डब्ल्यूटीओ प्रतिबद्धताओं के चलते नीतिगत विकल्प सीमित, टोक्यो में कॉन्डो की कीमतें रिकॉर्ड स्तर पर

टोक्यो में कॉन्डो की कीमतें क्यों बढ़ रही हैं और उन्हें काबू करने के विकल्प सीमित क्यों हैं

टोक्यो के नए कॉन्डोमिनियम बाजार में इस साल कीमतें नए रिकॉर्ड पर पहुंच गई हैं। इससे स्थानीय परिवारों पर दबाव बढ़ा है और नीति-निर्माताओं की परीक्षा हो रही है। रियल एस्टेट इकोनॉमिक इंस्टीट्यूट के अनुसार, अप्रैल से सितंबर के बीच टोक्यो महानगरीय क्षेत्र में नए बने कॉन्डो की औसत कीमत 94.89 मिलियन येन रही। यह एक साल पहले की इसी अवधि के मुकाबले 19.3 प्रतिशत अधिक है। इसके पीछे कम आपूर्ति, निवेशकों की मजबूत मांग और कमजोर येन का मेल है, जिससे विदेशी मुद्रा रखने वाले खरीदारों को जापानी संपत्ति सस्ती लगती है। विदेशी खरीदारों की भूमिका पर बहस तेज हुई है, लेकिन सरकार के शुरुआती निष्कर्ष बताते हैं कि कुल लेनदेन में उनकी हिस्सेदारी सीमित है।

नए नियमों पर विचार करने से पहले अधिकारी मौजूदा स्थिति का ब्यौरा जुटा रहे हैं। प्रधानमंत्री साने ताकाइची ने भूमि मंत्रालय को यह पता लगाने और जल्द नतीजे प्रकाशित करने का निर्देश दिया है कि कितने कॉन्डो विदेशी नागरिक खरीद रहे हैं। वसंत से भूमि, बुनियादी ढांचा, परिवहन और पर्यटन मंत्रालय (MLIT) खरीदारों की राष्ट्रीयता और उनके ठिकाने का पता लगाने के लिए संपत्ति रजिस्ट्रियों के आंकड़ों की जांच कर रहा है। शुरुआती संकेत विदेशी खरीदारों की सीमित हिस्सेदारी की ओर इशारा करते हैं, हालांकि कम आपूर्ति वाले बाजार में खरीद का छोटा हिस्सा भी कीमतों को प्रभावित कर सकता है।

विदेशी खरीद पर सीमा लगाने या उसे प्रतिबंधित करने की मांग के सामने एक संरचनात्मक बाधा है। 1990 के दशक में जब जापान विश्व व्यापार संगठन में शामिल हुआ, तो उसने समान व्यवहार के मूल सिद्धांत स्वीकार किए। इनके चलते अचल संपत्ति पर राष्ट्रीयता के आधार पर पाबंदियां लगाना कठिन है। इन प्रतिबद्धताओं को बदलने में समय लगेगा और व्यापारिक साझेदार आपत्ति भी कर सकते हैं। राष्ट्रीय स्तर पर आसान उपाय कम होने के कारण अब तक की सबसे स्पष्ट पहल निजी क्षेत्र से हुई है, जहां बड़े डेवलपर कीमतों में तेज उछाल को बढ़ावा देने वाली त्वरित पुनर्बिक्री रोकने के लिए अनुबंध की शर्तें सख्त कर रहे हैं।

नतीजतन, बाजार में मांग आपूर्ति से लगातार आगे निकल रही है और सरकार तथा उद्योग, दोनों ऐसे उपाय तलाश रहे हैं जो कानूनी सीमाओं के भीतर काम करें और सामाजिक तनाव न बढ़ाएं।

