विदेशी घर खरीदारों पर दक्षिण कोरिया की सख्ती: नए नियम, बढ़ता तनाव और वैश्विक संदर्भ

विदेशियों द्वारा घर खरीदने पर दक्षिण कोरिया की व्यापक पाबंदियां: क्या बदला है?

दक्षिण कोरिया ने सियोल के व्यापक महानगरीय क्षेत्र में विदेशी संपत्ति खरीद पर कड़े नए प्रतिबंध लगाकर तेजी से चढ़ते आवास बाजार पर लगाम लगाने के लिए बड़ा कदम उठाया है। 26 अगस्त, 2025 से लागू इन नियमों के तहत, सियोल, ग्योंगगी प्रांत और इंचियोन के कुछ हिस्सों में घर खरीदने के इच्छुक विदेशियों को पहले सरकारी मंजूरी लेनी होगी, चार महीने के भीतर संपत्ति में रहना शुरू करना होगा और कम से कम दो साल तक वहां निवास करना होगा। शुरुआत में एक साल के लिए लागू की गई यह नीति, राजधानी क्षेत्र में सट्टेबाजी के मकसद से खरीदारी रोकने और आवास की कीमतें स्थिर करने के लिए कोरियाई सरकार का अब तक का सबसे व्यापक प्रयास है।

ये कदम घरों की आसमान छूती कीमतों को लेकर बढ़ती जन-असंतुष्टि के बीच उठाए गए हैं। यह मुद्दा राजनीतिक टकराव का केंद्र और कई दक्षिण कोरियाई लोगों की आर्थिक चिंता का कारण बन गया है। सरकार का यह कदम घरेलू दबावों के साथ-साथ विदेशी रियल एस्टेट निवेश के नियम सख्त करने के वैश्विक रुझान को भी दर्शाता है।

दक्षिण कोरिया ने अभी कदम क्यों उठाया?

पिछले तीन वर्षों में सियोल महानगरीय क्षेत्र में विदेशियों द्वारा घर खरीदने के लेनदेन में सालाना औसतन 26 प्रतिशत की वृद्धि हुई है। इनकी संख्या 2022 में 4,568 से बढ़कर 2024 में 7,296 हो गई। इन खरीदों में चीनी नागरिकों की हिस्सेदारी उल्लेखनीय रूप से 73 प्रतिशत रही, जबकि अमेरिकी नागरिक 14 प्रतिशत के साथ दूसरे स्थान पर थे। इनमें से अधिकतर लेनदेन ग्योंगगी प्रांत (62 प्रतिशत) और इंचियोन (20 प्रतिशत) में हुए। वहीं, सियोल के सबसे पसंदीदा इलाकों में आलीशान घरों की कीमतें रिकॉर्ड स्तर पर पहुंच गईं।

सरकार की चिंता सिर्फ विदेशी खरीद की संख्या को लेकर नहीं है। यह धारणा भी चिंता का विषय है कि विदेशी निवेशक अपने देश से वित्त जुटाकर कोरिया के कड़े बंधक ऋण नियमों से बच निकलने में सक्षम रहे हैं। इससे स्थानीय खरीदारों के साथ “उल्टे भेदभाव” के आरोप लगे हैं, जिन्हें कर्ज की सख्त सीमाओं और कई संपत्तियों पर ऊंचे करों का सामना करना पड़ता है।

भूमि मंत्रालय के प्रथम उपमंत्री ली सांग-क्योंग ने इस कदम का कारण बताते हुए कहा: “हम आवास बाजार को विकृत करने वाली विदेशी गतिविधियों को शुरुआत में ही रोकेंगे और कीमतों को स्थिर करने के लिए काम करेंगे, जिससे कोरियाई नागरिकों के आवास कल्याण में योगदान होगा।”

अधिकारियों ने सट्टेबाजी की गतिविधियों के सबूतों का भी हवाला दिया। इनमें विदेशियों द्वारा नकद में या नाबालिगों के नाम पर महंगे अपार्टमेंट खरीदने के मामले शामिल हैं। सरकार के नए नियमों का मकसद खामियों को दूर करना और यह सुनिश्चित करना है कि विदेशी खरीदार घरों को वास्तविक आवासीय उपयोग के लिए खरीदें, निवेश या सट्टेबाजी के लिए नहीं।

