भूतिया मंज़िल का घोटाला चीनी रियल एस्टेट के कानूनी धूसर क्षेत्र को उजागर करता है

असंभव अपार्टमेंट

2013 में, उत्तर-पश्चिमी चीन के शान्शी प्रांत के शेन उपनाम वाले एक व्यक्ति को लगा कि उसने संपत्ति बाजार में किफायती दाम पर अपना घर खरीद लिया है। उन्होंने प्रांतीय राजधानी शीआन के पास एक नए आवासीय परिसर की 34वीं मंज़िल पर 90 वर्ग मीटर का एक फ्लैट खरीदा। कीमत 2,646 युआन प्रति वर्ग मीटर थी, जो उस समय लगभग 400 डॉलर के बराबर थी। यह दर इलाके में आवास की औसत कीमत का करीब एक-तिहाई थी, ऐसा मौका जिसे छोड़ना मुश्किल था। चार साल बाद शेन को विनाशकारी सच्चाई का पता चला। जिस इमारत में उन्होंने फ्लैट खरीदा था, उसमें केवल 32 मंज़िलें थीं। जिस 34वीं मंज़िल के लिए उन्होंने भुगतान किया था, उसका अस्तित्व ही नहीं था।

एक काल्पनिक अपार्टमेंट का यह अजीब मामला देशभर का ध्यान खींच रहा है, क्योंकि यह आम चीनी घर खरीदारों के सामने मौजूद गंभीर जोखिमों को उजागर करता है। शेन की खरीद उस श्रेणी के आवास के कारण संभव हुई, जिसे अनौपचारिक रूप से सीमित संपत्ति अधिकार वाला आवास कहा जाता है। ये इकाइयां औपचारिक सरकारी भूमि व्यवस्था से बाहर, सामूहिक स्वामित्व वाली ग्रामीण ज़मीन पर बनाई जाती हैं। सरकारी मान्यता न होने के कारण इन्हें भारी छूट पर बेचा जाता है। साथ ही, इन्हें मानक वाणिज्यिक आवास को मिलने वाली कानूनी सुरक्षा भी हासिल नहीं होती। शेन के मामले में, इसी कानूनी शून्य ने बिल्डर को ऐसी जगह बेचने का मौका दिया जो कभी बनी ही नहीं थी।

सीमित संपत्ति अधिकार क्या हैं?

यह समझने के लिए कि कोई व्यक्ति अस्तित्वहीन मंज़िल पर फ्लैट कैसे खरीद सकता है, पहले चीन की दोहरी भूमि व्यवस्था को समझना होगा। शहरी भूमि राज्य के स्वामित्व में होती है और औपचारिक प्रक्रियाओं के ज़रिये बिल्डरों या घर मालिकों को पट्टे पर दी जाती है। इन प्रक्रियाओं में मालिकाना हक के दस्तावेज़ और बंधक ऋण की पात्रता शामिल हैं। इसके विपरीत, ग्रामीण भूमि गांवों के समुदायों के सामूहिक स्वामित्व में होती है। चीनी कानून के तहत, ग्रामीण सामूहिक संस्थाओं को व्यावसायिक आवासीय निर्माण के लिए भूमि पट्टे पर देने या बेचने की अनुमति नहीं है। फिर भी, व्यवहार में गांव की समितियां और बिल्डर अक्सर मुनाफे के लिए ग्रामीण भूखंडों पर आवास बनाने में साझेदारी करते हैं।

इन परियोजनाओं से वह आवास बनता है जिसे स्थानीय लोग सीमित संपत्ति अधिकार वाला आवास कहते हैं। इस शब्द का मतलब ऐसी इकाइयों से है जिन्हें सरकारी भूमि ब्यूरो में पंजीकृत नहीं कराया जा सकता। खरीदारों को मालिकाना हक का कोई आधिकारिक दस्तावेज़ नहीं मिलता। बैंक आम तौर पर इनके बदले ऋण देने से इनकार करते हैं। अनुमान है कि पूरे चीन में ऐसी करोड़ों इकाइयां हैं, जो तेजी से बढ़ती शहरी कीमतों का सस्ता विकल्प देती हैं। शेन ने अपने फ्लैट के लिए बाजार मूल्य का करीब एक-तिहाई भुगतान किया था। यह छूट बड़े कानूनी और वित्तीय जोखिमों को दर्शाती थी। खरीदार अक्सर यह जानते हुए इस बाजार में आते हैं कि यह व्यवस्था असामान्य है, लेकिन शेन को हुए नुकसान का पैमाना सामान्य नियामकीय धूसर क्षेत्र से कहीं गहरे धोखाधड़ी के मामले को उजागर करता है।

