कर के तूफान ने कोरियाई सितारों को लग्जरी संपत्तियां बेचने पर मजबूर किया
दक्षिण कोरिया की मनोरंजन जगत की नामी हस्तियां देश के सबसे विशिष्ट रियल एस्टेट बाजारों से तेजी से निवेश निकाल रही हैं। दंडात्मक कर व्यवस्था से उनके मुनाफे का तीन-चौथाई तक हिस्सा कर में जाने का खतरा है। पूंजीगत लाभ पर नरम कर व्यवस्था की अवधि मई की शुरुआत में खत्म होने वाली है। इससे पहले गर्ल्स डे की सदस्य ली ह्येरी, अभिनेता हा जंग-वू और किम ताए-ही समेत कई चर्चित हस्तियों ने सियोल के सबसे प्रतिष्ठित इलाकों में करोड़ों डॉलर की संपत्तियां बिक्री के लिए सूचीबद्ध की हैं। इस बिक्री में हन्नम द हिल परिसर के लग्जरी अपार्टमेंट, गंगनम की व्यस्ततम सड़कों पर व्यावसायिक इमारतें और लोकप्रिय योननाम-दोंग में खुदरा संपत्तियां शामिल हैं। इनका कुल मूल्य अरबों वॉन है।
विषय-सूची
इस जल्दबाजी की वजह रियल एस्टेट कर व्यवस्था में किया गया जटिल बदलाव है, जिससे कुछ संपत्ति मालिकों पर प्रभावी पूंजीगत लाभ कर 75% तक पहुंच सकता है। यह मौजूदा व्यवस्था से बड़ा बदलाव है, जिसमें संपत्ति रखने की अवधि और उसके प्रकार के आधार पर कर की दरें 6% से 45% तक हैं। नए अधिभार खास तौर पर उन लोगों को निशाना बनाते हैं जिनके पास तयशुदा सट्टा-प्रवण क्षेत्रों में कंपनियों के जरिए कई संपत्तियां हैं। इनमें सियोल के गंगनम, सोंगपा और योंगसान जिलों का बड़ा हिस्सा शामिल है। कोरियाई लहर के वैश्विक विस्तार के दौरान रियल एस्टेट का बड़ा पोर्टफोलियो बनाने वाली हस्तियों के लिए अभी बेचने और अगले महीने बेचने के बीच का फर्क अतिरिक्त कर देनदारी में सैकड़ों करोड़ वॉन का हो सकता है।
दक्षिण कोरियाई हस्तियों के लिए रियल एस्टेट लंबे समय से पसंदीदा निवेश का जरिया रहा है। पिछले दशक में उनके नाटकों, फिल्मों और के-पॉप के वैश्विक निर्यात से होने वाली कमाई में काफी बढ़ोतरी हुई है। ब्लैकपिंक के सितारों, बीटीएस सदस्यों और मशहूर अभिनेताओं जैसी हस्तियों के प्रचार अभियानों के लिए लग्जरी फैशन हाउस और वैश्विक ब्रांड ऊंची रकम देते हैं। इन सार्वजनिक हस्तियों ने अपनी संपत्ति को ठोस परिसंपत्तियों में लगाया है, खास तौर पर गंगनम में, जहां संपत्ति के दाम लगातार महंगाई और पारंपरिक निवेश के रिटर्न से आगे रहे हैं। मौजूदा कर बदलाव से संपत्ति बचाने की इस रणनीति पर असर पड़ सकता है। इससे उन पोर्टफोलियो का तेजी से पुनर्मूल्यांकन करना पड़ रहा है, जिनमें कुछ मामलों में कई इमारतें और सैकड़ों अरब वॉन की संपत्ति शामिल है।
9 मई की समयसीमा का गणित
बिक्री की इस घबराहट को समझने के लिए उन करों की परतों पर गौर करना होगा जो 9 मई से लागू होने वाले हैं। फिलहाल दक्षिण कोरिया में रियल एस्टेट लेन-देन पर पूंजीगत लाभ कर 6% से 45% तक है। इसकी दर विक्रेता की आय श्रेणी और इस बात पर निर्भर करती है कि संपत्ति मुख्य निवास के रूप में कर-योग्य है या नहीं। हालांकि, आगामी बदलावों में कंपनियों और कई घरों के मालिक व्यक्तियों की निवेश संपत्तियों पर विशेष अधिभार जोड़े जाएंगे।
