नए ब्रांड और शंघाई रिटेल REIT के साथ चीन के ग्राहकों को लुभा रही है CapitaLand

CapitaLand अपने चीन के मॉल को नया रूप क्यों दे रही है

सिंगापुर की रियल एस्टेट प्रबंधक कंपनी CapitaLand Investment, तेजी से बदलती उपभोक्ता पसंद के अनुरूप अपने चीन के मॉल को जीवंत और प्रासंगिक बनाए रखने की कोशिश कर रही है। कंपनी Raffles City Shanghai और Suzhou Center Mall जैसी प्रमुख संपत्तियों में बाजार के लिए नए ब्रांड ला रही है। हाल की यात्राओं में खरीदारों को Judydoll जैसे लोकप्रिय चीनी कॉस्मेटिक्स ब्रांड और Ah Ma Handmade की मिल्क टी श्रृंखला के साथ सिंगापुर के Charles & Keith और Bee Cheng Hiang ब्रांड भी मिले। स्थानीय सफल ब्रांडों और क्षेत्रीय दिग्गजों का यह मेल चीनी ग्राहकों को आने के नए कारण देता है, जबकि कारोबारियों को दुनिया के सबसे प्रतिस्पर्धी खुदरा बाजारों में से एक में प्रवेश का सुव्यवस्थित रास्ता मुहैया कराता है।

CapitaLand Investment China के मुख्य कार्यकारी Puah Tze Shyang ने इस रणनीति को साफ शब्दों में बताया। सितंबर में एक साक्षात्कार में उन्होंने कहा कि समूह हर जगह के लिए नएपन को चुनने में अपने पैमाने और संबंधों का इस्तेमाल करता है। उनके मुताबिक, बाजार में लगातार नए विचार लाकर और रुझान बदलने पर प्रारूपों को तेजी से बदलकर अलग पहचान बनाना लक्ष्य है। यह रणनीति चीन में खर्च के व्यापक बदलाव के अनुरूप है, जहां लोग ऐसे छोटे सुख और अनुभव पसंद कर रहे हैं जो जेब पर भारी पड़े बिना आनंद दें।

इसी दौरान, CapitaLand खुदरा कारोबार को नया रूप देने के लिए वित्तपोषण का एक नया माध्यम भी खोल रही है। कंपनी ने शंघाई में घरेलू खुदरा रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट शुरू किया, जिसका नाम CapitaLand Commercial REIT है। इसकी शुरुआती संपत्तियों में ग्वांगझू और चांग्शा के दो मॉल शामिल हैं, जिनमें अधिभोग दर ऊंची है। शंघाई एक्सचेंज में किसी अंतरराष्ट्रीय कंपनी द्वारा प्रायोजित यह पहला खुदरा ट्रस्ट है। इसका उद्देश्य घरेलू बाजार की पूंजी जुटाना और उस धन को फिर से परिचालन में लगाना है। यह कदम परिसंपत्ति-हल्के मॉडल को सहारा देता है: समूह अपने मॉल का संचालन और उन्नयन जारी रखते हुए पुनर्निवेश के लिए नकदी मुक्त कर सकता है।

Raffles City और अन्य जगहों पर बाजार के लिए नया क्या है

Raffles City Shanghai दिखाता है कि यह रणनीति जमीन पर कैसे काम करती है। यहां के किरायेदारों में तेजी से लोकप्रिय हो रहे चीनी ब्रांड और युवा खरीदारों के बीच मजबूत पहचान वाले अंतरराष्ट्रीय ब्रांड शामिल हैं। सौंदर्य प्रसाधन, पेय और स्नैक्स दिन भर ग्राहकों की आवाजाही बनाए रखते हैं, जबकि प्रमुख फैशन और लाइफस्टाइल स्टोर सप्ताहांत में होने वाले बड़े खर्च को आकर्षित करते हैं। Charles & Keith जैसे सिंगापुर के ब्रांड और विरासत खाद्य उत्पादक Bee Cheng Hiang, भीड़भाड़ वाले बाजार में सीमा-पार विविधता का खास रंग जोड़ते हैं।

