खरीदारों को वापस लुभाने के लिए चीन के नए शॉपिंग मॉल पार्कों की तरह बनाए जा रहे हैं

लेन-देन से अनुभव तक

चीन में बंद और निर्जीव शॉपिंग मॉल का दौर धीरे-धीरे खत्म हो रहा है। उनकी जगह प्रॉपर्टी डेवलपर हरी-भरी वनस्पतियों, जीवंत बगीचों और जल-सुविधाओं से युक्त विशाल रिटेल परिसर बना रहे हैं, जो पारंपरिक व्यावसायिक केंद्रों से ज्यादा वनस्पति उद्यान जैसे दिखते हैं। वास्तुकला में यह बदलाव इस बात पर नए सिरे से विचार को दर्शाता है कि खरीदारी का ठिकाना कैसा हो सकता है। अब इन्हें केवल उपभोक्ता वस्तुओं के गोदाम नहीं माना जाता; इन जगहों को तेजी से ऐसे शहरी आश्रयस्थलों के रूप में बनाया जा रहा है, जहां लोग खाना खाते हैं, मेलजोल करते हैं, काम करते हैं और आराम करते हैं।

यह बदलाव केवल सौंदर्य तक सीमित नहीं है। यह ई-कॉमर्स की लगातार वृद्धि के प्रति सीधी प्रतिक्रिया है, जिसने खरीदारी के लेन-देन को किसी भी भौतिक दुकान की तुलना में स्मार्टफोन से तेज और सुविधाजनक बना दिया है। जब उपभोक्ता एक क्लिक में लगभग कोई भी उत्पाद मंगा सकते हैं, तो ईंट-गारे की दुकानों को ऐसी चीज देनी होगी जो लॉजिस्टिक्स नेटवर्क नहीं दे सकते: खुशनुमा माहौल, इंद्रियों को जोड़ने वाला अनुभव और खुले, हवादार वातावरण में वास्तविक मानवीय जुड़ाव।

कंक्रीट के जंगलों की जगह असली हरियाली क्यों ले रही है

मुख्यभूमि चीन में प्रकृति को समाहित करने वाले रिटेल का चलन तेज हो रहा है, क्योंकि डेवलपर समझ रहे हैं कि पारंपरिक, घनी आबादी वाले मॉल अपना आकर्षण खो चुके हैं। उपभोक्ता रिटेल ठिकानों को केवल उत्पाद खरीदने की जगह के बजाय समय बिताने की जगह मानने लगे हैं। यह बदलाव बदलती जीवनशैली की प्राथमिकताओं और ऑनलाइन रिटेल चैनलों के लगातार दबदबे से प्रेरित है।

वैश्विक रियल एस्टेट कंपनी सैविल्स में चीन के शोध प्रमुख जेम्स मैकडोनाल्ड ने बताया कि खरीदारों की प्राथमिकताएं सामान से कहीं आगे बढ़ गई हैं। अब लोग खान-पान, मनोरंजन, स्वास्थ्य और सामाजिक गतिविधियों में अधिक समय बिताते हैं, जिन्हें अधिक खुले और मानवीय पैमाने वाले वातावरण से स्वाभाविक रूप से लाभ मिलता है। खुले-हवा वाले प्रारूप कई तरह के कार्यक्रमों और गतिविधियों के लिए भी जगह देते हैं। इससे परियोजनाएं खरीदारी के पारंपरिक समय के बाद भी सक्रिय रह सकती हैं और रात की अर्थव्यवस्था को बढ़ावा मिलता है।

उपभोक्ता रिटेल ठिकानों को केवल उत्पाद खरीदने की जगह के बजाय समय बिताने की जगह के रूप में तेजी से देखने लगे हैं। वे खान-पान, मनोरंजन, स्वास्थ्य और सामाजिक गतिविधियों में अधिक समय बिता रहे हैं, जिन्हें अधिक खुले और मानवीय पैमाने वाले वातावरण से स्वाभाविक रूप से लाभ मिलता है।

