पटाया और ग्रेटर बैंकॉक में आवासों की भारी आपूर्ति का संकट: कारण, परिणाम और उबरने की राह

थाईलैंड में आवासों की अधिक आपूर्ति: पटाया और ग्रेटर बैंकॉक के लिए उभरती चुनौती

थाईलैंड का रियल एस्टेट क्षेत्र, जिसे लंबे समय से देश की अर्थव्यवस्था का एक स्तंभ माना जाता रहा है, एक बड़ी चुनौती का सामना कर रहा है: ग्रेटर बैंकॉक के प्रमुख इलाकों और लोकप्रिय तटीय शहर पटाया में आवासों की बढ़ती अतिरिक्त आपूर्ति। उद्योग विशेषज्ञों का कहना है कि बिना बिके घरों और कॉन्डोमिनियमों के इस ढेर को खपने में तीन से चार साल या इससे भी अधिक समय लग सकता है। इसके डेवलपरों, निवेशकों और घर खरीदारों पर दूरगामी प्रभाव पड़ सकते हैं।

इस समस्या के केंद्र में बैंकॉक के बाहरी इलाकों और पटाया के पास के गलियारों में फैले 15 आवासीय क्षेत्र हैं, जहां हजारों इकाइयां अब भी बिना बिकी हैं। व्यापक आर्थिक चुनौतियों, खरीदारों की बदलती पसंद और विकसित होती सरकारी नीतियों ने स्थिति को और जटिल बना दिया है। यह लेख विशेषज्ञों के विश्लेषण, बाजार के आंकड़ों और संपत्ति क्षेत्र के ताजा घटनाक्रमों के आधार पर थाईलैंड में आवासों की अतिरिक्त आपूर्ति के कारणों, परिणामों और संभावित समाधानों की पड़ताल करता है।

किन इलाकों में अतिरिक्त आपूर्ति सबसे गंभीर है?

अतिरिक्त आपूर्ति कुछ खास जिलों और गलियारों में केंद्रित है। ये क्षेत्र बैंकॉक के भीतर और आसपास हैं तथा पटाया की ओर फैले हुए हैं। Agency for Real Estate Affairs (AREA) के Thai Real Estate Research and Valuation Center के अनुसार, सबसे अधिक प्रभावित इलाकों में शामिल हैं:

• नावामिन
• ख्लोंग रंगसित
• लाम लुक का
• श्रीनाकरिन-थेफारक
• पाक नाम
• बांग ना-त्रात
• प्राचा उथित
• एकाचाई-बांग बोन
• महाचाई-सेट्थाकित
• बांग बुआ थोंग
• लात लुम केओ

इन इलाकों में बिना बिकी संपत्तियों का बड़ा हिस्सा टाउनहाउस और कॉन्डोमिनियमों का है, जिनकी कीमत 3 मिलियन बाट (करीब $80,000) से कम है और जो अक्सर शहर के केंद्र से काफी दूर स्थित हैं। इन संपत्तियों की कीमतें और विशेषताएं स्थानीय निवासियों की क्रय क्षमता और पसंद के अनुरूप नहीं हैं। नतीजतन, बिक्री सुस्त है और उपलब्ध इकाइयों का भंडार बढ़ता जा रहा है।

पटाया पर एक नजर: दो बाजारों की कहानी

पर्यटन और समुद्रतटीय जीवनशैली के पर्याय पटाया की स्थिति जटिल है। एक ओर, शहर में नए कॉन्डोमिनियमों की पेशकश तेजी से बढ़ी है। Colliers International Thailand के अनुसार, अकेले 2024 की पहली छमाही में करीब 7,000 इकाइयां बाजार में उतारी गईं। यह तीन साल का सबसे ऊंचा आंकड़ा है और बाजार की ऐतिहासिक बिक्री दर से काफी अधिक है। दूसरी ओर, लग्जरी वर्ग, खासकर प्रमुख समुद्रतटीय कॉन्डोमिनियमों की मांग थाई और विदेशी खरीदारों, विशेषकर चीन और रूस के खरीदारों के बीच मजबूत बनी हुई है।

