टोक्यो में किराया परिवारों की आय के 30% से अधिक

शहरों में रहने की लागत बढ़ी, घरेलू बजट पर दबाव

टोक्यो और जापान के अन्य बड़े शहरों में अपार्टमेंट का किराया कई दशकों की सबसे तेज रफ्तार से बढ़ रहा है। अब किरायेदारों का एक बढ़ता हिस्सा अपनी आय का 30 प्रतिशत से अधिक आवास पर खर्च कर रहा है। शोधकर्ताओं और आवास एजेंसियों के अनुसार, किफायती आवास का आकलन करने के लिए यह एक सामान्य मानदंड है। महामारी के बाद परिवार शहर के केंद्रों में लौट रहे हैं। सुविधाजनक इलाकों में सीमित घरों के लिए बढ़ती प्रतिस्पर्धा से किराया ऊपर जा रहा है और मासिक बजट पर दबाव पड़ रहा है। नतीजतन, किराये के घरों का बाजार तंग हो गया है। इससे भविष्य में घर खरीदने के लिए बचत करना, शिक्षा का खर्च उठाना या रोजमर्रा की बढ़ती लागतों का सामना करना मुश्किल हो रहा है।

किराये में बढ़ोतरी शहरी अर्थव्यवस्था में हो रहे व्यापक बदलाव का हिस्सा है। नियोक्ताओं ने दफ्तर से काम करने की व्यवस्था फिर शुरू की है, पर्यटकों की आवाजाही लगभग रिकॉर्ड स्तर पर लौट आई है और कम यात्रा समय, बेहतर स्कूलों तथा सघन परिवहन नेटवर्क की सुविधा ने कई परिवारों को केंद्रीय इलाकों की ओर वापस खींचा है। वहीं, निर्माण और वित्तपोषण की लागत कुछ साल पहले के मुकाबले ज्यादा है। कॉन्डोमिनियम की कीमतें रिकॉर्ड स्तर पर पहुंच गई हैं, जिससे घर खरीदने की इच्छा रखने वाले ज्यादा लोग किराये के बाजार में बने हुए हैं। यह दबाव टोक्यो के 23 वार्डों में सबसे साफ दिखता है, लेकिन ओसाका, नागोया और फुकुओका में भी ऐसे ही रुझान हैं।

किफायती आवास का संकट किसी एक कारण से पैदा नहीं हुआ है। सीमित आपूर्ति, मकान मालिकों की बढ़ती परिचालन लागत, परिवारों की बदलती प्राथमिकताएं और घरों के औसत आकार में कमी, सभी इसमें भूमिका निभाते हैं। रेल स्टेशन तक पहुंच संपत्ति के मूल्य को कैसे प्रभावित करती है, इस पर हुए शोध से यह समझने में मदद मिलती है कि शहरी केंद्रों के आसपास प्रतिस्पर्धा क्यों तेज होती है। नीतिगत फैसले तय करेंगे कि बाजार में नए घर कितनी तेजी से जुड़ेंगे और किरायेदारों तथा मालिकों के बीच बोझ किस हद तक बराबर बंटेगा।

टोक्यो में किराया कितनी तेजी से बढ़ रहा है

हाल के आंकड़े दशकों की सबसे तेज बढ़ोतरी दिखाते हैं

आधिकारिक मूल्य आंकड़ों से साफ बदलाव का संकेत मिलता है। मार्च में टोक्यो के 23 वार्डों में निजी क्षेत्र के किराये के लिए उपभोक्ता मूल्य सूचकांक साल-दर-साल 1.1 प्रतिशत बढ़ा। अक्टूबर 1994 के बाद यह सबसे तेज बढ़ोतरी थी। देशभर में किराये से जुड़े घटकों में लगातार कई महीनों से वृद्धि हुई है। जमीनी स्तर पर किराये की सूचियों में भी यह दबाव दिखता है। स्थानीय बाजार पर नजर रखने वालों के अनुसार, जिनकी जानकारी द जापान न्यूज ने दी, टोक्यो विश्वविद्यालय के होंगो परिसर के आसपास स्टूडियो अपार्टमेंट का आम मांग-किराया करीब ¥140,000 प्रति माह है। यह पांच साल पहले की तुलना में ¥10,000 से ¥20,000 ज्यादा है। अर्थशास्त्रियों का कहना है कि किराया बड़ा और आसानी से घटाया न जा सकने वाला खर्च है, इसलिए मामूली बढ़ोतरी भी अन्य खर्चों को दबा सकती है। यह चिंता तब बढ़ रही है जब भोजन, ऊर्जा और सेवाओं की कीमतें ऊंची बनी हुई हैं। देखें: द जापान न्यूज की रिपोर्ट।