नए प्रतिबंध कैसे लागू होंगे

नई नीति के तहत, निर्धारित क्षेत्रों में आवासीय संपत्ति खरीदने के इच्छुक किसी भी विदेशी व्यक्ति, कंपनी या सरकार को:

• खरीद से पहले स्थानीय अधिकारियों से मंजूरी लेनी होगी
• मंजूरी मिलने के चार महीने के भीतर संपत्ति में रहना शुरू करना होगा
• खरीद के बाद कम से कम दो साल तक संपत्ति में निवास करना होगा

ये नियम सभी प्रकार के आवासीय घरों पर लागू होंगे—अपार्टमेंट, एकल-परिवार वाले घर और छह वर्ग मीटर से बड़े बहु-इकाई आवास। ऑफिसटेल जैसी व्यावसायिक संपत्तियों को छूट है। ऑफिसटेल स्टूडियो शैली की इमारतें होती हैं, जिनका इस्तेमाल अक्सर आवासीय और कारोबारी, दोनों कामों के लिए किया जाता है। उपहार, विरासत में मिली संपत्ति और अदालत की नीलामी भी नए प्रतिबंधों के दायरे से बाहर हैं।

विदेशी खरीदारों को खरीद के 30 दिनों के भीतर विस्तृत वित्तपोषण योजना जमा करनी होगी। इसमें धन का स्रोत, इसमें शामिल किसी विदेशी वित्तीय संस्थान का नाम और कोरिया में उनके पास मौजूद वीजा का प्रकार बताना होगा। अधिकारी इन दस्तावेजों की जांच करेंगे ताकि सट्टेबाजी के मकसद से खरीदारी के लिए विदेशी कर्ज के इस्तेमाल को रोका जा सके। संदिग्ध मामलों की सूचना कोरिया की वित्तीय खुफिया इकाई को दी जा सकती है, जो विदेशी कर अधिकारियों के साथ जानकारी साझा कर सकती है।

नियमों का उल्लंघन करने वालों पर संपत्ति के मूल्य के 10 प्रतिशत तक का बार-बार जुर्माना लगाया जा सकता है और कुछ मामलों में खरीद अनुबंध रद्द किया जा सकता है। सरकार ने सख्ती से नियम लागू करने का वादा किया है। किसी भी उल्लंघन के तीन महीने के भीतर स्थानीय अधिकारियों को कानूनी कार्रवाई करनी होगी।

निर्धारित क्षेत्र और छूट

मंजूरी वाले क्षेत्रों में पूरा सियोल, ग्योंगगी प्रांत के 23 शहर और जिले (उन इलाकों को छोड़कर जहां विदेशी खरीद बहुत कम है) और इंचियोन के सात जिले शामिल हैं। विदेशी लेनदेन कम होने के कारण कुछ नगरपालिकाओं—जैसे यांगजू, इचॉन, योनचॉन और इंचियोन के कुछ जिलों—को बाहर रखा गया है।

यह नीति शुरुआत में एक साल के लिए लागू की गई है, लेकिन अधिकारियों ने संकेत दिया है कि बाजार की स्थितियों के आधार पर इसे आगे बढ़ाया जा सकता है। सरकार ने जरूरत पड़ने पर प्रतिबंधों का विस्तार करने या उनमें बदलाव करने की संभावना भी खुली रखी है।

बाजार पर असर: सट्टेबाजी, कीमतें और राजनीतिक प्रतिक्रिया

दक्षिण कोरिया का आवास बाजार तेजी से चढ़ रहा है। अपार्टमेंट की कीमतें लगातार 29 सप्ताह से बढ़ रही हैं और सियोल में घरों की कुल कीमतें पिछले पांच वर्षों में 80 प्रतिशत से अधिक बढ़ी हैं। इस उछाल को कम ब्याज दरों, बंधक ऋणों तक आसान पहुंच और घरेलू व विदेशी, दोनों तरह के सट्टेबाजी वाले निवेश में बढ़ोतरी से बल मिला है।

