30,000 से अधिक निवेशकों को रकम वापसी पर अनिश्चितता
ऊंचे रिटर्न का विज्ञापन कर करीब 200 अरब येन जुटाने वाले जापानी प्रॉपर्टी निवेश कारोबार के परिचालन परमिट रद्द कर दिए गए हैं। इससे 30,000 से अधिक निवेशकों के सामने अपना पैसा वापस मिलने को लेकर अनिश्चितता पैदा हो गई है। जून 2026 के अंत तक इसकी संचालक कंपनी पर 18.8 अरब येन का बकाया भुगतान था और 172.4 अरब येन का भुगतान आगे देय था, जबकि उसके पास नकदी और जमा के रूप में सिर्फ 92.41 मिलियन येन थे।
विषय-सूची
- 30,000 से अधिक निवेशकों को रकम वापसी पर अनिश्चितता
- Narita निवेश ने घरेलू बचत को कैसे आकर्षित किया
- बिक्री के खुलासों में बकाया किराये की जानकारी नहीं थी
- भुगतान में अंतर के आंकड़े
- विवाद कैसे आगे बढ़ा
- कंपनियों का पक्ष
- परमिट खोने से क्या बदलेगा
- परिवार नए उत्पाद नहीं, अपना पैसा लौटने का इंतजार कर रहे हैं
- मुख्य बिंदु
ओसाका प्रीफेक्चर और टोक्यो मेट्रोपॉलिटन सरकार ने 1 सितंबर को Minna de Ooyasan के पीछे की दोनों कंपनियों के परमिट रद्द कर दिए। 1995 में जापान की निर्दिष्ट संयुक्त रियल एस्टेट उद्यम व्यवस्था शुरू होने के बाद परमिट रद्द करने की यह पहली कार्रवाई थी।
ओसाका के अधिकारियों ने पाया कि किराये की आय का भुगतान बंद होने की जानकारी मिलने के बाद भी संचालक कंपनी निवेश उत्पाद बेचती रही। संभावित निवेशकों को दिए गए दस्तावेजों में किराया भुगतान की समस्याओं वाले खंड में अब भी लिखा था कि खुलासा करने योग्य कोई बात लागू नहीं होती।
इसके असर कंपनियों से कहीं आगे तक हैं। फुकुओका की 53 वर्षीय एक महिला ने इन उत्पादों में कुल 16 मिलियन येन लगाए, जबकि कानागावा के 44 वर्षीय एक पुरुष ने 10 मिलियन येन निवेश किए। अब दोनों को इस आशंका का सामना करना पड़ रहा है कि उनके निवेश का बड़ा हिस्सा वापस नहीं मिलेगा।
कंपनियों ने वितरण और रकम वापसी में देरी से पैदा हुई चिंता के लिए माफी मांगी है। उन्होंने अधिकारियों के निष्कर्षों के कुछ हिस्सों पर असहमति जताई और कहा कि उनका शेष काम संपत्तियों को सुरक्षित रखने, प्रॉपर्टी बेचने और मौजूदा निवेशकों के लिए धन जुटाने पर केंद्रित होगा। पूरी रकम लौटाने की कोई समय-सारणी घोषित नहीं की गई है।
Narita निवेश ने घरेलू बचत को कैसे आकर्षित किया
Minna de Ooyasan ने निवेशकों को खुद इमारतें खरीदे और उनका प्रबंधन किए बिना प्रॉपर्टी परियोजनाओं में सामूहिक रूप से पैसा लगाने का विकल्प दिया। इसका एक प्रमुख उत्पाद चिबा प्रीफेक्चर के Narita में Narita Airport के पास की जमीन से जुड़ा था। टोक्यो की प्रॉपर्टी कंपनी Kyosei Bank ने वहां होटल और प्रदर्शनी सुविधाओं समेत एक परियोजना बनाने की योजना बनाई थी।