परिवारों के लिए बने घरों का किराया सबसे तेजी से बढ़ा

बाजार में कीमतों का दबाव हर जगह एक जैसा नहीं है। पिछले पांच साल में टोक्यो के 23 वार्डों में छोटे अपार्टमेंट का मांग-किराया करीब 7.6 प्रतिशत बढ़ा, जबकि परिवारों के लिए बने घरों का किराया लगभग 26.1 प्रतिशत चढ़ा। स्कूलों या बाल देखभाल केंद्रों के पास ज्यादा जगह तलाशने वाले परिवार अक्सर उन्हीं इलाकों पर ध्यान देते हैं। इससे उपलब्ध घर कम होते हैं और इन श्रेणियों में किराये की बढ़ोतरी तेज हो जाती है। ओसाका और अन्य बड़े महानगरों में भी ऐसे ही रुझान दिखते हैं, जहां बेहतर परिवहन संपर्क और सुविधाओं वाले केंद्रीय इलाकों का प्रीमियम बढ़ रहा है।

मांग फिर शहर के केंद्रों की ओर क्यों लौट रही है

जापान में शहरी आवास की सबसे मूल्यवान विशेषता अब भी सुविधाजनक आवागमन है। केंद्रीय वार्डों में रेल नेटवर्क सघन है, यात्रा का समय कम है और रोजगार के विकल्प ज्यादा हैं। टोक्यो के किराया बाजार पर हुए एक अध्ययन में पाया गया कि ट्रेन और सबवे स्टेशनों की नजदीकी और एक जगह पर उनका जमाव किराये पर मापने योग्य असर डालता है। प्रीमियम सिर्फ नजदीकी स्टेशन की दूरी पर निर्भर नहीं करता। आसपास के स्टेशनों का महत्व-क्रम भी मायने रखता है। यानी कई स्टेशनों के पास, जहां अलग-अलग लाइनें और सेवाएं उपलब्ध हों, घर का किराया आम तौर पर अधिक होता है। इससे समझ आता है कि मांग लौटने पर कई रेल लाइनों के मिलने वाले इलाकों में कीमतें तेजी से क्यों बढ़ती हैं। देखें: स्टेशन समूहों पर साइंसडायरेक्ट का शोध।

जीवन गुणवत्ता से जुड़े पहलू भी शहर के केंद्रों की ओर इस रुझान को मजबूत करते हैं। इन इलाकों में बाल देखभाल के विकल्प, स्कूल के बाद की गतिविधियां, स्वास्थ्य सेवाएं और सांस्कृतिक सुविधाएं केंद्रित हैं। काम और स्कूल के समय में तालमेल बैठाने वाले परिवारों के लिए स्टेशन के पास घर होने से बचने वाला समय, कम जगह वाले घर की भरपाई कर सकता है। पर्यटन की वापसी से केंद्रीय जिलों में केंद्रित सेवा क्षेत्र की नौकरियां भी फिर बढ़ी हैं। जैसे-जैसे अधिक परिवार पहुंच और समय को प्राथमिकता दे रहे हैं, मांग का रुख इन इलाकों की ओर हो रहा है।

