सियोल से पलायन: क्यों रिकॉर्ड संख्या में कोरियाई राजधानी छोड़ रहे हैं

बड़े पैमाने पर पलायन तेज़

दक्षिण कोरिया में ऐतिहासिक स्तर पर आबादी का विस्थापन देखने को मिल रहा है। लोग किफायती आवास की तलाश में राजधानी छोड़ रहे हैं। डेटा एवं सांख्यिकी मंत्रालय द्वारा जारी घरेलू प्रवासन के आंकड़ों के अनुसार, इस साल के पहले तीन महीनों में 83,984 लोग सियोल से ग्योंगगी प्रांत चले गए। यह संख्या पिछली तिमाही से 30.9 प्रतिशत अधिक और एक साल पहले की इसी अवधि से 11.7 प्रतिशत ज्यादा है। यह 2021 की आखिरी तिमाही के बाद का सबसे ऊंचा तिमाही स्तर है, जब 85,481 लोगों ने यही रास्ता अपनाया था।

इस प्रवासन को आम तौर पर सियोल से पलायन कहा जाता है। यह आवास बाजार के बढ़ते दबाव को दर्शाता है, जिसने आम परिवारों की आर्थिक क्षमता से बाहर की स्थिति पैदा कर दी है। निवासी पंजीकरण स्थानांतरण रिपोर्टों पर आधारित आंकड़े प्रशासनिक जिलों के बीच आबादी की आवाजाही दर्ज करते हैं और एक स्पष्ट रुझान दिखाते हैं। कीमतों में गिरावट के दौर के बाद भी सियोल के अपार्टमेंट देश के सबसे महंगे आवासों में शामिल हैं। शहर का जोंसे किराया बाजार, जिसमें मासिक किराये के बजाय एकमुश्त बड़ी जमा राशि दी जाती है, हाल के वर्षों में काफी सख्त हुआ है। जोंसे के लिए उपलब्ध घरों की संख्या घटी और किराये फिर बढ़े, तो कई परिवारों के लिए भारी कर्ज लिए बिना राजधानी में घर हासिल करना असंभव हो गया।

यह पलायन केवल पहले से बसे परिवारों तक सीमित नहीं है। इसमें अलग-अलग आयु वर्ग शामिल हैं, हालांकि स्थानांतरित होने वालों में युवा पेशेवरों और नवविवाहित जोड़ों की संख्या काफी है। महामारी के वर्षों में शुरू हुआ धीमा प्रवाह अब लगातार जारी है। इससे आबादी का नक्शा बदल रहा है और नीति-निर्माताओं को एक असहज सच्चाई का सामना करना पड़ रहा है। लंबे समय से कोरियाई आर्थिक और सामाजिक उन्नति का इंजन मानी जाने वाली राजधानी अब उस पीढ़ी की पहुंच से बाहर होती जा रही है, जिससे भविष्य की वृद्धि को आगे बढ़ाने की उम्मीद है।

आवास की लागत बजट से बाहर

सियोल में बने रहने की आर्थिक बाधाएं औसत परिवारों के लिए लगभग दुर्गम हो गई हैं। राजधानी में अपार्टमेंट की कीमतें ऐसे स्तर पर बनी हुई हैं कि मध्यम आय वाले खरीदारों के लिए घर का मालिक बनना पहुंच से बाहर है। हाल ही में लागू एक व्यापक ऋण नियम के तहत होम मॉर्गेज ऋण की सीमा 600 मिलियन वॉन, यानी करीब 430,000 डॉलर तय की गई है। सट्टेबाजी वाली खरीदारी रोकने और कीमतें स्थिर करने के उद्देश्य से बनाए गए इस नियम ने कामकाजी परिवारों की आकांक्षाओं पर बड़ा असर डाला है। सियोल में अपार्टमेंट की औसत कीमत अब करीब 1.46 अरब वॉन है। अधिकतम ऋण के पात्र खरीदारों को भी खरीद पूरी करने के लिए कम से कम 860 मिलियन वॉन नकद जुटाने होंगे। इस नीति से बाजार तक सीधी पहुंच प्रभावी रूप से उन्हीं परिवारों तक सीमित हो जाती है जिनके पास पर्याप्त नकदी है।