प्रस्तावित परियोजना में लगभग 10 Tokyo Dome के बराबर जमीन शामिल थी। बिक्री 2020 में शुरू हुई। सालाना 7 प्रतिशत रिटर्न का विज्ञापन किया गया और निवेश की एक इकाई की कीमत 1 मिलियन येन थी। विज्ञापन के मुताबिक भुगतान होने पर एक इकाई से सालाना 70,000 येन मिलते।
समूह की दो कंपनियों ने काम बांट रखा था। ओसाका प्रीफेक्चर के Suita में स्थित Toshi Soken Invest Fund प्रॉपर्टी निवेश का प्रबंधन और संचालन करती थी। टोक्यो के Chuo जिले में स्थित Minna de Ooyasan Sales बिक्री संभालती थी।
फुकुओका की निवेशक ने रिटर्न से आकर्षित होकर 2023 में Narita उत्पाद में 12 मिलियन येन लगाए। उन्हें हर महीने दसियों हजार येन का वितरण मिला। फिर 2024 में उन्होंने अलग प्रॉपर्टी से जुड़े एक उत्पाद में 4 मिलियन येन और निवेश किए। उन्होंने बताया कि जुलाई 2025 में भुगतान अचानक बंद हो गया।
कुल 16 मिलियन येन निवेश करने वाली महिला ने बचत वापस मिलने को लेकर अपनी अनिश्चितता जाहिर की:
क्या मेरे पास अपना निवेश वापस पाने की उम्मीद छोड़ने के अलावा कोई रास्ता नहीं है?
कानागावा के निवेशक ने भी अफसोस जताया। पीछे मुड़कर देखते हुए उन्होंने कहा कि पैसा वास्तव में कैसे इस्तेमाल होगा, इसकी जानकारी में पर्याप्त ब्योरा नहीं था। अब उन्हें चिंता है कि उनका 10 मिलियन येन का अधिकांश निवेश डूब सकता है।
बिक्री के खुलासों में बकाया किराये की जानकारी नहीं थी
ओसाका प्रीफेक्चर के निष्कर्षों में बकाया किराये का मामला इस प्रकरण के केंद्र में है। 1 अप्रैल 2025 से Toshi Soken Invest Fund ने Narita No. 13 समेत नौ उत्पादों की बिक्री जारी रखी, जबकि उसी कॉरपोरेट समूह के एक किरायेदार ने किराया नहीं चुकाया था।
किराये की आय अहम थी, क्योंकि इससे निवेश कारोबार और प्रतिभागियों को किए जाने वाले भुगतान को सहारा मिलता था। संभावित निवेशकों को यह जानना जरूरी था कि यह आय कब आना बंद हुई। अनुबंध पर हस्ताक्षर से पहले दिए गए दस्तावेजों में उस खंड के तहत अब भी कोई लागू समस्या दर्ज नहीं थी, जहां किराये में देरी या बकाया भुगतान का उल्लेख होना चाहिए था।
अधिकारियों द्वारा चिन्हित बिक्री के जरिये 280 लोगों ने कुल 643 मिलियन येन का अतिरिक्त निवेश किया। Narita सीरीज के निवेशकों को 31 जुलाई 2025 को बकाया किराये और वितरण रोके जाने की जानकारी दी गई।
Kyosei Bank समूह के प्रतिनिधि Kenichi Yanase ने ओसाका अधिकारियों से कहा कि उनकी समझ में 4 अप्रैल को भर्ती विज्ञापन बंद होने के साथ बिक्री भी समाप्त हो गई थी। उन्होंने कहा कि हालात से अनजान कर्मचारियों ने उत्पादों की बिक्री जारी रखी। ओसाका ने इस स्पष्टीकरण को स्वीकार नहीं किया और इसे जारी बिक्री का पर्याप्त विवरण मानने के बजाय Yanase की निजी समझ करार दिया।