आपूर्ति पक्ष की कौन-सी वजहें लागत बढ़ा रही हैं

आपूर्ति सीमित है और नए घर जोड़ना महंगा होता जा रहा है। निर्माण कंपनियों को सामग्री और श्रम की ऊंची लागत का सामना करना पड़ रहा है। ब्याज दरें ऐतिहासिक रूप से निचले स्तर से ऊपर जाने के कारण वित्तपोषण की शर्तें भी कम अनुकूल हुई हैं। मकान मालिकों का कहना है कि मरम्मत और उपयोगिता सेवाओं की लागत बढ़ गई है। परिचालन खर्च बढ़ने पर मालिक अक्सर निवेश पर मुनाफा बनाए रखने के लिए किरायेदारी नवीनीकरण के समय किराया बढ़ाने की मांग करते हैं। बड़ी रियल एस्टेट कंपनियों ने किरायेदारों को आगामी बढ़ोतरी की सूचना देना शुरू कर दिया है। उद्योग सर्वेक्षणों से संकेत मिलता है कि आम लागत दबाव के संदर्भ में रखे जाने पर अधिकतर परिवार किराये में बदलाव स्वीकार कर लेते हैं।

कॉन्डोमिनियम की कीमतें नए रिकॉर्ड पर पहुंच गई हैं, जिससे घर खरीदने की इच्छा रखने वाले लोग लंबे समय तक किराये पर रह रहे हैं। द जापान न्यूज द्वारा उद्धृत बाजार आंकड़ों के अनुसार, टोक्यो महानगरीय क्षेत्र में नए बने अपार्टमेंट की औसत कीमत हाल में करीब ¥81.35 million पहुंची, जबकि 23 वार्डों में इकाइयों की औसत कीमत लगभग ¥116.32 million रही। घर खरीदने का बजट कम पड़ने पर ज्यादा परिवार किराये के घरों में बने रहते हैं, जिससे पहले से सीमित उपलब्ध घरों पर मांग बढ़ती है। नए किराये के भवनों की आपूर्ति इस बदलाव की भरपाई के लिए पर्याप्त नहीं रही है।

अल्पकालिक किराये और पर्यटन का दबाव

अल्पकालिक किराये ने बाजार के कुछ हिस्सों को बदल दिया है, खासकर पर्यटकों की अधिक आवाजाही वाले इलाकों में। टोक्यो और ओसाका पर हुए एक सहकर्मी-समीक्षित अध्ययन के मुताबिक, अल्पकालिक किराये की गतिविधि से किराये का अंतर पैदा हो सकता है, जिससे घर दीर्घकालिक किरायेदारों की पहुंच से बाहर हो जाते हैं। जापान का प्राइवेट लॉजिंग बिजनेस एक्ट 2018 में लागू हुआ। इसने संचालन के दिनों पर सीमा तय की और प्रबंधन की निगरानी अनिवार्य की। कई नगरपालिकाओं ने पड़ोस में होने वाली दिक्कतें घटाने के लिए अतिरिक्त नियम भी लागू किए। इन उपायों के बावजूद शोधकर्ताओं ने पाया कि ओसाका पर तत्काल असर ज्यादा था, क्योंकि वहां अधिक मकान मालिकों ने खाली या कम किराये वाले घरों को पर्यटकों के लिए किराये पर देना शुरू किया। टोक्यो में जोखिम भविष्य से जुड़ा है। यदि कुछ इलाकों में दीर्घकालिक किराये की कमाई घटती है या पर्यटन नियमन के तालमेल से ज्यादा तेजी से बढ़ता है, तो अधिक मालिक घरों को अल्पकालिक इस्तेमाल में बदल सकते हैं। देखें: अल्पकालिक किराये पर वाइली का अध्ययन।

अध्ययन में दो उपयोगी अवधारणाएं बताई गई हैं। बंद किराया-अंतर से पता चलता है कि अल्पकालिक किराये का दीर्घकालिक आवास आपूर्ति पर मौजूदा दबाव कितना है। खुला किराया-अंतर उन इलाकों में भविष्य का जोखिम दिखाता है, जहां घरों को दूसरे इस्तेमाल में बदलना आकर्षक हो सकता है। टोक्यो में पर्यटकों के बीच लोकप्रिय और खाली आवास की सीमित उपलब्धता वाले इलाकों में खुला अंतर बड़ा दिखता है। इससे स्थानीय जरूरतों के अनुरूप नियम, लगातार उनका पालन और बेहतर आंकड़ा-साझाकरण जरूरी हो जाता है, ताकि आवास नियोजक पहले से भांप सकें कि घरों के इस्तेमाल में बदलाव का दबाव कहां बढ़ सकता है।

