सेंट्रल पट्टाना उत्तरी बैंकॉक में 640 मिलियन डॉलर का मेगामॉल बनाएगी

उत्तरी बैंकॉक में उभर रहा नया रिटेल केंद्र

सेंट्रल पट्टाना बैंकॉक के तेजी से विकसित हो रहे उत्तरी गलियारे में एक विशाल शॉपिंग मॉल बनाने के लिए 21 अरब बात (करीब 640 मिलियन डॉलर) का निवेश कर रही है। कंपनी को उम्मीद है कि संपन्न निवासी और पर्यटन में आई नई तेजी इस नए ठिकाने को टिकाऊ बनाएंगे। यह जगह ऐसे परिवहन-संपन्न क्षेत्र में है, जो अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डे और शहर के रेल नेटवर्क से जुड़ता है। इससे परिसर को स्थानीय लोगों और यात्रियों, दोनों की आवाजाही का लाभ मिल सकता है। यह परियोजना ऐसे डेस्टिनेशन मॉल बनाने की कंपनी की रणनीति को आगे बढ़ाती है, जो रिटेल केंद्रों के साथ-साथ जीवनशैली के केंद्र भी हों।

कंपनी की योजना संबंधी दस्तावेजों में इस परियोजना को ‘द सेंट्रल’ कहा गया है। इसे फाहोन्योथिन इलाके में विकसित किया जाना है। जमीन का रकबा करीब 49 राय, यानी लगभग 78,400 वर्ग मीटर है। सेंट्रल पट्टाना की योजना पहले चरण में करीब 20 अरब बात के निवेश से पूर्ण आकार का मॉल बनाने की है। जरूरी मंजूरियां मिलने और निर्माण के पड़ाव पूरे होने पर इसके 2026 की चौथी तिमाही में खुलने का लक्ष्य है।

कंपनी के अधिकारी इस परिसर को बैंकॉक के रिटेल क्षेत्र का उत्तरी प्रवेशद्वार बनाना चाहते हैं, जिसकी भूमिका शहर के केंद्र में सेंट्रलवर्ल्ड जैसी हो। कंपनी की सामग्री के अनुसार, यहां वैश्विक और थाई ब्रांडों के फ्लैगशिप स्टोर, चुनिंदा खानपान विकल्प, पारिवारिक आकर्षण और नियमित सांस्कृतिक कार्यक्रम होंगे। पूरी परियोजना के तहत निर्माण पूरा होने पर कुल क्षेत्रफल करीब 460,000 वर्ग मीटर तक हो सकता है, जिसमें मॉल मुख्य केंद्र होगा।

द सेंट्रल क्या पेश करना चाहता है

योजना के केंद्र में ऐसा डेस्टिनेशन मॉल है, जहां लोग आधा दिन या पूरा दिन बिता सकें। थाईलैंड के नई पीढ़ी के मॉल अनुभव, सुविधा और खास अवसरों का एहसास देने पर जोर देते हैं। इसका मतलब है कि यहां लग्जरी और किफायती फैशन, बड़े एंकर स्टोर, मॉल के भीतर विशेष खरीदारी गलियां, आयोजनों के लिए खुले चौक और खानपान के कई विकल्प होंगे।

सेंट्रल पट्टाना अपने मॉल को रिटेल केंद्रों के साथ-साथ सामुदायिक केंद्रों के रूप में भी पेश करती है। व्यवहार में इनमें अक्सर सह-कार्य क्षेत्र, परिवारों के लिए मनोरंजन और शिक्षा से जुड़ी गतिविधियां, वेलनेस क्लीनिक, भाषा स्कूल, परीक्षा केंद्र और सेवा काउंटर शामिल होते हैं। मकसद है कि ये स्थानीय निवासियों के रोजमर्रा के काम आएं और आगंतुकों को भी आकर्षित करें।

समयसीमा और आकार

निर्माण की समयसीमा के अनुसार, पहला चरण 2026 के आखिर में शुरू हो सकता है। एंकर किरायेदार आमतौर पर उद्घाटन से कई महीने पहले अंदरूनी सज्जा और फिट-आउट का काम शुरू करते हैं। करीब 49 राय में फैली यह जगह भविष्य के चरणों में दफ्तरों, होटल या आवासीय परियोजनाओं की गुंजाइश देती है, बशर्ते बाजार में मांग हो। सेंट्रल पट्टाना अक्सर चरणबद्ध तरीके से निर्माण करती है, ताकि आगे की परियोजनाओं का समय मांग के अनुसार तय किया जा सके।

