बाजार को झटका: नीति लागू होने के बाद विदेशी लेनदेन में भारी गिरावट
12 फरवरी को जारी सरकार के व्यापक आंकड़ों के अनुसार, नए कड़े रियल एस्टेट नियम लागू होने के शुरुआती महीनों में सियोल में विदेशी नागरिकों द्वारा घरों की खरीद आधे से भी अधिक घट गई। सरकारी नीति समन्वय कार्यालय ने 7वीं रियल एस्टेट अवैध गतिविधि प्रतिक्रिया परिषद की बैठक में इस भारी गिरावट की घोषणा की। उच्चस्तरीय बैठक की अध्यक्षता सरकारी परिसर सियोल में द्वितीय उपमंत्री किम योंग-सू ने की। बैठक में भूमि, अवसंरचना और परिवहन मंत्रालय, वित्तीय सेवा आयोग, राष्ट्रीय कर सेवा और राष्ट्रीय पुलिस एजेंसी के वरिष्ठ अधिकारी शामिल हुए। उन्होंने हाल के बाजार को ठंडा करने वाले उपायों की प्रभावशीलता का आकलन किया और भविष्य की प्रवर्तन रणनीतियों पर समन्वय किया। परिषद की बैठक में विश्लेषित मंत्रालय के विस्तृत आंकड़ों के मुताबिक, सितंबर से दिसंबर 2024 की निगरानी अवधि में सियोल महानगरीय क्षेत्र में विदेशी नागरिकों के आवासीय लेनदेन 35 प्रतिशत घटकर 1,481 रह गए। पिछले वर्ष की इसी चार महीने की अवधि में 2,279 लेनदेन हुए थे।
विषय-सूची
जिन क्षेत्रों की जांच की गई, उनमें सियोल में सबसे तेज गिरावट दर्ज हुई। विदेशी खरीदारों के लेनदेन साल-दर-साल 51 प्रतिशत घटकर 496 से केवल 243 रह गए। विदेशी रियल एस्टेट खरीद की व्यापक निगरानी शुरू होने के बाद राजधानी में यह अब तक की सबसे बड़ी गिरावट है। पड़ोसी क्षेत्रों में भी उल्लेखनीय, हालांकि कुछ कम तीखी, गिरावट आई। ग्योंगगी प्रांत में विदेशी खरीद गतिविधि 30 प्रतिशत और इंचियोन में 33 प्रतिशत घटी। यह बड़ी गिरावट सरकार के 26 अगस्त 2024 के उस फैसले के बाद आई, जिसके तहत पूरे सियोल शहर और राजधानी क्षेत्र के बड़े हिस्से को खास तौर पर विदेशी नागरिकों को लक्षित करते हुए रियल एस्टेट लेनदेन परमिट क्षेत्र घोषित किया गया था। इस उपाय के तहत गैर-नागरिकों को आवासीय संपत्ति की खरीद पूरी करने से पहले सरकारी मंजूरी लेनी होती है। अधिकारियों का मानना है कि इससे एक अहम नौकरशाही बाधा पैदा होती है, जो सट्टा मांग को छांट देती है। यह अधिसूचना 25 अगस्त 2026 तक एक वर्ष के लिए लागू है और दक्षिण कोरिया के हालिया इतिहास में विदेशी संपत्ति स्वामित्व पर सबसे कड़ी नीतियों में से एक है। अधिकारियों ने स्पष्ट रूप से इसे पहले से ही अत्यधिक गर्म बाजारों में विदेशी पूंजी के कारण आवास की कीमतें बढ़ने को लेकर लगातार हो रही जन-आलोचना का सीधा जवाब बताया है। खासकर वे जिले प्रभावित हुए हैं जो अंतरराष्ट्रीय निवेशकों में लोकप्रिय हैं।
परमिट क्षेत्र की शर्तें समझें
भूमि लेनदेन परमिट क्षेत्र व्यवस्था में अधिसूचित इलाकों में आवासीय संपत्ति खरीदने वाले विदेशी खरीदारों के लिए कई चरणों वाली मंजूरी प्रक्रिया लागू होती है। इससे वे लेनदेन की स्थितियां बुनियादी तौर पर बदल जाती हैं, जिनके तहत पहले अंतरराष्ट्रीय खरीद होती थी। 