किराये में आय का बढ़ता हिस्सा परिवारों के लिए क्या मायने रखता है

आय का 30 प्रतिशत वाला मानदंड मोटा अनुमान है, लेकिन दबाव समझने का तेज तरीका देता है। जब किराया इस सीमा से ऊपर जाता है, तो परिवार आम तौर पर रेस्तरां, यात्रा, कपड़ों और स्वास्थ्य पर होने वाले कुछ खर्चों में कटौती करते हैं। घर की डाउन पेमेंट के लिए बचत धीमी पड़ जाती है। बच्चों वाले परिवारों को डेकेयर, कोचिंग और अन्य गतिविधियों के बीच कठिन चुनाव करने पड़ते हैं। बुजुर्ग किरायेदार घर के रखरखाव पर खर्च घटा सकते हैं या डॉक्टर के पास जाने में देरी कर सकते हैं, खासकर तब जब वे स्वास्थ्य और दीर्घकालिक देखभाल कार्यक्रमों से जुड़े प्रीमियम और सह-भुगतान भी कर रहे हों।

मजदूरी का रुझान तस्वीर को और जटिल बनाता है। जापान में कई बार मजदूरी बढ़ी है, जिसे कुछ अवसरों पर मजबूत मौसमी बोनस का सहारा मिला है। उपभोक्ता खर्च में भी कुछ समय के लिए तेजी आई है। लेकिन महंगाई अब भी चुनौती बनी हुई है, जिससे लोगों की खरीदने की क्षमता को मिलने वाला लाभ सीमित रहता है। इस मेल के कारण किराये में बढ़ोतरी घोषित प्रतिशत से कहीं ज्यादा महसूस होती है, खासकर उन मध्यम आय वाले परिवारों को जो लक्षित सब्सिडी पाने के पात्र नहीं हैं। कर चुकाने के बाद किराया सबसे बड़ा खर्च हो, तो छोटी-सी बढ़ोतरी भी पूरे साल के पारिवारिक बजट को बदल सकती है।

नीतिगत विकल्पों पर बहस

किराया नियंत्रण तुरंत समाधान नहीं है

अन्य बाजारों में हुई बहस इसके फायदे और नुकसान दिखाती है। कैलिफोर्निया में प्रपोजिशन 33 नाम के एक मतपत्र प्रस्ताव में राज्य के 1990 के दशक के मध्य के किराया प्रतिबंधों को हटाकर स्थानीय स्तर पर किराया वृद्धि की सीमा तय करने का अधिकार बढ़ाने की मांग की गई थी। इसके समर्थकों का तर्क है कि सख्त सीमा से मौजूदा किरायेदारों की लागत स्थिर हो सकती है। विरोधियों का कहना है कि कड़ी सीमा निवेश घटा सकती है, कॉन्डोमिनियम में बदलने की प्रवृत्ति बढ़ा सकती है और दीर्घकाल में किराये के घरों की आपूर्ति कम कर सकती है। जापान का कानूनी ढांचा अलग है, लेकिन इससे मिलने वाली सीख प्रासंगिक है। व्यापक सीमाएं मौजूदा किरायेदारों को राहत देती हैं, जबकि जोखिम यह है कि मालिकों को निवेश पर मुनाफा न मिलने से निर्माण धीमा हो और सुधार कम हों। किराया सीमा पर किसी भी चर्चा में इन प्रभावों का ध्यान रखना जरूरी है। देखें: कैलिफोर्निया के प्रपोजिशन 33 की व्याख्या।

