वियतनाम में खाली पड़ी जमीन पर 0.2% कर का प्रस्ताव, परिभाषाओं और बढ़ती दरों पर बहस

VND100 अरब मूल्य के भूखंड पर सालाना VND200 मिलियन

वियतनाम का वित्त मंत्रालय छोड़ी गई, अनुपयोगी या विकास में देरी वाली जमीन पर सालाना 0.2% कर लगाने का प्रस्ताव कर रहा है। VND100 अरब के कर योग्य मूल्य वाले भूखंड पर यह शुल्क VND200 मिलियन होगा। यह प्रस्ताव पूरी पात्र जमीन पर लागू होगा; आवासीय जमीन के लिए कानूनी सीमा के भीतर फिलहाल उपलब्ध कम कर-दरों वाली श्रेणियां इसमें नहीं होंगी।

मंत्रालय ने 6 अक्टूबर, 2026 की प्रेस कॉन्फ्रेंस में इस उपाय पर चर्चा की। यह कॉरपोरेट आयकर कानून, गैर-कृषि भूमि उपयोग कर कानून और व्यक्तिगत आयकर कानून में संशोधन करने वाले मसौदा विधेयक का हिस्सा है। जमीन से जुड़ा प्रस्ताव गैर-कृषि भूमि उपयोग कर कानून के अनुच्छेद 7 में अनुच्छेद 8 जोड़ने का है।

यह दर कानूनी कोटे के भीतर आवासीय जमीन पर मौजूदा 0.03% दर से करीब 6.7 गुना है। हालांकि, अर्थशास्त्री, वकील और सांसद दो अनसुलझे सवालों पर ध्यान दे रहे हैं: क्या यह शुल्क जमीन रखने से होने वाले संभावित मूल्य-वृद्धि के लाभ से अधिक होगा, और अधिकारी जानबूझकर किए गए सट्टे को उन परियोजनाओं से कैसे अलग करेंगे जो नियोजन या प्रशासनिक प्रक्रियाओं के कारण अटकी हैं।

यह कर अभी कानून नहीं बना है। बताया गया है कि अगर नेशनल असेंबली वर्षांत सत्र में संशोधित कर कानून को मंजूरी देती है, तो इसे 1 जनवरी, 2027 से लागू करने का इरादा है। पात्र जमीन की पहचान के मानदंड अभी तैयार किए जा रहे हैं और बहस में शामिल कई लोगों का मानना है कि तैयारी के लिए अधिक समय दिया जाना चाहिए।

यह फर्क उन सभी के लिए मायने रखता है जो अटके हुए तटीय रिसॉर्ट रखने वाले डेवलपर से लेकर भविष्य में घर बनाने के लिए एक भूखंड बचाकर रखने वाले परिवार तक हैं। केवल खाली दिखने से किसी जमीन का कर-निर्धारण तय नहीं होगा। नतीजा कानूनी वर्गीकरण, जमीन का उपयोग न होने का कारण और लागू कर योग्य मूल्य तय करेंगे।

प्रस्तावित दर से क्या बदलेगा

वियतनाम में आवासीय जमीन पर मौजूदा कर क्षेत्रफल के आधार पर क्रमिक दरों में लगाया जाता है। कानूनी कोटे के भीतर जमीन पर 0.03%, अगली श्रेणी पर 0.07% और कोटे से सबसे अधिक ऊपर वाली श्रेणी पर 0.15% कर लगता है। ये दरें जमीन के संबंधित हिस्सों पर लागू होती हैं, पूरी जमीन पर सबसे ऊंची दर अपने आप नहीं लगती।

अन्य श्रेणियों के लिए पहले से अलग कर-व्यवस्था है। गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक जमीन पर 0.03% कर लगता है। मौजूदा कानूनों के विस्तृत विवरण के अनुसार, अनुचित उद्देश्य के लिए इस्तेमाल की गई या नियमों के विरुद्ध अनुपयोगी छोड़ी गई जमीन पर 0.15% कर लगता है। अतिक्रमित या अवैध रूप से कब्जाई गई जमीन पर 0.2% कर लगाया जाता है।

