बुज़ुर्ग होती आबादी के बीच खाली घरों के पुनरुद्धार के लिए जापान की सब्सिडी योजना

जापान जल्द खाली होने वाले घरों के नवीनीकरण पर सब्सिडी क्यों दे रहा है

जापान अगले वित्त वर्ष में एक नई पायलट परियोजना शुरू करेगा, ताकि बड़े शहरों और उनके आसपास घर खाली पड़े न रहें। भूमि, अवसंरचना, परिवहन और पर्यटन मंत्रालय नवीनीकरण के लिए सब्सिडी देने की योजना बना रहा है। इससे बुज़ुर्ग निवासियों के खाली करने की आशंका वाले घरों समेत अन्य संपत्तियों को फिर से परिवारों के आवास के रूप में इस्तेमाल किया जा सकेगा या बाल देखभाल केंद्रों और अन्य सामुदायिक सुविधाओं में बदला जा सकेगा। दूसरे स्थान पर जाने या वृद्ध देखभाल केंद्र में रहने की योजना बना रहे मकान मालिकों को अपनी संपत्ति खाली छोड़ने के बजाय उसका नवीनीकरण करने के लिए प्रोत्साहित किया जाएगा। खाली घर खरीदकर उसका नवीनीकरण करने वाले खरीदार भी इस योजना के पात्र होंगे। इसके दो लक्ष्य हैं: शहरी इलाकों में खाली घरों की बढ़ती संख्या को धीमा करना और निर्माण लागत ऊंची होने के दौर में कामकाजी वयस्कों के लिए घर पाना आसान बनाना।

इस चुनौती का पैमाना बड़ा है। 2023 में जापान में लगभग 90 लाख आवास खाली थे, जो कुल घरों का करीब 14 प्रतिशत है। इनमें से सभी जर्जर नहीं हैं, क्योंकि कुछ बिक्री के लिए उपलब्ध हैं या कभी-कभार इस्तेमाल होते हैं। हालांकि, लंबे समय से उपेक्षित घरों की संख्या बढ़ रही है। सरकारी आंकड़ों के अनुसार, 2023 में रिकॉर्ड 38.5 लाख घर ऐसे थे जो वर्षों से खाली थे और किराये या बिक्री के लिए सूचीबद्ध नहीं थे। खाली और जर्जर होती संपत्तियां सुरक्षा और पड़ोस के आकर्षण को नुकसान पहुंचा सकती हैं, खासकर उन इलाकों में जहां निवासियों की उम्र तेजी से बढ़ रही है।

जनसांख्यिकीय अनुमान बताते हैं कि आगे यह बदलाव और तेज होगा। मंत्रालय के सर्वेक्षणों के मुताबिक, केवल 85 वर्ष या इससे अधिक उम्र के लोगों के रहने वाले घरों और अपार्टमेंटों की संख्या अगले दशक में तेजी से बढ़ेगी। टोक्यो क्षेत्र (टोक्यो और आसपास के तीन प्रांतों) में ऐसे आवासों की संख्या 2023 के लगभग 3,40,000 से बढ़कर 2033 में करीब 9,40,000 होने की उम्मीद है। ओसाका और क्योटो के आसपास केंद्रित कंसाई क्षेत्र में इसी श्रेणी के घरों की संख्या लगभग 2,10,000 से बढ़कर 5,80,000 होने का अनुमान है। निवासियों के रिश्तेदारों के साथ रहने या देखभाल केंद्रों में जाने पर इनमें से कई घर संभवतः बिक्री के लिए आएंगे या खाली पड़े रहेंगे। नई सब्सिडी का उद्देश्य इस बदलाव को घर छोड़ देने के बजाय नवीनीकरण की दिशा देना है।

पायलट परियोजना में किन कामों के लिए भुगतान होगा और कौन आवेदन कर सकता है

यह कार्यक्रम 1950 से 1970 के दशक के तेज आर्थिक विकास के दौरान बने बड़े शहरों और उनके आसपास के आवासीय इलाकों में चलेगा। मंत्रालय, भाग लेने वाली स्थानीय सरकारों के साथ मिलकर, ऐसे लक्षित इलाके चुनेगा जहां घर पहले से बड़ी संख्या में खाली हैं या उनकी संख्या बढ़ने की आशंका है। ध्यान ऐसे पड़ोसों पर होगा जहां रोजगार, स्कूलों और सार्वजनिक परिवहन तक अच्छी पहुंच अब भी है, लेकिन केवल बुज़ुर्ग लोगों वाले परिवारों की संख्या बढ़ रही है।