चीन के बड़े शहरों में खुले सार्वजनिक स्थानों की कमी ने ऐसे विकासों की मांग बढ़ा दी है। शहरी आबादी, जिसमें से कई लोग ऊंची आवासीय इमारतों में रहते हैं, घने कंक्रीट से घिरे माहौल से राहत देने वाले सुलभ बाहरी स्थान सक्रिय रूप से तलाश रही है। पार्कों के भीतर और नदी किनारे रिटेल को जगह देकर डेवलपर प्रभावी रूप से केवल सामान ही नहीं, बल्कि शहरी भागदौड़ से अस्थायी राहत भी बेच रहे हैं।

बीजिंग का ताइकू प्लेस: पार्क-केंद्रित मॉल पर 3.4 अरब डॉलर का दांव

हांगकांग की डेवलपर स्वायर प्रॉपर्टीज बीजिंग में अपनी ताइकू प्लेस परियोजना के जरिए इस सोच के प्रति सबसे स्पष्ट प्रतिबद्धता दिखा रही है। 23 अरब युआन (3.4 अरब अमेरिकी डॉलर) मूल्य की यह परियोजना कंपनी का अब तक का सबसे बड़ा एकल निवेश है और मुख्यभूमि चीन में पहला ताइकू प्लेस विकास है। पूर्वोत्तर बीजिंग में नदी के किनारे स्थित यह मिश्रित उपयोग वाला परिसर एक अकेले शॉपिंग सेंटर के बजाय आत्मनिर्भर शहरी जिले के रूप में बनाया गया है।

इस परियोजना में आपस में जुड़ी आठ कार्यालय इमारतें, मौजूदा इंडिगो मॉल से जुड़ा विस्तारित रिटेल क्षेत्र, एक नया होटल, खुले-हवा वाली रिटेल सड़कें, नदी किनारे मनोरंजन सुविधाएं और विशाल हरित क्षेत्र शामिल हैं। स्वायर प्रॉपर्टीज ने कहा है कि राजधानी में फिलहाल ऐसा विशिष्ट संयोजन उपलब्ध नहीं है। इससे संकेत मिलता है कि यह परियोजना बीजिंग के व्यावसायिक परिदृश्य में एक खास जगह भरती है।

परिसर के कुछ हिस्से साल के अंत तक चरणबद्ध तरीके से खुलने की उम्मीद है। सबसे पहले कार्यालय टावर किरायेदारों को सौंपे जाएंगे, ताकि वे अपने परिसर तैयार कर सकें। इसके बाद धीरे-धीरे रिटेल और आतिथ्य क्षेत्र के किरायेदारों को शामिल किया जाएगा। इस चरणबद्ध तरीके से पूर्ण रिटेल अनुभव शुरू होने से पहले परियोजना में काम करने वाली आबादी और रोजाना आने-जाने वालों की संख्या बढ़ सकेगी।

हमने परियोजना को पार्क-केंद्रित अवधारणा के आधार पर विकसित किया है और यह एक शहरी मरूद्यान की तरह काम करती है। बड़े शहरों में ऐसे खुले सार्वजनिक स्थान दुर्लभ हैं और मुझे लगता है कि बीजिंग की यह जगह इस तरह के विकास के लिए उपयुक्त है।

स्वायर प्रॉपर्टीज में रिटेल निदेशक हान झी ने जोर देकर कहा कि पार्क-केंद्रित अवधारणा इस जगह को शहरी मरूद्यान बनाती है। जनसंख्या के घनत्व की तुलना में सार्वजनिक रूप से सुलभ हरित क्षेत्र सीमित होने वाले शहर में यह तरीका बाजार की एक स्पष्ट कमी को पूरा करने का लक्ष्य रखता है।

चेंगदू का गार्डन सिटी: जहां वास्तुकला ही दृश्य बन जाती है

बीजिंग का ताइकू प्लेस उत्तर में अपनी जगह बना रहा है, वहीं दक्षिण-पश्चिमी चीन में इसी तरह की एक क्रांति आकार ले रही है। चाइना मर्चेंट्स शेकोउ द्वारा विकसित और बेनोय द्वारा डिजाइन किए गए चेंगदू तियानफू चाइना मर्चेंट्स गार्डन सिटी मॉल को चीन का पहला अति विशाल रिटेल विकास बताया गया है, जो पूरी तरह एक पार्क के साथ एकीकृत है। चेंगदू के तियानफू न्यू एरिया के केंद्रीय व्यावसायिक जिले में स्थित यह परियोजना 400,000 वर्ग मीटर के पार्क को लगभग 500,000 वर्ग मीटर के व्यावसायिक क्षेत्र के साथ जोड़ती है।