इस नियम का असर 1.27 मिलियन से अधिक परिवारों पर पड़ने की आशंका है, जो सियोल के 1.71 मिलियन अपार्टमेंट में से लगभग 74 प्रतिशत हैं। गंगनम और सोचो जैसे महंगे जिलों में, जहां औसत कीमतें 3 अरब वॉन से अधिक हैं, खरीदार पहले किसी संपत्ति के मूल्य का 50 प्रतिशत तक कर्ज ले सकते थे। इससे 1.5 अरब वॉन या उससे अधिक का ऋण मिल सकता था। नई व्यवस्था में वित्तपोषण की सीमा 600 मिलियन वॉन है, इसलिए इन इलाकों में घर खरीदने के लिए 2.5 अरब वॉन से अधिक नकदी की जरूरत होगी। सियोल के एक आवास नीति शोधकर्ता ने चेतावनी दी कि बाजार में तेजी से केवल अमीर लोगों की पहुंच रह गई है, जिससे राजधानी क्षेत्र में सामाजिक-आर्थिक विभाजन और गहरा सकता है।

ये ऋण सीमाएं ऐसे समय में आई हैं जब दक्षिण कोरिया दुनिया के सबसे अधिक घरेलू ऋण वाले देशों में शामिल है। अंतरराष्ट्रीय वित्त संस्थान के आंकड़ों के अनुसार, 2024 की आखिरी तिमाही में सकल घरेलू उत्पाद के मुकाबले घरेलू ऋण का अनुपात 91.7 प्रतिशत था, जो 38 प्रमुख देशों में दूसरा सबसे ऊंचा स्तर है। कनाडा में यह अनुपात 100.6 प्रतिशत था। बैंक ऑफ कोरिया के गवर्नर री चांग-योंग ने इस अनुपात को धीरे-धीरे करीब 80 प्रतिशत तक लाने की जरूरत पर जोर दिया है। उन्होंने चेताया कि अत्यधिक उधारी वित्तीय स्थिरता और आर्थिक वृद्धि के लिए खतरा बन सकती है। लेकिन आवास की लागत बढ़ने के साथ कई लोगों को खतरनाक स्तर का कर्ज लेने या शहर पूरी तरह छोड़ने के बीच चुनाव करना पड़ रहा है।

ग्योंगगी बना नया ठिकाना

सियोल छोड़ने वाले अधिकतर लोग मजबूत परिवहन संपर्क और विकसित आवासीय ढांचे वाले ग्योंगगी प्रांत के प्रमुख शहरों में बस गए हैं। पहली तिमाही में अन्य क्षेत्रों से सबसे ज्यादा लोग सुवन पहुंचे, जहां 13,712 नए निवासी आए। इसके बाद गोयांग में 13,317, योंगिन में 13,005 और सोंगनाम में 12,088 लोग आए। ह्वासोंग और प्योंगटेक, दोनों में 10,000 से अधिक नए निवासी पहुंचे। प्रांत के भीतर ग्वांगम्योंग में सबसे बड़ी शुद्ध आबादी वृद्धि दर्ज हुई और तिमाही के दौरान यहां 8,203 लोग बढ़े।