Colliers के शोध निदेशक फत्ताराचाई तवीवोंग का कहना है कि जोमटियन और वोंग अमात जैसे इलाके लोकप्रिय बने हुए हैं, लेकिन नई आपूर्ति की भारी मात्रा बाजार को लंबे समय तक अतिरिक्त आपूर्ति की स्थिति में धकेल सकती है। वे चेताते हैं, "बाजार में हर साल 4,000 से अधिक नई इकाइयां नहीं आनी चाहिए, फिर भी इस साल की पहली छमाही में 6,997 इकाइयां पहले ही पेश की जा चुकी हैं।"

इस बीच, पटाया के कॉन्डोमिनियमों की औसत बिक्री दर 76% है। पटाया सिटी जैसे कुछ इलाकों में यह 87% तक पहुंच जाती है। हालांकि, नई परियोजनाओं की तेज रफ्तार मांग से आगे निकलने का जोखिम पैदा करती है, खासकर मध्यम और किफायती वर्ग में।

अतिरिक्त आपूर्ति के पीछे क्या कारण हैं?

कई परस्पर जुड़े कारक पटाया और ग्रेटर बैंकॉक में अतिरिक्त आपूर्ति के संकट को बढ़ा रहे हैं:

• आर्थिक सुस्ती और घरेलू कर्ज का ऊंचा स्तर: थाईलैंड की अर्थव्यवस्था की वृद्धि सुस्त रही है। घरेलू कर्ज अब सकल घरेलू उत्पाद (GDP) के 90% से अधिक हो चुका है, जबकि 1997 के एशियाई वित्तीय संकट से पहले यह 60% था। कर्ज का यह भारी बोझ खरीदारों की गृह ऋण लेने की क्षमता सीमित करता है, खासकर 3 मिलियन बाट से कम कीमत वाली संपत्तियों के लिए।
• वित्त तक सीमित पहुंच: बैंकों ने ऋण देने के मानदंड सख्त कर दिए हैं, खासकर मध्यम और कम आय वाले खरीदारों के लिए। खाओसोड इंग्लिश के अनुसार, कुछ इलाकों में किफायती घरों के खरीदारों के ऋण आवेदन खारिज होने की दर 50% तक है।
• आपूर्ति और मांग में असंतुलन: डेवलपर बाहरी इलाकों में नई परियोजनाएं शुरू करते रहे हैं, और अक्सर स्थानीय मांग या खरीदारों की पसंद का पर्याप्त आकलन नहीं करते। कई नई इकाइयां सार्वजनिक परिवहन या रोजगार केंद्रों से दूर हैं, इसलिए संभावित निवासियों के लिए कम आकर्षक हैं।
• बदलती जनसांख्यिकी और पसंद: युवा खरीदार और शहरी पेशेवर आधुनिक सुविधाओं और अच्छे परिवहन संपर्क वाले कॉन्डोमिनियम पसंद कर रहे हैं, जबकि सेवानिवृत्त लोग और प्रवासी समुद्रतटीय या रिसॉर्ट शैली की संपत्तियां चाहते हैं। बिना बिकी अधिकांश संपत्तियां इन रुझानों के अनुरूप नहीं हैं।
• पर्यटन पर निर्भरता: पटाया का संपत्ति बाजार पर्यटन क्षेत्र से गहराई से जुड़ा है। विदेशी पर्यटकों की वापसी से लग्जरी कॉन्डोमिनियमों की मांग बढ़ी है, लेकिन मध्यम और किफायती वर्ग पर्यटकों की आवक तथा वैश्विक आर्थिक हालात में उतार-चढ़ाव के प्रति संवेदनशील बने हुए हैं।

संकट पर विशेषज्ञों की राय

AREA के अध्यक्ष श्री सोफोन पोर्नचोकचाई सावधानी बरतने की जरूरत पर जोर देते हैं:

डेवलपरों को इन संतृप्त इलाकों में नई परियोजनाएं शुरू करने से बचने की सलाह दी जाती है, जब तक कि वे खरीदारों को आकर्षित करने के लिए बेहतर डिजाइन या अधिक मूल्य न दें। यहां बिक्री सुस्त रहने और परियोजनाओं के विफल होने का जोखिम है।

KKP Research और SCB Economic Intelligence Centre के विश्लेषकों का कहना है कि अगर नीति निर्माता आय बढ़ाने और विदेशी निवेश आकर्षित करने के लिए सुधार लागू नहीं करते, तो थाईलैंड को संपत्ति मूल्यों में ठहराव के "खोए हुए दशक" का सामना करना पड़ सकता है, जैसा जापान ने 1990 के दशक में देखा था।

डेवलपर और निवेशक कैसे प्रतिक्रिया दे रहे हैं?

