सिंगापुर ने संपत्ति क्षेत्र में मनी लॉन्ड्रिंग के कड़े नियम पारित किए, अब हर उल्लंघन पर लगेगा जुर्माना

संपत्ति के कड़े नियमों के तहत हर उल्लंघन की होगी अलग गिनती

सिंगापुर की संसद ने मंगलवार, 8 अप्रैल 2025 को ऐसा कानून पारित किया जिससे मनी लॉन्ड्रिंग और आतंकवाद के वित्तपोषण से जुड़े नियमों का उल्लंघन करने वाली संपत्ति एजेंसियों और बिक्रीकर्मियों पर वित्तीय दंड कड़ा होगा। इस बदलाव के तहत अधिकतम दंड की गणना हर मामले के बजाय हर उल्लंघन के आधार पर होगी। यानी वित्तीय दंड तय करते समय उल्लंघनों की संख्या मायने रखेगी।

मनी लॉन्ड्रिंग की रोकथाम और अन्य विषय (एस्टेट एजेंट और डेवलपर) विधेयक एजेंसियों और बिक्रीकर्मियों के लिए ऐसे लेनदेन पक्षों की उचित जांच करना भी अनिवार्य करता है, जिनका कोई प्रतिनिधि नहीं है। इससे जांच का दायरा उनके अपने ग्राहकों से आगे बढ़ेगा। यानी लेनदेन में दूसरे पक्ष का कोई प्रतिनिधि न होने पर एजेंट की जिम्मेदारी केवल उसे नियुक्त करने वाले व्यक्ति तक सीमित नहीं रहेगी।

राष्ट्रीय विकास की द्वितीय मंत्री इंद्राणी राजा ने संसद को बताया कि प्रति मामले मौजूदा अधिकतम वित्तीय दंड, एजेंसियों के लिए S$200,000 और बिक्रीकर्मियों के लिए S$100,000, कदाचार रोकने के लिए पर्याप्त न हो सकते हैं। अवैध लेनदेन में मदद से होने वाला संभावित वित्तीय लाभ इन सीमाओं से कहीं अधिक हो सकता है।

नए उपायों के तहत, एस्टेट एजेंसियों की परिषद की चेतावनी व्यवस्था में एजेंसियों और बिक्रीकर्मियों पर हर अपराध के लिए S$5,000 तक का वित्तीय दंड लगाया जा सकता है। अधिक गंभीर उल्लंघनों को परिषद के स्वतंत्र अनुशासनात्मक न्यायाधिकरण के पास भेजा जा सकता है। ये बदलाव मनी लॉन्ड्रिंग या आतंकवाद के वित्तपोषण से जुड़े कानूनों और प्रासंगिक व्यवहार, नैतिकता तथा आचरण नियमों के उल्लंघनों पर लागू होंगे।

यह कानून 2021 में संपत्ति एजेंटों के लिए लागू किए गए और 2023 में विधायी बदलावों के जरिए डेवलपरों तक विस्तारित किए गए दायित्वों को आगे बढ़ाता है। इसका मुख्य उद्देश्य जांच के दायरे में आने वाले पक्षों को बढ़ाकर और दंड की गणना का तरीका बदलकर इन दायित्वों की अनदेखी को कठिन बनाना है।

दंड की गणना क्यों मायने रखती है

जब दंड की अधिकतम सीमा किसी मामले पर लागू होती है, तो उस मामले में कई उल्लंघन होने पर भी वित्तीय दंड सीमित रहता है। हर उल्लंघन पर लागू अधिकतम सीमा के तहत अलग-अलग उल्लंघनों के लिए अलग दंड हो सकता है। अंतिम राशि फिर भी निष्कर्षों और लागू प्रवर्तन प्रक्रिया पर निर्भर करेगी।

यह अंतर इसलिए मायने रखता है क्योंकि संपत्ति के लेनदेन में कई जिम्मेदारियां शामिल होती हैं, जैसे पहचान की पुष्टि, जोखिम का आकलन और रिकॉर्ड रखना। इन सभी जिम्मेदारियों में चूक वाला मामला किसी एक चूक वाले मामले से अलग है। दंड की गणना की इकाई बदलने से प्रतिबंध इस अंतर को अधिक सीधे तौर पर दर्शा सकते हैं।

S$5,000 की राशि चेतावनी व्यवस्था से संबंधित है, न कि सभी गंभीर अनुशासनात्मक मामलों पर लागू नई अधिकतम सीमा से। संसदीय बदलावों के विवरण में अनुशासनात्मक न्यायाधिकरण के लिए उपलब्ध नए अधिकतम वित्तीय दंड का उल्लेख नहीं है। इसलिए S$5,000 को एजेंसी या बिक्रीकर्मी पर मजबूत किए गए ढांचे के तहत लग सकने वाला अधिकतम दंड मानना गलत होगा।