सियोल के निवासियों से आवास की बढ़ती मांग संपत्ति के लेन-देन में भी साफ दिखने लगी है। सुप्रीम कोर्ट के रजिस्ट्री सूचना प्रणाली के आंकड़ों के अनुसार, मार्च में ग्योंगगी प्रांत में अपार्टमेंट खरीदने वालों में सियोल के निवासियों की हिस्सेदारी 15.69 प्रतिशत थी। जून 2022 के बाद यह सबसे ऊंचा स्तर है। अकेले पिछले साल सियोल में रहने वाले लोगों ने प्रांत में 17,093 अपार्टमेंट खरीदे, जो एक साल पहले दर्ज 13,429 की तुलना में 27.3 प्रतिशत अधिक है। गोयांग सबसे सक्रिय बाजार रहा, जहां सियोल के लोगों ने 1,736 अपार्टमेंट खरीदे। इसके बाद नामयांगजू में 1,409, हानम में 1,252 और उइजोंगबू में 1,109 अपार्टमेंट खरीदे गए। जिन सात शहरों में लेन-देन 1,000 से अधिक रहा, वहां राजधानी के निवासियों ने ग्योंगगी प्रांत में कुल 53.7 प्रतिशत खरीदारी की, यानी 9,183 अपार्टमेंट बेचे गए।

मांग में इस उछाल से स्थानीय संपत्ति के मूल्य तेजी से बदल रहे हैं। कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड के आंकड़ों के अनुसार, इस साल अप्रैल के चौथे सप्ताह तक योंगिन के सुजी-गु में अपार्टमेंट की कीमतें 7.24 प्रतिशत बढ़ीं। सोंगनाम के बुंदांग-गु में कीमतों में 4.59 प्रतिशत, जबकि सुवन के योंगटोंग-गु और ह्वासोंग के डोंगतान-गु में क्रमशः 3.67 और 2.88 प्रतिशत की वृद्धि हुई। इसी अवधि में सियोल में औसत बढ़ोतरी केवल 2.65 प्रतिशत थी। इन आवागमन वाले शहरों में कीमतें तेजी से बढ़ना दिखाता है कि राजधानी से पलायन केवल निवासियों का स्थानांतरण नहीं, बल्कि पूरे महानगरीय आवास बाजार का बुनियादी पुनर्गठन है।

युवा कोरियाई सबसे कठिन विकल्पों का सामना कर रहे हैं

युवा वयस्कों में यह प्रवासन खास तौर पर स्पष्ट है। उनके लिए सियोल अवसरों की भूमि से बदलकर आर्थिक जाल बन गया है। पिछले साल जारी कोरिया के सांख्यिकी विभाग के आंकड़ों के अनुसार, 2024 में राजधानी से 19 से 34 वर्ष की आयु के 10,000 लोगों का अन्य राजधानी-क्षेत्रों की ओर शुद्ध पलायन हुआ। यह पिछले साल दर्ज 2,000 के आंकड़े से पांच गुना अधिक था। ग्योंगगी प्रांत में ऐसे 6,000 युवा पहुंचे, जबकि इंचॉन में 4,000 लोगों की शुद्ध आवक हुई। कई युवा कोरियाई नौकरी या शिक्षा के अवसरों के लिए पहले सियोल आते हैं, लेकिन बाद में पाते हैं कि आवास की लागत के कारण लंबे समय तक वहां रहना टिकाऊ नहीं है।

आवास सब्सक्रिप्शन प्रणाली के कमजोर पड़ने से ये मुश्किलें और बढ़ गई हैं। दक्षिण कोरिया में पहली बार घर खरीदने वालों, खासकर युवा आवेदकों, को नियंत्रित कीमतों पर नए अपार्टमेंट हासिल करने में मदद देने के लिए एक खास सब्सक्रिप्शन खाता योजना है। लेकिन यह व्यवस्था अब लड़खड़ा रही है, क्योंकि नए अपार्टमेंट की शुरुआती कीमतें मौजूदा बाजार दरों से लगातार ऊपर जा रही हैं। रियल एस्टेट मंच ज़िगबैंग के अनुसार, इस साल देशभर में लॉन्च हुए निजी तौर पर विकसित 24 अपार्टमेंट परिसरों में से 19 की औसत कीमत प्रति 3.3 वर्ग मीटर, उन्हीं इलाकों में पिछले दो वर्षों में बनकर तैयार हुए अपार्टमेंट की कीमत से अधिक थी। सियोल के सोदेमुन-गु में डिफाइन योनही जैसे परिसरों की कीमतें जिले की औसत शुरुआती कीमत से करीब 18 प्रतिशत और हाल की बाजार दरों से लगभग 27 प्रतिशत अधिक थीं।