26 अगस्त 2024 को लागू हुए इस नियम के अनुसार, सियोल और आसपास के उन इलाकों में अपार्टमेंट, विला या अन्य आवासीय संपत्ति का अनुबंध करने से पहले सभी विदेशी नागरिकों को संबंधित अधिकारियों से आधिकारिक अनुमति लेनी होगी, जिन्हें सट्टा गतिविधियों का केंद्र माना गया है। पूर्व-मंजूरी की यह शर्त खरीद प्रक्रिया को जटिल बनाती है और समय को लेकर अनिश्चितता पैदा करती है, जिससे जल्दबाजी में निवेश के फैसले ठंडे पड़ते हैं। शुरुआती मंजूरी के अलावा, नीति के तहत दो साल तक वास्तव में वहां रहने की सख्त शर्त है। यानी खरीदारों को संपत्ति में अपने मुख्य निवास के रूप में रहना होगा, न कि उसे खाली निवेश संपत्ति, किराये के घर या मौसमी ठिकाने के तौर पर रखना होगा। यह शर्त खास तौर पर उस सट्टा मांग को निशाना बनाती है, जिसके बारे में अधिकारियों का मानना है कि उसने स्थानीय समुदायों की स्थिरता में योगदान दिए बिना महंगे जिलों में कीमतों के तंत्र को बिगाड़ा था।
कड़ी निवास शर्तों को पूरा न करने वाले खरीदारों पर अनुपालन सुनिश्चित करने या संपत्ति बेचने के लिए मजबूर करने के उद्देश्य से बढ़ते हुए प्रशासनिक दंड लगाए जा सकते हैं। भूमि, अवसंरचना और परिवहन मंत्रालय ने स्थानीय सरकारों के साथ मिलकर जनवरी 2025 में अनुपालन की गहन जांच शुरू की। इसमें उपयोगिता सेवाओं के रिकॉर्ड की पुष्टि, आव्रजन डेटाबेस से मिलान और पते पर भौतिक सत्यापन के जरिए यह व्यवस्थित रूप से जांचा जाता है कि विदेशी मालिक वास्तव में खरीदे गए घरों में रह रहे हैं या नहीं। नियम तोड़ने वाले संपत्ति मालिकों को पहले निवास की शर्त तुरंत पूरी करने का औपचारिक प्रशासनिक आदेश दिया जाता है। लगातार नियम न मानने पर भारी अनिवार्य अनुपालन शुल्क लगाया जाता है, जिसकी गणना निवेश से हुए लाभ की भरपाई के लिए की जाती है। अधिकारियों के पास अंततः मूल खरीद परमिट रद्द करने का अधिकार भी है, जिससे संपत्ति बेचने के लिए मजबूर होना पड़ सकता है। ये प्रवर्तन उपाय पहले की पंजीकरण व्यवस्थाओं से एक बड़ा बदलाव हैं। पहले विदेशी स्वामित्व का केवल रिकॉर्ड रखा जाता था, लेकिन मालिकों के व्यवहार या निवास पर लगातार शर्तें नहीं लगाई जाती थीं।
गिरावट का भौगोलिक संकेंद्रण
लेनदेन में आई भारी गिरावट सभी जिलों में समान रूप से नहीं फैली। इसका असर खास तौर पर सियोल के सबसे संपन्न इलाकों में केंद्रित रहा, जहां पहले विदेशी निवेश पूंजी का सबसे बड़ा हिस्सा आकर्षित होता था। पहले से सट्टा उछाल वाले क्षेत्र और समायोजन लक्ष्य क्षेत्र घोषित किए गए चार जिलों-गंगनाम, सॉचो, सोंगपा और योंगसान-में विदेशी खरीदारों की गतिविधि कुल मिलाकर 65 प्रतिशत गिर गई। इससे संकेत मिलता है कि नियमों का असर उन महंगे बाजारों में कहीं अधिक पड़ा है, जहां सट्टा गतिविधि सबसे ज्यादा थी। सियोल के 25 स्वायत्त जिलों में सॉचो में सबसे बड़ी गिरावट दर्ज हुई। चार महीने की तुलना अवधि में विदेशी लेनदेन 92 से घटकर केवल 11 रह गए, यानी 88 प्रतिशत की असाधारण कमी। विदेशी खरीद का लगभग खत्म हो जाना दर्शाता है कि इस महंगे जिले में पहले की मांग नियामकीय बाधाओं के प्रति बेहद संवेदनशील थी और संभवतः आवास की जरूरत के बजाय निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने से प्रेरित थी। लंबे समय से दक्षिण कोरिया के आलीशान रियल एस्टेट का केंद्र माने जाने वाले गंगनाम के तीन जिलों में पहले विदेशी पूंजी का बड़ा निवेश होता था। निवेशक देश के सबसे विशिष्ट आवासीय बाजारों और बेहतर शैक्षणिक सुविधाओं में निवेश का अवसर तलाशते थे।