Raffles City The Bund एक लॉन्चपैड के रूप में

शहर के दूसरे हिस्से में Raffles City The Bund ने अपने छह मंजिला मॉल को भव्य पैमाने और नएपन के साथ खोला। 2021 में खुलने के पहले ही दिन यहां 300,000 से अधिक खरीदार आए और प्रतिबद्ध अधिभोग दर लगभग 92 प्रतिशत तक पहुंच गई। इसके 200 से अधिक ब्रांडों में आधे से ज्यादा चीन, पूर्वी चीन, शंघाई या CapitaLand के पोर्टफोलियो के लिए नए थे। इस परिसर में खुदरा कारोबार के साथ दो Grade A कार्यालय टावर, आयोजन स्थल और चुनिंदा आकर्षण शामिल हैं, जैसे इनडोर स्केट पार्क और 1990 के दशक की शंघाई सड़क की प्रतिकृति। यह अवधारणा बताती है कि CapitaLand दूसरे शहरों में क्या दोहराना चाहती है: ऐसा खुदरा अनुभव जो मनोरंजन के सहारे लगातार नया महसूस हो।

शंघाई से आगे, नेटवर्क का असर

ब्रांडों की यह श्रृंखला शंघाई से आगे तक फैली है। Suzhou Center Mall और ग्वांगझू में CapitaMall SKY+ जैसी संपत्तियां भोजन और पेय के नए विचारों, कलेक्टिबल संस्कृति और सोशल प्लेटफॉर्म पर लोकप्रिय विशेष दुकानों के निरंतर प्रवाह पर निर्भर करती हैं। नए ब्रांड हर जगह को अलग पहचान दिलाते हैं। इस नेटवर्क से CapitaLand को एक शहर में नए विचार आजमाने और फिर लोकप्रिय अवधारणाओं को दूसरे शहरों में विस्तार देने का मौका मिलता है, साथ ही किरायेदारों का मिश्रण स्थानीय पसंद के अनुरूप रखा जाता है।

भावनात्मक खर्च के लिए तैयार खुदरा रणनीति

चीन के मॉल खर्च के उस चलन के अनुरूप खुद को ढाल रहे हैं, जिसे अक्सर भावनात्मक खर्च कहा जाता है। खरीदार, खासकर युवा लोग, थीम वाले डेजर्ट और मिल्क टी से लेकर कलेक्टिबल खिलौनों और पॉप संस्कृति के सीमित संस्करण वाले सामान तक, किफायती चीजों पर खुद को खुश कर रहे हैं। इस चलन से उन मॉल को फायदा होता है जो तेजी से बदलाव करें, तल्लीन कर देने वाली सजावट बनाएं और लगातार आयोजन करें। यह ऐसे मिश्रण के भी पक्ष में है जिसमें भोजन-पेय की अधिक दुकानें और विशेष स्टॉल हों, जो सोशल मीडिया की लहर पर लोकप्रिय हो सकें और फिर अगली सनक के लिए जगह छोड़ दें।

इसके जवाब में लीजिंग का तरीका भी बदल रहा है। मॉल प्रबंधकों के मुताबिक, हर साल लगभग 30 प्रतिशत किरायेदार बदल सकते हैं, यानी तीन साल के भीतर पूरा बदलाव हो सकता है। अब भोजन और पेय के कारोबार का हिस्सा कुल किरायेदारों में लगभग 30 से 40 प्रतिशत है, जो पहले करीब 25 से 30 प्रतिशत था। कई भोजनालय छोटी अवधि के पट्टे लेते हैं। केवल टेकअवे देने वाले कुछ स्टॉल डेढ़ साल जितने छोटे अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं, खासकर तब जब Xiaohongshu जैसे प्लेटफॉर्म पर उनका ब्रांड वायरल हो गया हो। किराया मॉडल भी बिक्री से जुड़े बड़े परिवर्तनीय हिस्से की ओर बढ़ रहा है। इससे किरायेदारों को बिक्री और प्रति मेज बैठने वालों की संख्या बढ़ाने के साथ-साथ कम व्यस्त समय में डिलीवरी ऑर्डर लेकर आमदनी बढ़ाने का प्रोत्साहन मिलता है।

कलेक्टिबल और लाइफस्टाइल ब्रांड इस व्यवस्था में आसानी से फिट होते हैं। Pop Mart और Miniso चंचल स्टोर डिजाइन के साथ किफायती खिलौने और घरेलू सामान बेचकर सफल हैं। ब्लाइंड बॉक्स कलेक्टिबल कम कीमत में खरीदारों को अचानक मिलने वाली खुशी देते हैं, जो तब उपयोगी आकर्षण है जब महंगी खरीदारी कम जरूरी लगे। मॉल प्रशंसक समुदायों को भी जगह दे रहे हैं, जहां गायकों या अभिनेताओं के प्रशंसक मर्चेंडाइज पॉप-अप और मुलाकातें आयोजित करते हैं। इससे संगीत कार्यक्रमों और खास मौकों पर बड़ी संख्या में लोग आते हैं। कार शोरूम भी ग्राहकों को खींचने का बड़ा जरिया बन गए हैं। घरेलू क्षेत्र के अग्रणी नामों से लेकर नए प्रवेशकों तक, इलेक्ट्रिक वाहन निर्माता ऐसे बड़े और संवादपरक स्थानों के लिए प्रीमियम किराया देते हैं जो टेस्ट ड्राइव केंद्र और ब्रांड गैलरी, दोनों का काम करते हैं।