प्रस्ताव छोड़ी गई जमीन, उपयोग में न लाई गई जमीन और देर से उपयोग में लाई गई जमीन के लिए 0.2% की एक अलग श्रेणी बनाएगा। कोटे की छूट न होने का अर्थ है कि इस श्रेणी में वर्गीकृत पूरी जमीन पर प्रस्तावित दर लागू होगी। इसका यह अर्थ नहीं कि पात्र जमीन तय करने के लिए कोई नियम नहीं होंगे।

इस दर को उचित ठहराने के लिए मौजूदा किस श्रेणी का हवाला दिया जा रहा है, इस पर रिपोर्टों में अंतर है। ज्यादातर रिपोर्टों के मुताबिक 0.2% दर अतिक्रमित जमीन पर लगने वाले कर के बराबर है; मंत्रालय की ब्रीफिंग के कुछ विवरणों में इसे अनुचित तरीके से इस्तेमाल की गई जमीन की दर के बराबर बताया गया है। इस अंतर पर स्पष्टीकरण जरूरी है, खासकर इसलिए कि अधिक विस्तृत विवरणों में अनुचित तरीके से इस्तेमाल की गई जमीन पर 0.15% दर बताई गई है।

मालिकों को कितना कर देना होगा?

बुनियादी गणना है: जमीन का क्षेत्रफल गुणा प्रति वर्ग मीटर कानूनी रूप से निर्धारित कर योग्य मूल्य, फिर उसे 0.2% से गुणा करना। कर योग्य मूल्य अपने आप खरीद मूल्य या मौजूदा बाजार मूल्य नहीं होता। नीचे दिए गए उदाहरण मानते हैं कि पूरा भूखंड पात्र है और कोई छूट या कटौती लागू नहीं होती:

• VND1 अरब कर योग्य मूल्य वाले भूखंड पर सालाना VND2 मिलियन कर लगेगा।
• 200 वर्ग मीटर के ऐसे भूखंड पर, जिसका कर मूल्य VND10 मिलियन प्रति वर्ग मीटर है, सालाना VND4 मिलियन कर लगेगा।
• उसी क्षेत्रफल का मूल्य अगर VND20 मिलियन प्रति वर्ग मीटर हो, तो सालाना VND8 मिलियन कर लगेगा।
• 500 वर्ग मीटर के भूखंड का कर मूल्य VND20 मिलियन प्रति वर्ग मीटर होने पर कुल कर योग्य मूल्य VND10 अरब होगा और सालाना VND20 मिलियन कर लगेगा।
• VND10 अरब कर योग्य मूल्य वाले पांच पात्र भूखंडों पर कुल सालाना VND100 मिलियन कर लगेगा।

एक समान कर आधार पर प्रस्तावित दर 0.03% से करीब 6.7 गुना, 0.07% से 2.9 गुना और 0.15% से 1.3 गुना है। ये दरों की तुलना है, हर मालिक के मौजूदा कर बिल में होने वाली बढ़ोतरी का अनुमान नहीं।

छोड़ी गई जमीन की परिभाषा तय नहीं

वित्त मंत्रालय में कर, शुल्क और प्रभार नीति के उप महानिदेशक ट्रुओंग बा तुआन ने कहा कि वर्गीकरण भूमि कानूनों के मुताबिक होगा। इसलिए मंत्रालय के मसौदे में कर की स्वतंत्र परिभाषा बनाने के बजाय भूमि कानून का संदर्भ दिया गया है।

संशोधित भूमि कानून के मसौदे में छोड़ी गई जमीन उस जमीन को कहा गया है जिसे राज्य ने आवंटित या पट्टे पर दिया हो और जिसका एक तय अवधि तक लगातार उपयोग न हुआ हो। हालांकि, इस परिभाषा से जुड़ी रिपोर्टों के मुताबिक अवधि अभी तय नहीं है। यह भी बताया गया है कि भूमि कानून 2024 और मौजूदा कर कानूनों में छोड़ी गई जमीन की अलग परिभाषा नहीं है, हालांकि उनमें परियोजना की जमीन का तय समय-सारिणी के अनुसार उपयोग न करने से जुड़े नियम पहले से हैं।