आपूर्ति और येन के असर से कीमतें रिकॉर्ड पर

टोक्यो के कॉन्डो बाजार में तेजी की वजह मांग जितनी ही कमी भी है। पिछले दशक में नई आपूर्ति में भारी गिरावट आई है। 2014 में डेवलपरों ने पूरे महानगरीय क्षेत्र में करीब 45,000 नई इकाइयां बाजार में उतारी थीं। 2024 में यह संख्या घटकर लगभग 23,000 रह गई। पुनर्विकास में देरी, निर्माण और जमीन की बढ़ती लागत तथा निर्माण क्षेत्र की सीमित क्षमता ने उत्पादन पर रोक लगाई है। जब कम घर बिक्री के लिए आते हैं, तो हर नई पेशकश पर ज्यादा खरीदार बोली लगाते हैं और कीमतें चढ़ती जाती हैं।

मुद्रा विनिमय दर ने भी दबाव बढ़ाया है। हाल के वर्षों में येन कमजोर होने से डॉलर, यूरो या अन्य मजबूत मुद्राएं रखने वाले खरीदारों के लिए वास्तविक कीमत घट गई है। डॉलर में भुगतान करने वाले खरीदार के लिए मुद्रा विनिमय दर में 10 प्रतिशत का उतार-चढ़ाव स्थानीय बाजार में कीमत की बढ़ोतरी के बड़े हिस्से की भरपाई कर सकता है। यह फायदा ऐसे समय मिला है जब अस्थिर दुनिया में टोक्यो को अपेक्षाकृत सुरक्षित बाजार माना जा रहा है। निवेशक यहां स्थिर राजनीतिक माहौल, व्यापक मॉर्गेज बाजार और मध्यवर्ती वार्डों में मजबूत किराये की मांग देखते हैं।

देश में सस्ता कर्ज भी अहम रहा है। वैश्विक मानकों के हिसाब से जापान में मॉर्गेज दरें अब भी कम हैं। केंद्रीय बैंक की नीतियों में धीरे-धीरे बदलाव के बावजूद, कई परिवारों के लिए निश्चित दर वाले ऋण अभी भी किफायती हैं। कम वित्तपोषण लागत ऊंची खरीद कीमतों को सहारा देती है, खासकर तब जब ज़ोनिंग, उपलब्ध भूखंडों और निर्माण कार्यक्रमों के कारण इकाइयों की संख्या सीमित हो। कम ब्याज दरों, मुद्रा विनिमय के असर और कम आपूर्ति के मेल ने इस साल दर्ज औसत कीमतों को रिकॉर्ड तक पहुंचाया है।

क्या विदेशी खरीदार मुख्य वजह हैं

विदेशी स्वामित्व पर ध्यान जाता है क्योंकि वह नजर आता है, और मुद्रा का अंतर विदेशों से आने वाली मांग को बढ़ती कीमतों से जोड़ना सहज बनाता है। लेकिन उपलब्ध आंकड़ों की तस्वीर अधिक जटिल है। MLIT की रजिस्ट्री समीक्षा, जिसके नतीजे प्रकाशित होने की उम्मीद है, बताती है कि खरीद में विदेशी हिस्सेदारी सार्वजनिक बहस में अक्सर जताए गए अनुमान से कम है। हाल के एक सर्वेक्षण में पाया गया कि टोक्यो में नई संपत्ति खरीदने वालों में करीब 3 प्रतिशत के पते विदेशों में थे। इससे खरीदारों की राष्ट्रीयता की पूरी तस्वीर नहीं मिलती, क्योंकि कुछ विदेशी नागरिक जापान में रहते और काम करते हैं। फिर भी, यह संकेत मिलता है कि बाजार पर विदेशी पूंजी का दबदबा नहीं है।

कम आपूर्ति होने पर विदेशी खरीदारों की मामूली मौजूदगी भी कीमतें तय करने की प्रक्रिया को प्रभावित कर सकती है, खासकर नए स्टेशनों या तटवर्ती पुनर्विकास के पास के लोकप्रिय इलाकों में। प्रतिष्ठित परियोजनाओं की इकाइयों में अंतिम उपयोगकर्ता और निवेशक, दोनों दिलचस्पी ले सकते हैं। कुछ खरीदार निर्माण पूरा होने से पहले अनुबंध दोबारा बेचकर मुनाफा कमाते हैं। इससे अगली खेप की मांग कीमतें बढ़ सकती हैं। इसीलिए डेवलपर ऐसे अनुबंध प्रावधान लागू करने लगे हैं जो राष्ट्रीयता की परवाह किए बिना सभी खरीदारों पर लागू होते हैं और जल्दी मुनाफे के लिए पुनर्बिक्री रोकते हैं।

