नीतियों की पुष्टि करें।
• डेवलपर की वित्तीय और कामकाजी मजबूती परखें। निष्पादन का जोखिम समझने के लिए उसका पिछला रिकॉर्ड, परियोजनाएं सौंपने का इतिहास और आने वाली डिबेंचर परिपक्वता की तारीखें देखें।
• इमारत की सुरक्षा और विनिर्देश जांचें। संरचनात्मक प्रमाणपत्र, सामग्री की सूची और वारंटी मांगें। जहां संभव हो, उसी ठेकेदार की पूरी हो चुकी परियोजनाएं देखें।
• निवेशक किराये की संभावनाएं जांचें। आसपास की तुलनीय संपत्तियों से मिलने वाले किराये की पुष्टि करें और शुद्ध प्रतिफल का अनुमान लगाने के लिए सेवा शुल्क घटाएं।

रुझान में क्या बदलाव ला सकता है

कई कारक धीरे-धीरे बाजार की धारणा सुधार सकते हैं। ब्याज दरें घटने से मासिक किस्तें कम होंगी और कुछ हद तक कर्ज मंजूरी की दर में मदद मिलेगी। शुल्क में आगे की कटौती और पहली बार घर खरीदने वालों के लिए लक्षित सहायता, इंतजार कर रहे खरीदारों को वापस ला सकती है। प्रवासी आबादी में वृद्धि और पर्यटन की स्थिरता किराये के बाजार को सहारा देगी, जिससे निवेशक खरीद को प्रोत्साहन मिलेगा। आपूर्ति पर अनुशासन भी अहम है। कम लॉन्च और चुनिंदा परियोजनाएं बाजार में लाने से बिक्री आपूर्ति के करीब पहुंच सकती है और बिना बिके मकानों का बड़ा भंडार घट सकता है।

बाजार की दिशा व्यापक आर्थिक हालात तय करेंगे। इस साल थाईलैंड की अर्थव्यवस्था धीमी रफ्तार से बढ़ रही है और मुद्रास्फीति नियंत्रण में है। बढ़ती उम्र की आबादी और ऊंचा घरेलू कर्ज जैसी संरचनात्मक समस्याएं अब भी बाधाएं हैं। इन हालात के बावजूद डेवलपरों के पास तैयार परियोजनाएं और तय मार्केटिंग बजट हैं। इसलिए ब्याज दरें घटने या नीतिगत प्रोत्साहन बढ़ाए जाने पर गतिविधि के दौर देखने को मिल सकते हैं। जिन्होंने अच्छी तरह पड़ताल की है, वे सबसे ज्यादा छूट वाले समय का लाभ उठा सकते हैं।

मुख्य बातें

• मांग बढ़ाने के लिए डेवलपर कम मुनाफा स्वीकार कर रहे हैं, जिससे बैंकॉक के नए कॉन्डो लॉन्च की कीमतें 2015 के स्तर के करीब आ गई हैं।
• उदाहरण के तौर पर रामा IV में 120,000 बाट प्रति वर्ग मीटर और था फ्रा में 60,000 से 70,000 बाट की कीमतें हैं, जो हाल के स्थानीय उच्च स्तरों से काफी नीचे हैं।
• कई इलाकों में मांग कीमतें स्थिर या थोड़ी कम हैं। शहर के बाहरी किनारों और उपनगरीय बाजारों में किफायती कीमतों को लेकर सबसे कड़ी प्रतिस्पर्धा है।
• अधिक आपूर्ति और मॉर्गेज मंजूरी के सख्त नियम बिक्री दबा रहे हैं। भारी छूट और प्रमोशन के बीच 2025 खरीदारों का बाजार बना हुआ है।
• कुछ सर्वेक्षणों के मुताबिक दूसरी तिमाही में लॉन्च की संख्या 2009 के बाद सबसे कम रही, क्योंकि डेवलपरों ने नई परियोजनाएं धीमी कीं और मौजूदा इन्वेंट्री फिर से पेश की।
• शुल्क में कटौती और ऋण-मूल्य नियमों में ढील जैसे नीतिगत उपाय कुछ मदद करते हैं, लेकिन बैंकों का कर्ज देने का रुख सतर्क बना हुआ है।
• प्राइम और सुपर प्राइम खंड तथा शहर के केंद्र में दुर्लभ बड़ी इकाइयां अब भी अच्छी बिक रही हैं। इन्हें संपन्न खरीदारों और मजबूत ब्रांडों का सहारा है।
• प्रवासियों की बढ़ती आबादी के साथ किराये की मांग मजबूत हो रही है। कई जगहों पर सकल प्रतिफल करीब 6 प्रतिशत है।
• डेवलपर चुनिंदा इकाइयां जारी करने और शहर के बाहरी इलाकों में अधिक किफायती परियोजनाओं की ओर बढ़ रहे हैं। नई परियोजनाओं की कम औसत बिक्री कीमत इसी बदलाव को दिखाती है।
• बेहतर भरोसा, कम ब्याज दरें और आपूर्ति पर अनुशासन आने वाली कुछ तिमाहियों में बाजार को स्थिर करने में मदद कर सकते हैं।