Puah Tze Shyang का कहना है कि यह लगातार बदलाव CapitaLand की रणनीति का केंद्र है। हाल के एक साक्षात्कार में उन्होंने लक्ष्य का सार बताया और कहा कि नए ब्रांड मॉल को अलग पहचान दिलाने में कैसे मदद करते हैं।

बाजार के लिए नए ब्रांडों को अपने मॉल में लाना, खुदरा कारोबार के बदलते परिदृश्य में अलग पहचान बनाने का एक तरीका है।

मॉल संचालकों के लिए यह तरीका सीधा है। अनुभव नया और सामाजिक लगे, तो लोग आते हैं। ग्राहक आने के बाद, बिक्री से जुड़े किराये का बड़ा हिस्सा और सोच-समझकर आयोजित कार्यक्रम, व्यापक आर्थिक माहौल सतर्क होने पर भी आमदनी बढ़ा सकते हैं।

शंघाई का नया खुदरा ट्रस्ट इस योजना में कैसे फिट बैठता है

रणनीति का दूसरा हिस्सा वित्तीय है। CapitaLand ने शंघाई में खुदरा रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट शुरू किया है, ताकि परिचालन अपने हाथ में रखते हुए घरेलू पूंजी को चीन के मॉल तक पहुंचाया जा सके। REIT ऐसा निवेश माध्यम है जो आय देने वाली संपत्तियों का मालिक होता है और किराये की अधिकांश आमदनी यूनिटधारकों को देता है। ट्रस्ट को संपत्तियों में हिस्सेदारी बेचकर और प्रबंधक बने रहकर प्रायोजक पूंजी को दोबारा लगा सकता है और भारी नए कर्ज लिए बिना अपने कारोबार का विस्तार कर सकता है।

नया ट्रस्ट, CapitaLand Commercial REIT, दो शुरुआती संपत्तियों के साथ शंघाई स्टॉक एक्सचेंज में कारोबार के लिए सूचीबद्ध हुआ। ग्वांगझू में CapitaMall SKY+ और चांग्शा में CapitaMall Yuhuating का कुल सकल फर्श क्षेत्र 168,405 वर्ग मीटर है और दोनों की कुल प्रतिबद्ध अधिभोग दर लगभग 97 प्रतिशत है। शुरुआत के समय इन दोनों मॉल का मूल्यांकन करीब 2.8 अरब युआन था। CapitaLand Investment, CapitaLand Development और CapitaLand China Trust के पास मिलकर इस निवेश माध्यम की कम से कम 20 प्रतिशत हिस्सेदारी है। मॉल का संचालन CapitaLand के पास ही रहेगा।

यह सूचीबद्धता एक मिसाल कायम करती है। शंघाई एक्सचेंज में किसी अंतरराष्ट्रीय कंपनी द्वारा प्रायोजित यह पहला खुदरा ट्रस्ट है। यह CapitaLand China Trust को भी पूरक बनाता है, जो सिंगापुर में सूचीबद्ध ऐसा कोष है जिसके पास देश में पहले से खुदरा संपत्तियां हैं। चीन के 18 शहरों में 43 चालू खुदरा संपत्तियों और लगभग 18 अरब सिंगापुर डॉलर की प्रबंधनाधीन खुदरा संपत्तियों के साथ, CapitaLand के पास सही परिस्थितियों में भविष्य की संपत्तियां किसी भी मंच पर पेश करने की गुंजाइश है।

Puah Tze Shyang को चीन में ऐसे उत्पादों की मांग मजबूत रहने की उम्मीद है। उन्होंने प्रचुर घरेलू नकदी और घरेलू संस्थानों, जिनमें रियल एस्टेट में निवेश बढ़ा रही बीमा कंपनियां भी शामिल हैं, की बढ़ती रुचि का उल्लेख किया है। हाल की एक ब्रीफिंग में उन्होंने इस उम्मीद को सीधे शब्दों में रखा।

