एकल परिवारों की बढ़ती संख्या और बाजार में बदलाव के बीच कोरिया के किराये के आवास बाजार में उमड़े वैश्विक निवेशक

दक्षिण कोरिया में किराये के आवास की क्रांति: वैश्विक निवेशक क्यों लगा रहे हैं बड़ा दांव

दक्षिण कोरिया का किराये का आवास बाजार बड़े बदलावों से गुजर रहा है और दुनिया के कुछ सबसे बड़े संपत्ति निवेशकों को आकर्षित कर रहा है। इस बदलाव की प्रमुख वजहें हैं एकल-व्यक्ति परिवारों की तेज बढ़ती संख्या, बदलती जीवनशैली और आवास की कमी दूर करने तथा इस क्षेत्र को आधुनिक बनाने के लिए संस्थागत पूंजी आकर्षित करने की इच्छुक सरकार। Greystar, The Living Company और कनाडा के CPPIB जैसे वैश्विक दिग्गज कोरिया के किराये के आवास में अरबों का निवेश कर रहे हैं। इससे देश का रियल एस्टेट परिदृश्य ऐसे रूप में बदल रहा है, जिसके निवासियों, निवेशकों और नीति-निर्माताओं पर लंबे समय तक असर पड़ सकते हैं।

तेजी की वजह क्या है? एकल परिवारों में उछाल और बदलती जनसांख्यिकी

दक्षिण कोरिया की आबादी बूढ़ी हो रही है और शहरीकरण बढ़ रहा है, लेकिन शायद सबसे उल्लेखनीय रुझान एकल-व्यक्ति परिवारों की विस्फोटक वृद्धि है। सरकारी और उद्योग जगत के आंकड़ों के अनुसार, 2024 के अंत तक देशभर के कुल परिवारों में एकल-व्यक्ति परिवारों की हिस्सेदारी 41.5% हो गई थी, जो 2015 में महज 29.5% थी। सियोल में यह अनुपात और भी अधिक है। अब लगभग हर दस में से चार परिवारों में सिर्फ एक व्यक्ति है। जनसांख्यिकी में यह बदलाव न केवल सामाजिक मान्यताओं को बदल रहा है, बल्कि नए किस्म के आवासों की मांग भी बढ़ा रहा है: छोटे, अधिक लचीले और पेशेवर ढंग से संचालित किराये के घर।

युवा पेशेवर, छात्र और यहां तक कि वरिष्ठ नागरिक भी शहर के प्रमुख इलाकों में छोटे अपार्टमेंट तलाश रहे हैं। इनमें अक्सर साझा रसोई, जिम और सह-कार्य स्थल जैसी सुविधाएं होती हैं। एक या दो सदस्यों वाले परिवारों की बढ़ती संख्या ने कोरिया के किराये के बाजार को वैश्विक रियल एस्टेट पूंजी के लिए आकर्षण का केंद्र बना दिया है, खासकर तब जब कई लोगों के लिए पारंपरिक तरीके से घर का मालिक बनना मुश्किल होता जा रहा है।

जॉन्से से मासिक किराये तक: कोरिया की अनूठी व्यवस्था का पतन

ऐतिहासिक रूप से, कोरिया के किराये के बाजार पर जॉन्से व्यवस्था का दबदबा था। इस अनूठी व्यवस्था में किरायेदार मासिक किराया देने के बजाय बड़ी एकमुश्त जमानत राशि (अक्सर संपत्ति के मूल्य का 50-80%) देते हैं। पट्टे की अवधि समाप्त होने पर यह राशि लौटा दी जाती है। कभी जॉन्से को दोनों पक्षों के लिए लाभकारी माना जाता था, लेकिन संपत्ति की बढ़ती कीमतों, वेतन में ठहराव और हाल में सामने आए बड़े किराया घोटालों के चलते यह कम आकर्षक हो गया है। इन घोटालों में कुछ मकान-मालिक जमानत राशि लौटाने में असमर्थ रहे।