9 मई से सियोल और पड़ोसी ग्योंगगी प्रांत के तयशुदा सट्टा-प्रवण क्षेत्रों में दो घरों के मालिकों को मूल दर के ऊपर 20% अतिरिक्त कर देना होगा। तीन या उससे अधिक संपत्तियां रखने वालों पर 30% अधिभार लगेगा। अधिकतम मूल दर 45% और स्थानीय आयकर अधिभार, जो बिल में करीब 4.5% जोड़ते हैं, मिलाकर सबसे महंगे जिलों में ऊंचे मूल्य के लेन-देन पर कुल कर का बोझ सैद्धांतिक रूप से 75% तक पहुंच सकता है।
यह नीति पूर्व राष्ट्रपति मून जे-इन के प्रशासन के दौरान शुरू हुई थी। इसका मकसद सट्टा निवेश को हतोत्साहित कर जरूरत से ज्यादा गर्म संपत्ति बाजार को ठंडा करना था। उनके उत्तराधिकारी, पूर्व राष्ट्रपति यून सुक-योल ने शुरुआत में इन कड़े उपायों को टाल दिया था। इससे मिली अस्थायी राहत में हस्तियों और अमीर निवेशकों को अपनी संपत्तियों का पुनर्गठन करने का मौका मिला। अब यह मोहलत खत्म हो रही है और मून प्रशासन के दौर की नीतियां पूरी तरह लागू होने वाली हैं।
चर्चित हस्तियों की जल्दबाजी में बिक्री: कौन क्या बेच रहा है
बिक्री की होड़ के चलते सियोल के सबसे महंगे इलाकों में लग्जरी संपत्तियों की बाढ़ आ गई है। 32 वर्षीय अभिनेत्री और गर्ल्स डे की पूर्व सदस्य ली ह्येरी ने गंगनम जिले की एक व्यावसायिक इमारत 14.5 अरब वॉन (करीब 9.8 मिलियन डॉलर) की मांग कीमत पर बिक्री के लिए सूचीबद्ध की है। इस संपत्ति में दो बेसमेंट और जमीन के ऊपर छह मंजिलें हैं। इसका कुल क्षेत्रफल 684.4 वर्ग मीटर है। ली ने अगस्त 2022 में एम्पो नाम की पारिवारिक कंपनी के जरिए यह भूखंड खरीदा, मौजूदा ढांचे को गिराया और वर्तमान इमारत का निर्माण कराया। अधिग्रहण कर और निर्माण लागत समेत कुल निवेश करीब 10.7 अरब वॉन बताया गया है। सूचीबद्ध कीमत पर बिक्री होने से नए कर लागू होने से पहले करीब 4 अरब वॉन का मुनाफा मिल सकता है।
46 वर्षीय अभिनेत्री किम ताए-ही पहले ही रणनीतिक रूप से कई संपत्तियां बेच चुकी हैं। नवंबर 2024 में उन्होंने सियोल के योंगसान जिले स्थित हन्नम द हिल में एक लग्जरी अपार्टमेंट इकाई 12.77 अरब वॉन में बेची। अगस्त 2018 में उन्होंने इसे 4.23 अरब वॉन में खरीदा था। सात साल में इस सौदे से करीब 8.4 अरब वॉन का पूंजीगत लाभ हुआ। खबरों के मुताबिक, उन्होंने मार्च में गंगनम स्टेशन के पास पांच मंजिला खुदरा इमारत भी 20.3 अरब वॉन में बेची। जून 2014 में 13.2 अरब वॉन में खरीदी गई इस इमारत से उन्हें 7.1 अरब वॉन का मुनाफा हुआ। पति रेन के साथ किम के पास 2020 तक 81.4 अरब वॉन की रियल एस्टेट संपत्ति होने की खबर है। इसमें सियोल की संपत्तियों के साथ कैलिफोर्निया के इरविन में एक घर भी शामिल है।
48 वर्षीय अभिनेता हा जंग-वू भी संपत्तियां बेचने वालों में शामिल हो गए हैं। खबरों के मुताबिक, उन्होंने सियोल के जोंगनो और सोंगपा जिलों में स्थित दो इमारतें बेची हैं। मार्च में पश्चिमी सियोल की एक व्यावसायिक इमारत 11.9 अरब वॉन में बेचने पर उन्हें करीब 4.6 अरब वॉन का मुनाफा हुआ। उन्होंने जुलाई 2018 में इसे 7.3 अरब वॉन में खरीदा था। इमारत में स्टारबक्स प्रमुख किरायेदार था। यह उन व्यावसायिक खुदरा संपत्तियों का उदाहरण है जो किराये की आमदनी और पूंजीगत मूल्य में बढ़ोतरी, दोनों चाहने वाले हस्तियों के बीच लोकप्रिय हुई हैं।
