जापान में जमीन की कीमतों में उछाल: कैसे विदेशी पर्यटन रियल एस्टेट का परिदृश्य बदल रहा है

जापान में जमीन की कीमतों में उछाल: रियल एस्टेट की तेजी के पीछे पर्यटन का उछाल

जापान में जमीन की कीमतों में उल्लेखनीय उछाल आ रहा है। तीन दशकों से अधिक समय में यह बढ़ोतरी की सबसे तेज रफ्तार है। इसकी मुख्य वजह विदेशी पर्यटकों की आमद में आई तेजी है, जो देश के बड़े शहरों के साथ-साथ क्षेत्रीय और ग्रामीण इलाकों को भी बदल रही है। रिकॉर्ड संख्या में विदेशी पर्यटक जापान पहुंच रहे हैं। होटल, दुकानों और ठहरने की जगहों की बढ़ती मांग जमीन की कीमतों को नई ऊंचाइयों पर ले जा रही है और देश के रियल एस्टेट बाजार तथा स्थानीय अर्थव्यवस्थाओं का स्वरूप बदल रही है।

विदेशी पर्यटन कैसे बढ़ा रहा है जमीन की कीमतें

जापान सरकार के ताजा आंकड़ों के मुताबिक, 1 जनवरी 2025 तक देशभर में जमीन की औसत कीमतें 2.7% बढ़ीं। यह लगातार चौथा साल है जब कीमतों में बढ़ोतरी हुई है और 1991 के बाद की सबसे तेज रफ्तार है। यह उछाल केवल देश के शहरी केंद्रों तक सीमित नहीं है; इसका असर क्षेत्रीय और यहां तक कि कुछ ग्रामीण इलाकों तक फैल रहा है। 1990 के दशक की शुरुआत में परिसंपत्ति बुलबुले के दौर के बाद ऐसा पहली बार हुआ है।

भूमि, बुनियादी ढांचा, परिवहन और पर्यटन मंत्रालय के अनुसार, यह उछाल विदेशी पर्यटकों की आमद से निकटता से जुड़ा है। 2024 में जापान में अनुमानित 3.687 करोड़ पर्यटक आए, जो 1964 में रिकॉर्ड रखने की शुरुआत के बाद की सबसे बड़ी संख्या है। इन पर्यटकों ने 8.1 ट्रिलियन येन (करीब 53 अरब डॉलर) से अधिक खर्च किए, जिससे अर्थव्यवस्था को बड़ा सहारा मिला। येन कमजोर होने के कारण जापान कई लोगों के लिए आकर्षक और किफायती पर्यटन स्थल बन गया है, जिससे पर्यटन में तेजी को और बल मिला है।

एनएलआई रिसर्च इंस्टीट्यूट की शोधकर्ता फुमिको वातानाबे कहती हैं:

विदेशी पर्यटकों के बीच लोकप्रिय इलाकों में जमीन की कीमतें सबसे तेजी से बढ़ती रहने की उम्मीद है, क्योंकि जापान आने वाले पर्यटकों की संख्या लगातार नए रिकॉर्ड बना रही है।

लोकप्रिय पर्यटन स्थलों वाले इलाकों में यह मांग खास तौर पर अधिक है। वहां होटल, रेस्तरां और खुदरा दुकानों की जगहों की जरूरत बढ़ने से व्यावसायिक और आवासीय, दोनों तरह की जमीन की कीमतें ऊपर जा रही हैं।

पर्यटन के लोकप्रिय केंद्र: कहां आसमान छू रही हैं जमीन की कीमतें

जापान के कुछ सबसे लोकप्रिय पर्यटन स्थलों में जमीन की कीमतों में सबसे नाटकीय बढ़ोतरी हुई है। उदाहरण के लिए, नागानो प्रांत के हकुबा स्की रिसॉर्ट गांव में एक साल में जमीन की कीमतें 32.4% बढ़ीं, जो देश में सबसे अधिक वृद्धि है। विदेशी पर्यटकों के एक अन्य पसंदीदा स्थल, होक्काइडो के फुरानो में 30.2% की बढ़ोतरी हुई। टोक्यो के असाकुसा इलाके में, जो अपने ऐतिहासिक मंदिरों और चहल-पहल वाली खरीदारी की सड़कों के लिए मशहूर है, कीमतें 29% बढ़ीं। वहीं, संरक्षित पुराने शहर और पारंपरिक संस्कृति के लिए जाना जाने वाला गिफू प्रांत का ताकायामा 28.3% की बढ़ोतरी का गवाह बना।