सरकारी अधिकारी सार्वजनिक चिंता का जवाब देते हुए विदेशियों के प्रति द्वेष भड़काने से बच रहे हैं। प्राथमिकता विदेशी खरीद के वास्तविक पैमाने का पता लगाने और पहचान तथा रिपोर्टिंग से जुड़े नियम मजबूत करने की रही है, जिसमें रजिस्ट्री की जानकारी अधिक स्पष्ट करना भी शामिल है। आवास और ठहरने से जुड़े नियमों का पालन सख्ती से कराने पर भी जोर है, ताकि आवासीय उपयोग के लिए बेची गई इकाइयों को अवैध रूप से पर्यटकों के लिए अल्पकालिक किराये में न बदला जाए।

संक्षेप में, विदेशी मांग कई कारकों में से एक है। मुख्य वजहें बुनियादी आर्थिक स्थितियां हैं: एक दशक से घटती आपूर्ति, शहरों में स्थिर मांग से मिल रही है; कर्ज सस्ता रहा है और मुद्रा विनिमय ने वैश्विक निवेशकों के लिए टोक्यो का आकर्षण बढ़ाया है।

डब्ल्यूटीओ के नियम राष्ट्रीयता के आधार पर पाबंदियों को क्यों सीमित करते हैं

व्यापार संबंधी प्रतिबद्धताओं के कारण जापान के नीतिगत विकल्प सीमित हैं, क्योंकि ये राष्ट्रीयता के आधार पर भेदभाव को हतोत्साहित करती हैं। उरुग्वे दौर के जरिए बनी बहुपक्षीय व्यापार व्यवस्था ने डब्ल्यूटीओ की स्थापना की और उसमें सर्वाधिक तरजीही राष्ट्र तथा राष्ट्रीय व्यवहार जैसे सिद्धांत शामिल किए। इन सिद्धांतों का मतलब है कि जिन क्षेत्रों पर प्रतिबद्धताएं लागू होती हैं, वहां सदस्य देश किसी विदेशी व्यक्ति के साथ अपने नागरिक से कम अनुकूल व्यवहार नहीं कर सकता। 1995 में डब्ल्यूटीओ व्यवस्था में शामिल होते समय जापान ने अचल संपत्ति के लेनदेन के लिए उदार रुख अपनाया था। इसका मकसद विदेशी निवेश को बढ़ावा देना और संपत्ति खरीद पर राष्ट्रीयता आधारित पाबंदियों से बचना था।

सैद्धांतिक रूप से इस रुख को बदला जा सकता है, लेकिन व्यवहार में यह कठिन है। प्रतिबद्धताओं में बदलाव के लिए आम तौर पर व्यापारिक साझेदारों से बातचीत करनी पड़ती है और इसके जवाब में वे भी दबाव बना सकते हैं। जापान में निवेश करने वाले नागरिकों वाले देश आपत्ति कर सकते हैं या मुआवजे की मांग कर सकते हैं। अमेरिका और ऑस्ट्रेलिया समेत कुछ अर्थव्यवस्थाओं ने जमीन की खरीद में विदेशी और घरेलू खरीदारों के बीच अंतर करने की गुंजाइश अपने नियमों में बनाए रखी। जापान ने ऐसी सीमाएं शामिल नहीं की थीं, इसलिए रुख बदलना चाहे तो उसके सामने ज्यादा ऊंची बाधा है।