पात्र आवेदकों में खाली घरों के मौजूदा मालिक और ऐसे बुज़ुर्ग मकान मालिक शामिल हैं जिनकी संपत्ति उनके किसी रिश्तेदार के घर या देखभाल केंद्र में जाने के बाद खाली हो सकती है। तय इलाकों में खाली घर खरीदकर उसका नवीनीकरण करने वाले लोग भी पात्र होंगे। सब्सिडी से घर के अंदर और बाहर के नवीनीकरण, पाइपलाइन की मरम्मत और संपत्ति को फिर से सुरक्षित व उपयोग योग्य बनाने के लिए जरूरी दूसरे कामों का खर्च पूरा किया जा सकेगा। सरकार को उम्मीद है कि इनमें से कई संपत्तियां परिवारों के आवास के रूप में फिर बाजार में आएंगी। कुछ अन्य का इस्तेमाल बाल देखभाल केंद्रों, सामुदायिक भवनों, बच्चों के पालन-पोषण में सहायता देने वाली सुविधाओं या छोटे कार्यस्थलों के रूप में हो सकता है।

यह पायलट परियोजना कई साल चलेगी। इसका लक्ष्य समान परिस्थितियों का सामना कर रहे दूसरे क्षेत्रों तक कार्यक्रम का विस्तार करना है। मंत्रालय ने इसे शुरू करने के लिए अगले वित्त वर्ष के बजट में कई सौ मिलियन येन मांगे हैं। स्थानीय सरकारों से उम्मीद है कि वे निरीक्षण, परमिट और ठेकेदार चुनने की प्रक्रिया में आवेदकों का मार्गदर्शन करने के लिए व्यवस्थाएं बनाएंगी।

कार्यक्रम का ध्यान किन इलाकों पर होगा और वे क्यों अहम हैं

लक्षित पड़ोसों में से कई नए कस्बों और बड़े आवासीय परिसरों के रूप में बसाए गए थे। जापान के तेज आर्थिक विकास के दौर में ये कामकाजी लोगों के आने-जाने की सुविधा को ध्यान में रखकर बनाए गए थे। दशकों बाद, मूल खरीदार वहीं रहते हुए बुज़ुर्ग हो गए हैं। उनके बच्चे अक्सर दूर चले गए, स्कूलों का विलय हुआ और मोहल्लों की छोटी दुकानें बंद हो गईं। वहां परिवहन और सड़क संपर्क अब भी अच्छा है, लेकिन निवासियों में बुज़ुर्गों की हिस्सेदारी बढ़ गई है और कई घर आज के छोटे परिवारों की जरूरत से बड़े हैं। जब किसी इलाके के घर खाली होने लगते हैं, तो गिरावट का यह सिलसिला अपने आप तेज हो सकता है।

खाली घर नुकसानदेह चक्र शुरू कर सकते हैं। अंधेरे पड़े मकान संभावित खरीदारों को आशंकित करते हैं और पड़ोसियों के नियमित निवेश को हतोत्साहित करते हैं। उपेक्षित इमारतों में कचरा फेंका जा सकता है, कीट-पतंगे पनप सकते हैं और आग लगने का खतरा बढ़ सकता है। अक्सर भूकंप और तेज तूफानों का सामना करने वाले देश में, रखरखाव के बिना छोड़ी गई इमारतें आसपास के निवासियों की सुरक्षा के लिए भी खतरा बन सकती हैं। खाली घरों को फिर से आबाद करना या उन्हें उपयोगी सुविधाओं में बदलना सड़कों और मोहल्लों को स्थिर रखने और रोजमर्रा की जिंदगी जारी रखने में मदद करता है।