जून 2025 में पद संभालने वाले राष्ट्रपति ली जे-म्युंग ने जीवन-यापन की लागत कम करना अपने चुनावी वादों का प्रमुख हिस्सा बनाया था। हालांकि, घरों की कीमतों में लगातार वृद्धि अब उनके लिए राजनीतिक बोझ बन गई है। 2025 की दूसरी तिमाही में घरेलू कर्ज 24.6 ट्रिलियन वॉन (22.7 अरब डॉलर) बढ़ा—2021 के बाद किसी एक तिमाही में यह सबसे बड़ी वृद्धि थी। आर्थिक मुश्किलों के बावजूद बैंक ऑफ कोरिया की ब्याज दरों में और कटौती करने की अनिच्छा से पता चलता है कि उसे आवास की मांग और बढ़ने की चिंता है।

कई कोरियाई लोगों के लिए यह धारणा कि विदेशी खरीदार कीमतें बढ़ा रहे हैं, अन्याय की भावना को और गहरा करती है। संपादकीयों और नीतिगत बहसों में स्थानीय और विदेशी खरीदारों के बीच “बराबरी का मैदान तैयार करने” की जरूरत पर जोर दिया गया है। कुछ सांसदों ने गैर-निवासी खरीदारों के लिए और सख्त उपायों या ऊंचे करों की मांग की है।

कोरिया रिसर्च इंस्टीट्यूट फॉर कंस्ट्रक्शन पॉलिसी के शोधकर्ता ली उन-ह्योंग ने कहा: “नया नियम निवास का सबूत मांगकर सिर्फ सट्टेबाजी वाली मांग को छांटने पर केंद्रित है, लेकिन कर्ज तक पहुंच के मामले में कोरियाई लोगों के साथ बराबरी का अवसर देने में यह नाकाम है।”

विदेशियों के पास कोरिया की 20 मिलियन आवास इकाइयों में से केवल लगभग 0.5 प्रतिशत का स्वामित्व है। फिर भी, अधिक मांग वाले इलाकों में खरीद का संकेंद्रण और कुछ सौदों की सुर्खियों में रही प्रकृति ने लोगों की चिंता बढ़ा दी है।

विदेशी खरीदार कौन हैं?

सरकारी आंकड़ों के अनुसार, 2024 के अंत तक चीनी नागरिकों के पास कोरिया में 56,301 संपत्ति इकाइयां थीं—किसी भी अन्य राष्ट्रीयता से अधिक। इसके बाद अमेरिकी (22,031), कनाडाई (6,315) और ताइवानी (3,360) नागरिक थे। अधिकांश विदेशी मकान मालिकों (लगभग 93 प्रतिशत) के पास सिर्फ एक संपत्ति है, लेकिन कुछ लोगों के पास कई इकाइयां हैं, जिसे कुछ लोग निवेश गतिविधि का संकेत मानते हैं।

कई विदेशी खरीदार लंबे समय से कोरिया में रह रहे हैं या वहां के प्रमुख उद्योगों में काम करने वाले प्रवासी हैं। हालांकि, सरकार की खास चिंता उन गैर-निवासी निवेशकों को लेकर है, जो किराये की आय या पूंजीगत लाभ के लिए घर खरीदते हैं और अक्सर स्थानीय कर्ज प्रतिबंधों से बचने के लिए विदेश से वित्त जुटाते हैं।

दक्षिण कोरिया की नीति और वैश्विक रुझानों की तुलना

विदेशी संपत्ति स्वामित्व पर नियम सख्त करने वाला दक्षिण कोरिया अकेला देश नहीं है। हाल के वर्षों में ऑस्ट्रेलिया, कनाडा और न्यूजीलैंड जैसे देशों ने भी आवासीय संपत्ति की विदेशी खरीद पर प्रतिबंध लगाए हैं या उन्हें बढ़ाया है। इन देशों ने इसके पीछे वहनीयता और बाजार स्थिरता को लेकर समान चिंताओं का हवाला दिया है।

• ऑस्ट्रेलिया: अप्रैल 2025 से दो साल के लिए विदेशियों द्वारा मौजूदा घर खरीदने पर प्रतिबंध लगाया।
• कनाडा: जनवरी 2023 में आवासीय संपत्ति की विदेशी खरीद पर दो साल का प्रतिबंध लगाया, जिसे बाद में बढ़ा दिया गया।
• चीन: विदेशियों को जमीन के पूर्ण स्वामित्व के बजाय केवल उसके उपयोग का अधिकार देता है और खरीद से पहले कम से कम एक साल निवास की शर्त रखता है।