कीमतों के अंतर से होने वाले संभावित मुनाफे घटने के साथ सब्सक्रिप्शन बाजार में दिलचस्पी कम हो रही है। सब्सक्रिप्शन खाताधारकों की कुल संख्या जनवरी 2024 में 26.979 मिलियन से घटकर इस साल जनवरी में 26.132 मिलियन रह गई, यानी करीब 840,000 की कमी। तीन से पांच साल से खाते रखने वाले मध्यम अवधि के खाताधारकों में सबसे तेज गिरावट आई और उनकी संख्या 1.5 मिलियन से अधिक घट गई। दस साल या उससे अधिक समय से खाते रखने वालों की संख्या बढ़ी है। इससे संकेत मिलता है कि कम प्राथमिकता अंक वाले युवा आवेदक इस व्यवस्था को छोड़ रहे हैं। जमीन की कीमतों, कच्चे माल, श्रम और वित्तपोषण लागत बढ़ने से निर्माण खर्च तेजी से बढ़ा है। नतीजतन, डेवलपर वे छूट नहीं दे पा रहे जो पहले सब्सक्रिप्शन को आकर्षक बनाती थीं।

क्वांगवून विश्वविद्यालय में रियल एस्टेट कानून के प्रोफेसर सो जिन-ह्योंग ने बताया कि यह बोझ घर खरीदने तक सीमित नहीं, बल्कि किराये के बाजार पर भी पड़ रहा है।

सियोल में आवास बेहद महंगे हो गए हैं, जिससे मौजूदा निवासी बाहरी इलाकों की ओर जा रहे हैं। साथ ही, क्षेत्रीय इलाकों से राजधानी क्षेत्र में आने वाले लोग सीधे सियोल में बसने की कोशिश करने के बजाय तेजी से ग्योंगगी या इंचॉन को चुन रहे हैं।

सो ने यह भी कहा कि इंचॉन और ग्योंगगी के कई शहर अब भी रोजगार के लिए सियोल आने-जाने पर बहुत निर्भर हैं। ऐसे में किफायत के लिए स्थानांतरित होने वाले लोग अक्सर आवास पर होने वाली बचत के बदले आवागमन का बोझ उठाते हैं।

सरकारी नीतियां और बाजार की प्रतिक्रिया

सियोल के अधिकारियों ने संकट को स्वीकार किया है और आवास आपूर्ति बढ़ाने की कोशिश कर रहे हैं, हालांकि आलोचकों को संदेह है कि ये प्रयास मांग की रफ्तार पकड़ पाएंगे। भूमि मंत्री किम युन-दुक ने घोषणा की कि सरकार सियोल महानगरीय क्षेत्र में युवाओं और नवविवाहित जोड़ों के लिए घरों की आपूर्ति तेजी से बढ़ाएगी। यह घोषणा नेशनल असेंबली में सत्तारूढ़ डेमोक्रेटिक पार्टी ऑफ कोरिया और सरकार के बीच परामर्श के दौरान हुई। बैठक में बढ़ती कीमतों की चिंताओं के बीच शहरी आवास आपूर्ति बढ़ाने के उपायों पर चर्चा की गई। किम ने कहा कि खराब परिस्थितियों में रह रहे और महंगी कीमतों से चिंतित लोगों को स्थिर आवास उपलब्ध कराने के लिए सरकार हर संभव प्रयास करेगी।