नतीजतन, खासकर युवा और विदेशी निवासियों के बीच मासिक किराये के अनुबंध तेजी से जॉन्से की जगह ले रहे हैं। इन लोगों के पास बड़ी नकद राशि या बैंक ऋण की सुविधा शायद न हो। इस बदलाव ने संस्थागत निवेशकों और पेशेवर संचालकों के लिए बाजार में प्रवेश का रास्ता खोला है। वे सह-निवास और सेवायुक्त अपार्टमेंट सहित किराये के नए मॉडल ला रहे हैं।

वैश्विक पूंजी का आगमन: कौन निवेश कर रहा है और क्यों?

विदेशी संस्थागत निवेशक कई वर्षों से कोरिया के किराये के आवास क्षेत्र पर नजर रखे हुए हैं, लेकिन हालिया नीतिगत बदलावों और बाजार के रुझानों ने उनकी आमद तेज कर दी है। प्रमुख निवेशकों में शामिल हैं:

• The Living Company (ऑस्ट्रेलिया): 2025 में कोरिया में अपना कार्यालय खोला। यह देश कंपनी का पहला विदेशी केंद्र बना, जो बाजार के प्रति उसकी दीर्घकालिक प्रतिबद्धता का संकेत है।
• Greystar Real Estate Partners (अमेरिका): किराये के आवास में दुनिया की सबसे बड़ी निवेशक कंपनी ने जुलाई 2025 में कोरिया में कामकाज शुरू किया और कोरिया को अपने 2.6 अरब डॉलर के एशिया-प्रशांत कोष में शामिल करने की योजना बनाई है।
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): किराये के मकान बनाने के लिए कोरियाई डेवलपर MGRV के साथ 500 अरब वॉन (344 मिलियन डॉलर) का संयुक्त उद्यम बनाया। यह कोरिया के आवासीय रियल एस्टेट में उसका पहला प्रत्यक्ष निवेश है।
• Morgan Stanley: आवासीय संपत्तियों में निवेश के लिए स्थानीय डेवलपर SK D&D के साथ साझेदारी की। KKR, ICG, Hines और अन्य कंपनियां भी इसी तरह के कदम उठा चुकी हैं।

इन निवेशकों का दांव है कि कोरिया का किराये का बाजार अमेरिका और यूरोप की राह पर चलेगा, जहां पेशेवर ढंग से संचालित, किराये के लिए बनाए गए आवास (BTR) एक प्रमुख परिसंपत्ति वर्ग बन चुके हैं। उनकी रणनीतियां अक्सर छात्र आवास और युवा वयस्कों के लिए शहरों में छोटे अपार्टमेंट से शुरू होती हैं। आबादी की उम्र बढ़ने के साथ वरिष्ठ नागरिकों के आवास तक विस्तार की योजनाएं भी हैं।

कोरिया क्यों? बाजार की बुनियादी स्थितियां और नीतिगत बदलाव

कई कारक कोरिया को वैश्विक निवेशकों के लिए खास तौर पर आकर्षक बनाते हैं:

• मजबूत मांग: एकल-व्यक्ति परिवारों की तेज वृद्धि और आवास की लगातार कमी, खासकर सियोल में, किराये के घरों की मजबूत मांग पैदा करते हैं।
• नियामक सुधार: अगस्त 2024 में सरकार ने किराये के आवास की आपूर्ति के लिए व्यापक योजना की घोषणा की। इस योजना में संस्थागत निवेश के नियम आसान किए गए और दीर्घकालिक किराये के आवास के लिए कर प्रोत्साहन दिए गए। लक्ष्य 2035 तक दीर्घकालिक पट्टे पर देने के लिए 10 लाख से अधिक बहु-परिवार आवास उपलब्ध कराना है।
• तुलनात्मक रूप से किफायती: हाल में कीमतें बढ़ने के बावजूद सियोल का मासिक किराया टोक्यो, हांगकांग या न्यूयॉर्क से कम है। इससे आगे वृद्धि की गुंजाइश और निवेशकों के लिए आकर्षक प्रतिफल मिलता है।