खाली घरों की लहर क्यों आने वाली है

शहरी इलाकों के आसपास केवल बहुत बुज़ुर्ग लोगों वाले परिवार तेजी से बढ़ रहे हैं। जब मकान मालिक लंबे समय की देखभाल के लिए कहीं और चले जाते हैं या उनकी मृत्यु हो जाती है, तो उनके पीछे छूटे घर खाली पड़े रह सकते हैं। बीमा और रखरखाव का भुगतान बंद हो जाता है, बिजली-पानी की सेवाएं काट दी जाती हैं और इमारत तेजी से जर्जर होने लगती है। टोक्यो और कंसाई के लिए मंत्रालय के अनुमान 2033 तक ऐसे घरों में तेज वृद्धि की ओर इशारा करते हैं। नवीनीकरण और बिक्री के जरिए समय रहते कदम उठाना, घरों को जर्जर होने देने और बाद में उन्हें बंद करने या गिराने से कम खर्चीला है।

आकिया क्या है और जापान खाली घरों की गिनती कैसे करता है

जापान में खाली घरों को आम तौर पर आकिया कहा जाता है। राष्ट्रीय आवास सर्वेक्षण में सभी खाली आवास गिने जाते हैं। इनमें बिक्री के लिए उपलब्ध संपत्तियां, किरायेदार तलाश रहे मकान, दूसरे घर और अन्य कारणों से खाली पड़े घर शामिल हैं। इस व्यापक संख्या में एक बड़ी श्रेणी ऐसे घरों की है जो लंबे समय से खाली हैं और बाजार में सक्रिय नहीं हैं। कई स्थानीय नियमों का ध्यान इन उपेक्षित घरों पर है। अब शहरी इलाकों में ये नए सब्सिडी अभियान का भी लक्ष्य हैं।

इस समस्या के पीछे कई संरचनात्मक कारण हैं। जापान की आबादी घट रही है और बुज़ुर्ग हो रही है। कई वारिस दूसरी जगह रहते हैं और ऐसे पुराने घर विरासत में नहीं लेना चाहते जिनके रखरखाव पर काफी खर्च आता है। मकान गिराना महंगा हो सकता है और कर नियमों के चलते कभी-कभी इमारत को खड़ा रहने देना सस्ता पड़ता है, भले ही उसमें कोई न रहता हो। पुराने घरों का बाजार सीमित है, क्योंकि खरीदार आम तौर पर नया निर्माण पसंद करते हैं। यह पसंद भूकंप सुरक्षा संबंधी चिंताओं और दशकों से चली आ रही उस निर्माण परंपरा से प्रभावित है जिसमें पुरानी इमारतों के बजाय नए घरों को तरजीह दी गई।

इन समस्याओं से निपटने के लिए नीतियों में बदलाव हो रहा है। खाली मकानों से जुड़े विशेष उपाय कानून के तहत नगरपालिकाएं खतरनाक या गंभीर रूप से उपेक्षित संपत्तियों की पहचान कर सकती हैं और उनकी मरम्मत या हटाने का आदेश दे सकती हैं। किसी घर को इस श्रेणी में रखे जाने पर स्थानीय अधिकारी संपत्ति कर में मिलने वाली उन छूटों को भी हटा सकते हैं जो अन्यथा मकान गिराने को हतोत्साहित करती हैं। 2024 में लागू हुए सुधारों के तहत अचल संपत्ति के विरासत पंजीकरण को अनिवार्य किया गया है। इससे अस्पष्ट मालिकाना हक के कारण संपत्तियों के मालिक का पता न चल पाने की समस्या घटेगी और जिम्मेदार पक्षों से संपर्क करना आसान होगा।

लागत बढ़ने के साथ नए निर्माण के बजाय नवीनीकरण का आकर्षण बढ़ा

निर्माण की ऊंची लागत के कारण शहरों में बच्चों का पालन-पोषण करने वाले आम परिवारों के लिए नया घर खरीदना मुश्किल हो गया है। सामग्री की कीमतें, श्रमिकों की कमी और आपूर्ति श्रृंखला में देरी, सभी ने नए घरों की कीमत बढ़ाई है। नवीनीकरण पर धन लगाकर सरकार को उम्मीद है कि परिवारों की पहुंच वाली कीमतों पर रहने के लिए तैयार घरों की उपलब्धता बढ़ेगी।