लक्षित ग्राहक और किरायेदारों का मिश्रण

इस मॉल के ग्राहक क्षेत्र में फाहोन्योथिन और विकासादी गलियारों के घनी आबादी वाले मोहल्ले, कासेत्सार्ट विश्वविद्यालय के आसपास के विश्वविद्यालय समुदाय और डॉन मुआंग से जुड़ी हवाई यातायात की आवाजाही शामिल है। किरायेदारों की योजना में फैशन फ्लैगशिप स्टोर, लाइफस्टाइल और खेल से जुड़े समूह, प्रीमियम सुपरमार्केट, मल्टीप्लेक्स सिनेमा और खास खानपान स्थल शामिल होने की उम्मीद है। कंपनी उत्तरी शहर में रिटेल का स्तर ऊंचा करने वाला मिश्रण चाहती है।

बैंकॉक के रिटेल क्षेत्र के लिए उत्तर क्यों अहम है

उत्तरी बैंकॉक में पुराने विकसित जिले भी हैं और तेजी से नए विकास भी हो रहे हैं। पिछले दशक में कई रेल लाइनों से कनेक्टिविटी बेहतर हुई है। बीटीएस ग्रीन लाइन फाहोन्योथिन गलियारे से होते हुए खू खोत तक जाती है, जबकि स्टेट रेलवे ऑफ थाईलैंड की रेड लाइन मध्य बैंकॉक को डॉन मुआंग और रंगसित से जोड़ती है। प्रमुख एक्सप्रेसवे और मुख्य सड़कें इस क्षेत्र को पूर्व-पश्चिम और उत्तर-दक्षिण, दोनों दिशाओं में अच्छी पहुंच देती हैं। यहां बड़ी संख्या में निवासी, छात्र और दफ्तरों में काम करने वाले लोग हैं, जो पहले से स्थापित केंद्रों में खरीदारी करते हैं और नए विकल्प को भी आजमा सकते हैं, खासकर अगर वहां ज्यादा फ्लैगशिप ब्रांड और मनोरंजन उपलब्ध हों।

इस इलाके में पहले से सेंट्रल प्लाजा लाडप्राओ, सेंट्रल रैमिन्त्रा, सेंट्रल चेंगवत्ताना और फ्यूचर पार्क रंगसित जैसे बड़े मॉल हैं। फाहोन्योथिन में एक नया प्रमुख स्थल सेंट्रल पट्टाना को उत्तरी इलाकों के केंद्र के करीब खर्च को आकर्षित करने के साथ हवाई अड्डे की आवाजाही का लाभ लेने का मौका देगा। यात्रियों को उड़ान से पहले या बाद में रेल से या छोटी ड्राइव करके एक बड़े मॉल तक पहुंचना अक्सर सुविधाजनक लगता है। यह खास तौर पर परिवारों और क्षेत्रीय आगंतुकों के लिए उपयोगी है, जो अपनी यात्रा में खरीदारी को शामिल करते हैं।

सेंट्रल पट्टाना की बड़ी योजना

उत्तरी मेगामॉल कंपनी की पांच वर्षीय बड़ी निवेश योजना का हिस्सा है। सेंट्रल पट्टाना ने 2025 से 2029 के दौरान नई परियोजनाओं और आधुनिकीकरण के लिए करीब 120 अरब बात अलग रखे हैं। 2025 के लिए तय रिटेल परियोजनाओं में मार्केट प्लेस थेप्राक सामुदायिक मॉल, सेंट्रल पार्क और सेंट्रल पार्क ऑफिसेज तथा सेंट्रल क्राबी शामिल हैं। कंपनी को उम्मीद है कि साल के अंत तक वह विभिन्न कारोबारी क्षेत्रों में करीब 135 परियोजनाओं का प्रबंधन करेगी। भविष्य के कई नए स्थल मिश्रित उपयोग वाले डेस्टिनेशन के रूप में विकसित किए जाएंगे।