बदलता बाजार: बिक्री के लिए निर्माण से किराये के लिए निर्माण तक

परंपरागत रूप से, कोरियाई डेवलपर व्यक्तिगत खरीदारों को बेचने के लिए अपार्टमेंट बनाते थे। वे परियोजना वित्त पर निर्भर रहते और जल्दी बाहर निकल जाते थे। निवेश की नई लहर का जोर किराये के लिए निर्माण (BTR) मॉडल पर है। इसमें संचालक संपत्ति का स्वामित्व अपने पास रखते हैं और किरायेदारों से दीर्घकालिक आय कमाते हैं। इस तरीके के लिए बड़ी पूंजी, संचालन विशेषज्ञता और कोरिया के जटिल नियामक माहौल में काम करने की क्षमता जरूरी है।

पेशेवर संचालक संपत्ति प्रबंधन, किरायेदार सेवाओं और सामुदायिक माहौल बनाने के वैश्विक तौर-तरीके ला रहे हैं। उदाहरण के लिए, सह-निवास स्थल लोकप्रिय हो रहे हैं, जहां निवासियों के पास निजी शयनकक्ष होते हैं, लेकिन वे रसोई, बैठक कक्ष और कार्यस्थल साझा करते हैं। ये मॉडल लचीलापन, सुविधा और समुदाय से जुड़ाव देते हैं तथा गतिशील शहरी आबादी की जरूरतों को पूरा करते हैं।

सह-निवास का बढ़ता चलन: आवास का नया विकल्प

कोरिया के प्रमुख शहरों में सह-निवास एक मुख्य आवासीय रुझान बनकर उभर रहा है। JLL और उद्योग जगत के अन्य स्रोतों के शोध के अनुसार, सह-निवास संपत्तियां युवा अविवाहितों, छात्रों और अंतरराष्ट्रीय निवासियों को ध्यान में रखकर बनाई जाती हैं, जो सामुदायिक जीवन और लचीली पट्टा शर्तों को महत्व देते हैं। इनके कमरे आमतौर पर छोटे होते हैं (सियोल में औसत आकार करीब 23 वर्ग मीटर), लेकिन इनमें जिम, सह-कार्य स्थल और पुस्तकालय जैसी साझा सुविधाएं होती हैं।

सह-निवास इकाइयों का किराया पारंपरिक ऑफ़िसटेल (स्टूडियो अपार्टमेंट) से अधिक है। इसमें सेवाओं और सामुदायिक माहौल के अतिरिक्त मूल्य की झलक मिलती है। सियोल में 40 वर्ग मीटर से छोटी सह-निवास इकाई का औसत मासिक किराया करीब 11.3 लाख वॉन है, जबकि गंगनम जैसे महंगे इलाकों में यह 17 लाख वॉन तक पहुंच जाता है। इस क्षेत्र में घरेलू और विदेशी, दोनों तरह के निवेशक रुचि ले रहे हैं। बिना बिके ऑफ़िसटेल और होटलों को सह-निवास स्थलों में बदलना इस क्षेत्र के उल्लेखनीय सौदों में शामिल है।

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REITs) के जरिए भी संस्थागत निवेश आ रहा है। IGIS Residence REITs इस क्षेत्र में आगे है, जबकि अन्य कंपनियां भी सह-निवास संपत्तियों के नए पोर्टफोलियो बनाने की योजना बना रही हैं। REITs और दीर्घकालिक किराये के आवास के लिए सरकार का समर्थन इस क्षेत्र को और बढ़ावा देने की उम्मीद है।

नियामक बाधाएं और नीतिगत बहस: क्या विकास टिकाऊ रह सकता है?