अतिरिक्त आपूर्ति का संकट डेवलपरों को अपनी रणनीतियों पर फिर से विचार करने के लिए मजबूर कर रहा है। SC Asset Corporation जैसे कुछ डेवलपर होटल, औद्योगिक एस्टेट और विदेशों में अपार्टमेंट किराये पर देने जैसे गैर-संपत्ति कारोबारों में विविधता ला रहे हैं। अन्य नियमित आय देने वाले उपक्रमों पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं और नई आवासीय परियोजनाओं की शुरुआत घटा रहे हैं।

निवेशकों के लिए स्थिति मिली-जुली है। बैंकॉक और पटाया के प्रमुख इलाकों में अब भी आकर्षक किराया प्रतिफल और लंबी अवधि में मूल्यवृद्धि की संभावना है, लेकिन अतिरिक्त आपूर्ति वाले इलाकों में जोखिम काफी अधिक हैं। विदेशी खरीदार, खासकर चीन और रूस से आने वाले, लग्जरी कॉन्डोमिनियमों की मांग को अब भी बढ़ावा दे रहे हैं। मगर मध्यम और किफायती वर्ग में खाली रहने की दर अधिक है और पूंजीगत लाभ धीमा है।

किराये का बाजार: उम्मीद की एक किरण?

बिक्री में गिरावट के बावजूद बैंकॉक का किराया बाजार मजबूत बना हुआ है। आवासीय संपत्तियों का किराया सालाना आधार पर 3% बढ़ा है। सार्वजनिक परिवहन और व्यावसायिक केंद्रों के पास के इलाकों में वृद्धि इससे भी अधिक रही है। किराये पर उपलब्ध संपत्तियों में कॉन्डोमिनियमों की हिस्सेदारी बहुत बड़ी है, जिससे मकान मालिकों और निवेशकों को नियमित आय मिलती है। हालांकि, खासकर बाहरी इलाकों में, केवल किराया बाजार के दम पर पूरी अतिरिक्त आपूर्ति को खपाना मुश्किल है।

सरकारी नीतियां और उबरने की राह

थाई सरकार ने संपत्ति बाजार को बढ़ावा देने के लिए कई उपाय किए हैं। इनमें ऋण-से-मूल्य अनुपात में बदलाव और हस्तांतरण व गृह ऋण शुल्क में कटौती शामिल हैं। हालांकि, इन नीतियों से मुख्य रूप से उच्च वर्ग के खरीदारों और निवेशकों को फायदा हुआ है और व्यापक बाजार को बहुत कम राहत मिली है।

विशेषज्ञों का सुझाव है कि अधिक लक्षित कदम उठाने की जरूरत है, जैसे:

• मध्यम आय वाले खरीदारों के लिए वित्त तक पहुंच बढ़ाना
• किफायती आवासों पर भूमि और संपत्ति कर घटाना
• स्वामित्व नियमों में नियंत्रित उदारीकरण के जरिए विदेशी निवेश को प्रोत्साहित करना
• बाहरी इलाकों का आकर्षण बढ़ाने के लिए बुनियादी ढांचे और सार्वजनिक परिवहन में निवेश करना

राजनीतिक घटनाक्रम भी अहम हैं। शिनावात्रा परिवार की सत्ता में वापसी से नए सिरे से बुनियादी ढांचे में निवेश और आवास की मांग बढ़ाने वाली लोकलुभावन नीतियों की उम्मीद जगी है। हालांकि, राजनीतिक स्थिरता, सार्वजनिक कर्ज और सरकारी उपायों की प्रभावशीलता को लेकर चिंताएं बनी हुई हैं।