तुआन ने कहा कि अवधारणाओं और मानदंडों को स्पष्ट करने का जिम्मा कृषि और पर्यावरण मंत्रालय को दिया गया है। रिपोर्टों में इस बात पर सहमति है कि संबंधित सरकारी निर्देश 28 सितंबर का था, लेकिन उसके नंबर पर मतभेद है: कुछ में नोटिस नंबर 54, कुछ में नंबर 289 और एक अन्य में नंबर 574 बताया गया है। पुष्टि के बिना दस्तावेज़ का नंबर तय नहीं माना जा सकता।

यह प्रस्ताव कथित तौर पर 28 जुलाई, 2026 को अपनाए गए संकल्प संख्या 21-NQ/TW से जुड़ा है, जिसमें अनुपयोगी जमीन पर अधिक कर लगाने की संभावना का अध्ययन करने का आह्वान किया गया है। कुछ विवरण इस नीति को 2030 तक जमीन की बर्बादी रोकने के लक्ष्य से भी जोड़ते हैं। कुछ रिपोर्टों में कहा गया है कि विधेयक सरकार को सौंपा गया है, जबकि अन्य के मुताबिक इसका दस्तावेज़ीकरण मूल्यांकन के लिए न्याय मंत्रालय को भेजा गया। इनमें से किसी विवरण से यह साबित नहीं होता कि उपाय पारित हो चुका है।

अर्थशास्त्री समय के साथ बढ़ती दर क्यों चाहते हैं

अर्थशास्त्री ले बा ची नहान का तर्क है कि 0.2% दर बिना उपयोग जमीन रखने की शुरुआती लागत पैदा कर सकती है, लेकिन बड़े मूल्य-वृद्धि लाभ की उम्मीद रखने वाले आर्थिक रूप से मजबूत मालिकों के फैसले शायद न बदले। उनका सुझाव है कि अगर जमीन बिना वैध कारण के लंबे समय तक खाली रहे, तो दर बढ़ाकर 0.3%, 0.5% या उससे अधिक की जाए।

नहान ने इस प्रोत्साहन के उद्देश्य को इन शब्दों में बताया:

"नीति में एक तरह की 'लागत घड़ी' होनी चाहिए, जिसमें जमीन जितने लंबे समय तक अनुपयोगी रहे, उसे अपने पास रखना उतना ही महंगा होता जाए," नहान ने कहा।

VND100 अरब के अपरिवर्तित कर योग्य मूल्य पर 0.3% दर से सालाना VND300 मिलियन और 0.5% दर से VND500 मिलियन का शुल्क लगेगा। ये गणनाएं उनके सुझाए विकल्पों को दिखाती हैं, मंत्रालय द्वारा अपनाई गई दरें नहीं।

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हुंग वो भी कहते हैं कि कर का आकलन बाजार में संभावित बढ़त के मुकाबले होना चाहिए। उन्होंने सस्ते वाणिज्यिक आवास का उदाहरण दिया, जिसकी कीमत 2014 से 2024 के बीच करीब VND11 मिलियन से बढ़कर VND33 मिलियन प्रति वर्ग मीटर हो गई। यानी कीमत तीन गुना हुई, जो एक दशक में 200% बढ़ोतरी है।

आवास का यह उदाहरण देशव्यापी जमीन मूल्य सूचकांक नहीं है और एक दशक की मूल्य-वृद्धि की तुलना सीधे एक साल के कर बिल से नहीं की जा सकती। फिर भी इससे उनकी चिंता समझ आती है: अगर संभावित लाभ जमीन रखने की लागत से बहुत अधिक रहे, तो मालिक केवल कर चुका सकते हैं। वो भी 0.2% दर लागू करके बाद में समीक्षा करने के समर्थन में हैं कि क्या यह पर्याप्त प्रभावी है।