आशावाद के बावजूद, कोरिया के किराये के आवास बाजार को नियामक और सामाजिक स्तर पर बड़ी चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है। देश के किरायेदारी कानूनों में, खासकर जॉन्से संरक्षण कानून के तहत, हर दो साल में अनुबंध के नवीनीकरण पर किराया वृद्धि की सीमा 5% रखी गई है। ये नियम किरायेदारों की रक्षा करते हैं, लेकिन संचालकों की गुंजाइश सीमित करते हैं और कुछ निवेशकों को हतोत्साहित कर सकते हैं।

हाल के नीतिगत बदलावों में कुछ पाबंदियां ढीली की गई हैं, खासकर दीर्घकालिक निजी किराये के आवास के लिए। सरकार की 2024 की किराये के आवास की आपूर्ति योजना में कारोबारी मॉडलों को समर्थित, अर्ध-स्वायत्त और स्वायत्त आवास की श्रेणियों में बांटा गया है। हर श्रेणी पर नियमों और कर प्रोत्साहनों का स्तर अलग है। निजी किराये के आवास के मालिक संपत्ति अधिग्रहण कर और संपत्ति कर में छूट का लाभ ले सकते हैं, बशर्ते वे 20 साल के पट्टे के लिए प्रतिबद्ध हों और किराया वृद्धि के मानकों का पालन करें।

हालांकि, इन बदलावों को लागू करने के लिए कानून में संशोधन जरूरी है और राजनीतिक माहौल अनिश्चित बना हुआ है। विदेशी स्वामित्व को और नियंत्रित करने के प्रस्तावित उपायों ने बहस छेड़ दी है। इनमें परमिट व्यवस्था, कई संपत्तियों के मालिकों पर अधिक कर और कड़ी निगरानी शामिल हैं। बाजार तक पहुंच, पारस्परिकता और वैध निवेश को हतोत्साहित करने के जोखिम को लेकर भी चर्चा हो रही है।

विदेशी स्वामित्व: अवसर या खतरा?

विदेशी नागरिकों के पास अब कोरिया में 1,00,000 से अधिक आवासीय इकाइयों का स्वामित्व है। इनमें से तीन-चौथाई से अधिक सियोल महानगर क्षेत्र में हैं। यह देश के कुल आवासों का करीब 0.5% ही है, लेकिन इस रुझान ने किफायत, बाजार में विकृति और नियामक खामियों को लेकर चिंताएं बढ़ाई हैं। चीनी, अमेरिकी और कनाडाई खरीदार सबसे सक्रिय हैं। कुछ स्थानीय ऋण पाबंदियों से बचने के लिए विदेशी वित्तपोषण का इस्तेमाल करते हैं।

ज्यादातर विदेशी मालिकों के पास सिर्फ एक संपत्ति है, लेकिन कुछ के पास कई इकाइयां हैं। इससे निवेश के मकसद से की जा रही खरीदारी को लेकर अटकलें बढ़ी हैं। नीति-निर्माता विदेशी लेन-देन पर नजर रखने और उन्हें नियंत्रित करने के लिए नए नियमों पर विचार कर रहे हैं, लेकिन कानूनी और संवैधानिक चुनौतियां अब भी बनी हुई हैं। कुछ विशेषज्ञों का तर्क है कि विदेशी स्वामित्व का असर बढ़ा-चढ़ाकर बताया जा रहा है, क्योंकि बाजार में इसका हिस्सा अपेक्षाकृत छोटा है। वहीं, अन्य विशेषज्ञ चेताते हैं कि मांग पर नियंत्रण न होने से आवास की कमी और कीमतों का दबाव बढ़ सकता है।