बाजार का विभाजन: किसे फायदा, किसे नुकसान

अतिरिक्त आपूर्ति का संकट बाजार के सभी वर्गों में एक जैसा नहीं है। बाहरी इलाकों में किफायती और मध्यम वर्ग के कॉन्डोमिनियमों को ऊंची रिक्तता और धीमी बिक्री से जूझना पड़ रहा है, जबकि पटाया के लग्जरी समुद्रतटीय आवास और मध्य बैंकॉक के प्रमुख कॉन्डोमिनियम अब भी मजबूत मांग आकर्षित कर रहे हैं और ऊंची कीमतों पर बिक रहे हैं।

मिसाल के तौर पर, पटाया में समुद्रतट पर स्थित सैंसिरी का लग्जरी कॉन्डोमिनियम PTY Residence Sai 1, लॉन्च के कुछ ही घंटों में विदेशी खरीदारों के लिए निर्धारित पूरा कोटा बेच चुका था। इससे 1.85 अरब बाट की बिक्री हुई। यह दिखाता है कि व्यापक बाजार की चुनौतियों के बावजूद उच्च गुणवत्ता वाली, बेहतर स्थान पर स्थित संपत्तियों का आकर्षण कायम है।

निवेशकों के लिए सलाह: सावधानी से आगे बढ़ें

उद्योग विशेषज्ञ निवेशकों को मात्रा के बजाय गुणवत्ता और स्थान पर ध्यान देने की सलाह देते हैं। अच्छे परिवहन संपर्क, सुविधाओं और मजबूत किराया मांग वाले स्थापित मोहल्लों की संपत्तियां अतिरिक्त आपूर्ति वाले इलाकों से बेहतर प्रदर्शन कर सकती हैं। खरीद से पहले पूरी जांच जरूरी है, खासकर निर्माणाधीन परियोजना या छोटे डेवलपर से खरीदते समय।

थाईलैंड की अर्थव्यवस्था पर व्यापक असर

रियल एस्टेट क्षेत्र थाईलैंड की अर्थव्यवस्था का एक बड़ा चालक है। यह लाखों लोगों को रोजगार देता है और GDP में महत्वपूर्ण योगदान करता है। लंबे समय तक मंदी रहने से निर्माण, वित्त और संबंधित उद्योगों पर असर पड़ सकता है। हालांकि, बाजार ने पहले भी मजबूती दिखाई है और 1997 के एशियाई वित्तीय संकट तथा कोविड-19 महामारी जैसी चुनौतियों के बाद उबरा है।

आगे चलकर सुधार की राह बाजार के अपने समायोजन, सरकारी नीतियों और व्यापक आर्थिक रुझानों के मेल पर निर्भर करेगी। बदलती खरीदार पसंद के अनुरूप खुद को ढालने, गुणवत्ता पर ध्यान देने और आपूर्ति का विवेकपूर्ण प्रबंधन करने वाले डेवलपर इस चुनौती से बेहतर ढंग से निपट सकेंगे।

संक्षेप में

• थाईलैंड के ग्रेटर बैंकॉक और पटाया के प्रमुख इलाकों में आवासों की अतिरिक्त आपूर्ति गंभीर है। हजारों बिना बिकी इकाइयां बाहरी क्षेत्रों में केंद्रित हैं।
• इस स्थिति के पीछे आर्थिक सुस्ती, घरेलू कर्ज का ऊंचा स्तर, वित्त तक सीमित पहुंच और आपूर्ति-मांग का असंतुलन है।
• पटाया का लग्जरी कॉन्डोमिनियम वर्ग मजबूत बना हुआ है, लेकिन मध्यम और किफायती संपत्तियों में लंबे समय तक रिक्तता और कीमतों में ठहराव का जोखिम है।
• डेवलपर अपने कारोबार में विविधता ला रहे हैं और नई परियोजनाएं घटा रहे हैं, जबकि निवेशकों को गुणवत्ता और स्थान पर ध्यान देने की सलाह दी जा रही है।
• सरकारी उपायों का अब तक सीमित असर हुआ है। मांग बढ़ाने और अतिरिक्त आपूर्ति को खपाने के लिए अधिक लक्षित नीतियों की जरूरत है।
• रियल एस्टेट क्षेत्र की बहाली आर्थिक सुधारों, बुनियादी ढांचे में निवेश और बाजार की बदलती स्थितियों के अनुरूप खुद को ढालने की डेवलपरों की क्षमता पर निर्भर करेगी।