अन्य चर्चित बिक्री में 46 वर्षीय अभिनेता जो जंग-सुक का सौदा शामिल है। उन्होंने अगस्त 2024 में अपनी पत्नी और गायिका गम्मी के साथ बनाई गई कंपनी के जरिए गंगनम जिले की एक इमारत 11 अरब वॉन में बेची और खबरों के मुताबिक करीब 7 अरब वॉन का पूंजीगत लाभ कमाया। पूर्व मॉडल ब्योना जंग-मिन, 50, ने जून 2024 में योंगसान जिले की एक छोटी इमारत बेचकर करीब 2.3 अरब वॉन का मुनाफा कमाया। सिस्टार समूह की पूर्व सदस्य के-पॉप गायिका सोयू ने अप्रैल में योननाम-दोंग की अपनी इमारत बेची। 2016 में इसे 1.5 अरब वॉन में खरीदने के मुकाबले उन्हें करीब दोगुनी कीमत मिली। अभिनेत्री हान ह्यो-जू ने नवंबर में मध्य सियोल की एक संपत्ति 8 अरब वॉन में बेची। उन्होंने इसे 2017 में 5.5 अरब वॉन में खरीदा था।
कंपनी के जरिए स्वामित्व और नियामकीय जांच
इनमें से कई सौदों में ऐसी संपत्तियां शामिल हैं जो पारिवारिक कंपनियों या खास तौर पर बनाई गई कारोबारी इकाइयों के नाम पर हैं। कर-कुशलता चाहने वाले अधिक संपत्ति वाले लोगों के बीच यह आम रणनीति है। दक्षिण कोरियाई कर कानून के तहत पांच साल से अधिक पुरानी कंपनियां 4.6% अधिग्रहण कर देती हैं, जबकि नई कंपनियों या व्यक्तिगत खरीदारों पर 9.4% की दर लागू होती है। इसके अलावा, कंपनी के नाम पर संपत्ति रखने से मूल्यह्रास की अलग-अलग गणना और खर्चों में कटौती की सुविधा मिलती है, जिससे संपत्ति रखने की अवधि में कर-योग्य आय घट सकती है।
हालांकि, राष्ट्रीय कर सेवा ने इन व्यवस्थाओं की जांच बढ़ा दी है। के-पॉप समूह 2पीएम के सदस्य और "किंग द लैंड" समेत कई नाटकों के सितारे ली जून-हो से सितंबर 2024 में सियोल क्षेत्रीय कर कार्यालय ने गंगनम के सिंसा-दोंग में स्थित चार मंजिला व्यावसायिक इमारत को लेकर गहन पूछताछ की। उनके परिवार की जेएफ कंपनी के जरिए 17.5 अरब वॉन में खरीदी गई इस संपत्ति के सौदे से कंपनी के ढांचे के जरिए कर चोरी की आशंका पैदा हुई। उनकी एजेंसी जेवाईपी एंटरटेनमेंट ने कहा कि आकलित कोई भी अतिरिक्त कर पूरा चुका दिया गया था और यह जानबूझकर कर चोरी के बजाय कर अधिकारियों और एजेंटों की अलग-अलग व्याख्याओं का नतीजा था। यह मामला हस्ती निवेशकों के सामने मौजूद जोखिमों को उजागर करता है।
कर बढ़ोतरी के साथ सरकार की ऋण देने पर पाबंदियां कड़ी होने से रियल एस्टेट निवेश के लिए कंपनियों का इस्तेमाल खासा विवादास्पद हो गया है। मून प्रशासन ने ऋण-सेवा अनुपात और ऋण-मूल्य अनुपात (एलटीवी) की सीमाएं बढ़ाकर जमीन, शॉपिंग आर्केड और ऑफिसटेल जैसी गैर-आवासीय संपत्तियों पर भी लागू की थीं। फिलहाल स्थानीय वित्तीय संस्थानों से लिए गए कर्ज पर एलटीवी अनुपात 70% है। लेकिन जुलाई से लोकप्रिय गंगनम, सोंगपा और योंगसान इलाकों में गैर-आवासीय इमारतों के लिए कर्ज की सीमा 40% होगी। इससे निवेशक अपनी खरीद के लिए कर्ज पर निर्भरता काफी कम कर सकेंगे।
उद्योग विशेषज्ञों ने चेतावनी दी है कि कर बढ़ोतरी और ऋण पाबंदियों का एक साथ लागू होना प्रीमियम बाजारों को अस्थिर कर सकता है। निजी रियल एस्टेट थिंक टैंक एसजी लैब के शोधकर्ता जो ह्योन-ताए ने ऋण संबंधी बदलावों का विश्लेषण किया।