राष्ट्रीय सुरक्षा के लिए अपवाद मौजूद हैं। जापान ने 2021 में एक कानून पारित किया, जिसके तहत सरकार सेल्फ डिफेंस फोर्स के ठिकानों और परमाणु सुविधाओं जैसी अहम जगहों के आसपास की जमीन के इस्तेमाल की समीक्षा और नियमन कर सकती है। यह व्यवस्था निगरानी और राष्ट्रीय सुरक्षा संबंधी चिंता होने पर संभावित हस्तक्षेप पर केंद्रित है। इससे विदेशी नागरिकों की खरीद पर देशव्यापी प्रतिबंध नहीं लगता और न ही यह निजी आवास बाजार में जारी कीमतों के उतार-चढ़ाव को संबोधित करती है।

इन सीमाओं के भीतर सबसे व्यावहारिक विकल्प ऐसे निष्पक्ष उपाय हैं जो सभी खरीदारों और विक्रेताओं पर लागू हों। अल्पकालिक सट्टेबाजी को हतोत्साहित करने या खाली इकाइयों पर मालिकाना खर्च बढ़ाने वाले उपाय किसी खास राष्ट्रीयता को निशाना नहीं बनाते और उन्हें व्यापार नियमों के अनुरूप बनाया जा सकता है। मुश्किल राजनीतिक है: ऐसे उपाय घरेलू निवेशकों और परिवारों को भी प्रभावित करते हैं।

डेवलपर त्वरित पुनर्बिक्री रोकने में जुटे

सरकार के सीमित विकल्पों के बीच निजी कंपनियों ने पहले कदम उठाए हैं। बड़े डेवलपर परियोजना में कीमतें बढ़ाने वाली त्वरित पुनर्बिक्री रोकने के लिए बिक्री अनुबंध सख्त कर रहे हैं। टोक्यो के तटवर्ती इलाके में एक बड़ी परियोजना की कंपनी ने संभावित खरीदारों को सूचित किया कि अगर चाबी सौंपने से पहले कोई इकाई दोबारा बेची गई, तो जमा राशि जब्त कर ली जाएगी और अनुबंध रद्द हो जाएगा। एक अन्य कंपनी ने टोक्यो की कई परियोजनाओं में पांच साल तक पुनर्बिक्री पर रोक लगाई है। उल्लंघन पर संपत्ति की कीमत के 20 प्रतिशत के बराबर जुर्माना लगेगा। ये कदम राष्ट्रीयता या निवास की परवाह किए बिना सभी खरीदारों पर लागू होते हैं।

ऐसी शर्तें किसी खास तरह के खरीदार के बजाय एक विशिष्ट व्यवहार को निशाना बनाती हैं। निर्माण पूरा होने से पहले अनुबंध का हस्तांतरण, कभी-कभी भारी बढ़ी हुई कीमत पर, नई “तुलनीय” कीमतें तय कर सकता है और इससे बाद के खरीदारों से मांगी जाने वाली रकम प्रभावित होती है। त्वरित पुनर्बिक्री का प्रोत्साहन घटाने का मकसद ज्यादा इकाइयों को अंतिम उपयोगकर्ताओं के हाथों में रखना और परियोजना के भीतर कीमतें स्थिर करना है। व्यापक रूप से अपनाए जाने पर, मध्यवर्ती वार्डों में मांग वाली नई परियोजनाओं के लिए ये प्रावधान एक आम मानक बन सकते हैं।

डेवलपर के पास ऐसे बिक्री उपाय भी हैं जो संपत्ति में रहने की संभावना वाले परिवारों को प्राथमिकता दे सकते हैं। लॉटरी, आवास के लिए इस्तेमाल की घोषणा, एक ही नाम से कई खरीद पर सीमा और वित्तपोषण की कड़ी जांच से इकाइयों को व्यापार के लिए जमा करना कठिन हो जाता है। चुनौती निष्पक्ष पहुंच और समुचित जांच के बीच संतुलन बनाने की है, वह भी राष्ट्रीयता के आधार पर भेदभाव किए बिना और निर्माण के लिए जरूरी मजबूत अग्रिम बिक्री बनाए रखते हुए।

राष्ट्रीयता को निशाना बनाए बिना कौन से उपाय उपलब्ध हैं

नीतिगत चर्चा का रुख अब इस सवाल से हट रहा है कि कौन खरीद रहा है और इस ओर जा रहा है कि बाजार कैसे काम करता है। मूल देश की परवाह किए बिना लागू होने वाले उपायों से कीमतों का दबाव कुछ कम हो सकता है या कम से कम स्थानीय निवासियों के लिए निष्पक्षता बढ़ सकती है।