चीन में REIT क्षेत्र सकारात्मक दिशा में आगे बढ़ रहा है। इसे प्रचुर नकदी और घरेलू संस्थानों के बढ़ते निवेश का समर्थन मिल रहा है। लंबी अवधि में बाजार को लेकर हमारा रुख सकारात्मक बना हुआ है।

उन्होंने शंघाई में सूचीबद्धता को CapitaLand और बाजार, दोनों के लिए एक अहम पड़ाव भी बताया। घरेलू पूंजी जुटाकर कंपनी अपनी वित्तीय स्थिति मजबूत कर सकती है और प्राप्त धन को नीतिगत प्राथमिकताओं से मेल खाने वाली परियोजनाओं में दोबारा लगा सकती है। साथ ही, फंड मंच से मिलने वाली शुल्क आय का स्थिर आधार भी बना रहेगा।

कठिन बाजार में सावधानी के साथ विकास का संतुलन

नए ब्रांड जोड़ने और घरेलू फंड माध्यम शुरू करने के बावजूद, CapitaLand चीन में अपने जोखिम को लेकर संतुलित रुख अपना रही है। प्रबंधन ने समय के साथ समूह की प्रबंधनाधीन कुल निधियों में चीन की हिस्सेदारी घटाने का लक्ष्य जताया है। इसमें संपत्तियों की बिक्री और उचित मूल्य में ऐसी गिरावट शामिल हो सकती है, जो निकट अवधि में गैर-परिचालन आय को प्रभावित करेगी। लंबे समय से जारी संपत्ति बाजार की मंदी के दौरान चीन में संपत्तियां बेचना चुनौतीपूर्ण रहा है। हाल की अवधि में कंपनी के लिए सिंगापुर और अन्य बाजारों में पूंजी को दोबारा लगाना आसान रहा है। परिसंपत्ति-हल्के मॉडल और घरेलू पूंजी साझेदारों का इस्तेमाल, कंपनी की बैलेंस शीट पर पूरी तरह निर्भर हुए बिना चीन के कारोबार को सक्रिय रखने के लिए है।

सावधानी और प्रतिबद्धता का यह मेल जमीनी हालात को दर्शाता है। खुदरा बिक्री साल-दर-साल अब भी बढ़ रही है, फिर भी उपभोक्ता बड़ी खरीदारी के मामले में सोच-विचार कर रहे हैं। नएपन और सामुदायिक गतिविधियों की पेशकश करने वाले मॉल लगातार ग्राहकों को आकर्षित कर रहे हैं। किराये में बिक्री से जुड़े बड़े परिवर्तनीय हिस्से के जरिए किरायेदारों के साथ जोखिम साझा करने वाले प्रबंधक साझा हित बना सकते हैं। REIT मंच एक और माध्यम देता है: घरेलू निवेशकों को व्यस्त मॉल में हिस्सेदारी खरीदने का मौका मिलता है, जबकि प्रायोजक को संपत्तियों और किरायेदारों के मिश्रण को बेहतर करने के लिए पूंजी मिलती है।

खरीदारों, ब्रांडों और निवेशकों के लिए इसका क्या मतलब है

खरीदारों के लिए अनुभव अधिक मनोरंजक और विकल्पों से भरपूर होगा। छोटे मेन्यू और तेज कारोबार वाले फूड हॉल, तस्वीरें खिंचवाने के लिए बनाए गए कैफे और गेम, ऐनिमे तथा आइडल संस्कृति से जुड़े पॉप-अप स्टोर बढ़ने की उम्मीद है। बाजार में नए नाम तेजी से अपने विचार आजमाएंगे, जबकि परिचित ब्रांड ऐसे फ्लैगशिप स्टोर बनाएंगे जो सामाजिक मेलजोल के स्थल का काम भी करेंगे।

ब्रांडों के लिए CapitaLand के मॉल योजनाबद्ध तरीके से बाजार में उतरने का अवसर देते हैं। कंपनी किसी नए स्टोर को ग्राहकों की अधिक आवाजाही वाले इलाके में जगह दे सकती है, आसपास के किरायेदारों के साथ प्रचार अभियान समन्वित कर सकती है और बिक्री-आधारित किराये से प्रदर्शन पर नजर रख सकती है, जिसमें अधिक बिक्री को बढ़ावा मिलता है। छोटी अवधि के पट्टे और पॉप-अप प्रारूप युवा कंपनियों को बाजार परखने देते हैं। सफल ब्रांड उसी नेटवर्क के दूसरे शहरों में विस्तार कर सकते हैं।