2026 में कंपनी की तीन नई परियोजनाएं खोलने की योजना है: बैंकॉक के फाहोन्योथिन इलाके में द सेंट्रल, नोंथाबुरी में सेंट्रल नॉर्थविल और खोन कैन में सेंट्रल खोन कैन कैंपस। सेंट्रल नॉर्थविल के नोंथाबुरी का सबसे बड़ा मिश्रित उपयोग वाला विकास बनने की उम्मीद है। यह पहले के सेंट्रल रत्तनातिबेट स्थल पर बनेगा और इसमें करीब 210,000 वर्ग मीटर का रिटेल क्षेत्र प्रस्तावित है। खोन कैन कैंपस, खोन कैन विश्वविद्यालय और श्रीनगरिंद अस्पताल के पास स्थित है। यहां करीब 67,000 वर्ग मीटर का रिटेल क्षेत्र और परिसर में एक होटल प्रस्तावित है। इसके साथ ही मॉल के नवीनीकरण का काम भी जारी रहेगा। सेंट्रल पिंक्लाओ को 2025 की तीसरी तिमाही में, सेंट्रल चेंगवत्ताना को 2025 की चौथी तिमाही में और सेंट्रल बंगना को 2026 की तीसरी तिमाही में नए रूप में पेश करने की योजना है। इस उन्नयन कार्यक्रम का लक्ष्य बेहतर फैशन, खानपान और पारिवारिक सुविधाओं के जरिए संपन्न खरीदारों को आकर्षित करना है।

परियोजनाओं की यह व्यापक सूची थाईलैंड में उपभोक्ता मांग में सुधार और पर्यटन में वापसी को लेकर भरोसे का संकेत देती है। यह इस नजरिए को भी दर्शाती है कि बाजार अब भी ऐसे डेस्टिनेशन फॉर्मेट को महत्व देता है, जो ऐसे अनुभव और सेवाएं देते हैं जिनकी नकल केवल ऑनलाइन माध्यम नहीं कर सकते। सेंट्रल ग्रुप का हिस्सा होने के नाते सेंट्रल पट्टाना, किरायेदारों से समझौते जल्दी करने और ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए समूह के व्यापक ब्रांड संबंधों और लॉयल्टी कार्यक्रमों का सहारा भी ले सकती है।

पिछले मेगामॉल से सबक

पिछले दो दशकों में बैंकॉक में कई विशाल रिटेल परियोजनाएं बनी हैं। 2018 में खुले आइकॉनसियाम की लागत करीब 1.6 अरब डॉलर बताई गई थी। इसने आकार और भव्यता के नए मानक तय किए। इससे साबित हुआ कि खरीदार ऐसे मॉल के लिए शहर पार करके जा सकते हैं, जो संस्कृति, नदी किनारे के नजारों और वैश्विक फ्लैगशिप स्टोर को एक साथ पेश करता हो। अनूठे अनुभव देने वाली बड़ी परियोजनाएं सफल हो सकती हैं, हालांकि स्थिर किरायेदारी और बिक्री के स्तर तक पहुंचने में उन्हें अक्सर लंबा समय लगता है।

मॉल के आकार की तुलना खरीदारों के लिए उलझन पैदा कर सकती है, क्योंकि डेवलपर अलग-अलग पैमाने का इस्तेमाल करते हैं। कुल निर्मित क्षेत्र में पार्किंग और बैक-ऑफ-हाउस जगहों समेत पूरी इमारत शामिल होती है। कुल किराये योग्य क्षेत्र केवल उस जगह को गिनता है जिस पर खुदरा विक्रेता कब्जा करते हैं। उदाहरण के लिए, प्रकाशित सूचियों में नोंथाबुरी का सेंट्रल वेस्टगेट देश के सबसे बड़े मॉल में गिना जाता है, जिसका कुल किराये योग्य क्षेत्र 550,000 वर्ग मीटर से अधिक है। इसी आधार पर आइकॉनसियाम का क्षेत्र अक्सर करीब 525,000 वर्ग मीटर बताया जाता है। शहर के केंद्र में सेंट्रलवर्ल्ड का किराये योग्य क्षेत्र इससे काफी छोटा है, हालांकि इसका कुल निर्मित क्षेत्र विशाल है। ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए फाहोन्योथिन के द सेंट्रल को किसी भी पैमाने पर सबसे बड़ा होने की जरूरत नहीं होगी, अगर वहां दुकानों का मिश्रण और पहुंच अच्छी हो।

हवाई अड्डे और रिटेल: क्या कारगर होता है

हवाई अड्डे के पास होना किसी मॉल के लिए मददगार है, लेकिन आमतौर पर यह अकेला आकर्षण नहीं होता। महामारी के वर्षों में सुवर्णभूमि के पास बनी कुछ परियोजनाएं उस समय खुलीं, जब अंतरराष्ट्रीय यात्रा सीमित थी। सीमाएं खुलने तक उन्हें स्थानीय निवासियों, एक दिन की सैर पर आए लोगों और घरेलू पर्यटकों पर निर्भर रहना पड़ा। अच्छी तरह से नियोजित आउटलेट या मॉल बाद में यात्रियों की यात्रा के आखिरी चरण में खरीदारी और स्मृति-चिह्नों की बिक्री आकर्षित कर सकता है, लेकिन इसकी नियमित ग्राहक संख्या आमतौर पर आसपास के मोहल्लों और दफ्तर परिसरों से आती है।