प्रीफेक्चर ने कानूनी उल्लंघनों की परिस्थितियों को विशेष रूप से गंभीर माना। निवेश करने का फैसला कर रहे परिवारों के लिए छिपी जानकारी लेनदेन के बुनियादी पहलू से जुड़ी थी: क्या निवेश को सहारा देने के लिए अपेक्षित किराया वास्तव में चुकाया जा रहा था।
भुगतान में अंतर के आंकड़े
Toshi Soken Invest Fund की वित्तीय स्थिति बताती है कि निवेशकों को इतनी अनिश्चितता क्यों है। जून 2026 के अंत तक Minna de Ooyasan No. 34 समेत नौ उत्पादों पर कुल 18.8 अरब येन के भुगतान बकाया थे। अन्य 29 उत्पादों पर करीब 172.4 अरब येन का भुगतान तय था।
इन 38 उत्पादों पर कुल देनदारी करीब 191.2 अरब येन थी। कंपनी के पास नकदी और जमा के रूप में मौजूद 92.41 मिलियन येन इस रकम का लगभग 0.05 प्रतिशत था। यानी हर 2,000 येन की देय या निर्धारित रकम के मुकाबले करीब 1 येन नकदी थी।
नकदी किसी प्रॉपर्टी कंपनी के संसाधनों का केवल एक हिस्सा है। जमीन और अन्य संपत्तियां बेचकर भी धन जुटाया जा सकता है। हालांकि, संचालक के पास बची संपत्तियों पर कुर्की और अस्थायी कुर्की की कार्रवाई हुई है। ये कानूनी उपाय लेनदारों के दावे पेश करने के दौरान संपत्तियों के इस्तेमाल को सीमित कर सकते हैं।
मार्च 2026 में समाप्त वित्त वर्ष की कंपनी की कारोबारी रिपोर्ट, जो 28 जुलाई को ओसाका में जमा की गई, में देनदारियां संपत्तियों से 288.1 अरब येन अधिक दिखाई गईं। सरल शब्दों में, कंपनी पर दर्ज कर्ज का मूल्य उसकी दर्ज संपत्तियों के मूल्य से कहीं अधिक था।
ओसाका ने कहा कि कंपनी अब इस कानूनी शर्त को पूरा नहीं करती कि उसकी शुद्ध संपत्ति घोषित पूंजी के कम-से-कम 90 प्रतिशत के बराबर बनी रहे। प्रीफेक्चर ने संबंधित समय-सीमाओं तक पूरी रकम लौटाना बेहद मुश्किल माना और निवेशकों को नुकसान का जोखिम काफी बड़ा आंका।
विवाद कैसे आगे बढ़ा
परमिट रद्द करने से पहले नियामकीय कार्रवाई हुई थी, बकाया किराये के दौरान बिक्री जारी रही और वित्तीय स्थिति बिगड़ती गई। प्रमुख तारीखें दिखाती हैं कि जानकारी के खुलासे में चूक से शुरू हुई समस्याएं किस तरह निवेशकों को रकम लौटाने की व्यापक चुनौती में बदल गईं।
- 2020: Narita विकास परियोजना में निवेश की बिक्री शुरू हुई और सालाना 7 प्रतिशत रिटर्न का विज्ञापन किया गया।
- जून 2024: जमीन के भूखंडों के बारे में गलत विवरण समेत कानूनी उल्लंघनों के चलते दोनों कंपनियों को कारोबार निलंबित करने के आदेश मिले। उन्होंने अदालत में इन आदेशों को चुनौती दी।
- 1 अप्रैल 2025 से: समूह के एक किरायेदार द्वारा किराया न चुकाए जाने के बावजूद संचालक ने नौ उत्पादों की बिक्री जारी रखी।
- 9 जुलाई 2025: कंपनियों के मुताबिक उन्होंने नए ग्राहकों को निवेश के लिए संपर्क करना और नए अनुबंध करना स्वेच्छा से रोक दिया।