सियोल के बाहर, नियमों का असर स्थानीय निकायों के अनुसार काफी अलग रहा। इसमें विदेशी खरीदारों की पहले की मौजूदगी और स्थानीय आर्थिक स्थितियों की भूमिका रही। राजधानी को घेरने वाले ग्योंगगी प्रांत में बुचॉन में लेनदेन 208 से घटकर 102 रह गए, यानी 51 प्रतिशत की गिरावट। यह प्रांत में सबसे बड़ी कमी थी और सियोल से सुविधाजनक परिवहन संपर्क वाले इस मध्यम आकार के शहर में विदेशी निवेशकों की अच्छी-खासी मौजूदगी का संकेत देती है। इंचियोन के सॉ जिले में 46 प्रतिशत की गिरावट आई और विदेशी सौदे 50 से घटकर 27 रह गए, जबकि बंदरगाह शहर के अन्य जिलों में गिरावट अपेक्षाकृत कम थी। क्षेत्रीय अंतर से पता चलता है कि विदेशी खरीदार केवल सियोल के पारंपरिक महंगे इलाकों तक सीमित नहीं थे। राजधानी क्षेत्र के दूसरे शहरों में भी उनकी उल्लेखनीय मौजूदगी बन गई थी। वहां कीमतें तुलनात्मक रूप से कम थीं और साथ ही महानगरीय रोजगार केंद्रों तथा इंचियोन अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डे सहित अंतरराष्ट्रीय परिवहन ढांचे तक पहुंच बनी रहती थी।
राष्ट्रीयता और कीमत के आधार पर निवेश के रुझान
लेनदेन के विस्तृत आंकड़े अलग-अलग देशों के विदेशी खरीदारों के व्यवहार में स्पष्ट अंतर दिखाते हैं। इससे अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के अलग-अलग निवेश तरीकों, पूंजी के स्रोतों और आवास की जरूरतों की अहम जानकारी मिलती है। दक्षिण कोरिया के संपत्ति बाजार में संख्या के लिहाज से सबसे बड़ा विदेशी खरीदार समूह चीनी नागरिकों का है। निगरानी अवधि में राजधानी क्षेत्र में उनके लेनदेन 1,554 से घटकर 1,053 इकाई रह गए, यानी 32 प्रतिशत की गिरावट। अमेरिकी खरीदारों के लेनदेन में इससे कहीं अधिक, 45 प्रतिशत की कमी आई और उनकी संख्या 377 से घटकर 208 रह गई। इससे संकेत मिलता है कि यह समूह नए प्रतिबंधों से सबसे अधिक प्रभावित महंगे बाजारों में ज्यादा केंद्रित था, या दूरी और जीवनशैली जैसे कारणों से निवास की कड़ी जांच संबंधी शर्तें पूरी करने में उसे अधिक मुश्किल हुई। गिरावट की दरों में यह अंतर दोनों सबसे बड़े विदेशी खरीदार समूहों के निवेश पोर्टफोलियो और निवेश अवधि में फर्क दिखाता है। अमेरिकी खरीदारों का झुकाव आलीशान संपत्तियों की ओर अधिक था, जबकि चीनी खरीदारों की मौजूदगी मध्यम कीमत वाले बाजारों में ज्यादा बनी रही।
कीमत के आधार पर विश्लेषण से इस धारणा को बल मिलता है कि नए नियमों ने आलीशान संपत्तियों में सट्टा गतिविधि को खास तौर पर सीमित किया है, जबकि कम कीमत वाले आवासीय सौदे ज्यादा टिकाऊ रहे हैं और संभवतः वास्तविक आवासीय जरूरतों को दर्शाते हैं। 