परिवारों की जमीन हमेशा सट्टे के लिए नहीं होती

ईज़ी प्रॉपर्टी के मुख्य कार्यकारी फाम डुक तोआन एक अलग क्रमिक कर ढांचे का सुझाव देते हैं, जिसमें दर 0.1% से 0.5% तक हो और अधिक भूखंड रखने वालों पर ऊंची दर लगे। उनके प्रस्ताव में केवल जमीन के अनुपयोगी रहने की अवधि पर निर्भर रहने के बजाय एक भूखंड वाले परिवार और दस भूखंड रखने वाले निवेशक के बीच फर्क किया जाएगा।

तोआन परिवार के आकार के मुकाबले क्षेत्रफल या भूखंडों की संख्या के आधार पर पारिवारिक छूट पर विचार करने का भी सुझाव देते हैं। उनका कहना है कि बच्चों के लिए बचाकर रखी गई ग्रामीण जमीन के साथ वैसा बर्ताव नहीं होना चाहिए जैसा अनुपयोगी शहरी विकास भूखंडों के साथ होता है। ये सिफारिशें हैं, मसौदा कर प्रस्ताव में तय छूट नहीं।

परिवारों की यह चिंता पुनर्वास के लिए दी गई जमीन पर भी लागू होती है। विकास परियोजनाओं के कारण विस्थापित लोगों को भूखंड मिल सकते हैं, लेकिन उनके पास निर्माण के लिए धन न हो; वहीं कुछ लोग बच्चों को बाद में घर बनाने के लिए जमीन बचाकर रखते हैं। नेशनल असेंबली की सांस्कृतिक और सामाजिक समिति के उपाध्यक्ष ता वान हा ने इन मामलों और लंबे समय तक नियोजन प्रतिबंधों से प्रभावित जमीन के लिए स्पष्ट प्रावधानों की मांग की है।

हनोई की जमीन नीलामियां बहस का दूसरा पहलू दिखाती हैं। अगस्त 2024 में दान फुओंग, होआई डुक और थान ओआई समेत उपनगरीय जिलों की नीलामियों में कुछ सफल बोलियां VND100 मिलियन प्रति वर्ग मीटर से अधिक रहीं। बाद में कई नीलामी भूखंडों पर निर्माण न होने की खबरें आईं। हालांकि, नीलामी की कीमत अपने आप कर योग्य मूल्य नहीं होती और कानूनी रूप से नीलामी में जमीन खरीदने से यह तय नहीं होता कि बाद में उसका अनुपयोग प्रस्तावित श्रेणी में आएगा।

तटीय रिसॉर्ट दिखाते हैं कि नियोजन स्थिति क्यों मायने रखती है

दा नांग की दो अटकी तटीय परियोजनाएं दिखाती हैं कि अधिकारियों को केवल खाली जमीन पहचानने के बजाय परियोजनाओं का इतिहास देखना होगा। होन नगोक ए चाऊ करीब 12 हेक्टेयर में फैला है। इसे जुलाई 2009 में निवेश प्रमाणपत्र मिला था और इसमें VND4.8 ट्रिलियन के निवेश की योजना थी। निर्माण 2010 की शुरुआत में शुरू हुआ, लेकिन बाद की एक रिपोर्ट में कहा गया कि 16 साल बाद भी साइट का अधिकांश हिस्सा खाली था।

शहर की योजनाएं भी बदलीं। 2018 में दा नांग ने साइट के एक हिस्से को सार्वजनिक जगह बनाने के लिए जमीन वापस लेने पर चर्चा के निर्देश दिए। 2020 में शहर ने दक्षिणी हिस्से की जमीन का एक भाग वापस लेकर वहां समुद्र तट, समुद्र तक पहुंच और सार्वजनिक पार्क बनाने पर सहमति दी।