निवेशकों के लिए शंघाई में सूचीबद्ध ट्रस्ट परिपक्व मॉल से मिलने वाली किराया आय में हिस्सेदारी का घरेलू माध्यम खोलता है। यह ट्रस्ट प्रायोजक के शुल्क-आधार का भी विस्तार करता है। सिंगापुर में सूचीबद्ध CapitaLand China Trust के साथ मिलकर यह मंच, संपत्तियों का मूल्य और बाजार की परिस्थितियां अनुकूल रहने पर, परिसंपत्तियों को लगातार बेचकर पूंजी दोबारा लगाने में मदद कर सकता है।

किन चुनौतियों पर नजर रखें

व्यापक आर्थिक खबरों के साथ उपभोक्ता विश्वास में उतार-चढ़ाव आ सकता है। आवास या शेयर बाजारों में सुधार से धारणा बेहतर होगी। अगर वृद्धि फिर धीमी पड़ती है, तो छोटी खुशियों पर खर्च कायम रह सकता है, लेकिन महंगे सामान बेचने वाले किरायेदार नए स्टोर खोलने में देरी कर सकते हैं। मॉल को चुस्त रहना होगा और कमजोर दौर को संभालने के लिए आयोजनों का इस्तेमाल करना होगा।

ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए प्रतिस्पर्धा तीखी है। हर जिले में कई केंद्र एक ही सप्ताहांत के ग्राहकों के लिए मुकाबला करते हैं और ई-कॉमर्स उपभोक्ताओं के खर्च में लगातार बड़ी हिस्सेदारी ले रहा है। डिजाइन और लचीले पट्टा समझौतों में निवेश करने वाले मकान मालिकों को बढ़त मिलेगी। इंतजार करने वालों को बिक्री धीमी पड़ने और खाली जगहें बढ़ने का जोखिम है।

नीतिगत फैसले और पूंजी बाजार भी अनिश्चितता का दूसरा पहलू हैं। चीन का नया REIT बाजार विस्तार कर रहा है, लेकिन निवेशक संचालन व्यवस्था, भविष्य की संपत्तियों की स्पष्टता और वितरण की स्थिरता पर नजर रखेंगे। ब्याज दरें और कर्ज के पुनर्वित्त की लागत मूल्यांकन के लिए अहम हैं। फंड मंच में भविष्य के किसी भी नए निवेश के लिए अधिग्रहण और संपत्ति सुधार को लेकर अनुशासित रुख जरूरी होगा।

मुख्य बातें

• CapitaLand Investment अपने चीन के मॉल में बाजार के लिए नए ब्रांड ला रही है, ताकि किरायेदारों का मिश्रण नया बना रहे और ग्राहकों की आवाजाही बढ़े।
• Raffles City Shanghai में Judydoll और Ah Ma Handmade जैसे लोकप्रिय चीनी ब्रांडों के साथ Charles & Keith और Bee Cheng Hiang जैसे सिंगापुर के नाम शामिल हैं।
• Raffles City The Bund के मॉल के खुलने के पहले दिन 300,000 से अधिक खरीदार आए। इसके आधे से ज्यादा किरायेदार चीन, पूर्वी चीन, शंघाई या समूह के पोर्टफोलियो के लिए नए थे।
• चीन के मॉल भावनात्मक खर्च के चलन के मुताबिक ढल रहे हैं। हर साल लगभग 30 प्रतिशत किरायेदार बदलते हैं और भोजन-पेय का हिस्सा बढ़कर 30 से 40 प्रतिशत हो गया है।
• बिक्री-आधारित किराया और छोटी अवधि के पट्टे मॉल को प्रारूप तेजी से बदलने और Xiaohongshu जैसे प्लेटफॉर्म के वायरल रुझानों का लाभ उठाने में मदद करते हैं।
• CapitaLand ने शंघाई में सूचीबद्ध खुदरा REIT शुरू किया है, जिसकी शुरुआती संपत्तियां ग्वांगझू में CapitaMall SKY+ और चांग्शा में CapitaMall Yuhuating हैं। इनकी अधिभोग दर लगभग 97 प्रतिशत है।
• यह ट्रस्ट घरेलू पूंजी जुटाता है और परिसंपत्ति-हल्की रणनीति को सहारा देता है। कंपनी के पास चीन के 18 शहरों में 43 खुदरा संपत्तियों की संभावित श्रृंखला है।
• प्रबंधन कठिन संपत्ति बाजार से निपटने के लिए पूंजी को दोबारा लगाने और साझेदारियों का इस्तेमाल करते हुए चीन में सावधानीपूर्ण रुख के साथ विकास का संतुलन साधना चाहता है।