मौजूदा इमारतों का नवीनीकरण लागत से आगे भी फायदे दे सकता है। इससे किसी संपत्ति को गिराकर दोबारा बनाने की तुलना में जल्दी इस्तेमाल में लाया जा सकता है, पड़ोस का मौजूदा स्वरूप बना रहता है और निर्माण का कचरा घटता है। ऊर्जा दक्षता में सुधार, बेहतर इन्सुलेशन और आधुनिक सुविधाओं से पुराने घरों को शुरू से बनाए बिना अधिक कुशल और आरामदेह बनाया जा सकता है।

यह पायलट परियोजना स्थानीय जरूरतों के अनुरूप दूसरे उपयोगों को भी बढ़ावा देती है। एकल परिवार के लिए अनुपयुक्त घर में बच्चों की देखभाल का छोटा कमरा, स्कूल के बाद की गतिविधियों की जगह, माता-पिता की सहायता के लिए कार्यालय या दूर से काम करने वालों के लिए शांत कार्यस्थल बनाया जा सकता है। ऐसे पुनः उपयोग से सड़क पर लोगों की आवाजाही बनी रहती है और रोजमर्रा की सेवाएं पैदल दूरी पर उपलब्ध होती हैं।

क्या पुनः उपयोग से बुज़ुर्ग आबादी वाले पड़ोसों में सेवाएं लौट सकती हैं

जापान ने ऐसे पड़ोस-आधारित सहायता तंत्रों का पायलट परीक्षण किया है जो चिकित्सा, सामाजिक और रोजमर्रा की जीवन संबंधी सेवाओं को लोगों के निवास के पास जोड़ते हैं। टोक्यो के उपनगरों का एक उदाहरण, जिसे अक्सर नागायामा समुदाय-आधारित एकीकृत देखभाल मॉडल कहा जाता है, दिखाता है कि स्थानीय सरकार, गैर-लाभकारी संगठन और कारोबार किस तरह मिलकर बुज़ुर्ग निवासियों की सहायता और पड़ोस के जीवन को बनाए रख सकते हैं। इससे सीख मिलती है कि सही जगहों पर मौजूद छोटी सुविधाएं भी समुदाय को सहारा दे सकती हैं।

नई सब्सिडी से अधिक खाली घरों का सामना कर रहे शहरी इलाकों में इस विचार को अमल में लाने में मदद मिल सकती है। खाली घरों के एक हिस्से को बच्चों की देखभाल, सामुदायिक बैठकों और माता-पिता की सहायता के लिए इस्तेमाल करने से परिवारों का सफर घट सकता है और बुज़ुर्ग पड़ोसियों को भी सक्रिय रखा जा सकता है। जब अलग-अलग उम्र के लोग एक ही सड़कों और सुविधाओं का उपयोग करते हैं, तो सामाजिक संबंध मजबूत होते हैं और सड़कें अधिक सुरक्षित महसूस होती हैं।

टोक्यो क्षेत्र के एक उपग्रह शहर में किए गए शहरी शोध से पता चलता है कि पहुंच और सुविधा का खाली घरों से संबंध है। सड़क संपर्क बेहतर होने वाले इलाकों में खाली घर कम पाए गए, जबकि कुछ प्रकार के खुदरा कारोबार के फर्श-क्षेत्र और आवासीय इलाकों के बीच असंगति का संबंध अधिक खाली घरों से था। सुरक्षित सड़कों से लेकर आसपास के पार्कों और सेवाओं तक, रोजमर्रा की जिंदगी आसान बनाने वाले निवेश नवीनीकरण के लिए दी गई धनराशि का असर बढ़ा सकते हैं।