CEA के उद्योग संबंधी मार्गदर्शन लेख में, जिसकी तारीख 20 अगस्त 2023 है, पहले के ढांचे के तहत एजेंसियों पर प्रति मामले S$200,000 और बिक्रीकर्मियों पर प्रति मामले S$100,000 तक का अनुशासनात्मक वित्तीय दंड लगाए जाने का उल्लेख था। इसमें एजेंसी का लाइसेंस या बिक्रीकर्मी का पंजीकरण निलंबित या रद्द करना और अलग से फटकार लगाने या S$5,000 तक का वित्तीय दंड देने की शक्तियां भी सूचीबद्ध थीं।

इन प्रावधानों से पता चलता है कि वित्तीय प्रतिबंध पहले से ही व्यापक प्रवर्तन ढांचे का हिस्सा थे। अप्रैल का कानून उल्लंघनों की गिनती का तरीका बदलता है, न कि संपत्ति पेशेवरों की पहली बार जांच शुरू करता है।

जांच एजेंट के ग्राहक से आगे तक होगी

पहले, एस्टेट एजेंसियों और बिक्रीकर्मियों को अपने ग्राहकों की उचित जांच करनी होती थी। विधेयक इस दायित्व को उन लेनदेन पक्षों तक बढ़ाता है जिनका कोई प्रतिनिधि नहीं है। उदाहरण के लिए, अगर बिक्री में एजेंट विक्रेता की ओर से काम कर रहा है और खरीदार का कोई एजेंट नहीं है, तो विस्तारित जांच की जरूरत के दायरे में खरीदार भी आएगा।

ग्राहक की उचित जांच में संबंधित व्यक्ति की पहचान करना, उसकी पहचान की पुष्टि करना और यह आकलन करना शामिल है कि लेनदेन में आपराधिक धन शामिल होने का जोखिम है या नहीं। अगर कोई कंपनी या अन्य कानूनी इकाई शामिल हो, तो जांच में उसके वास्तविक लाभकारी स्वामी यानी उस व्यक्ति को भी शामिल किया जाता है जो अंततः उसका स्वामित्व रखता या नियंत्रण करता है।

इंद्राणी ने कहा कि इस बदलाव से सिंगापुर की नियामक व्यवस्था फाइनेंशियल एक्शन टास्क फोर्स के मानकों के और अनुरूप होगी। FATF मनी लॉन्ड्रिंग और आतंकवाद के वित्तपोषण से निपटने के अंतरराष्ट्रीय मानक तय करता है। इनमें संपत्ति लेनदेन से जुड़े व्यवसायों और पेशेवरों की जांच संबंधी जिम्मेदारियां भी शामिल हैं।

व्यावहारिक तौर पर, किसी सौदे में पहले से शामिल एजेंटों की जिम्मेदारी का दायरा बढ़ेगा। बैंक, वकील और डेवलपर अपनी जांच कर सकते हैं, लेकिन इससे एजेंट के दायित्व समाप्त नहीं होते। बिना प्रतिनिधि वाले पक्ष की जांच से लेनदेन आगे बढ़ने से पहले चिंताओं की पहचान का एक और अवसर मिलेगा।

मौजूदा जांच में क्या जरूरी है

3 अक्टूबर को संसद में दिए गए अपने अक्टूबर 2023 के मंत्रिस्तरीय बयान में इंद्राणी ने संपत्ति एजेंटों, एजेंसियों और डेवलपरों पर पहले से लागू विस्तृत दायित्वों का वर्णन किया था। इनमें ग्राहकों और वास्तविक लाभकारी स्वामियों की पहचान की पुष्टि, उनकी जांच, जोखिम का आकलन और संबंधित दस्तावेजों को सुरक्षित रखना शामिल था।

अगर कोई ग्राहक किसी दूसरे व्यक्ति की ओर से काम कर रहा हो, तो संपत्ति पेशेवर को उस प्रतिनिधित्व की अनुमति देने वाले दस्तावेज मांगने होंगे। खरीदार कोई कानूनी इकाई हो तो उसकी कारोबारी गतिविधियों, स्वामित्व और नियंत्रण की संरचना तथा पंजीकरण के स्थान की जांच जरूरी है। ये नियम खरीद दस्तावेज में दर्ज नाम से आगे तक जांच करते हैं।