यह घोषणा 2030 तक देशभर में 1.35 मिलियन से अधिक घरों का निर्माण शुरू करने की पिछली प्रतिबद्धता के बाद आई है। किम ने बताया कि पिछले साल आपूर्ति बढ़ाने की तैयारी के लिए नियमों में संशोधन पर ध्यान दिया गया था और इस साल काम तेज होगा। डेमोक्रेटिक पार्टी के सांसद माएंग सोंग-ग्यू ने सरकार से सियोल महानगरीय क्षेत्र में सरकारी जमीन और पुराने सार्वजनिक संस्थानों की इमारतों का उपयोग करने का आग्रह किया। उन्होंने समय पर निर्माण सुनिश्चित करने के लिए नियामकीय सहयोग की जरूरत पर जोर दिया।

निजी क्षेत्र में डेवलपर बाहरी इलाकों की मांग पूरी करने की होड़ में हैं। लोट्टे कंस्ट्रक्शन उइजोंगबू लोट्टे कैसल नारिबेक सिटी के लिए वित्तीय राहत पैकेज का प्रचार कर रही है। इसमें 5 प्रतिशत डाउन पेमेंट, 10 मिलियन वॉन की तय पहली किस्त और ऋण के ब्याज में सहायता शामिल है। सैमसंग सी&टी ने इंचॉन में रैमियन सोंगडो स्टेशन सेंट्रिपोल परियोजना शुरू की है, जिसमें 19 इमारतों में 2,549 घर होंगे। कोरिया लैंड एंड हाउसिंग कॉर्प. गोयांग चांगनुंग जिले में 391 घरों के लिए आवेदन स्वीकार कर रहा है, जबकि लोट्टे कंस्ट्रक्शन गिम्पो में पंगमु स्टेशन लोट्टे कैसल सिग्नेचर शुरू करने की योजना बना रही है। ये परियोजनाएं सियोल के केंद्र से हटकर राजधानी क्षेत्र के बाहरी इलाकों की ओर उद्योग के व्यापक रुख को दर्शाती हैं।

हालांकि, नीतिगत माहौल अब भी जटिल है। ऋण-सेवा अनुपात के सख्त नियमों ने सब्सक्रिप्शन के जरिए घर का मालिक बनना और मुश्किल कर दिया है, जबकि महंगाई रोकने के लिए बनाई गई मूल्य सीमा निर्माण लागत में बढ़ोतरी को ध्यान में नहीं रखती। कुछ अर्थशास्त्रियों ने चेताया है कि इससे गुब्बारा प्रभाव पैदा हो सकता है: सियोल में दबाई गई मांग ग्योंगगी और इंचॉन के कम तथा मध्यम कीमत वाले इलाकों में चली जाए और वहां कीमतें बढ़ा दे। बानपो-दोंग के एक रियल एस्टेट एजेंट ने चेताया कि सख्त नियम अक्सर खरीदारों को वैकल्पिक ऋणदाताओं या यहां तक कि अवैध वित्तपोषण की ओर धकेलते हैं। इससे नई जोखिमें पैदा होती हैं, लेकिन वहनीयता की मूल समस्या हल नहीं होती।

आवागमन का विरोधाभास

बड़े पैमाने पर लोगों के बाहर जाने के बावजूद सियोल दक्षिण कोरिया का निर्विवाद आर्थिक केंद्र बना हुआ है। इससे आवागमन का ऐसा विरोधाभास पैदा हुआ है जो परिवहन नेटवर्क और लोगों की निजी आर्थिक स्थिति पर दबाव डालता है। इंचॉन और ग्योंगगी के कई शहर रोजगार के लिए सियोल आने-जाने पर बहुत निर्भर हैं। इसका मतलब है कि कम आवास लागत के बदले अक्सर लंबे सफर और परिवहन का बढ़ा हुआ खर्च उठाना पड़ता है। 2022 और 2023 की शुरुआत में आवास की कीमतों में थोड़ी गिरावट के बाद वे फिर बढ़ने लगीं। लगता है कि पिछले साल आवास लागत का बोझ और बढ़ गया। अब कई परिवार सियोल का पता रखने की प्रतिष्ठा के बजाय किफायत और परिवहन सुविधा को प्राथमिकता दे रहे हैं।