यह विकास "अर्बन वाइल्ड लिविंग हब" की अवधारणा पर काम करता है और इसमें बंद मॉल, खुले-हवा वाली रिटेल सड़कें, पोडियम और अलग-अलग इमारतें शामिल हैं। एकीकृत मॉल और रिटेल स्ट्रीट क्षेत्र 300,000 वर्ग मीटर में फैला है। इसमें हाल ही में खुला 120,000 वर्ग मीटर का तियानफू गार्डन सिटी मॉल जीवंत केंद्र की भूमिका निभाता है। परिवहन-केंद्रित विकास के एक आदर्श उदाहरण के रूप में यह मॉल सीधे मेट्रो लाइन 6 के ऊपर स्थित है। यहां भूमिगत रास्ते से आसानी से पहुंचा जा सकता है और यह परियोजना को शहर के बाकी हिस्सों से जोड़ता है।

बेनोय की डिजाइन टीम ने "पार्क लाइफ 3.0" के सिद्धांत अपनाए और अनुभव, दृश्य-सज्जा तथा खुलेपन को परियोजना के केंद्र में रखा। वास्तुशिल्प अवधारणा में बांस को प्रमुख डिजाइन रूपक बनाया गया है, जिससे इमारत और परिदृश्य के बीच सहज जुड़ाव बनता है। दोहरे भूतल वाला लेआउट पहली और तीसरी मंजिल को जोड़ता है तथा जगह को खुला रखने और रिटेल तक पहुंच बेहतर बनाने के लिए प्राकृतिक भू-आकृति का इस्तेमाल करता है।

अंदरूनी डिजाइन तांग राजवंश के कवि ली बाई की उस कल्पना से प्रेरित है, जिसमें चेंगदू एक स्वर्गीय नगरी है और पेड़, बादल तथा पहाड़ एक-दूसरे में घुले-मिले हैं। टीम ने ब्रोकेड, नदियों, फूलों, पहाड़ों और हरियाली की पांच थीम को अलग-अलग जगहों के अनुभवों को आकार देने के लिए अपनाया। प्रमुख विशेषताओं में 1,000 वर्ग मीटर का धूप से रोशन एट्रियम और पारदर्शी गुंबद के नीचे बना 1,500 वर्ग मीटर का इनडोर गार्डन शामिल है। गुंबद साल भर प्राकृतिक रोशनी को भीतर आने देता है और चेंगदू के ठंडे महीनों में भी ग्रीनहाउस जैसा सुकून देता है।

वैश्विक संदर्भ: रिटेल क्रांति में एशिया सबसे आगे

चीन में प्रकृति को समाहित करने वाले रिटेल को अपनाना पूरे महाद्वीप में चल रहे व्यापक रुझान का हिस्सा है। एशिया भर में डेवलपर पारंपरिक बंद मॉल के प्रारूप से आगे बढ़कर ऐसे आकर्षक, अनुभव-केंद्रित वातावरण बना रहे हैं, जहां खरीदारी एक द्वितीयक गतिविधि बन जाती है। अंतरराष्ट्रीय वास्तुकला फर्म 10 Design के डिजाइन प्रमुख लुकास वावर्जेंचिक ने कहा कि एशियाई बाजार ऐसे रिटेल वातावरण बनाने में खास तौर पर प्रगतिशील हैं, जहां खरीदारी अब डिजाइन का प्राथमिक उद्देश्य नहीं रह गई है।

नवोन्मेषी रिटेल विकास के मामले में एशिया सबसे आगे है। बाजार ऐसे नए विकासों से गति पा रहा है, जो पारंपरिक बड़े बॉक्स जैसे मॉल से हटकर अनुभवों में डूबने वाली जगहें बनाते हैं और व्यावसायिक तथा सांस्कृतिक तत्वों को एक साथ जोड़ते हैं।