एलटीवी नियमों से कर्ज तक पहुंच सीमित होने पर खुदरा निवेशकों को निवेश में और बाधाओं का सामना करना पड़ेगा। लोकप्रिय इलाकों के मकान मालिक जुलाई से पहले अपनी संपत्तियां बेचने की कोशिश कर रहे हैं, ऐसे में कीमतों में कुछ उतार-चढ़ाव देखने को मिल सकता है।
हस्तियों से परे बाजार पर असर
हस्तियों के करोड़ों डॉलर के सौदे सुर्खियां बटोरते हैं, लेकिन कर बदलाव उन अमीर निवेशकों के व्यापक समूह को भी प्रभावित करते हैं जिन्होंने सियोल के लग्जरी संपत्ति बाजार को असाधारण ऊंचाइयों तक पहुंचाया है। गंगनम जैसे जिलों में एक अपार्टमेंट इकाई की कीमत आम तौर पर 3 से 7 मिलियन अमेरिकी डॉलर तक होती है। ये कीमतें दक्षिण कोरिया के औसत वेतन के मुकाबले असंगत लगती हैं। हस्तियों की बिक्री से कीमतों में व्यापक उतार-चढ़ाव का संकेत मिल सकता है, क्योंकि संस्थागत और व्यक्तिगत निवेशक प्रीमियम रियल एस्टेट से कर चुकाने के बाद मिलने वाले रिटर्न का फिर से आकलन कर रहे हैं।
सख्त कर और कड़े ऋण मानकों का एक साथ लागू होना, संपत्ति निवेश के प्रति दक्षिण कोरिया के रुख में बड़ा बदलाव है। वर्षों से रियल एस्टेट देश के अभिजात वर्ग के लिए संपत्ति बढ़ाने का मुख्य माध्यम रहा है। फैशनेबल जिलों की व्यावसायिक इमारतों से किराये की आमदनी और पूंजी मूल्य में बड़ी बढ़ोतरी, दोनों मिलती थीं। नई व्यवस्था का उद्देश्य निवेश को सट्टा संपत्ति रखने के बजाय उत्पादक आर्थिक गतिविधियों की ओर मोड़ना है। हालांकि, आलोचकों का कहना है कि इन उपायों से निवेशक सिर्फ दूसरे परिसंपत्ति वर्गों या विदेशी बाजारों की ओर रुख कर सकते हैं।
उद्योग विश्लेषकों का कहना है कि इन बिक्री का समय घबराहट के बजाय वित्तीय योजना की सूझबूझ दिखाता है। 9 मई से पहले संपत्ति बेचने वाले मौजूदा कर दरों का लाभ सुरक्षित कर लेते हैं, जबकि खरीदार आगामी कर बोझ की पूरी जानकारी के साथ संपत्तियां खरीदते हैं। इससे एक अस्थायी दौर बनता है जिसमें सौदों की संख्या बढ़ती है। इसके बाद कई संपत्तियों के मालिकों के लिए स्वामित्व की लागत काफी बढ़ने से बाजार ठंडा पड़ सकता है।
मुख्य बातें
- दक्षिण कोरिया में रियल एस्टेट की बिक्री से होने वाले पूंजीगत लाभ पर 9 मई से कर काफी बढ़ जाएगा। सट्टा-प्रवण क्षेत्रों में कई संपत्तियों के कॉरपोरेट मालिकों के लिए दरें 75% तक पहुंच सकती हैं।
- ली ह्येरी, किम ताए-ही, हा जंग-वू, जो जंग-सुक और सोयू समेत कई हस्तियों ने समयसीमा से पहले सियोल के गंगनम, योंगसान और जोंगनो जिलों में लग्जरी संपत्तियां बिक्री के लिए सूचीबद्ध की हैं या बेच दी हैं।
- तयशुदा इलाकों में दो घरों के मालिकों पर 20% और तीन या उससे अधिक घरों के मालिकों पर 30% अतिरिक्त कर लगेगा। यह 6% से 45% की मूल दर के ऊपर होगा।
- प्रीमियम जिलों में गैर-आवासीय संपत्तियों के लिए ऋण-मूल्य अनुपात जुलाई से 70% से घटाकर 40% किया जाएगा। इससे निवेश के लिए कर्ज लेने की क्षमता और सीमित होगी।
- ये कर उपाय मून जे-इन प्रशासन के दौरान शुरू हुए थे। यून सुक-योल सरकार ने इन्हें कुछ समय के लिए टाल दिया था, लेकिन अब इन्हें लागू करने की समयसीमा आ गई है।
- कंपनी के जरिए संपत्ति रखने के तरीकों की जांच बढ़ रही है। राष्ट्रीय कर सेवा ने ली जून-हो की पारिवारिक कंपनी के जरिए 17.5 अरब वॉन में खरीदी गई इमारत जैसे सौदों की जांच की है।