जोनिंग में सुधार और आपूर्ति का विस्तार

एक अन्य रास्ता उन इलाकों में तेजी से घर बनाना है जहां मांग सबसे ज्यादा है। मैसाचुसेट्स के कैम्ब्रिज ने हाल में पूरे शहर में केवल एकल-परिवार वाले घरों की जोनिंग और न्यूनतम पार्किंग की अनिवार्यता हटा दी, ताकि उसी जमीन पर अधिक घर बनाए जा सकें। इस फैसले का उद्देश्य घरों की संख्या सीमित करने वाले नियम घटाकर स्थापित रिहायशी इलाकों में आवास आपूर्ति बढ़ाना है। जापान की जोनिंग व्यवस्था अमेरिकी मॉडल जैसी नहीं है, लेकिन लक्ष्य मिलते-जुलते हैं। शहर प्रमुख स्टेशनों के पास मध्यम ऊंचाई वाले अपार्टमेंट को बढ़ावा दे सकते हैं, जहां उपयुक्त हो वहां घरों का औसत आकार छोटा रखने की अनुमति दे सकते हैं और कम इस्तेमाल हो रहे दफ्तरों को किराये के आवास में बदलने की प्रक्रिया आसान कर सकते हैं। स्थानीय सरकारें उन स्कूल जिलों में छात्रावासों और परिवारों के लिए बने किराये के घरों की मंजूरी भी तेज कर सकती हैं, जहां मांग पहले से साफ दिख रही है। देखें: कैम्ब्रिज में सुधारों पर सिटी जर्नल।

अल्पकालिक किराये का नियमन भी एक उपाय है। संचालन के दिनों पर पारदर्शी जानकारी और स्पष्ट नियम, पर्यटन वाले गलियारों में लक्षित निगरानी के साथ मिलकर, दीर्घकालिक किराये के घरों पर दबाव घटा सकते हैं। कुछ वार्डों ने राष्ट्रीय आधारभूत नियमों से ज्यादा सख्त नियम पहले ही लागू किए हैं। शहर और वार्ड की सीमाओं के पार समन्वय से ऐसे बिखरे नियमों से बचने में मदद मिलेगी, जो दबाव को एक पड़ोस से दूसरे पड़ोस में खिसका सकते हैं।

किरायेदार अभी क्या कर सकते हैं

किरायेदारी का नवीनीकरण होने पर परिवारों के पास विकल्प सीमित होते हैं, फिर भी कुछ कदम बढ़ते खर्च का असर घटा सकते हैं या बेहतर कीमत वाला घर ढूंढने में मदद कर सकते हैं।

• किराये और आय का अनुपात जांचें। कोशिश करें कि किराये का हिस्सा 30 प्रतिशत के जितना करीब हो सके। यह बढ़े तो जरूरी चीजों में कटौती से पहले अन्य तय खर्चों में बदलाव करें।
• नवीनीकरण के समय मोलभाव करें। यदि इमारत में घर खाली हैं या पास का तुलनीय घर सस्ता है, तो उसके आंकड़े दिखाकर छोटी बढ़ोतरी या मौजूदा दर पर एक अतिरिक्त महीने की मांग करें।
• आवागमन और दूरी के बीच संतुलन देखें। किसी बड़े केंद्र से एक या दो स्टेशन दूर जाने पर यात्रा का समय उचित रखते हुए किराया घट सकता है।
• ऐसी सुविधाओं वाले घर पर विचार करें जो मासिक बिल घटाएं। अच्छा इन्सुलेशन और ऊर्जा-कुशल उपकरण बिजली और गैस का खर्च कम कर सकते हैं।
• घर बदलने का समय सोच-समझकर चुनें। वसंत के व्यस्त मौसम में कीमतें बढ़ती हैं। गर्मियों के आखिर या सर्दियों में तलाश करने पर बेहतर शर्तें मिल सकती हैं।
• घर में प्रवेश से जुड़े शुल्क घटाएं। की मनी को किस्तों में देने या कम करने की बात करें, या नई इमारतों में बिना शुल्क वाले ऑफर पूछें।
• कम अवधि के लिए प्रबंधित छात्र या कॉरपोरेट आवास देखें। कुछ जगहों पर साज-सामान वाले घर लचीली शर्तों पर मिलते हैं। शुल्क जोड़ने के बाद उनकी तुलना बाजार के किराये से की जा सकती है।