इन इलाकों में सिर्फ पर्यटक ही नहीं आ रहे, बल्कि बढ़ती मांग का लाभ उठाने के इच्छुक निवेशक और डेवलपर भी आकर्षित हो रहे हैं। उदाहरण के लिए, ताकायामा में विदेशी पर्यटकों की संख्या बढ़ने से मुख्य पर्यटन सड़कों के किनारे मौजूद संपत्तियों में लगभग पूरी तरह से जगह भर गई है। खरीदार उपलब्ध दुकानों या सरायों को तेजी से खरीद रहे हैं। ऐतिहासिक सुमियोशी रयोकान सराय के प्रबंधक त्सुनेतादा मिनामी बताते हैं:

सितंबर तक हमारी लगभग सारी बुकिंग हो चुकी है। हमारे कारोबार के टिके रहने के लिए अंतरराष्ट्रीय यात्री बेहद जरूरी हैं।

टोक्यो में असाकुसा की कामिनारिमोन-दोरी सड़क पर राजधानी में जमीन की कीमतों में सबसे अधिक बढ़ोतरी दर्ज हुई। यह विदेशी पर्यटकों के बीच इलाके की लोकप्रियता को दर्शाता है। पर्यटक यहां संजा महोत्सव जैसे आयोजनों में शामिल होने और नाकामिसे-दोरी खरीदारी सड़क के जीवंत माहौल का आनंद लेने आते हैं।

शहरी पुनर्विकास और ओसाका-कंसाई एक्सपो का असर

पर्यटन एक बड़ा कारक है, लेकिन शहरी पुनर्विकास परियोजनाएं भी जमीन की कीमतें बढ़ाने में अहम भूमिका निभा रही हैं। कृत्रिम द्वीप युमेशिमा पर आयोजित होने वाले 2025 ओसाका-कंसाई एक्सपो ने आसपास के इलाकों में अटकलों और निवेश की लहर पैदा की है। एक्सपो शुरू होने से पहले ही ओसाका मेट्रो की चुओ लाइन पर युमेशिमा स्टेशन के आसपास जमीन की कीमतें 18.2% बढ़ गईं, जबकि बेंटेनचो स्टेशन के पास के इलाके में 11% की बढ़ोतरी हुई।

बेंटेनचो के पास एक पूर्व नगरपालिका हाई स्कूल की जगह जैसे बड़े भूखंडों के पुनर्विकास प्रस्तावों में डेवलपरों ने काफी दिलचस्पी दिखाई है। शहर के एक अधिकारी ने कहा:

इस इलाके में काफी दिलचस्पी है, क्योंकि यह युमेशिमा के पास है।

ओसाका के होटल संचालकों का कहना है कि एक्सपो शुरू होने के बाद से कमरों की औसत दर सालाना आधार पर 30% बढ़ गई है। एशिया के अलावा यूरोप और अमेरिका से आने वाले पर्यटकों की संख्या में भी उल्लेखनीय बढ़ोतरी हुई है। एक्सपो ओसाका के लिए एक शक्तिशाली प्रचार माध्यम बन रहा है, जिससे शहर की वैश्विक आकर्षकता बढ़ रही है और रियल एस्टेट की कीमतों को बल मिल रहा है।

बड़े शहरों में जमीन की कीमतों के रिकॉर्ड

जमीन की कुल कीमतों के मामले में टोक्यो अब भी देश में सबसे आगे है। टोक्यो के आलीशान खरीदारी जिले के केंद्र में स्थित गिन्ज़ा चुओ स्ट्रीट लगातार 40 वर्षों से जापान की सबसे महंगी जमीन का खिताब अपने नाम किए हुए है। 2025 में यहां कीमत 48.08 मिलियन येन (करीब 333,600 डॉलर) प्रति वर्ग मीटर के रिकॉर्ड स्तर पर पहुंच गई, जो पिछले साल से 8.7% अधिक है। यह घरेलू और अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के बीच इस इलाके की कायम लोकप्रियता के साथ-साथ पर्यटन और पुनर्विकास के चलते शहरी जमीन की कीमतों में हो रही व्यापक बढ़ोतरी को भी दर्शाता है।