अमेरिका में यह मुद्दा संघीय और राज्य, दोनों स्तरों पर चर्चा का विषय बन गया है। कम से कम 22 राज्यों ने कृषि या संवेदनशील भूमि के विदेशी स्वामित्व को सीमित करने वाले कानून बनाए हैं। इनमें से कुछ उपाय खास तौर पर चीन, रूस, ईरान और उत्तर कोरिया के खरीदारों को निशाना बनाते हैं। फ्लोरिडा का 2023 का वह कानून, जो स्थायी निवासी नहीं होने वाले चीनी नागरिकों को संपत्ति का मालिक बनने से रोकता है, कानूनी चुनौतियों और देशव्यापी बहस का कारण बना है।

कमेटी ऑफ 100 जैसे जनहित समूहों ने चिंता जताई है कि ऐसे कानून विदेशियों के प्रति द्वेषपूर्ण दावों को वैधता दे सकते हैं और अश्वेत व अन्य नस्लीय अल्पसंख्यक समुदायों के लोगों पर असमान रूप से असर डाल सकते हैं, क्योंकि निशाने पर लिए गए अधिकांश देशों की आबादी मुख्यतः गैर-श्वेत है। हालांकि, समर्थकों का तर्क है कि राष्ट्रीय सुरक्षा की रक्षा और स्थानीय निवासियों के लिए आवास तक उचित पहुंच सुनिश्चित करने के लिए ये उपाय जरूरी हैं।

नए नियमों का विदेशी निवासियों और प्रवासियों पर क्या असर होगा?

दक्षिण कोरिया में रहने और काम करने वाले अमेरिकियों और अन्य विदेशियों के लिए नए नियम पहले से ही चुनौतीपूर्ण रियल एस्टेट बाजार को और जटिल बनाते हैं। उचित वीजा वाले लंबे समय से रह रहे निवासी—जैसे F-5-1 सामान्य स्थायी निवासी वीजा या F-5-2 जीवनसाथी स्थायी निवासी वीजा धारक—निवास संबंधी शर्तें पूरी करने पर अब भी संपत्ति खरीद सकते हैं। हालांकि, गैर-निवासी निवेशकों और किराये की आय या सट्टेबाजी के लिए घर खरीदने वालों के लिए बाजार में प्रवेश करना कहीं अधिक कठिन होगा।

विदेशी खरीदारों को कोरिया की कर व्यवस्था से भी निपटना होगा। इसमें प्रगतिशील आयकर, अनिवार्य स्वास्थ्य बीमा अंशदान और विदेशों में मौजूद संपत्तियों की रिपोर्ट देने की शर्तें शामिल हैं। उदाहरण के लिए, अमेरिकी नागरिकों को हर साल आईआरएस के पास कर रिटर्न दाखिल करना होता है। दोहरे कराधान से बचने के लिए वे विदेशी अर्जित आय छूट या विदेशी कर क्रेडिट के पात्र हो सकते हैं।

कई प्रवासियों के लिए सियोल में जीवन-यापन की लागत अब भी ऊंची है। शहर के केंद्र में एक बेडरूम वाले अपार्टमेंट का किराया 800 से 1,200 डॉलर प्रति माह तक है। आवास के लिए बड़ी जमा राशि (जियोन्से) आम है और आयातित वस्तुएं महंगी हो सकती हैं। हालांकि, कोरिया की सार्वजनिक परिवहन व्यवस्था कुशल है और स्वास्थ्य सेवा आधुनिक तथा आसानी से उपलब्ध है।

बहस और आलोचना: निष्पक्षता, प्रभावशीलता और अनपेक्षित नतीजे

नए प्रतिबंधों पर नीति निर्माताओं, अर्थशास्त्रियों और आम लोगों के बीच बहस छिड़ गई है। समर्थकों का कहना है कि सट्टेबाजी रोकने, कीमतें स्थिर करने और निष्पक्षता से जुड़ी चिंताओं का समाधान करने के लिए ये उपाय जरूरी हैं। आलोचक सवाल उठाते हैं कि क्या इन नियमों से कुल मिलाकर आवास अधिक किफायती होगा या सट्टेबाजी की गतिविधियां बाजार के दूसरे हिस्सों में चली जाएंगी।

सोगांग विश्वविद्यालय में रियल एस्टेट के प्रोफेसर क्वोन डे-जुंग ने कहा: “विदेशी यहां घर खरीदने के लिए विदेशी बैंकों से कर्ज लेते हैं, जिससे स्थानीय रियल एस्टेट बाजार विकृत होता है।”