किरायेदारों और मकान मालिकों के लिए आगे की राह

टोक्यो के केंद्रीय इलाकों में किराये बढ़ाने वाली वजहें अब भी कायम हैं। सघन रेल संपर्क, स्कूलों और सेवाओं वाले पड़ोस में मांग मजबूत है। निर्माण और परिचालन लागत ऊंची बनी हुई है, जबकि कॉन्डोमिनियम की कीमतें खरीदारों को लंबे समय तक किराये पर रहने के लिए मजबूर कर रही हैं। कुछ साल पहले की तुलना में अल्पकालिक किराये पर बेहतर नियम हैं, लेकिन कुछ जिलों में पर्यटकों की मांग अब भी इन नियमों की परीक्षा ले रही है। वास्तविक मजदूरी में बढ़ोतरी से कई परिवारों के बजट में किराये का हिस्सा घट सकता है, हालांकि लगातार महंगाई इस राहत को सीमित करती है।

बाजार की स्थिति इस पर निर्भर करेगी कि नए घर कितनी जल्दी उपलब्ध होते हैं और नीतियां किरायेदारों की सुरक्षा तथा निवेश की जरूरत के बीच किस तरह संतुलन बनाती हैं। अधिक स्टेशनों वाले इलाकों में लक्षित निर्माण, परिवारों के लिए बने घरों की मंजूरी आसान करना और अल्पकालिक किराये के स्पष्ट नियम, सभी मददगार हो सकते हैं। किरायेदार पहले से नवीनीकरण की तैयारी करके और जगह तथा पहुंच के बीच संतुलन सोचकर अपना बजट बचा सकते हैं। ऊर्जा दक्षता और संपत्ति के रखरखाव में निवेश करने वाले मकान मालिक ऊंचा किराया उचित ठहरा सकते हैं और लंबे समय तक किरायेदार बनाए रख सकते हैं। शहर का आकर्षण पहुंच और सुविधा पर टिका है। मकसद ऐसा संतुलन बहाल करना है कि इन सुविधाओं की लागत परिवारों के जीवन के बाकी हिस्सों पर हावी न हो।

मुख्य बातें

• टोक्यो के 23 वार्डों में मार्च में किराया साल-दर-साल 1.1 प्रतिशत बढ़ा, जो 1994 के बाद सबसे तेज बढ़ोतरी है। अब कई किरायेदार आय का 30 प्रतिशत से अधिक आवास पर खर्च कर रहे हैं।
• पिछले पांच साल में परिवारों के लिए बने अपार्टमेंट का किराया सबसे तेजी से बढ़ा। इसमें करीब 26 प्रतिशत की बढ़ोतरी हुई, जबकि छोटे घरों में यह लगभग 8 प्रतिशत रही।
• दफ्तर से काम, पर्यटन और कम यात्रा समय की सुविधा लौटने से मांग फिर शहर के केंद्रों की ओर गई है।
• निर्माण, वित्तपोषण और परिचालन लागत में बढ़ोतरी तथा कॉन्डोमिनियम की रिकॉर्ड कीमतें अधिक परिवारों को किराये पर बनाए हुए हैं और आपूर्ति सीमित कर रही हैं।
• शोध से पता चलता है कि रेल स्टेशनों की नजदीकी और उनका समूह किसी इलाके के किराये को काफी बढ़ाते हैं।
• पर्यटकों की अधिक आवाजाही वाले इलाकों में अल्पकालिक किराये से दीर्घकालिक आवास पर दबाव बढ़ता है, हालांकि 2018 से राष्ट्रीय और स्थानीय नियम सख्त हुए हैं।
• नीतिगत विकल्पों में प्रमुख स्टेशनों के पास लक्षित आवास निर्माण, अल्पकालिक किराये के स्पष्ट नियम और आपूर्ति पर पड़ने वाले जोखिमों को देखते हुए किराया नियंत्रण का सावधानी से इस्तेमाल शामिल है।
• परिवार नवीनीकरण के समय मोलभाव करके, स्थान से जुड़े विकल्पों पर विचार करके और घर में प्रवेश के खर्च घटाकर बढ़ते किराये का प्रबंधन कर सकते हैं।