विश्लेषकों ने चेतावनी दी है कि बढ़ता पलायन महानगरीय क्षेत्र में आर्थिक गतिविधियां फैलाने के बजाय सियोल-केंद्रित नौकरियों और आवागमन की व्यवस्था को और मजबूत कर सकता है। खास तौर पर युवा कर्मचारियों को दोहरा नुकसान झेलना पड़ता है: वे अपने कार्यस्थल के पास रहने का खर्च नहीं उठा सकते, फिर भी करियर में आगे बढ़ने के लिए उन्हें रोज लौटकर सियोल जाना पड़ता है। इससे भौगोलिक असमानता की एक कठोर व्यवस्था बनने का खतरा है, जिसमें राजधानी आर्थिक शक्ति अपने पास रखती है और आवास संकट आसपास के इलाकों पर डाल देती है। विडंबना साफ है। लोग सियोल में रहने का खर्च न उठा पाने के कारण शहर छोड़ रहे हैं, लेकिन काम के लिए रोज लौटते हैं। इस तरह वे राजधानी की अर्थव्यवस्था को सहारा देते हुए उन उपग्रह शहरों में संपत्ति बनाने की कोशिश करते हैं, जहां कीमतें अब तेजी से बढ़ रही हैं।

इसके दीर्घकालीन सामाजिक प्रभाव गहरे हो सकते हैं। यदि ग्योंगगी के शहर सियोल की आवास मांग को समकक्ष रोजगार वृद्धि के बिना पूरा करते रहे, तो इलाके में स्थानिक असमानता के स्थायी स्वरूप बन सकते हैं, जहां पसंद के बजाय संपत्ति यह तय करेगी कि लोग कहां रहें। कभी किफायती रहे उपनगरों का महंगे आवागमन-केंद्रित शहरों में बदलना सियोल के संकट को बड़े भौगोलिक दायरे में दोहरा सकता है, जिससे आने वाली पीढ़ियों के लिए सुरक्षित ठिकाने कम रह जाएंगे।

जानने योग्य बातें

• 2026 की पहली तिमाही में 83,984 लोग सियोल से ग्योंगगी प्रांत चले गए। यह चार साल का उच्चतम स्तर और पिछली तिमाही से 30.9 प्रतिशत की वृद्धि है।
• 600 मिलियन वॉन की नई मॉर्गेज ऋण सीमा ने मध्यम वर्ग के खरीदारों के लिए सियोल का बाजार प्रभावी रूप से बंद कर दिया है, जहां अपार्टमेंट की औसत कीमत 1.46 अरब वॉन है।
• 19 से 34 वर्ष के युवा इस पलायन में सबसे आगे रहे। 2024 में सियोल से आसपास के इलाकों में 10,000 युवाओं का शुद्ध पलायन हुआ।
• सुवन, गोयांग, योंगिन और सोंगनाम समेत ग्योंगगी के हर शहर में पहली तिमाही के दौरान 12,000 से अधिक नए निवासी पहुंचे।
• ग्योंगगी के कुछ जिलों में अपार्टमेंट की कीमतें सियोल से तेजी से बढ़ रही हैं। इस साल योंगिन के सुजी-गु में कीमतें 7.24 प्रतिशत बढ़ीं।
• दक्षिण कोरियाई सरकार ने 2030 तक देशभर में 1.35 मिलियन से अधिक घर बनाने और राजधानी क्षेत्र में आपूर्ति तेज करने का वादा किया है।
• सकल घरेलू उत्पाद के मुकाबले घरेलू ऋण 91.7 प्रतिशत है, जो प्रमुख वैश्विक अर्थव्यवस्थाओं में दूसरा सबसे ऊंचा स्तर है।