करीब 3.77 हेक्टेयर का नॉन नुओक पर्यटन स्थल 2014 में I.V.C को आवंटित किया गया था। 2018 में शहर ने परियोजना की जमीन वापस लेने की नीति अपनाई और बाद में वहां तटीय पार्क बनाने की योजना बनी। किसी भी मामले को प्रस्तावित कर के लिए निश्चित रूप से उत्तरदायी नहीं बताया गया है।

हनोई बार एसोसिएशन के वकील फाम थान तुआन का कहना है कि आकलन में निवेशकों की जिम्मेदारियों, मंजूर समय-सारिणी और देरी के कारणों की जांच होनी चाहिए। अर्थशास्त्री वो त्रि थान ने ऐसे नियमों के जोखिम की चेतावनी दी जिनसे मालिक एक-दो अस्थायी ढांचे बनाकर बाकी जमीन खाली छोड़कर बच निकल सकें। नियोजन मंजूरी न तो अपने आप छूट की गारंटी होनी चाहिए, न ही अपने आप कर देनदारी का आधार।

कर चुकाने से जमीन अनिश्चितकाल तक रखने का अधिकार नहीं मिलेगा

प्रस्तावित शुल्क, निवेश परियोजनाओं की जमीन को उपयोग में लाने के मौजूदा दायित्वों के साथ लागू होगा। टीएटी लॉ फर्म के अध्यक्ष वकील त्रुओंग आन्ह तू का कहना है कि कर चुकाने से जमीन अनिश्चितकाल तक अपने पास रखने का अधिकार नहीं मिलेगा।

भूमि कानून 2024 के अनुच्छेद 81 के अनुच्छेद 8 में वर्णित मौजूदा व्यवस्था के तहत, भौतिक रूप से जमीन सौंपे जाने के बाद लगातार 12 महीने तक उसका उपयोग न होने पर या परियोजना की जमीन उपयोग समय-सारिणी से 24 महीने की देरी होने पर निवेश परियोजना की जमीन के खिलाफ कार्रवाई हो सकती है। अधिकतम 24 महीने के विस्तार के साथ अतिरिक्त वित्तीय दायित्व जुड़े हैं। इसके बाद भी नियमों के तहत उपयोग न होने पर जमीन वापस ली जा सकती है; अनुच्छेद 9 में दी गई अप्रत्याशित परिस्थितियों की छूट लागू होगी।

डिक्री 102/2024/ND-CP का अनुच्छेद 31, जिसमें डिक्री 226/2025/ND-CP से संशोधन किया गया है, विस्तार का समय, प्रभावित क्षेत्र और प्रक्रिया तय करता है। विस्तार अपने आप नहीं मिलता। कर, विस्तार अवधि के दौरान अतिरिक्त भुगतान और जमीन वापस लेना अलग-अलग व्यवस्थाएं हैं।

भूमि कानून में प्रस्तावित संशोधनों से इस ढांचे के कुछ हिस्से बदलेंगे। रिपोर्टों के मुताबिक, अनुपयोगी या देरी से इस्तेमाल की गई निवेश परियोजना की जमीन पर सालाना क्रमिक भुगतान का प्रावधान होगा और 60 महीने तक उपयोग न होने पर जमीन वापस ली जा सकेगी। कृषि जमीन पर प्रशासनिक जुर्माना लगने के बाद 24 महीने से अधिक समय तक उपयोग न होने और तय समय-सीमा तक फिर से उपयोग शुरू न करने पर जमीन वापस लेने के प्रावधानों का भी जिक्र है। इन मसौदा प्रावधानों को मौजूदा कानून या प्रस्तावित 0.2% कर के साथ भ्रमित नहीं करना चाहिए।