अन्य बड़े शहरों में भी उल्लेखनीय बढ़ोतरी देखी जा रही है। टोक्यो से आने-जाने की दूरी पर स्थित साइतामा शहर और चिबा शहर में जमीन की कीमतें क्रमशः 11.9% और 11.2% बढ़ीं। इसकी वजह सुविधाजनक परिवहन संपर्क और जारी विकास परियोजनाएं हैं। रिसॉर्ट इलाकों के लिए लोकप्रिय फुकुओका और ओकिनावा में जमीन की कीमतों में क्रमशः 6.0% और 6.3% की बढ़ोतरी हुई।

ग्रामीण और क्षेत्रीय इलाके: मिली-जुली तस्वीर

जमीन की कीमतों में उछाल का असर शहरी और पर्यटकों से भरे इलाकों में सबसे अधिक है, लेकिन दशकों में पहली बार कुछ ग्रामीण क्षेत्रों तक भी इसका प्रभाव फैल रहा है। सरकारी आंकड़ों के मुताबिक, सर्वेक्षण में शामिल आधे से अधिक ग्रामीण इलाकों में जमीन की कीमतें बढ़ीं। 30 साल से अधिक समय में ऐसा पहली बार देखा गया है। इसकी मुख्य वजह पर्यटन का आसपास के क्षेत्रों तक फैलता असर है और कुछ मामलों में सेमीकंडक्टर निर्माण जैसे नए उद्योगों की स्थापना भी।

उदाहरण के लिए, होक्काइडो के चितोस में, जहां सेमीकंडक्टर उद्योग तेजी से बढ़ रहा है, व्यावसायिक जमीन की कीमतें 48.8% बढ़ीं। हालांकि, सभी ग्रामीण इलाकों को इसका फायदा नहीं मिल रहा है। आबादी घटने और व्यावसायिक गतिविधियां सीमित होने वाले क्षेत्रों में जमीन की कीमतें अब भी गिर रही हैं। प्राकृतिक आपदाओं का असर भी साफ नजर आता है। बड़े भूकंप और उसके बाद लगी आग से तबाह इशिकावा प्रांत के वाजिमा में जमीन की कीमतें 16.7% गिर गईं, जो देश में सबसे बड़ी गिरावट है।

आर्थिक और सामाजिक असर: अवसर और चुनौतियां

विदेशी पर्यटन से प्रेरित जमीन की कीमतों में उछाल जापान के सामने अवसरों के साथ चुनौतियां भी पेश करता है। सकारात्मक पक्ष यह है कि पर्यटन में तेजी स्थानीय अर्थव्यवस्थाओं को नई जान दे रही है, रोजगार पैदा कर रही है और कर राजस्व बढ़ा रही है। नए होटल, रेस्तरां और खुदरा दुकानों के निर्माण से रियल एस्टेट और निर्माण क्षेत्रों को गति मिल रही है, जबकि पर्यटकों के बढ़ते खर्च से सेवा उद्योग को फायदा हो रहा है।

हालांकि, इसके नकारात्मक प्रभावों को लेकर चिंताएं भी बढ़ रही हैं। क्योटो और माउंट फूजी जैसे लोकप्रिय स्थलों पर अति-पर्यटन बुनियादी ढांचे पर दबाव डाल रहा है। स्थानीय लोगों के लिए सार्वजनिक परिवहन का इस्तेमाल करना और अपने ही शहरों का आनंद लेना मुश्किल हो रहा है। जमीन और ठहरने की जगहों की बढ़ती कीमतों के चलते आम जापानी नागरिकों के लिए अपने ही देश में यात्रा करना भी कठिन हो रहा है, क्योंकि विदेशी मांग पूरी करने के लिए होटल के किराये आसमान छू रहे हैं।

जापान फॉरवर्ड ने इन चुनौतियों पर ध्यान दिलाते हुए कहा है कि सरकार का लक्ष्य 2030 तक पर्यटकों की संख्या और उनके खर्च को और बढ़ाना है, लेकिन निवासियों के जीवन की गुणवत्ता पर नकारात्मक असर से बचने के लिए सावधानीपूर्वक प्रबंधन जरूरी है। भीड़भाड़, संपत्तियों को नुकसान और सांस्कृतिक टकराव जैसी समस्याओं के चलते मजबूत कानूनी ढांचे और पर्यटकों के बेहतर प्रबंधन की मांग उठी है।

पर्यटन में तेजी के पीछे क्या वजहें हैं?