• सभी पर लागू हो, ऐसा त्वरित पुनर्बिक्री कर लगाएं। खरीद के थोड़े समय के भीतर हुए मुनाफे पर ज्यादा कर लगाने से जल्दी मुनाफे के लिए खरीदना कम आकर्षक होगा। जापान में पहले से ही कम अवधि तक संपत्ति रखने वाले व्यक्तियों के मुनाफे पर ऊंची दर से कर लगता है, लेकिन अधिकारी चाबी सौंपने से पहले अनुबंध के हस्तांतरण को भी नियमों के दायरे में ला सकते हैं या ऊंची दरों की अवधि बढ़ा सकते हैं। नियम सावधानी से बनाने होंगे, ताकि जीवन की ऐसी वास्तविक घटनाओं के कारण बिक्री करने वालों पर अनुचित बोझ न पड़े, जिनमें बेचना जरूरी हो जाता है।

• खाली घरों का मालिकाना खर्च बढ़ाएं। मालिक की राष्ट्रीयता की परवाह किए बिना खाली इकाइयों पर कर लगाने से उन्हें किराये पर देने या बेचने का प्रोत्साहन मिल सकता है। दुनिया के कई शहर खाली संपत्तियों को फिर से बाजार में लाने के लिए ऐसे करों का इस्तेमाल करते हैं। नवीनीकरण या दस्तावेजों से साबित कठिन परिस्थिति के लिए छूट देने से नीति निष्पक्ष रह सकती है।

• आपूर्ति बढ़ाएं। कीमतों का दबाव घटाने का सबसे भरोसेमंद तरीका अधिक निर्माण करना है। कम इस्तेमाल वाली दफ्तरों की जगहों को आवास में बदलने की मंजूरी तेज करना, अच्छी सुविधाओं वाले इलाकों में अनुमत फ्लोर एरिया अनुपात में मामूली बढ़ोतरी और अधिक घनत्व को सहारा देने वाला बुनियादी ढांचा समय के साथ अधिक इकाइयां उपलब्ध करा सकता है। लक्षित सब्सिडी से सिर्फ आलीशान टावरों के बजाय मध्यम कीमत वाले घरों को बढ़ावा दिया जा सकता है।

• कीमतें बढ़ाए बिना पहली बार घर खरीदने वालों को मदद दें। कुछ आय सीमा से नीचे के परिवारों को डाउन पेमेंट में सहायता, सौदा पूरा करने की लागत में कमी या मॉर्गेज गारंटी देकर स्थानीय खरीदारों को प्रतिस्पर्धा में मदद मिल सकती है। हालांकि, अगर आपूर्ति स्थिर हो तो व्यापक कर्ज सहायता से कीमतें बढ़ने का जोखिम रहता है।

• पारदर्शिता बढ़ाएं। सौदा पूरा होते समय खरीदार की राष्ट्रीयता या निवास की स्थिति की मानकीकृत रिपोर्टिंग, जिसे समेकित और गुमनाम रूप में प्रकाशित किया जाए, विदेशी खरीदारों की भूमिका पर बहस को तथ्यात्मक आधार देगी। संपत्ति के वास्तविक लाभकारी मालिकों से जुड़े सख्त नियम रियल एस्टेट में अपारदर्शी कंपनियों के इस्तेमाल को भी सीमित कर सकते हैं।

• आवासीय उपयोग के नियम लागू करें। यह सुनिश्चित करने से कि आवासीय इकाइयों का इस्तेमाल अवैध रूप से अल्पकालिक ठहरने के लिए न हो, पड़ोसियों की सुरक्षा होगी और निवासियों के लिए आवास उपलब्ध रहेगा।