डेटा की समस्याओं से गलत करदाता पर लग सकता है कर

सटीक वर्गीकरण के लिए जमीन, कर, निवेश और निर्माण से जुड़े रिकॉर्डों का आपस में जुड़ा होना जरूरी होगा। वकील फाम थान तुआन हर भूखंड के लिए करदाता, पात्र क्षेत्र, जमीन की वास्तविक स्थिति और उसके अनुपयोग की अवधि की पहचान करने की सलाह देते हैं। जहां उचित हो, बिजली और पानी की जानकारी का भी इस्तेमाल किया जा सकता है।

मौजूदा गलतियां व्यावहारिक जोखिम दिखाती हैं। कर विभाग के उप महानिदेशक ले लॉन्ग ने eTax Mobile पर दिखने वाले जमीन कर के कुछ अप्रत्याशित बकाये के लिए अधूरी जानकारी साझा करने और रिकॉर्ड देर से अपडेट होने को जिम्मेदार बताया। संपत्ति बेचने के बाद भी पुराने मालिक का नाम सूची में रह सकता है, जबकि भुगतान का मिलान न होने से बकाया या दोहरे नोटिस जारी हो सकते हैं। उप वित्त मंत्री गुयेन डुक ची ने आवास, जमीन और कर से जुड़े सटीक, पूर्ण और परस्पर जुड़े आंकड़ों की मांग की है।

अटके संसाधनों का पैमाना बड़ा है, लेकिन अलग-अलग श्रेणियों को अलग रखना जरूरी है। 18 जून, 2026 को चर्चा में आए आंकड़ों में सरकारी निरीक्षकालय के निष्कर्ष के आधार पर खाली, जर्जर या अक्षम ढंग से इस्तेमाल की जा रही 3,896 सार्वजनिक संपत्ति साइटें शामिल थीं। ये सभी छोड़ी गई निजी संपत्तियों का आंकड़ा नहीं है।

अधिकारियों ने 1,531 विलंबित परियोजनाओं की अड़चनें दूर करने की भी जानकारी दी। इनमें से 273 परियोजनाएं उपयोग में आ चुकी थीं। इनका क्षेत्रफल 4,000 हेक्टेयर से अधिक और निवेश करीब VND286 ट्रिलियन था। 273 परियोजनाएं, कुल 1,531 परियोजनाओं का करीब 17.8% हैं। 31 जुलाई तक सिस्टम 751 में समस्याओं का सामना कर रही 4,619 परियोजनाएं और जमीन के भूखंड दर्ज थे, जिनमें से 3,984 की समीक्षा कर उनका वर्गीकरण किया जा चुका था। यह रजिस्टर पक्के तौर पर सट्टे के लिए रखी गई संपत्तियों की सूची नहीं है।

क्या डेवलपर अटकी परियोजना किसी और को सौंप सकता है?

वकील होआंग हा का कहना है कि जमीन रखने की बढ़ती लागत के साथ ऐसी हस्तांतरण प्रक्रिया भी होनी चाहिए जिसे पूरी करने में सक्षम निवेशक परियोजना संभाल सकें। ऐसा न होने पर मुश्किल में फंसे डेवलपर पर बाहर निकलने का दबाव हो सकता है, जबकि वह बिक्री की आवश्यक शर्तें पूरी न कर पाए।

2023 के रियल एस्टेट कारोबार कानून के अनुच्छेद 40 में कई शर्तें हैं। इनमें परियोजना के दस्तावेजों की मंजूरी, मुआवजा और पुनर्वास सहायता पूरी करना, जमीन का विवाद और कुर्की से मुक्त होना, गिरवी हटाना और जमीन से जुड़े वित्तीय दायित्व पूरे करना शामिल है। परियोजना की कार्यान्वयन अवधि भी जारी होनी चाहिए और उसे वापस लेने का कोई आदेश नहीं होना चाहिए।

आर्थिक तंगी से जूझ रही परियोजनाओं के लिए इन शर्तों को पूरा करना कठिन हो सकता है। हा का सुझाव है कि ऐसी व्यवस्थाओं पर विचार किया जाए जिनमें खरीदार हस्तांतरण के हिस्से के रूप में तय दायित्वों का भुगतान करे, या डेवलपर, बैंक और अधिकारियों के साथ मिलकर कर्ज चुकाने और गिरवी हटाने की प्रक्रिया पूरी करे। ये सुझाए गए उपाय हैं, हस्तांतरण की शर्तों से बचने का कोई मौजूदा सामान्य अधिकार नहीं।