जांच की गहनता आकलित जोखिम पर निर्भर करती है। बयान में विदेशी राजनीतिक रूप से प्रभावशाली व्यक्तियों और FATF द्वारा अधिक जोखिम वाले बताए गए क्षेत्रों के लोगों को उन समूहों में रखा गया था जिनकी अधिक बारीकी से जांच जरूरी है। राजनीतिक रूप से प्रभावशाली व्यक्ति वे होते हैं जिन्हें महत्वपूर्ण सार्वजनिक पद सौंपे गए हों और जिनके पद के कारण भ्रष्टाचार का जोखिम अधिक हो सकता है।

अधिक मनी लॉन्ड्रिंग जोखिम वाले देशों के खरीदारों के लिए बयान के अनुसार, आय और संपत्ति तथा धन के स्रोत की भी पुष्टि करनी होगी। संपत्ति का स्रोत बताता है कि किसी व्यक्ति ने अपनी संपत्ति कैसे अर्जित की; धन का स्रोत बताता है कि किसी खास लेनदेन के लिए पैसा कहां से आया।

CEA के मार्गदर्शन के अनुसार, कारोबारी संबंध या लेनदेन शुरू करने से पहले ग्राहक की उचित जांच करनी होगी और रिकॉर्ड कम से कम पांच साल तक रखना होगा। एजेंसियों को मनी लॉन्ड्रिंग या आतंकवाद के वित्तपोषण की रोकथाम के लिए आंतरिक नीतियां, प्रक्रियाएं और नियंत्रण भी बनाए रखने होंगे।

डेवलपरों की एक अतिरिक्त निरंतर जिम्मेदारी भी है: संपत्ति पूरी होने तक खरीदारों की जानकारी की समय-समय पर समीक्षा करना, ताकि वह सटीक और अद्यतन बनी रहे। ये 2023 के बयान में वर्णित मौजूदा दायित्व हैं, अप्रैल के विधेयक से पहली बार बनाए गए नियम नहीं।

संदेह की सूचना देना जरूरी, अपराध साबित करना नहीं

पहचान की जांच इस व्यवस्था का केवल एक हिस्सा है। संपत्ति पेशेवरों को उन लेनदेन की सूचना भी देनी होगी जिनके बारे में उन्हें पता हो या संदेह करने के उचित आधार हों कि संपत्ति आपराधिक गतिविधि से जुड़ी हो सकती है। सूचना देने से पहले एजेंट को अपराध साबित करना जरूरी नहीं है।

CEA ने संदिग्ध लेनदेन की रिपोर्टिंग के कानूनी आधार के रूप में भ्रष्टाचार, मादक पदार्थों की तस्करी और अन्य गंभीर अपराधों (लाभों की जब्ती) अधिनियम 1992 का उल्लेख किया है। रिपोर्ट सिंगापुर पुलिस बल के वाणिज्यिक मामलों के विभाग के तहत संदिग्ध लेनदेन रिपोर्टिंग कार्यालय को भेजी जाती है।

अक्टूबर 2023 में वित्त और राष्ट्रीय विकास की द्वितीय मंत्री के रूप में बोलते हुए इंद्राणी ने बताया कि यह दायित्व खरीद संभालने वाले पेशेवरों तक सीमित नहीं है। उनके बयान में कहा गया था:

जो भी व्यक्ति जानता है या जिसके पास यह संदेह करने के उचित आधार हैं कि कोई संपत्ति आपराधिक गतिविधि से प्राप्त आय है या उससे जुड़ी है, उसे पुलिस को STR दाखिल करनी होगी।

उन्होंने कहा कि इसमें वे मकान-मालिक भी शामिल हैं जिनके पास अपने किरायेदारों पर संदेह करने के उचित आधार हों। यथासंभव जल्द रिपोर्ट न करना अपराध है। इसलिए संदिग्ध लेनदेन की रिपोर्ट अधिकारियों के आकलन के लिए एक चेतावनी है, न कि संबंधित व्यक्ति को दोषी ठहराने की घोषणा।

CEA के अनुसार, संदिग्ध गतिविधि के संकेतों में कम समय में कई संपत्तियां खरीदना, संपत्ति देखे बिना खरीदना और बाजार मूल्य से बहुत अधिक या बहुत कम कीमत पर सहमत होना शामिल है। ये ऐसे चेतावनी संकेत हैं जिनका आकलन जरूरी है, लेकिन अपने आप में मनी लॉन्ड्रिंग का प्रमाण नहीं।