यह नजरिया उस अनुभव-केंद्रित रिटेल की धारणा से मेल खाता है, जिसे उद्योग के जानकारों ने डिजिटल वाणिज्य की उस हकीकत के जवाब के रूप में बताया है कि वह सुविधा की नकल तो कर सकता है, लेकिन माहौल की नहीं। घने एशियाई शहरों में, जहां निजी रहने की जगहें अक्सर छोटी होती हैं, मॉल तेजी से सार्वजनिक बैठक-कक्षों की तरह काम कर रहे हैं। ये ऐसी जगहें हैं जहां लोग अनूठे खान-पान के अनुभवों, सांस्कृतिक कार्यक्रमों और सामुदायिक जुड़ाव के लिए जुटते हैं।

एक क्लिक में ऑनलाइन ऑर्डर करने की तेजी के विकल्प के रूप में "धीमी खरीदारी" की अवधारणा लोकप्रिय हुई है। ऐसी जगहें बनाकर जो आगंतुकों को अधिक समय तक रुकने के लिए प्रोत्साहित करती हैं, डेवलपर उपभोक्ताओं के साथ जुड़ाव के मौके बढ़ाते हैं और बिक्री के बिंदु से आगे जाकर अनुभव में डूबने के अवसर बनाते हैं। खान-पान एक खास तौर पर प्रभावशाली आकर्षण बन गया है। आधुनिक फूड हॉल और शेफ के नेतृत्व वाले रेस्तरां ऐसे लोगों को भी खींचते हैं जिनका पारंपरिक रिटेल देखने का इरादा नहीं होता।

परिवहन-केंद्रित विकास और शहरी जीवन का भविष्य

चीन में प्रकृति और रिटेल का एकीकरण देश के परिवहन-केंद्रित विकास (टीओडी) में बड़े निवेश से अलग नहीं किया जा सकता। चीन की 14वीं पंचवर्षीय योजना में क्षेत्रीय विशाल शहरों के आसपास एक घंटे के भीतर पहुंच वाले जीवन-क्षेत्र बनाने पर जोर दिया गया है। इसके लिए शहरी केंद्रों के बीच और उनके भीतर रेल संपर्क को आधार बनाया गया है। शहरों के स्तर पर योजनाकार ऐसे सघन, बहुउपयोगी और परिवहन-केंद्रित विकास मॉडल को प्राथमिकता देते हैं, जो भूमिगत और सतही जगहों, हरियाली तथा साझा खुले क्षेत्रों पर जोर देते हैं।

टीओडी मॉडल में सार्वजनिक परिवहन केंद्रों के आसपास घने, मिश्रित उपयोग वाले विकासों की योजना बनाई जाती है, ताकि ऐसे शहरी केंद्र बनें जिनमें आवासीय, व्यावसायिक, सांस्कृतिक और सार्वजनिक सेवा से जुड़े काम एक साथ हों। ग्रेटर बे एरिया और चीन के अन्य शहरों में हरित टीओडी परियोजनाओं की योजना पर काम कर रहे एलडब्ल्यूके + पार्टनर्स के वास्तुकारों का कहना है कि भविष्य के विकास सघनता, स्मार्ट मिश्रित उपयोग, पर्यावरण-मित्रता, पैदल यात्रियों के अनुकूल डिजाइन और कल्याण से पहचाने जाएंगे।

जब रिटेल को इस ढांचे में पिरोया जाता है, तो नतीजा शॉपिंग सेंटर के बजाय जीवनशैली का ठिकाना होता है। मेट्रो लाइन के ऊपर स्थित चेंगदू का गार्डन सिटी और नदी किनारे बना बीजिंग का ताइकू प्लेस जैसी परियोजनाएं दिखाती हैं कि व्यावसायिक रियल एस्टेट किस तरह हरित स्थानों की उपभोक्ता मांग पूरी करते हुए राष्ट्रीय शहरी नियोजन प्राथमिकताओं के अनुरूप हो सकता है।

क्या प्रकृति-आधारित डिजाइन भौतिक रिटेल को फिर से जीवंत कर सकता है?