अनुच्छेद 42 के तहत, पूरी और वैध आवेदन मिलने के बाद प्रांतीय अधिकारियों को अपने अधिकार क्षेत्र में आने वाले हस्तांतरणों का मूल्यांकन कर फैसला लेने के लिए 30 दिन मिलते हैं। जिन हस्तांतरणों के लिए प्रधानमंत्री का फैसला जरूरी हो, उनमें प्रांतीय समीक्षा और आवेदन भेजने की अवधि 45 दिन है। डिक्री 96/2024/ND-CP में दस्तावेज और संबंधित प्रक्रिया दी गई है। नेशनल असेंबली की आर्थिक और वित्तीय समिति के सदस्य फान डुक हियू का कहना है कि डेवलपरों को विफलता, परियोजना से बाहर निकलने और पोर्टफोलियो के पुनर्गठन की योजना बनानी चाहिए, न कि ऐसी जमीन अपने पास रखनी चाहिए जिसे वे विकसित नहीं कर सकते।

खाली इमारतें और विदेशी कर बहस का दायरा बढ़ाते हैं

डांग हुंग वो का कहना है कि केवल खाली जमीन पर केंद्रित नीति पूरी हो चुकी लेकिन अनुपयोगी विला, टाउनहाउस और शॉपहाउस को नजरअंदाज कर सकती है। उनका सुझाव है कि खाली इमारतों पर भी विचार किया जाए, लेकिन कृषि भूमि को मूल्यवान शहरी भूखंडों के समान अपने आप न माना जाए। कृषि जमीन का उपयोग न होने की पुष्टि कठिन हो सकती है और निरीक्षण की लागत से मिलने वाला राजस्व कम पड़ सकता है।

प्रस्ताव गैर-कृषि जमीन पर कर से जुड़ा है, हर अनुपयोगी खेत पर अपने आप लगने वाले शुल्क से नहीं। यह जून 2025 में मंजूर कृषि कर छूट विस्तार से अलग है, जिसे 2030 के अंत तक बढ़ाया गया था।

विदेशी उदाहरण अलग-अलग दृष्टिकोण दिखाते हैं, लेकिन उनकी प्रतिशत दरों की सीधे तुलना नहीं की जा सकती। रिपोर्टों के मुताबिक, सऊदी अरब प्राथमिकता वाले क्षेत्रों में जमीन के मूल्य का 10% तक कर लगाता है और ऑस्ट्रेलिया के विक्टोरिया में खाली आवासीय संपत्ति पर 1% से 3% तक की दरें हैं। दक्षिण कोरिया की रिपोर्टों में दो साल बाद लागू शुरुआती दर अलग-अलग बताई गई है: कहीं 2%, तो कहीं 2% से 5% तक। दस साल बाद दर 10% तक होने का भी जिक्र है।

फ्रांस की बताई गई 17% और 34% दरें किराये के मूल्य पर आधारित हैं, संपत्ति के पूरे मूल्य पर नहीं। आयरलैंड स्थानीय संपत्ति कर के गुणक का इस्तेमाल करता है। कनाडा में कुछ विदेशी मालिकों को मुख्य रूप से निशाना बनाने वाला 1% संघीय उपाय है, साथ ही वैंकूवर का 3% कर जैसे स्थानीय कर भी हैं। अन्य उदाहरणों में स्पेन में संपत्ति कर पर अतिरिक्त शुल्क, जापान में आवास कर रियायतें वापस लेना, इटली में खाली घरों पर सामान्य कर और सिंगापुर में मालिक के खुद न रहने वाली संपत्ति पर ऊंची दरें शामिल हैं। अलग-अलग कर आधार, छूट और परिभाषाओं के कारण केवल घोषित दरों से यह भरोसेमंद अंदाजा नहीं लगाया जा सकता कि वियतनाम में क्या नतीजे होंगे।