खरीदारों और मालिकों के लिए व्यावहारिक फायदे और नुकसान क्या हैं

थकी-पुरानी संपत्तियां छोड़ देने की सोच रहे मालिक जरूरी मरम्मत के लिए सब्सिडी का इस्तेमाल कर सकते हैं और फिर उन्हें बेच या किराये पर दे सकते हैं। खरीदारों को रोजगार और स्कूलों के पास परिवार के आकार के घर मिल सकते हैं, जिनकी कीमत अक्सर नए निर्माण से कम होती है। जब किसी सड़क पर कई घरों का नवीनीकरण होता है, तो लोगों का भरोसा बढ़ता है और निजी निवेश को बढ़ावा मिलता है। इससे गिरावट का सिलसिला टूटने में मदद मिल सकती है।

हालांकि, कुछ बाधाएं भी हैं। कई पुराने घरों में भूकंप से सुरक्षा के लिए मजबूतीकरण, छत बदलने, पाइपलाइन और बिजली के काम तथा बेहतर इन्सुलेशन की जरूरत होती है। कुछ संपत्तियों का विरासत इतिहास जटिल होता है और कई वारिस होने के कारण मालिकाना हक स्पष्ट नहीं होता। परमिट और निरीक्षण में समय लगता है, और किसी संपत्ति को सुविधा केंद्र के रूप में बदलने पर इमारत और अग्नि सुरक्षा नियमों का सख्ती से पालन करना जरूरी होता है। सेवाएं शुरू करने की योजना बना रहे खरीदारों को कारोबार से जुड़े स्थानीय नियम भी जांचने चाहिए।

आवेदकों के लिए व्यावहारिक कदम:

• खासकर विरासत में मिली संपत्ति के लिए, मालिकाना हक और पंजीकरण की स्थिति की जल्द पुष्टि करें।
• ऐसे पेशेवर निरीक्षण का इंतजाम करें जिसमें इमारत, पानी, गैस और बिजली की प्रणालियां शामिल हों।
• लाइसेंस प्राप्त ठेकेदारों से लिखित अनुमान लें और पुष्टि करें कि काम का दायरा प्रस्तावित उपयोग के लिए नियमों के अनुरूप है।
• बच्चों की देखभाल या सामुदायिक गतिविधियों की योजना होने पर सुविधा के उपयोग और समय से जुड़े स्थानीय प्रतिबंधों की पुष्टि करें।
• नवीनीकरण के बाद नियमित रखरखाव, बीमा और संपत्ति कर के लिए धन अलग रखें।

अधिकारियों ने लक्ष्यों के बारे में क्या कहा

भूमि, अवसंरचना, परिवहन और पर्यटन मंत्रालय के एक वरिष्ठ अधिकारी ने पायलट परियोजना का उद्देश्य सीधे शब्दों में बताया।

निर्माण की आसमान छूती लागत के कारण बच्चों का पालन-पोषण करने वाले आम परिवारों के लिए नया घर खरीदना मुश्किल हो गया है। इस पुनरुद्धार परियोजना के जरिए हमारा लक्ष्य खाली घरों की बढ़ती संख्या पर अंकुश लगाना और बच्चों वाले परिवारों के लिए आरामदेह रहने का माहौल तैयार करना है।

विश्लेषक अक्सर कहते हैं कि घरेलू बाजार में लंबे समय से नवीनीकृत मकानों की तुलना में नए घरों को ज्यादा महत्व दिया गया है। इस पसंद की जड़ें आपदा के जोखिम और पुरानी इमारतों की जगह नई इमारतें बनाने की पिछली परंपराओं में हैं। अनिश्चितता घटाने, गुणवत्ता प्रमाणित करने और पुनः उपयोग के लिए सरकारी समर्थन का संकेत देने वाली नीतियां अच्छी तरह नवीनीकृत मौजूदा घरों की मांग बढ़ाने में मदद कर सकती हैं।

यह रुझान पर्यटन और छोटे कारोबारों से कैसे जुड़ता है

देश भर में कुछ खाली घरों को गेस्टहाउस, छोटी सराय, साझा कार्यस्थलों और सामुदायिक केंद्रों में बदला गया है। पारंपरिक लकड़ी के घर, जिन्हें कोमिन्का कहा जाता है, प्रामाणिक पड़ोस और ग्रामीण नजारों की तलाश में आने वाले पर्यटकों को आकर्षित करते हैं। शहरों के इलाकों में कम अवधि के किराये पर अक्सर सख्त नियम लागू होते हैं, इसलिए घरों का सबसे आम वैकल्पिक उपयोग आवास या सामुदायिक सेवा ही रहेगा। फिर भी, छोटे कार्यस्थल, बच्चों की सहायता के कमरे और बहुउद्देशीय भवन रोजमर्रा की गतिविधियों और स्थानीय खर्च को बढ़ा सकते हैं।