इस छूट की कीमत वह लगभग हर सुरक्षा है जिसकी एक घर मालिक को उम्मीद होती है। औपचारिक पंजीकरण न होने के कारण स्थानीय अधिकारी ऐसी इमारतों को बहुत कम चेतावनी देकर गिरा सकते हैं। बिल्डर बिना निगरानी के योजनाएं बदल सकते हैं। ऐसी योजनाओं के खरीदार मुआवज़े की कतार में बैंकों और सरकारी संस्थाओं के पीछे आते हैं। शेन को जब सच्चाई का पता चला, तो साफ हो गया कि बिल्डर ने या तो नक्शे जाली बनाए थे या फिर ऐसी जगह के पैसे अपनी जेब में डाल लिए थे जो निर्माण योजना का हिस्सा ही नहीं थी।

धोखाधड़ी का राष्ट्रीय चलन

शेन का अनुभव कोई अकेली त्रासदी नहीं है। यह ऐसे राष्ट्रीय संपत्ति बाजार का हिस्सा है जो कॉरपोरेट धोखाधड़ी और नियामकीय नाकामी से जूझ रहा है। इसका सबसे प्रमुख उदाहरण एवरग्रांडे है, जो कभी चीन में निर्माण क्षेत्र की तेज़ी का प्रतीक रहा संपत्ति क्षेत्र का दिग्गज था। चीन प्रतिभूति नियामक आयोग ने कंपनी और उसके संस्थापक हुई का यान पर कंपनी के कर्ज चुकाने में चूक करने से पहले के दो वर्षों में राजस्व को करीब 78 अरब डॉलर बढ़ा-चढ़ाकर दिखाने का आरोप लगाया। नियामक ने एवरग्रांडे की मुख्यभूमि चीन स्थित इकाई हेंगडा रियल एस्टेट पर लगभग 58.4 करोड़ डॉलर का जुर्माना लगाया। हुई पर व्यक्तिगत रूप से 65 लाख डॉलर का जुर्माना लगाया गया और उन्हें वित्तीय बाजारों से आजीवन प्रतिबंध का सामना करना पड़ रहा है।

जनवरी में, हांगकांग की एक अदालत ने एवरग्रांडे को परिसमापन के आदेश दिए। नियुक्त अधिकारी अब कर्जदाताओं को भुगतान करने के लिए कंपनी की संपत्तियों की जांच कर रहे हैं। पिछले सितंबर में, संदिग्ध गैरकानूनी अपराधों की जांच के बीच पुलिस ने हुई को निगरानी में रखा। इन कार्रवाइयों से पता चलता है कि संपत्ति क्षेत्र में धोखाधड़ी गांव की समितियों से लेकर सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध कंपनियों के बोर्डरूम तक फैली हुई है। धोखाधड़ी का पैमाना बताता है कि बिल्डरों की जेब में नकदी का प्रवाह बनाए रखने के लिए बढ़ा-चढ़ाकर किए गए वादे और जाली दस्तावेज़ आम औज़ार बन गए हैं। इसका असर पूरी अर्थव्यवस्था पर पड़ता है। चीन के आर्थिक उत्पादन में रियल एस्टेट और इससे जुड़े उद्योगों का हिस्सा करीब एक-तिहाई है। जब बिल्डर राजस्व के बारे में झूठ बोलते हैं या ऐसे अपार्टमेंट बेचते हैं जिन्हें पूरा करने का उनका इरादा ही नहीं होता, तो इससे इस्पात मिलें, सीमेंट कारखाने, फर्नीचर आपूर्तिकर्ता और स्थानीय बैंक प्रभावित होते हैं। घर खरीदार इस नाकाम व्यवस्था के शिकार भी हैं और अनजाने में इसके वित्तदाता भी; वे ऐसे अपार्टमेंट के लिए अग्रिम भुगतान करते हैं जो शायद कभी बनकर तैयार ही न हों।

अनियमित निर्माण कैसे बेकाबू हो जाता है

कई पर्यवेक्षकों का सवाल सीधा है। कोई बिल्डर 32 मंज़िला इमारत में 34वीं मंज़िल कैसे बेच देता है और कोई इस सौदे को रोकता क्यों नहीं? इसका जवाब धूसर बाजार की परियोजनाओं पर सार्थक निगरानी के अभाव में छिपा है। सरकारी भूमि पर औपचारिक परियोजनाओं में कई सरकारी विभाग योजनाओं की समीक्षा करते हैं, परमिट जारी करते हैं और निर्माण की प्रगति का निरीक्षण करते हैं। खरीदार सार्वजनिक रूप से दाखिल दस्तावेज़ों से मंज़िलों की संख्या और इकाइयों के नंबर की पुष्टि कर सकते हैं। सीमित संपत्ति अधिकार वाली परियोजनाएं इनमें से अधिकांश जांच प्रक्रियाओं से बच निकलती हैं।