- 31 जुलाई 2025: Narita सीरीज के निवेशकों को बकाया किराये और वितरण निलंबित होने की जानकारी दी गई।
- जून 2026 का अंत: बकाया भुगतान 18.8 अरब येन तक पहुंच गया और 172.4 अरब येन का भुगतान आगे तय था।
- 28 जुलाई: संचालक ने मार्च 2026 में समाप्त वित्त वर्ष की रिपोर्ट जमा की, जिसमें देनदारियां संपत्तियों से 288.1 अरब येन अधिक थीं।
- 18 अगस्त: सुनवाई हुई, जिसमें कंपनियों ने निगरानी के तहत नए कारोबार का निलंबन जारी रखने का प्रस्ताव दिया।
- 1 सितंबर: ओसाका और टोक्यो ने परिचालन परमिट रद्द कर दिए।
जून 2024 के आदेशों को लेकर अदालती कार्यवाही अब भी जारी है। इन पुराने आदेशों पर कंपनियों की आपत्तियां उस विवाद का हिस्सा हैं, जो परमिट रद्द होने से पहले ही शुरू हो गया था।
कंपनियों का पक्ष
Toshi Soken Invest Fund और Minna de Ooyasan Sales ने 1 सितंबर को जारी बयान में कहा कि वे प्रशासनिक कार्रवाई को बेहद गंभीरता से लेती हैं। उन्होंने वितरण में देरी और निवेश की रकम लौटाने में विलंब से पैदा हुई चिंता के लिए माफी मांगी।
कंपनियों ने यह भी कहा कि वे अधिकारियों के कुछ तथ्यात्मक निष्कर्षों और कानूनी आकलनों से असहमत हैं। उनके मुताबिक उन्होंने 9 जुलाई 2025 को नए निवेश के लिए संपर्क और नए अनुबंध स्वेच्छा से रोक दिए थे और कारोबार दोबारा शुरू करने की उनकी कोई योजना नहीं है।
18 अगस्त की सुनवाई में उन्होंने निलंबन जारी रखने, निगरानी में नियमित रिपोर्ट देने, मौजूदा निवेशकों को जवाब देने और भुगतान तथा कारोबार को व्यवस्थित रूप से समाप्त करने पर ध्यान केंद्रित करने का प्रस्ताव दिया।
समूह ने चेतावनी दी कि उसकी साख को और नुकसान पहुंचने से संपत्तियां बेचना, धन जुटाना और मौजूदा अनुबंध संभालने के लिए जरूरी संगठन बनाए रखना कठिन हो सकता है। उसका कहना है कि इन मुश्किलों से नियामकों द्वारा अपेक्षित निवेशक सुरक्षा दायित्व निभाने की क्षमता घट सकती है।
Yanase ने कार्रवाई का विरोध करते हुए सुनवाई के कार्यवृत्त और 45 पन्नों का लिखित जवाब प्रकाशित किया। कंपनियों ने परमिट रद्द करने के नोटिस और सुनवाई में दिए गए अपने लिखित तथा मौखिक जवाब भी जारी किए।
परमिट खोने से क्या बदलेगा
परमिट रद्द होने के बाद संचालक निवेशकों को भर्ती नहीं कर सकता और नए फंड नहीं बेच सकता। उसका बचा हुआ कारोबार मौजूदा अनुबंध पूरे करने के लिए जरूरी काम तक सीमित है, जैसे संपत्तियों का प्रबंधन और भुगतान के लिए धन जुटाने की कोशिश।
कंपनियों ने जापान के रियल एस्टेट निर्दिष्ट संयुक्त उद्यम अधिनियम के अनुच्छेद 65 का हवाला दिया। यह प्रावधान परमिट रद्द होने के बाद मौजूदा अनुबंधों से जुड़े कारोबार को पूरा करने के लिए जरूरी संचालन की अनुमति देता है। इससे उन्हें कारोबार बंद करते समय मौजूदा निवेश संभालते रहने का कानूनी आधार मिलता है।