फैसला अब भी मानदंडों और समय-सीमा पर निर्भर

बहस दो मोर्चों पर आगे बढ़ रही है: कर संशोधनों में दर तय करना और भूमि कानून में उन परिस्थितियों को परिभाषित करना जिनमें यह लागू होगा। अब तक के प्रमुख बताए गए कदम इस प्रकार हैं:

• 28 जुलाई, 2026: संकल्प संख्या 21-NQ/TW अपनाया गया, जिसमें अनुपयोगी जमीन पर अधिक कर लगाने के अध्ययन का आह्वान किया गया।
• 28 सितंबर, 2026: सरकारी नेताओं ने वर्गीकरण मानदंड तय करने का काम सौंपा, हालांकि नोटिस नंबर पर रिपोर्टों में मतभेद है।
• 6 अक्टूबर, 2026: वित्त मंत्रालय ने तिमाही प्रेस कॉन्फ्रेंस में 0.2% प्रस्ताव पर चर्चा की।
• वर्षांत 2026: नेशनल असेंबली में विचार किए जाने की उम्मीद है, लेकिन मंजूरी अभी बाकी है।
• 1 जनवरी, 2027: लागू होने की बताई गई प्रस्तावित तारीख, जो विधेयक पारित होने और अंतिम प्रावधानों पर निर्भर है।

संपत्ति मंच Batdongsan के दक्षिणी क्षेत्रीय निदेशक दिन मिन्ह तुआन ने आंकड़े और वर्गीकरण नियम तैयार करने के लिए कम-से-कम एक साल देने की सिफारिश की है। उनका सुझाव है कि शुरुआत में उन परियोजनाओं की जांच की जाए जिनमें पांच साल से कोई कार्यान्वयन गतिविधि नहीं हुई। नेशनल असेंबली के सदस्य त्रान होआंग न्गान ने मौजूदा स्थानीय योजनाएं प्रकाशित करने, पुरानी योजनाएं हटाने और निवासियों तथा व्यवसायों को प्रक्रिया पूरी करने के लिए एक से दो साल देने की सिफारिश की है।

अंतिम नियमों में अनुपयोग की अवधि की सीमा, छूट, संक्रमणकालीन व्यवस्था या पहले से मौजूद कर श्रेणियों के आपस में लागू होने का तरीका अभी तय नहीं है। अपील और भूखंड की गलत जानकारी सुधारने के अवसर भी अहम होंगे। केवल ऊंची दर से नियोजन प्रतिबंध, हस्तांतरण की बाधा या गलत स्वामित्व रिकॉर्ड की समस्या हल नहीं होगी।

मुख्य बातें

• वियतनाम पात्र छोड़ी गई, अनुपयोगी या विकास में देरी वाली जमीन पर सालाना 0.2% कर लगाने का प्रस्ताव कर रहा है।
• VND100 अरब के कर योग्य मूल्य पर सालाना VND200 मिलियन का कर लगेगा।
• आम आवासीय कोटा श्रेणियों के बिना, पात्र जमीन के पूरे क्षेत्र पर यह दर लागू होगी।
• परिभाषाएं और कार्यान्वयन मानदंड अभी तैयार नहीं हैं और यह कर कानून नहीं बना है।
• अर्थशास्त्रियों का सुझाव है कि समय के साथ दरें बढ़ाने पर विचार किया जाए और बाहरी परिस्थितियों के कारण देरी वाले मामलों को संरक्षण मिले।
• कर चुकाने से परियोजना संबंधी दायित्व खत्म नहीं होंगे और कानूनी शर्तें पूरी होने पर जमीन वापस लेने की कार्रवाई नहीं रुकेगी।
• 1 जनवरी, 2027 लागू होने की बताई गई तारीख है, जो मंजूरी और कानून की अंतिम शर्तों पर निर्भर है।