दूसरे देशों ने क्या कदम उठाए और जापान के लिए इसका क्या मतलब है

कई बाजारों ने विदेशी खरीदारों को ध्यान में रखकर उपाय आजमाए हैं, लेकिन ये फैसले उनके अपने कानूनी ढांचे और व्यापार संबंधी प्रतिबद्धताओं के अनुरूप हैं। कनाडा ने 2023 में विदेशी नागरिकों द्वारा घर खरीदने पर अस्थायी प्रतिबंध लगाया और बाद में इसे बढ़ा दिया। सिंगापुर में गैर-निवासियों पर अतिरिक्त स्टाम्प शुल्क नागरिकों और स्थायी निवासियों के मुकाबले काफी अधिक है। ऑस्ट्रेलिया विदेशी खरीद को ज्यादातर नए निर्माण तक सीमित रखता है और मौजूदा घरों की अवैध खरीद रोकने के लिए सख्त नियम लागू करता है। न्यूजीलैंड ने 2018 में कुछ संधि-आधारित अपवादों के साथ गैर-निवासियों द्वारा मौजूदा घर खरीदने पर रोक लगा दी थी।

ये उदाहरण कई तरह के उपाय दिखाते हैं, लेकिन यह भी स्पष्ट करते हैं कि जापान के विकल्प सीमित क्यों हैं। हर देश की व्यापार प्रतिबद्धताएं और घरेलू कानून अलग हैं। डब्ल्यूटीओ में शामिल होते समय जापान ने संपत्ति लेनदेन में घरेलू खरीदारों के लिए विशेष व्यवहार की गुंजाइश नहीं रखी थी और निवेश आकर्षित करने के लिए टोक्यो ने खुलेपन पर भरोसा किया है। राष्ट्रीयता के आधार पर प्रतिबंध लगाने की ओर पलटना जटिल और विवादास्पद होगा। नीति-निर्माताओं के निष्पक्ष उपायों पर ध्यान देने की संभावना अधिक है, जो सभी खरीदारों के प्रोत्साहनों को बदलें और आज की ऊंची कीमतों के पीछे मौजूद आपूर्ति की अड़चनों को दूर करें।

अधिकारी और अर्थशास्त्री क्या कहते हैं

मंत्रियों ने तथ्यों को समझने और नीतियों को कानूनी सीमाओं के भीतर रखने की जरूरत पर जोर दिया है। भूमि मंत्री ने सामाजिक सौहार्द बनाए रखते हुए कॉन्डो लेनदेन से जुड़े मुद्दों पर दूसरी एजेंसियों के साथ काम करने का वादा किया है। इस प्रयास में MLIT की रजिस्ट्री आधारित समीक्षा अहम है और इससे विदेशी खरीदारों की वास्तविक हिस्सेदारी स्पष्ट होने की उम्मीद है। समीक्षा से जुड़े एक व्यक्ति ने कहा कि यह अनुपात सार्वजनिक बहस में जताए गए अनुमान से कम दिखता है।

अर्थशास्त्री किसी एक पक्ष को दोष देने से बचने की सलाह देते हैं। दाई-इची लाइफ रिसर्च इंस्टीट्यूट के कार्यकारी मुख्य अर्थशास्त्री ओसामु तनाका ने कहा कि ध्यान सीमित नहीं, बल्कि व्यापक होना चाहिए।

भले ही विदेशी नागरिकों द्वारा खरीदी गई अचल संपत्ति का अनुपात कम हो, फिर भी इससे कीमतें बढ़ सकती हैं। चूंकि इसकी कोई एक वजह नहीं है, इसलिए समग्र दृष्टिकोण अपनाना जरूरी है।

यह नजरिया मौजूदा रणनीति से मेल खाता है: कीमतें बढ़ाने वाले व्यवहारों पर रोक लगाना, आंकड़ों में सुधार करना, मौजूदा नियम लागू करना और आपूर्ति बढ़ाने पर जोर देना। इनमें से कोई भी कदम औसत कीमतों को रातोंरात नीचे नहीं लाएगा। लेकिन इनसे दबाव कुछ कम हो सकता है और टोक्यो में रहने तथा काम करने वाले परिवारों के लिए अपने भरोसे के इलाकों में घर खरीदने की संभावना बेहतर हो सकती है।