जापान में पर्यटन की अभूतपूर्व तेजी के पीछे कई कारक हैं:

• कमजोर येन: जापानी येन के मूल्य में गिरावट से यह देश विदेशी पर्यटकों के लिए किफायती गंतव्य बन गया है, खासकर अमेरिका, यूरोप और एशिया से आने वालों के लिए।
• वैश्विक आकर्षण: पारंपरिक संस्कृति, आधुनिक आकर्षणों और प्राकृतिक सुंदरता का जापान का अनूठा मेल दुनिया भर के पर्यटकों को आकर्षित करता रहा है।
• बेहतर बुनियादी ढांचा: परिवहन, ठहरने की जगहों और पर्यटन सुविधाओं में निवेश से पर्यटकों के लिए दूर-दराज के इलाकों तक पहुंचना भी आसान हुआ है।
• सोशल मीडिया और आयोजन: जापानी त्योहारों, खान-पान और अनुभवों की लोकप्रियता सोशल मीडिया के जरिए और बढ़ रही है, जिससे स्थानीय पर्यटन स्थलों पर अंतरराष्ट्रीय ध्यान खिंच रहा है।

इसके साथ ही, वीजा की शर्तों में ढील देने और पर्यटन को बढ़ावा देने के लिए सरकार के सक्रिय प्रयासों से आने वाले वर्षों में पर्यटकों की आमद जारी रहने की उम्मीद है।

जोखिम और आगे की राह

सकारात्मक रुझान के बावजूद विशेषज्ञों का कहना है कि जमीन की कीमतों में तेजी हर इलाके में टिकाऊ नहीं हो सकती। निर्माण लागत बढ़ने और ब्याज दरें ऊंची होने की आशंका से मांग घट सकती है, खासकर आवासीय संपत्तियों की। जापान की उम्रदराज और घटती आबादी भी दीर्घकालिक चुनौती है, क्योंकि पर्यटन से मिली शुरुआती तेजी थमने के बाद कुछ क्षेत्रों के लिए आर्थिक गतिविधियां बनाए रखना मुश्किल हो सकता है।

एनएलआई रिसर्च इंस्टीट्यूट के शोधकर्ता योशिदा तासुकु चेतावनी देते हैं:

ये कारक लोगों को घर खरीदने से हतोत्साहित कर सकते हैं, जिससे जमीन की कीमतों पर नकारात्मक असर पड़ेगा।

नीति निर्माताओं और स्थानीय सरकारों के सामने अब पर्यटन से प्रेरित विकास के लाभों और निवासियों के हितों की रक्षा तथा टिकाऊ विकास सुनिश्चित करने के बीच संतुलन बनाने की चुनौती है। इसमें बुनियादी ढांचे में निवेश करना, पर्यटकों की आवाजाही का प्रबंधन करना और तेजी से हो रहे बदलाव से प्रभावित स्थानीय समुदायों को सहायता देना शामिल है।

संक्षेप में

• विदेशी पर्यटन में तेजी के चलते जापान में जमीन की कीमतें 30 साल से अधिक समय में सबसे तेज रफ्तार से बढ़ रही हैं।
• हकुबा, फुरानो, असाकुसा और ताकायामा जैसे प्रमुख पर्यटन स्थलों में जमीन की कीमतों में नाटकीय बढ़ोतरी हुई है। कुछ इलाकों में एक साल में यह वृद्धि 30% से अधिक रही।
• 2025 ओसाका-कंसाई एक्सपो से जुड़ी परियोजनाओं सहित शहरी पुनर्विकास योजनाएं प्रमुख शहरों में जमीन की कीमतें और बढ़ा रही हैं।
• दशकों में पहली बार कुछ ग्रामीण और क्षेत्रीय इलाकों में भी जमीन की कीमतें बढ़ रही हैं, हालांकि आबादी घटने और प्राकृतिक आपदाओं के कारण अन्य इलाकों में गिरावट जारी है।
• पर्यटन में तेजी स्थानीय अर्थव्यवस्थाओं को नई जान दे रही है, लेकिन अति-पर्यटन, बढ़ती जीवन-यापन लागत और सामाजिक तनाव जैसी चुनौतियां भी पैदा कर रही है।
• विशेषज्ञों ने चेतावनी दी है कि निर्माण लागत में बढ़ोतरी, ऊंची ब्याज दरें और जनसांख्यिकीय रुझान जमीन की कीमतों में तेजी की टिकाऊपन के लिए जोखिम पैदा कर सकते हैं।
• जापान की सरकार और स्थानीय प्रशासन पर्यटन से होने वाले आर्थिक लाभों और निवासियों की सुरक्षा तथा दीर्घकालिक स्थिरता सुनिश्चित करने के बीच संतुलन बनाने के लिए काम कर रहे हैं।