निवेशक दो तरह के भुगतानों की प्रतीक्षा कर रहे हैं। वितरण निवेश के दौरान किए जाने वाले नियमित भुगतान हैं, जो आम तौर पर कारोबार से होने वाली आय से दिए जाते हैं। परिपक्वता पर मूलधन वापसी का मतलब अनुबंध के भुगतान चरण में निवेश की गई पूंजी लौटाना है। इस मामले में दोनों तरह के भुगतान में देरी हुई है।
कंपनी की तत्काल नकदी की कमी और उसकी देनदारियों का घाटा अलग-अलग उपाय मांगते हैं। प्रॉपर्टी बेचने से भुगतान के लिए नकदी जुट सकती है, जबकि देनदारियों और संपत्तियों के बीच का अंतर कंपनी की अपने कुल कर्ज चुकाने की क्षमता से जुड़ा है। संपत्ति बिक्री से मिलने वाली रकम और उन संपत्तियों पर लागू दावों का असर इस बात पर होगा कि कितना धन उपलब्ध हो पाएगा।
परिवार नए उत्पाद नहीं, अपना पैसा लौटने का इंतजार कर रहे हैं
फुकुओका की महिला और कानागावा के पुरुष के लिए अब सबसे अहम बात पहले से लगाए गए पैसे की वापसी है। नई बिक्री बंद होने के बाद मौजूदा निवेशकों की उम्मीद बची हुई संपत्तियों के प्रबंधन और भुगतान में इस्तेमाल किए जा सकने वाले धन की वसूली पर टिकी है।
आंकड़े यह भी दिखाते हैं कि वितरण रुकने और मूलधन लौटाने में देरी का परिवारों पर असर अलग-अलग होता है। नियमित वितरण रुकने से अपेक्षित आय खत्म हो जाती है। परिपक्वता पर रकम न लौटने से मूल बचत फंसी रहती है और उस पैसे की वापसी पर निर्भर योजनाएं प्रभावित हो सकती हैं।
कंपनियों का कहना है कि वे संपत्तियों को सुरक्षित रखेंगी और बेचेंगी तथा मूलधन वापसी के लिए धन जुटाएंगी। ओसाका के आकलन से इस काम का पैमाना स्पष्ट है: बकाया और निर्धारित भुगतान करीब 191.2 अरब येन, नकदी बहुत कम और दर्ज संपत्तियों से कहीं अधिक देनदारियां। निवेशक अब संपत्तियों की बिक्री और भुगतान में ठोस प्रगति की प्रतीक्षा कर रहे हैं।
मुख्य बिंदु
- ओसाका और टोक्यो ने 1 सितंबर को Minna de Ooyasan के पीछे की संचालक और विक्रेता कंपनियों के परमिट रद्द कर दिए।
- निवेश कारोबार ने करीब 200 अरब येन और 30,000 से अधिक निवेशकों को आकर्षित किया।
- ओसाका ने पाया कि किराया बकाया होने के बावजूद नौ उत्पादों की बिक्री जारी रही और 280 निवेशकों से अतिरिक्त 643 मिलियन येन जुटाए गए।
- जून 2026 के अंत में बकाया और निर्धारित भुगतान करीब 191.2 अरब येन थे, जबकि नकदी और जमा सिर्फ 92.41 मिलियन येन थे।
- कंपनियां अधिकारियों के निष्कर्षों के कुछ हिस्सों से असहमत हैं और कहती हैं कि वे संपत्तियों की बिक्री और मौजूदा निवेशकों पर ध्यान देंगी।
- नई बिक्री पर रोक है, लेकिन मौजूदा अनुबंधों को पूरा करने के लिए जरूरी काम जारी रह सकता है। पूरी रकम लौटाने की कोई समय-सारणी घोषित नहीं की गई है।