खरीदारों और बाजार के लिए इसका क्या मतलब है

घर में खुद रहने के इच्छुक खरीदारों के लिए अब कम इकाइयों पर ज्यादा प्रतिस्पर्धा और बिक्री अनुबंधों की सख्त शर्तें नई सामान्य स्थिति है। खरीदारों को कड़ी जांच और चाबी सौंपने से पहले अनुबंध हस्तांतरण पर रोक लगाने वाली शर्तों की उम्मीद रखनी चाहिए। निवेशकों के लिए जल्दी मुनाफा कमाने की रणनीतियां अधिक जोखिम भरी होती जा रही हैं, क्योंकि डेवलपर जुर्माने बढ़ा रहे हैं और कम अवधि तक संपत्ति रखने वालों पर कर लगाने के विचार जोर पकड़ रहे हैं। विक्रेताओं और डेवलपरों के लिए बोली लगाने वालों की संख्या अब भी बड़ी है, लेकिन कीमत तय करने की उनकी क्षमता पर जनता और नियामकों की निगरानी बढ़ रही है।

अगला अहम पड़ाव MLIT की रजिस्ट्री समीक्षा का प्रकाशन है। इससे वहन करने योग्य घरों का सवाल अपने आप हल नहीं होगा, लेकिन बहस को तथ्यों पर आधारित करने में मदद मिलेगी। बड़ी चुनौती ऐसे शहर में आवास की टिकाऊ आपूर्ति फिर से तैयार करना है, जो रोजगार और पढ़ाई के लिए लोगों को लगातार आकर्षित करता है। व्यापार नियमों की सीमाओं के भीतर जापान के पास सट्टेबाजी वाले व्यवहार को ठंडा करने, मौजूदा घरों का बेहतर इस्तेमाल करने और आपूर्ति बढ़ाने के उपाय हैं। इन कदमों को साथ मिलाकर उठाना अधिक स्वस्थ बाजार की सबसे स्पष्ट राह है।

मुख्य बिंदु

• अप्रैल से सितंबर के बीच टोक्यो में नए कॉन्डो की औसत कीमत 94.89 मिलियन येन रही, जो एक साल पहले से 19.3 प्रतिशत अधिक है।
• नई आपूर्ति 2014 के करीब 45,000 इकाइयों से घटकर 2024 में लगभग 23,000 रह गई, जिससे बाजार में कमी बढ़ी है।
• MLIT विदेशी नागरिकों की खरीद का आकलन करने के लिए रजिस्ट्रियों की समीक्षा कर रहा है। शुरुआती संकेत बताते हैं कि उनकी हिस्सेदारी सीमित है।
• डब्ल्यूटीओ में शामिल होते समय की प्रतिबद्धताओं के कारण जापान के लिए संपत्ति खरीद पर राष्ट्रीयता आधारित पाबंदियां लगाना मुश्किल है।
• डेवलपर त्वरित पुनर्बिक्री रोकने वाली शर्तें जोड़ रहे हैं। इनमें चाबी सौंपने से पहले बिक्री पर जमा राशि जब्त करना और भारी जुर्माने के साथ पांच साल तक पुनर्बिक्री पर रोक शामिल है।
• त्वरित पुनर्बिक्री पर अधिक कर, खाली संपत्तियों पर कर, नियमों का सख्त पालन और आपूर्ति बढ़ाने जैसे मूल देश से निरपेक्ष उपाय सबसे व्यावहारिक विकल्प हैं।
• दूसरे देशों ने विदेशी खरीदारों पर नियम और कर लागू किए हैं, लेकिन जापान की व्यापार प्रतिबद्धताएं और कानूनी विकल्प ऐसे ही कदम उठाने की गुंजाइश सीमित करते हैं।
• अगला अहम पड़ाव MLIT की रजिस्ट्री समीक्षा का प्रकाशन है, जिससे राष्ट्रीयता के बजाय व्यवहार और आपूर्ति पर केंद्रित नीतिगत फैसलों को दिशा मिलेगी।