बाजार के व्यापक रुझान: आपूर्ति की कमी, कीमतों में अंतर और आर्थिक चुनौतियां

कोरिया का आवास बाजार गहराई से विभाजित है। कीमतों और किराये में वृद्धि सियोल तथा उसके उपनगरों तक केंद्रित है, जबकि क्षेत्रीय बाजार पीछे हैं। सियोल में नए बने अपार्टमेंट की कीमतें राष्ट्रीय औसत से दोगुने से भी अधिक हैं। बड़े और छोटे शहरों के बीच का अंतर OECD देशों में सबसे ज्यादा है। सरकार के लाखों नए आवास बनाने के इरादों के बावजूद, निर्माण परमिट और काम की शुरुआत ठहरी हुई है। कोरिया डेवलपमेंट इंस्टीट्यूट का अनुमान है कि 2017 से अब तक कुल मिलाकर करीब 9 लाख आवासों की कमी हो चुकी है।

किराये की महंगाई स्थिर हुई है, लेकिन आपूर्ति अब भी मांग से कम है, खासकर अच्छी गुणवत्ता वाली और पेशेवर ढंग से संचालित इकाइयों की। जॉन्से से मासिक किराये की ओर बदलाव अधिक संस्थागत और विदेशी पूंजी आकर्षित कर रहा है, लेकिन इससे स्थानीय निवासियों के लिए किफायत और आवास तक पहुंच को लेकर सवाल भी उठ रहे हैं। गृह ऋण की दरें अब भी ऊंची हैं और वैश्विक व्यापार तनावों तथा घरेलू राजनीतिक अनिश्चितता से अर्थव्यवस्था पर दबाव है।

कोरियाई निवेशकों की विदेशों पर नजर

दिलचस्प बात यह है कि जहां विदेशी पूंजी कोरिया के किराये के बाजार में आ रही है, वहीं कोरियाई संस्थागत और व्यक्तिगत निवेशक तेजी से विदेशों का रुख कर रहे हैं, खासकर अमेरिका, जापान और अन्य विकसित बाजारों का। देश में घरों की आसमान छूती कीमतों और नियामक अनिश्चितता ने विदेशी रियल एस्टेट को आकर्षक विकल्प बना दिया है। कोरियाई निवेशक स्थिर प्रतिफल और निवेश में विविधता तलाश रहे हैं। पूंजी का यह दोतरफा प्रवाह रियल एस्टेट निवेश के वैश्विक स्वरूप और आवास बाजारों के आपसी जुड़ाव को दर्शाता है।

संक्षेप में

• जनसांख्यिकी में बदलाव और नीतिगत सुधारों के चलते दक्षिण कोरिया का किराये का आवास बाजार वैश्विक निवेश का रिकॉर्ड स्तर आकर्षित कर रहा है।
• अब कुल परिवारों में एकल-व्यक्ति परिवारों की हिस्सेदारी 41% से अधिक है, जिससे छोटे और पेशेवर ढंग से संचालित किराये के आवासों की मांग बढ़ रही है।
• Greystar, The Living Company और CPPIB जैसे विदेशी निवेशक अगुवाई कर रहे हैं और किराये के लिए निर्माण तथा सह-निवास मॉडल ला रहे हैं।
• जॉन्से व्यवस्था का पतन और मासिक किराये का बढ़ना बाजार को बदल रहा है तथा संस्थागत पूंजी के लिए नए अवसर बना रहा है।
• सरकारी नीतियां नियमों को आसान कर रही हैं और कर प्रोत्साहन दे रही हैं, लेकिन किरायेदारी के सख्त कानून और विदेशी स्वामित्व पर बहस अब भी चुनौतियां हैं।
• सह-निवास एक प्रमुख रुझान बन रहा है। सियोल और अन्य बड़े शहरों में किराया ऊंचा है और निवेशकों की रुचि मजबूत है।
• विदेशी स्वामित्व का हिस्सा अब भी बाजार में छोटा है, लेकिन किफायत और बाजार में विकृति को लेकर चिंताएं बनी हुई हैं।
• आपूर्ति की कमी, कीमतों में अंतर और आर्थिक चुनौतियां कोरिया के आवास बाजार की दिशा तय कर रही हैं।
• कोरियाई निवेशक भी तेजी से विदेशों का रुख कर रहे हैं, जो रियल एस्टेट निवेश की वैश्विक गतिशीलता को रेखांकित करता है।