स्थानीय अधिकारी कभी-कभी ऐसे निर्माण को बर्दाश्त करते हैं या उसे बढ़ावा भी देते हैं, क्योंकि इससे शुल्क के रूप में राजस्व मिलता है और गांवों की अर्थव्यवस्था को गति मिलती है। कुछ मामलों में, बिल्डर अधिकारियों को एक तरह की योजना जमा करते हैं, जबकि खरीदारों को उससे कहीं अधिक महत्वाकांक्षी योजना दिखाते हैं। ग्रामीण भूमि की बिक्री के लिए केंद्रीकृत रजिस्टर न होने से विज्ञापन के दावों की वास्तविक स्थिति से तुलना करने का कोई तरीका नहीं है। शेन जैसे खरीदार नमूना फ्लैट और मंज़िलों के नक्शे देखते हैं, लेकिन इनका ठेकेदारों द्वारा असल में ढाली जा रही कंक्रीट से कोई संबंध नहीं भी हो सकता है।

निर्माण में देरी से समस्या और बढ़ जाती है। शेन ने 2013 में अपना फ्लैट खरीदा था और चार साल बाद धोखाधड़ी का पता लगाया। यह लंबा अंतराल बताता है कि बिल्डर धीरे-धीरे या बिल्कुल भी निर्माण किए बिना फ्लैट बेचता रहा। लंबे निर्माण काल के दौरान खरीदारों के पास प्रगति पर नज़र रखने के बहुत कम तरीके होते हैं। वे निर्माण स्थल से दूर रह सकते हैं या मंज़ूरशुदा योजनाओं और खड़ी होती इमारत के बीच अंतर पहचानने की तकनीकी जानकारी नहीं रखते। सच्चाई सामने आने तक बिल्डर पैसा कहीं और भेज चुका हो सकता है या स्थानीय संचालन करने वाली कंपनी बंद कर चुका हो सकता है।

संपत्ति संकट की मानवीय कीमत

हर नाकाम या धोखाधड़ी वाली परियोजना के पीछे ऐसे परिवार हैं जो अपनी जीवन भर की बचत को मिटते देख रहे हैं। इस साल की शुरुआत में जारी आधिकारिक आंकड़ों के अनुसार, चीन में संपत्ति निवेश जनवरी और फरवरी में पिछले वर्ष की इसी अवधि के मुकाबले 9 प्रतिशत गिरा। नए निर्माण की शुरुआत 30 प्रतिशत कम हुई, जो एक साल से अधिक समय में सबसे बड़ी गिरावट थी। इन आंकड़ों का सीधा मतलब है नौकरियों का जाना, आपूर्तिकर्ताओं को भुगतान न होना और ऐसे अधूरे कंक्रीट ढांचे छोड़ दिए जाना जहां कभी मोहल्ले बसने थे।

अकेले एवरग्रांडे के पतन के कारण लाखों खरीदार उन अपार्टमेंट के इंतज़ार में रह गए जिनका वे पहले ही भुगतान कर चुके थे। कुछ लोगों ने अपनी पूरी बचत लगा दी थी और रिश्तेदारों से कर्ज़ भी लिया था। भावनात्मक असर में टूटते विवाह, टलती सेवानिवृत्ति और मानसिक स्वास्थ्य संकट शामिल हैं। शेन का मामला इस पीड़ा में एक अवास्तविक मोड़ जोड़ता है। उन्हें सिर्फ देर से मिल रहे घर का सामना नहीं करना पड़ा। उन्हें ऐसी मंज़िल पर संपत्ति के मालिक होने की गणितीय असंभवता का सामना करना पड़ा जिसे भौतिकी और वास्तुकला के नियम नकारते हैं।

यह संकट संस्थानों पर जनता के भरोसे को भी कमज़ोर करता है। जब गांव स्तर के बिल्डर और एवरग्रांडे जैसी राष्ट्रीय दिग्गज कंपनियां, दोनों धोखाधड़ी में शामिल हों, तो लोगों का बाजार, नियामकों और अदालतों पर भरोसा उठ जाता है। इस भरोसे को फिर से बनाने के लिए प्रेस विज्ञप्तियों में घोषित जुर्माने काफी नहीं हैं। इसके लिए पीड़ितों को प्रत्यक्ष न्याय और ऐसे ढांचागत बदलाव चाहिए जो बिल्डरों को घर खरीदारों के साथ बड़ी और जोखिम भरी ऋण योजना के असुरक्षित कर्जदाताओं जैसा व्यवहार करने से रोकें।