साक्ष्य बताते हैं कि प्रकृति-आधारित डिजाइन, यानी निर्मित वातावरण में प्राकृतिक तत्वों को शामिल करने का तरीका, मनोवैज्ञानिक और व्यावसायिक दोनों तरह के ठोस लाभ देता है। शोध लगातार दिखाते हैं कि हरियाली के संपर्क में आने से तनाव घटता है, संज्ञानात्मक क्षमता बेहतर होती है और सामान्य स्वास्थ्य को बढ़ावा मिलता है। रिटेल के माहौल में इन प्रभावों का नतीजा यह होता है कि लोग अधिक समय तक आते हैं और जगह को खोजने-देखने के लिए ज्यादा तत्पर रहते हैं। जो खरीदार तनावमुक्त और मानसिक रूप से तरोताजा महसूस करते हैं, वे अधिक देर रुकते हैं; और उनके रुकने से खान-पान, मनोरंजन और अचानक की गई खरीदारी पर खर्च बढ़ता है।

इस क्षमता को पहचानने वाले चीनी डेवलपर अकेले नहीं हैं। दुबई में माजिद अल फुत्तैम ग़ाफ वुड्स मॉल बना रहा है, जिसे क्षेत्र का पहला वन-एकीकृत रिटेल ठिकाना बताया गया है। कुआलालंपुर में एक्सचेंज टीआरएक्स को 10 एकड़ के सार्वजनिक पार्क के साथ जोड़ा गया है। फिर भी, सरकारी शहरी नियोजन ढांचों और विशाल निजी निवेश के सहारे चीन में प्रकृति को समाहित करने वाले रिटेल निर्माण का पैमाना और गति उसे बाकी जगहों से अलग बनाती है।

आगे की चुनौती वास्तविकता और रखरखाव की है। कुछ गमलों में पेड़ लगा देने भर से शॉपिंग सेंटर शहरी मरूद्यान नहीं बन जाता। सफल परियोजनाओं को वास्तविक पारिस्थितिक एकीकरण, टिकाऊ भूदृश्य और ऐसे कार्यक्रम देने होंगे जो नया आकर्षण खत्म होने के बाद भी लोगों को वापस लाएं। सबसे सफल विकास शायद वे होंगे जो रिटेल को व्यापक नागरिक पारिस्थितिकी तंत्र का केवल एक हिस्सा मानेंगे और उसमें कला, प्रदर्शन, स्वास्थ्य तथा सामुदायिक मेल-जोल की जगह शामिल करेंगे।

मुख्य बिंदु

• चीनी प्रॉपर्टी डेवलपर बंद, घने मॉल से हटकर पार्कों, बगीचों और जल-सुविधाओं से जुड़े खुले-हवा वाले रिटेल ठिकाने बना रहे हैं।
• स्वायर प्रॉपर्टीज बीजिंग के ताइकू प्लेस में 3.4 अरब अमेरिकी डॉलर का निवेश कर रही है। यह मुख्यभूमि चीन में उसका पहला ताइकू प्लेस है और इसमें कार्यालय, रिटेल, एक होटल तथा नदी किनारे हरित क्षेत्र शामिल हैं।
• चेंगदू तियानफू चाइना मर्चेंट्स गार्डन सिटी मॉल चीन की पहली अति विशाल पार्क-एकीकृत रिटेल परियोजना है। यह 400,000 वर्ग मीटर के पार्क को लगभग 500,000 वर्ग मीटर के व्यावसायिक क्षेत्र के साथ जोड़ती है।
• इस रुझान के पीछे ई-कॉमर्स की वृद्धि है, जिसने खरीदारी के लेन-देन को अप्रासंगिक बना दिया है। साथ ही, उपभोक्ता खान-पान, मनोरंजन, स्वास्थ्य और सामाजिक अनुभवों की मांग कर रहे हैं।
• ये परियोजनाएं चीन की 14वीं पंचवर्षीय योजना के तहत राष्ट्रीय परिवहन-केंद्रित विकास लक्ष्यों के अनुरूप हैं और परिवहन केंद्रों को मिश्रित उपयोग वाले हरित क्षेत्रों से जोड़ती हैं।
• अनुभव-केंद्रित रिटेल नवाचार में एशिया को व्यापक रूप से वैश्विक अगुआ माना जाता है, जहां मॉल के डिजाइन में खरीदारी की भूमिका द्वितीयक होती जा रही है।