मंत्रिस्तरीय बयान में यह भी कहा गया था कि डेवलपर अधूरी संपत्ति की बिक्री के लिए नकद भुगतान स्वीकार नहीं कर सकते। बयान में संदिग्ध गतिविधि की पहचान के लिए एक ही संख्यात्मक सीमा पर निर्भर रहने को खारिज किया गया था। इसमें बताया गया कि अलग-अलग संकेत मनी लॉन्ड्रिंग की ओर इशारा कर सकते हैं और लेनदेन का आकलन उसके संदर्भ में करना चाहिए।

2023 का मामला संपत्ति क्षेत्र के जोखिम का पैमाना दिखाता है

पहले की प्रवर्तन कार्रवाई संपत्ति क्षेत्र के जोखिम का ठोस अंदाजा देती है। CEA के अगस्त 2023 के लेख में 15 अगस्त को पुलिस की उस घोषणा का उल्लेख था जिसमें 105 संपत्तियों से जुड़ी कार्रवाई और 10 विदेशियों की गिरफ्तारी की जानकारी दी गई थी। संपत्तियों में आवासीय, वाणिज्यिक और औद्योगिक परिसर शामिल थे।

3 अक्टूबर 2023 तक, इंद्राणी के संसदीय बयान में निषेध आदेशों के दायरे में 94 आवासीय, 53 वाणिज्यिक और पांच औद्योगिक संपत्तियां सूचीबद्ध थीं। इन श्रेणियों को मिलाकर कुल संख्या 152 थी।

अगस्त में बताई गई 105 संपत्तियों और अक्टूबर में बताई गई कुल 152 संपत्तियों के आंकड़े जांच के अलग-अलग तारीखों के अपडेट और विवरण हैं। इन्हें एक ही समय के परस्पर विरोधी आंकड़े या अप्रैल के कानून से प्रभावित लेनदेन की संख्या नहीं समझना चाहिए।

अक्टूबर के अपडेट में शामिल 94 आवासीय संपत्तियों में 60 पूर्ण हो चुकी पुनर्विक्रय इकाइयां और 34 ऐसी अधूरी इकाइयां थीं जिन्हें डेवलपरों ने सीधे बेचा था। यह विभाजन अहम है, क्योंकि इससे पुनर्विक्रय लेनदेन संभालने वाले एजेंट और नई इकाइयां बेचने वाले डेवलपर, दोनों एक ही प्रवर्तन संदर्भ में आते हैं।

आठ आवासीय संपत्तियां सेंटोसा कोव में स्थित भूखंड वाले मकान थे। इंद्राणी ने कहा कि निषेध आदेशों के दायरे में आए भूखंड वाले आवासीय मकानों में से कोई भी मुख्य सिंगापुर में नहीं था, जहां विदेशी खरीदारों के लिए मंजूरी के मानदंड अधिक कड़े थे। उन्होंने यह भी कहा कि आवासीय संपत्ति अधिनियम की आवश्यकताओं का पालन किया गया था।

यह अंतर दो कानूनी सवालों को अलग करता है: क्या खरीदार को संपत्ति रखने की अनुमति है, और क्या लेनदेन में इस्तेमाल किया गया धन वैध है। स्वामित्व संबंधी प्रतिबंधों का पालन करने से दूसरे सवाल का जवाब नहीं मिलता। बयान के अनुसार, उस समय लेनदेन संभालने वाली एजेंसियों और एजेंटों की जांच जारी थी; इससे यह साबित नहीं हुआ कि हर संबंधित पेशेवर ने अपने दायित्वों का उल्लंघन किया था।

नियम कैसे विकसित हुए

अप्रैल का विधेयक कानून और प्रवर्तन के कई अलग-अलग चरणों के बाद आया है। घटनाक्रम दिखाता है कि नए उपाय मौजूदा ढांचे को आगे बढ़ाते हैं, उसकी जगह नहीं लेते:

• 2021: एस्टेट एजेंट (मनी लॉन्ड्रिंग की रोकथाम और आतंकवाद के वित्तपोषण से निपटने) विनियमों के तहत संपत्ति एजेंटों के लिए निर्धारित दायित्व कानून में शामिल किए गए।
• 2023: हाउसिंग डेवलपर्स (नियंत्रण एवं लाइसेंसिंग) अधिनियम और वाणिज्यिक संपत्तियों की बिक्री अधिनियम में बदलावों से मनी लॉन्ड्रिंग रोकने की आवश्यकताएं डेवलपरों तक बढ़ाई गईं।
• 15 अगस्त 2023: पुलिस ने 105 संपत्तियों से जुड़ी कार्रवाई और 10 गिरफ्तारियों की घोषणा की।
• 3 अक्टूबर 2023: इंद्राणी ने क्षेत्र के दायित्वों का विवरण दिया और 152 संपत्तियों पर निषेध आदेशों की जानकारी दी।
• 8 अप्रैल 2025: संसद ने दंड व्यवस्था को मजबूत करने और उचित जांच को बिना प्रतिनिधि वाले लेनदेन पक्षों तक बढ़ाने वाला विधेयक पारित किया।