नियामकीय कार्रवाई और दीर्घकालिक सुधार

चीनी अधिकारी मानते हैं कि अनियंत्रित संपत्ति धोखाधड़ी से सामाजिक स्थिरता और आर्थिक विकास को खतरा है। चीन प्रतिभूति नियामक आयोग ने सार्वजनिक रूप से प्रतिभूति धोखाधड़ी पर कार्रवाई करने और छोटे निवेशकों की रक्षा करने का संकल्प लिया है। आयोग के मुताबिक, वह ऐसा करने के लिए "दांत और सींग" का इस्तेमाल करेगा। एवरग्रांडे और हुई का यान पर लगाए गए रिकॉर्ड जुर्माने यह संकेत देने की कोशिश हैं कि धोखाधड़ी करने पर सबसे बड़े खिलाड़ियों को भी परिणाम भुगतने होंगे। हुई की पुलिस निगरानी शीर्ष स्तर पर व्यक्तिगत जवाबदेही का उतना ही कड़ा संदेश देती है।

फिर भी, कार्रवाई अब भी असमान है। राष्ट्रीय नियामक सूचीबद्ध कंपनियों पर अपेक्षाकृत आसानी से निशाना साध सकते हैं, क्योंकि वित्तीय खुलासे सार्वजनिक होते हैं और शेयरधारक जवाब मांगते हैं। सामूहिक भूमि पर चल रही गांव स्तर की परियोजनाओं की निगरानी करना कहीं मुश्किल है। ये ग्रामीण शासन, शहरी नियोजन और निजी अनुबंध कानून के संगम पर स्थित हैं। स्थानीय सरकारें कभी-कभी कड़ी कार्रवाई का विरोध करती हैं, क्योंकि इन परियोजनाओं से प्रवासियों को आवास मिलता है और औपचारिक कर व्यवस्था से बाहर राजस्व पैदा होता है।

स्थानीय अधिकारियों के सामने अक्सर परस्पर विरोधी प्रोत्साहन होते हैं। आर्थिक विकास को बढ़ावा देना भूमि उपयोग के नियम लागू करने से अधिक अहम हो सकता है, खासकर तब जब परियोजनाओं में लोग पहले से रह रहे हों और भुगतान कर चुके हों। शेन जैसे पीड़ितों के लिए कानूनी उपाय अक्सर निराशाजनक साबित होते हैं। सीमित संपत्ति अधिकार से जुड़े विवादों में अदालतें कभी-कभी सुनवाई से इनकार कर देती हैं, क्योंकि इनका आधार बनने वाले अनुबंध भूमि उपयोग के नियमों का उल्लंघन करते हैं। खरीदारों के पक्ष में फैसला आने पर भी बिल्डर संपत्तियां पहले ही कहीं और भेज चुके हो सकते हैं या दिवालिया घोषित हो चुके हो सकते हैं। वास्तविक सुरक्षा के लिए ग्रामीण भूमि के रिकॉर्ड को राष्ट्रीय डेटाबेस से जोड़ना, अग्रिम बिक्री से पहले स्वतंत्र निरीक्षण अनिवार्य करना और ऐसे एस्क्रो खाते जरूरी होंगे जिनसे बिल्डर तब तक रकम न निकाल सकें जब तक निर्माण के तय चरणों की पुष्टि न हो जाए। इन ढांचागत बदलावों के बिना, चीन के संपत्ति बाजार में काल्पनिक मंज़िलें मंडराती रहेंगी।

मुख्य बिंदु

• शान्शी प्रांत के एक घर खरीदार ने इमारत की 34वीं मंज़िल पर अपार्टमेंट खरीदा, जबकि बाद में पता चला कि इमारत में केवल 32 मंज़िलें थीं।
• यह इकाई बाजार कीमत के करीब एक-तिहाई दाम पर बेची गई, क्योंकि सामूहिक स्वामित्व वाली ग्रामीण भूमि पर इसके संपत्ति अधिकार सीमित थे।
• सीमित संपत्ति अधिकार वाले आवास, जिन्हें कभी-कभी छोटे संपत्ति अधिकार वाला आवास भी कहा जाता है, कानूनी धूसर क्षेत्र में आते हैं और उन्हें सरकारी मान्यता या मालिकाना हक के दस्तावेज़ हासिल नहीं होते।
• यह घोटाला संपत्ति क्षेत्र के व्यापक संकट को दर्शाता है, जहां बड़े पैमाने पर धोखाधड़ी के आरोप लगे हैं। इनमें एवरग्रांडे का 78 अरब डॉलर का राजस्व बढ़ा-चढ़ाकर दिखाने का मामला भी शामिल है।
• संपत्ति निवेश और नए निर्माण की शुरुआत में तेज़ गिरावट आई है, जिससे उस उद्योग की स्थिरता को लेकर चिंता बढ़ी है जो राष्ट्रीय आर्थिक गतिविधि के करीब एक-तिहाई हिस्से को संचालित करता है।
• नियामकों ने रिकॉर्ड जुर्माने लगाए हैं और कड़ी कार्रवाई का वादा किया है, लेकिन धूसर बाजार की परियोजनाएं अब भी खरीदारों को गंभीर वित्तीय जोखिम में डाल रही हैं।