दूसरों का कहना है कि विदेशी खरीदारों का भारी बहुमत लंबे समय से वहां रहने वाले निवासी या प्रवासी हैं, न कि सट्टेबाज। उनके मुताबिक, विदेशी स्वामित्व पर ध्यान देने से कोरिया के आवास बाजार की गहरी संरचनात्मक समस्याओं से ध्यान हट सकता है। इनमें सीमित आपूर्ति, भूमि उपयोग संबंधी प्रतिबंध और सियोल में आर्थिक गतिविधियों का संकेंद्रण शामिल हैं।

कानूनी विशेषज्ञों ने राष्ट्रीयता के आधार पर खरीदारों को निशाना बनाने की संवैधानिकता पर भी चिंता जताई है। उन्होंने पारस्परिकता के सिद्धांत और अंतरराष्ट्रीय समझौतों के उल्लंघन के जोखिम का हवाला दिया है। अब तक कोरिया के अधिकतर उपाय नागरिकता के आधार पर पूरी तरह प्रतिबंध लगाने के बजाय निवास और उपयोग की शर्तों पर केंद्रित रहे हैं।

नियम लागू करने का सवाल भी है। सरकार ने उल्लंघन करने वालों पर कड़ी निगरानी और दंड का वादा किया है, लेकिन खासकर गैर-निवासी मालिकों के मामले में नियमों के पालन पर नजर रखना चुनौतीपूर्ण साबित हो सकता है। कुछ विश्लेषकों ने चेतावनी दी है कि अत्यधिक प्रतिबंधात्मक नीतियां विदेशी निवेश को हतोत्साहित कर सकती हैं या अनपेक्षित खामियां पैदा कर सकती हैं।

आगे क्या होगा?

सरकार ने संकेत दिया है कि वह नए नियमों के असर पर करीबी नजर रखेगी और जरूरत के अनुसार उनमें बदलाव करेगी। अगर इन उपायों से आवास बाजार की तेजी कम करने और सट्टेबाजी वाली गतिविधियों को घटाने में सफलता मिलती है, तो इन्हें बढ़ाया या विस्तारित किया जा सकता है। ऐसा नहीं होने पर नीति निर्माता अतिरिक्त कदमों पर विचार कर सकते हैं, जैसे गैर-निवासी मालिकों पर ऊंचे कर या विदेश से वित्तपोषण पर और प्रतिबंध।

इस बीच, विदेशी स्वामित्व पर बहस कोरिया और दुनिया भर में जारी रहने की संभावना है। कई देशों में आवास को किफायती बनाए रखना एक गंभीर मुद्दा बना हुआ है। सरकारों के सामने विदेशी निवेश के लिए खुलेपन और स्थानीय निवासियों की रक्षा तथा बाजार स्थिरता सुनिश्चित करने के बीच संतुलन बनाने की कठिन चुनौती होगी।

संक्षेप में

• दक्षिण कोरिया ने 26 अगस्त, 2025 से सियोल, ग्योंगगी प्रांत और इंचियोन में विदेशी खरीदारों द्वारा घर खरीदने पर कड़े नए प्रतिबंध लगाए हैं।
• विदेशी खरीदारों को पहले मंजूरी लेनी होगी, चार महीने के भीतर संपत्ति में रहना शुरू करना होगा और कम से कम दो साल तक वहां निवास करना होगा।
• इस नीति का लक्ष्य सट्टेबाजी रोकना, कीमतें स्थिर करना और विदेशी लेनदेन में बढ़ोतरी के बीच निष्पक्षता से जुड़ी चिंताओं का समाधान करना है। इन लेनदेन में खास तौर पर चीनी और अमेरिकी नागरिक शामिल हैं।
• अन्य देश भी इसी तरह के प्रतिबंध अपना रहे हैं, जो विदेशी रियल एस्टेट निवेश पर नियंत्रण सख्त करने के वैश्विक रुझान को दर्शाता है।
• नए नियमों की प्रभावशीलता, निष्पक्षता और उनके संभावित अनपेक्षित नतीजों पर बहस छिड़ गई है। इन पर लगातार नजर रखी जाएगी और भविष्य में बदलाव किए जा सकते हैं।