उत्तरी गलियारे के सबसे नजदीक स्थित डॉन मुआंग हवाई अड्डे पर घरेलू उड़ानों के साथ क्षेत्रीय मार्गों की भी भारी आवाजाही रहती है। रेल और एक्सप्रेसवे से आसानी से पहुंचा जा सकने वाला नया मॉल सप्ताहांत में यहां से गुजरने वाले परिवारों, बस से हवाई अड्डे जाने वाले प्रांतीय यात्रियों और शहर के उन निवासियों को आकर्षित कर सकता है, जो मध्य शहर की भीड़ से अलग विकल्प चाहते हैं। इस जगह के लिए रास्ता बताने वाले संकेत, रेल स्टेशनों तक शटल सेवा और तेजी से यात्रियों को उतारने-चढ़ाने की सुविधा, किरायेदारों की सूची जितनी ही अहम होगी।

शहरी बुनियादी ढांचा और मेगा परियोजना

बैंकॉक के अधिकारी और उपयोगिता सेवाएं चलाने वाली एजेंसियां सड़कों पर काम और रखरखाव के बीच तालमेल बनाने के दबाव में हैं। नगर पार्षदों ने पानी की पाइपलाइन परियोजनाओं के कामकाज की आलोचना की है, जिनसे सड़कों पर गड्ढे और धूल हो जाती है, संकेत अस्पष्ट रहते हैं और मरम्मत में देर होती है। मेट्रोपॉलिटन वाटरवर्क्स अथॉरिटी अलग मंत्रालय के तहत काम करती है, लेकिन सड़क की सतहों और काम की मंजूरियों पर शहर का नियंत्रण है। जिम्मेदारियों का यह बंटवारा अक्सर समय-सारणी और यातायात योजना को जटिल बना देता है।

द सेंट्रल जैसी बड़ी परियोजना के लिए निर्माण के दौरान और खुलने के बाद भी पहुंच सुगम बनाए रखने हेतु सार्वजनिक एजेंसियों के साथ करीबी तालमेल जरूरी है। डेवलपर आमतौर पर अलग-अलग चरणों में सड़क की लेन बंद करते हैं, पैदल यात्रियों के लिए स्पष्ट रास्ते बनाते हैं, भारी सामान की डिलीवरी कम व्यस्त समय में तय करते हैं और पास के रेल स्टेशनों तक शटल सेवा की व्यवस्था करते हैं। यातायात की अच्छी योजना किसी जगह को लोकप्रिय डेस्टिनेशन बना सकती है, जबकि खराब प्रबंधन स्थानीय लोगों को व्यस्त समय में वहां जाने से रोक सकता है।

सेंट्रल पट्टाना के अधिकारियों की राय

सेंट्रल पट्टाना के नेतृत्व ने अक्सर थाईलैंड और विदेशों में संचालित बड़े मॉल के प्रदर्शन का हवाला देकर अपनी डेस्टिनेशन रणनीति समझाई है। मई 2024 में मलेशिया के सेंट्रल आई सिटी की पांचवीं वर्षगांठ पर जारी कंपनी के एक बयान में अध्यक्ष और मुख्य कार्यकारी वालाया चिराथिवत ने कहा:

सेंट्रल आई-सिटी, सेंट्रल पट्टाना द्वारा विदेश में विकसित पहला थाई शॉपिंग सेंटर है। यह एक और अहम पड़ाव है, जो थाईलैंड के अग्रणी रियल एस्टेट डेवलपर के रूप में हमारी सफलता और दृढ़ संकल्प को रेखांकित करता है। हम क्षेत्रीय और वैश्विक, दोनों स्तरों पर विकास कर रहे हैं। हम अपने कारोबारी साझेदारों को साथ मिलकर आगे बढ़ाने के लिए प्रतिबद्ध हैं और गर्व से थाई पहचान को अंतरराष्ट्रीय समुदाय तक पहुंचा रहे हैं।

कंपनी के एक अन्य अधिकारी वुत्तिकियात तेकामोंगक्लापिवात, जो संपत्ति प्रबंधन और अंतरराष्ट्रीय कारोबार के प्रमुख हैं, ने इस मॉल की प्रगति को समूह की ओर से ग्राहक आवाजाही और बिक्री बढ़ाने के प्रयासों का उदाहरण बताया। उन्होंने कहा:

हमारे प्रदर्शन के आंकड़े खुद सब कुछ बताते हैं। साल-दर-साल ग्राहकों की आवाजाही में 20 प्रतिशत से अधिक की वापसी हुई है और किरायेदारों की बिक्री भी मजबूती से उभरी है, खासकर 2024 के पहले तीन महीनों में।

हालांकि ये टिप्पणियां मलेशिया पर केंद्रित थीं, लेकिन इनमें कंपनी की लगातार अपनाई जा रही कार्ययोजना झलकती है। सेंट्रल पट्टाना ऐसे स्थल बनाना चाहती है, जहां रिटेल के साथ संस्कृति और मनोरंजन भी हों, और फिर कार्यक्रमों, साझेदारियों तथा ब्रांडों में नियमित बदलाव से गतिविधियां बढ़ाई जाएं। बैंकॉक के नए उत्तरी मॉल में भी यही तरीका अपनाए जाने की उम्मीद है।

जोखिम और निगरानी के अहम पहलू

बैंकॉक के रिटेल क्षेत्र में प्रतिस्पर्धा अब भी तीव्र है। शहर में प्रतिद्वंद्वी समूहों द्वारा संचालित बड़े रिटेल केंद्र हैं और नवीनीकरण की ऐसी लहर चल रही है, जो लगातार मानक ऊंचे कर रही है। कम समय में कई बड़ी परियोजनाएं खुलने पर आपूर्ति का जोखिम वास्तविक है। द सेंट्रल को उत्तर के स्थापित मॉल और लगातार नए प्रयोग कर रहे मध्य शहर के प्रमुख मॉल से मुकाबला करना होगा। सेंट्रल पट्टाना को किरायेदारों की मजबूत सूची तैयार करनी होगी, बाजार में नए ब्रांडों को लाना होगा और साल भर ऐसे कार्यक्रम करने होंगे, जो लोगों को बार-बार आने की आदत डालें।

उपभोक्ताओं की आर्थिक स्थिति भी अहम है। थाई परिवारों पर कर्ज का स्तर ऊंचा है और उधारी की लागत बढ़ने पर गैर-जरूरी खर्च धीमा हो सकता है। पर्यटकों की आवक से कारोबार में तेजी आती है, हालांकि हवाई अड्डों के पास के मॉल भी सबसे ज्यादा स्थानीय ग्राहकों पर निर्भर रहते हैं। चरण-दर-चरण बढ़ते किरायेदारी लक्ष्यों वाली यथार्थवादी योजना से पट्टे पर जगह देने का जोखिम नियंत्रित करने में मदद मिलती है। सफलता के संकेतकों में रिटेल क्षेत्र में किरायेदारी, पहले साल के बाद प्रति वर्ग मीटर बिक्री में वृद्धि, सप्ताहांत में लगातार ग्राहकों की आवाजाही और अलग-अलग आयु समूहों को आकर्षित करने वाला किरायेदार मिश्रण शामिल हैं।

मुख्य बातें

• सेंट्रल पट्टाना उत्तरी बैंकॉक में मेगामॉल बनाने के लिए 21 अरब बात, यानी करीब 640 मिलियन डॉलर, का निवेश करेगी।
• कंपनी की योजनाओं में इस परियोजना का नाम द सेंट्रल है। यह फाहोन्योथिन इलाके में करीब 49 राय जमीन पर बनेगी।
• पहले चरण में करीब 20 अरब बात के निवेश से शॉपिंग मॉल बनाया जाएगा। इसके 2026 के आखिर में खुलने का लक्ष्य है।
• निर्माण पूरा होने पर पूरी परियोजना में करीब 460,000 वर्ग मीटर तक जगह की योजना है।
• यह जगह डॉन मुआंग हवाई अड्डे और कई रेल लाइनों की पहुंच में है। इसका लक्ष्य स्थानीय लोगों और यात्रियों, दोनों को आकर्षित करना है।
• यह मॉल करीब 120 अरब बात की पांच वर्षीय योजना का हिस्सा है। इसमें बैंकॉक, नोंथाबुरी और खोन कैन की परियोजनाओं के साथ मौजूदा मॉल का उन्नयन भी शामिल है।
• बैंकॉक के रिटेल क्षेत्र में तीव्र प्रतिस्पर्धा के चलते एंकर स्टोर, बाजार में नए ब्रांड और पहुंच का प्रबंधन प्रदर्शन के लिए अहम होंगे।