1.2 अरब वॉन से कम कीमत वाली संपत्तियों के लेनदेन में 33 प्रतिशत की कमी आई। यह बड़ी, लेकिन अपेक्षाकृत सीमित गिरावट है, जो बाजार के सामान्य उतार-चढ़ाव के अनुरूप है। इसके उलट, 1.2 अरब वॉन से अधिक कीमत वाले घरों के सौदे 53 प्रतिशत गिर गए। इससे पता चलता है कि खास तौर पर उन महंगी संपत्तियों में लेनदेन तेजी से घटे, जिनके लिए बड़ी पूंजी की जरूरत होती है। अमेरिकी खरीदारों में महंगी संपत्तियों को चुनने का रुझान कहीं ज्यादा था। उनकी 48 प्रतिशत खरीद 60 करोड़ वॉन से अधिक मूल्य के घरों की थी, जबकि चीनी खरीदारों में यह आंकड़ा केवल 10 प्रतिशत था। महंगी संपत्तियों में अमेरिकी खरीदारों की इस भारी हिस्सेदारी से समझ आता है कि उनके लेनदेन कुल बाजार के औसत से अधिक क्यों घटे। परिषद की बैठक में भूमि, अवसंरचना और परिवहन मंत्रालय के प्रथम उपमंत्री किम इताक ने इन रुझानों पर टिप्पणी की।
विदेशी आवासीय लेनदेन में कमी इस बात का संकेत है कि बाजार को जरूरत से ज्यादा गर्म करने वाली मांग घट रही है। हम वास्तविक निवास की शर्तों के पालन पर प्रभावी निगरानी रखेंगे और रियल एस्टेट बाजार में ऐसा अनुशासन स्थापित करेंगे जो वास्तविक अंतिम उपयोगकर्ताओं की मांग पर केंद्रित हो।
विभागों के बीच प्रवर्तन और अनुपालन की निगरानी
नए नियमों का कड़ाई से पालन सुनिश्चित करने और वैकल्पिक लेनदेन ढांचों या मुखौटा कंपनियों के जरिए उनसे बचने की कोशिश रोकने के लिए सरकार ने कई नियामक निकायों को शामिल करते हुए व्यापक निगरानी व्यवस्था बनाई है। जनवरी में शुरू हुई वास्तविक निवास की जांच में स्थानीय सरकारों, आव्रजन अधिकारियों और उपयोगिता सेवा प्रदाताओं के आंकड़ों का परिष्कृत ढंग से मिलान किया जाता है। इसका उद्देश्य केवल संपत्ति पंजीकरण या डाक पहुंचाने का पता नहीं, बल्कि वहां वास्तव में रहने की पुष्टि करना है। अधिकारियों का कहना है कि कानूनी अनुपालन के लिए अब केवल संपत्ति का स्वामित्व दर्ज कराना पर्याप्त नहीं है। खरीदारों को लगातार वहां रहने के दस्तावेजी प्रमाण देने होंगे, जिनमें बिजली खपत के रिकॉर्ड, निवास कार्ड पर दर्ज पते, नगरपालिका कर दाखिल करने के रिकॉर्ड और पड़ोस के प्रशासनिक केंद्र से पुष्टि शामिल हैं। जिन मामलों में नियमों का उल्लंघन साबित होता है, उनमें प्रवर्तन की प्रक्रिया प्रशासनिक चेतावनी से शुरू होकर भारी वित्तीय दंड तक जाती है और अंततः परमिट रद्द किया जा सकता है। इससे उन कोशिशों को रोकने में मदद मिलती है जिनमें संपत्ति को स्थानीय मौजूदगी के बिना केवल सट्टा मुनाफे के लिए रखी गई वित्तीय परिसंपत्ति की तरह इस्तेमाल किया जाता है।
निवास की जांच के अलावा, वित्तीय सेवा आयोग और वित्तीय पर्यवेक्षण सेवा ने रियल एस्टेट नीलामियों में इस्तेमाल होने वाले व्यावसायिक ऋणों की लक्षित निगरानी शुरू की है। इस रास्ते का इस्तेमाल कभी-कभी आवासीय खरीद पर लागू पारंपरिक गिरवी ऋण प्रतिबंधों और डाउन पेमेंट की शर्तों से बचने के लिए किया जाता है। नियामक क्षेत्रों और व्यावसायिक क्षेत्रों के आधार पर नीलामी के लिए दिए जाने वाले शेष राशि के ऋणों का व्यवस्थित आकलन कर रहे हैं। जोखिम वाली श्रेणियों में ऋणों के संकेंद्रण या कुछ इलाकों में नीलामी गतिविधि में असामान्य उछाल दिखने पर वे मौके पर गहन जांच के लिए तैयार हैं। निगरानी का खास लक्ष्य ऐसे मामले हैं जिनमें कारोबारी व्यावसायिक उद्देश्यों के नाम पर वित्तपोषण लेकर पूंजी को नीलामी के जरिए आवासीय संपत्ति खरीदने में लगा देते हैं और इस तरह विदेशी खरीदारों के परमिट नियमों से बचते हैं। कई स्तरों वाली इस निगरानी का उद्देश्य कंपनियों के वित्तपोषण का इस्तेमाल कर नीलामी के रास्ते खरीद जैसे वैकल्पिक तरीकों से पारंपरिक खरीद की जगह लेने से रोकना है, ताकि परमिट क्षेत्र के प्रतिबंधों को वैकल्पिक लेनदेन ढांचों या दूसरे के नाम पर संपत्ति रखने की व्यवस्था के जरिए आसानी से दरकिनार न किया जा सके।