यह क्रम मूल दायित्वों को लागू करने और बाद में उनकी निवारक क्षमता बढ़ाने के प्रयासों के बीच अंतर भी स्पष्ट करता है। पहचान की जांच, रिकॉर्ड रखना और संदिग्ध लेनदेन की रिपोर्टिंग संसद की ताजा मंजूरी से पहले ही अनिवार्य थे।

प्रवर्तन और कुछ विवरण अभी तय होने बाकी

CEA संपत्ति एजेंसियों और बिक्रीकर्मियों की निगरानी करता है, जबकि शहरी पुनर्विकास प्राधिकरण डेवलपरों को नियंत्रित करता है। अक्टूबर 2023 के बयान में दोनों निकायों के नियमित निरीक्षण का जिक्र था। अधिक जोखिम वाले व्यवसायों को प्राथमिकता देकर उनका अधिक बार निरीक्षण किया जाता है।

निजी आवास, खासकर महंगी परियोजनाओं में अधिक कारोबार करने वालों को अधिक जोखिम वाला माना जा सकता है। कानून प्रवर्तन एजेंसियों से संभावित उल्लंघनों की जानकारी मिलने पर नियामक निरीक्षण भी करते थे। CEA ने मार्गदर्शन, जांच-सूचियों, संदिग्ध गतिविधि के संकेतों की सूचियों और प्रशिक्षण के जरिए अनुपालन में मदद की, जबकि URA ने डेवलपरों के लिए परिपत्र जारी किए और जानकारी सत्र आयोजित किए।

संपत्ति सौदे में शामिल कई पक्षों के दायित्व एक-दूसरे के पूरक हैं। संपत्ति हस्तांतरण के वकीलों, संबंधित लेखाकारों और वित्तीय संस्थानों पर भी ग्राहकों की जांच और संदिग्ध आपराधिक गतिविधि की रिपोर्ट करने के दायित्व हैं। इंद्राणी के बयान के अनुसार, अधिकांश संपत्ति खरीद और बिक्री पर जांच की एक से अधिक परतें लागू थीं।

अप्रैल के बदलाव इस व्यवस्था के दो खास पहलुओं को मजबूत करते हैं: एजेंट की जांच का दायरा और अलग-अलग उल्लंघनों के वित्तीय परिणाम। इससे अन्य पक्षों के दायित्व अनावश्यक नहीं हो जाते। विधेयक पारित होने का अर्थ यह भी नहीं है कि हर प्रावधान लागू हो चुका है।

संसदीय विवरण में लागू होने की तारीख, विस्तृत कार्यान्वयन समय-सीमा या अनुशासनात्मक न्यायाधिकरण के नए अधिकतम दंड नहीं बताए गए हैं। इसमें अक्टूबर 2023 में वर्णित जांचों के नवीनतम नतीजों का भी उल्लेख नहीं है। इन बातों को स्थापित तथ्यों से अलग रखना चाहिए: संसद ने जांच का दायरा बढ़ाने और ऐसा दंड ढांचा बनाने को मंजूरी दी है जिसका उद्देश्य हर उल्लंघन की अलग गिनती करना है।

मुख्य बिंदु

• संसद ने 8 अप्रैल 2025 को संपत्ति क्षेत्र में मनी लॉन्ड्रिंग से निपटने वाला विधेयक पारित किया।
• अधिकतम वित्तीय दंड की गणना हर मामले के बजाय हर उल्लंघन के आधार पर होगी।
• चेतावनी व्यवस्था में हर अपराध के लिए S$5,000 तक का दंड हो सकता है; अधिक गंभीर मामलों को अनुशासनात्मक कार्यवाही के लिए भेजा जाएगा।
• एजेंसियों और बिक्रीकर्मियों को उचित जांच का दायरा बिना प्रतिनिधि वाले लेनदेन पक्षों तक बढ़ाना होगा।
• मौजूदा दायित्वों में पहचान की जांच, कम से कम पांच साल तक रिकॉर्ड रखना और संदिग्ध लेनदेन की रिपोर्टिंग शामिल है।
• अक्टूबर 2023 के सरकारी अपडेट में निषेध आदेशों के दायरे में 152 संपत्तियां सूचीबद्ध थीं।
• संसदीय विवरण में लागू होने की तारीखों या न्यायाधिकरण के नए अधिकतम दंड का उल्लेख नहीं है।