कई नगरपालिकाएं खरीदारों और विक्रेताओं को मिलाने के लिए ऑनलाइन आकिया बैंक सूचियां चलाती हैं और कुछ छोटी अनुदान राशि या कर छूट भी देती हैं। महानगरों के लिए नई सब्सिडी इन व्यवस्थाओं की जगह नहीं लेती। इसका उद्देश्य उन शहरी पड़ोसों में नवीनीकरण को बढ़ावा देना है जहां परिवारों के आवास की मांग है और जहां कुछ घरों को सामुदायिक उपयोग में बदलने से कामकाजी माता-पिता को मदद मिल सकती है।

आगे किन बातों पर नजर रखें

पायलट परियोजना अगले वित्त वर्ष में शुरू होने वाली है। जापान में वित्त वर्ष 1 अप्रैल से शुरू होता है। परियोजना शुरू करने के लिए मंत्रालय ने कई सौ मिलियन येन की मांग की है। भाग लेने वाली स्थानीय सरकारें पायलट जिलों की पहचान करेंगी, पात्रता के मानदंड प्रकाशित करेंगी और नवीनीकरण के लिए तैयार मालिकों व खरीदारों से आवेदन आमंत्रित करेंगी।

पहले साल के नतीजे अहम होंगे। उपयोगी संकेतकों में नवीनीकृत और आबाद किए गए घरों की संख्या, पायलट क्षेत्रों में लंबे समय से उपेक्षित मकानों में कमी, बनाई गई बाल देखभाल की जगहों और सामुदायिक केंद्रों की संख्या तथा परियोजनाएं पूरी होने में लगा समय शामिल हैं। शुरुआती जिलों से मिले सबूतों से यह तय करने में मदद मिलेगी कि समान खाली घरों की लहर का सामना कर रहे अन्य क्षेत्रों में कार्यक्रम का विस्तार कैसे किया जाए।

मुख्य बातें

• जापान अगले वित्त वर्ष से शहरी इलाकों में खाली घरों की संख्या घटाने और परिवारों के लिए आवास बढ़ाने के वास्ते नवीनीकरण पर सब्सिडी देगा।
• कार्यक्रम का लक्ष्य बड़े शहरों के आसपास 1950 से 1970 के दशक में बने वे पड़ोस हैं, जहां केवल बुज़ुर्ग लोगों वाले परिवार बढ़ रहे हैं।
• मालिक, ऐसे वरिष्ठ नागरिक जिनके घर खाली होने वाले हैं और नवीनीकरण करने वाले खरीदार आर्थिक सहायता के पात्र हो सकते हैं।
• सब्सिडी में घर के अंदर और बाहर के काम तथा पाइपलाइन की मरम्मत शामिल है। घरों का इस्तेमाल आवास या बाल देखभाल केंद्रों और सामुदायिक भवनों जैसी सुविधाओं के लिए हो सकता है।
• 2023 में जापान में लगभग 90 लाख आवास खाली थे, जो कुल घरों का करीब 14 प्रतिशत है। इनमें 38.5 लाख लंबे समय से उपेक्षित घर शामिल थे।
• अनुमान है कि टोक्यो और कंसाई क्षेत्रों में केवल 85 वर्ष या इससे अधिक उम्र के लोगों के रहने वाले घरों की संख्या 2033 तक तेजी से बढ़ेगी।
• निर्माण की ऊंची लागत के बीच, रोजगार और स्कूलों के पास घर तलाश रहे बच्चों वाले परिवारों के लिए नवीनीकरण एक व्यावहारिक रास्ता है।
• खतरनाक खाली घरों पर सख्त नियम और विरासत पंजीकरण की अनिवार्यता का उद्देश्य घरों को छोड़े जाने से रोकना और उनका पुनः उपयोग तेज करना है।