व्यापक कर नीति और बाजार स्थिरता से जुड़ाव
विदेशी खरीदारों के लिए परमिट व्यवस्था, आवास बाजार को स्थिर करने की सरकार की व्यापक मुहिम का एक हिस्सा है। यह मुहिम घरेलू कर नीति में होने वाले अहम बदलावों से पहले चलाई जा रही है, जो अन्यथा बाजार में अस्थिरता ला सकते हैं। 12 फरवरी की परिषद बैठक में एक से अधिक घर रखने वाले घरेलू मालिकों के लिए पूंजीगत लाभ कर स्थगन की भारी छूट की अवधि खत्म होने के आसन्न प्रभाव पर भी चर्चा हुई। इस नीति बदलाव से कई संपत्तियों के मालिक कोरियाई निवेशकों के बीच बिक्री गतिविधि बढ़ने की आशंका है। इस बदलाव से पहले अधिकारी अवैध गतिविधियों के फैलने की आशंका जता रहे हैं। इनमें कर देनदारी घटाने के लिए लेनदेन की कीमत जानबूझकर कम दिखाना, अनियमित उपहार व्यवस्था और वास्तविक स्वामित्व छिपाने या बिना उचित कर आकलन के परिवार के सदस्यों को संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए इस्तेमाल होने वाले नामधारी ट्रस्ट शामिल हैं।
राष्ट्रीय कर सेवा और राष्ट्रीय पुलिस एजेंसी के बीच बेहतर सूचना साझाकरण और संयुक्त कार्रवाई के जरिए इन गतिविधियों की जांच की जा रही है। परमिट की शर्तों से विदेशी सट्टा मांग को सीमित करने और घरेलू कर चोरी की योजनाओं पर निगरानी कड़ी करने के साथ-साथ अधिकारी पूंजीगत लाभ कर स्थगन की अवधि समाप्त होने के संवेदनशील दौर में बाजार में हेरफेर रोकना चाहते हैं। यह व्यापक नियामकीय तरीका इस बढ़ती समझ को दर्शाता है कि विदेशी निवेश का प्रवाह और घरेलू कर नीति, दोनों कीमतें तय होने की प्रक्रिया में एक-दूसरे से जुड़े हैं। बाजार स्थिर रखने और यह सुनिश्चित करने के लिए कि आवास मुख्य निवासियों की पहुंच में रहे, न कि किसी भी स्रोत से आने वाली सट्टा पूंजी के प्रभुत्व में, सरकार की समन्वित कार्रवाई जरूरी है।
मुख्य बातें
- 26 अगस्त 2024 को परमिट क्षेत्र के नियम लागू होने के बाद सितंबर से दिसंबर 2024 के बीच सियोल में विदेशी घर खरीद 51 प्रतिशत घट गई
- नीति के तहत विदेशी नागरिकों को सियोल और आसपास के इलाकों में संपत्ति खरीदने से पहले मंजूरी लेनी होगी और वहां दो साल तक वास्तव में रहना होगा
- सॉचो जिले में सबसे बड़ी, 88 प्रतिशत की गिरावट आई, जबकि गंगनाम, सोंगपा और योंगसान जिलों में मिलाकर 65 प्रतिशत की कमी हुई
- चीनी खरीदारों के लेनदेन 32 प्रतिशत घटे, जबकि अमेरिकी खरीदारों की गतिविधि में 45 प्रतिशत की कमी आई। 1.2 अरब वॉन से अधिक कीमत वाले घरों के सौदे 53 प्रतिशत गिर गए
- सरकार ने जनवरी 2025 में अनुपालन जांच शुरू की। वास्तव में घर में न रहने वाले मालिकों पर प्रशासनिक आदेश से लेकर परमिट रद्द करने तक के दंड लगाए जा सकते हैं
