चीनी निवेश और गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम कैसे एथेंस और ग्रीस को बदल रहे हैं

चीनी निवेश और गोल्डन वीज़ा: एथेंस और ग्रीस में बदलाव

एथेंस के केंद्र में चीनी निवेश का प्रभाव सूक्ष्म और स्पष्ट, दोनों ही रूपों में दिखाई देता है। शहर की मुख्य सड़कों पर अब असली चीनी रेस्तरां कतार में हैं। इनके ग्राहक अक्सर पूर्वोत्तर चीन की बोलियाँ बोलते हैं और चाइना ओशन शिपिंग कंपनी जैसी बड़ी कंपनियों में काम करते हैं, जो पीरियस बंदरगाह का प्रबंधन करती है—यह यूरोप का पाँचवाँ सबसे बड़ा बंदरगाह है। हालांकि, सबसे बड़ा बदलाव बंद दरवाज़ों के पीछे हो रहा है। हज़ारों चीनी नागरिक अपार्टमेंट और घर खरीद रहे हैं और देश के गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम के ज़रिये यूनान की राजधानी के रियल एस्टेट बाज़ार का स्वरूप बदल रहे हैं।

निवेश के बदले निवास देने वाली योजना गोल्डन वीज़ा, यूरोप में अपनी जगह बनाने, संपत्तियों में विविधता लाने और अपने परिवारों का भविष्य सुरक्षित करने के इच्छुक चीनी निवेशकों के लिए आकर्षण का केंद्र बन गया है। कार्यक्रम के बदलते स्वरूप के साथ इसके आर्थिक लाभों, सामाजिक परिणामों और ग्रीस तथा व्यापक यूरोपीय संघ के सामने आने वाली नियामक चुनौतियों पर बहस छिड़ गई है।

ग्रीस का गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम क्या है?

2013 में शुरू किया गया ग्रीस का गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम, ग्रीस के रियल एस्टेट में न्यूनतम राशि का निवेश करने वाले गैर-ईयू नागरिकों को पाँच साल के नवीकरणीय निवास परमिट देता है। शुरुआत में यह न्यूनतम राशि €250,000 (लगभग $270,000) तय की गई थी। यह यूरोप में सबसे कम सीमा थी, जिससे पुर्तगाल, स्पेन और माल्टा की ऐसी ही योजनाओं के मुकाबले यह कार्यक्रम खास तौर पर आकर्षक बना। परमिट में निवेशक और उनके निकटतम परिवार के सदस्य शामिल होते हैं। इससे उन्हें ग्रीस में रहने और शेंगेन क्षेत्र में बिना वीज़ा यात्रा करने का अधिकार मिलता है।

कई चीनी नागरिकों के लिए गोल्डन वीज़ा महज़ यात्रा दस्तावेज़ नहीं, बल्कि एक निकास योजना है। चीन में सख्त लॉकडाउन के साथ आई COVID-19 महामारी के बाद इसमें दिलचस्पी तेज़ी से बढ़ी। संपन्न और मध्यमवर्गीय परिवार अधिक व्यक्तिगत स्वतंत्रता, शिक्षा के अवसर और भविष्य की अनिश्चितता से सुरक्षा चाहते थे। जून 2025 तक लगभग 8,000 चीनी नागरिक पहली बार गोल्डन वीज़ा धारक बने थे, जो सभी नए परमिटों का करीब आधा था। ग्रीस के प्रवासन और शरण मंत्रालय के अनुसार, वीज़ा का नवीनीकरण कराने वालों में भी 61% चीनी नागरिक थे।

ग्रीस चीनी निवेशकों के लिए इतना आकर्षक क्यों है?

ग्रीस के गोल्डन वीज़ा में चीनी लोगों की भारी दिलचस्पी के पीछे कई कारण हैं:

• किफ़ायती कीमतें: ग्रीस में रियल एस्टेट की कीमतें चीन के बड़े शहरों के मुकाबले काफी कम हैं, जिससे मध्यमवर्गीय निवेशकों के लिए इसमें निवेश करना संभव होता है।
• यूरोप तक पहुंच: गोल्डन वीज़ा निवास का अधिकार और शेंगेन क्षेत्र में बिना वीज़ा यात्रा की सुविधा देता है, जो कारोबार और घूमने-फिरने के लिए बड़ा आकर्षण है।
• परिवार की सुरक्षा: कार्यक्रम में निकटतम परिवार के सदस्य शामिल होते हैं, जिससे यूरोप में शिक्षा और बेहतर जीवनशैली के अवसर मिलते हैं।
• आर्थिक अवसर: निवेशक संपत्ति की कीमत बढ़ने और किराये से लाभ कमा सकते हैं, खासकर एथेंस और लोकप्रिय द्वीपों में।
• राजनयिक संबंध: चीन और ग्रीस के बीच मज़बूत आर्थिक संबंध हैं। पीरियस बंदरगाह और अन्य बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं में चीनी निवेश इसका उदाहरण है।

InvestmentVisa.com के एक विशेषज्ञ ने बताया, "ग्रीस का गोल्डन वीज़ा उन चीनी नागरिकों के लिए एक व्यावहारिक और मूल्यवान विकल्प है, जो संपत्तियों में विविधता, यूरोपीय निवास और सुरक्षित भविष्य चाहते हैं।"

चीनी निवेश ने एथेंस को कैसे बदला है?

चीनी पूंजी के प्रवाह ने एथेंस पर साफ़ छाप छोड़ी है। चीनी कारोबारों और रेस्तरां की बढ़ती संख्या के अलावा, शहर के संपत्ति बाज़ार में भी बड़ा बदलाव आया है। चीनी खरीदारों ने हज़ारों फ्लैट खरीदे हैं, खासकर मध्य एथेंस और दक्षिणी उपनगरों में। कल्लिथिया, नेआ स्मिर्नी, पालेओ फालिरो और पीरियस जैसे इलाके खास तौर पर लोकप्रिय हैं।

To Vima के अनुसार, 2024 के पहले दस महीनों में गोल्डन वीज़ा के 7,052 आवेदनों में से 6,521 चीनी नागरिकों ने किए। कार्यक्रम शुरू होने के बाद से 16,800 से अधिक निवास परमिट जारी किए गए हैं और इनमें चीनी निवेशकों की संख्या सबसे अधिक है। इस उछाल ने संपत्तियाँ खरीदने की होड़ को बढ़ावा दिया है, जिससे कीमतें और किराये बढ़े हैं और स्थानीय लोगों के लिए किफ़ायती आवास मिलना लगातार मुश्किल होता जा रहा है।

बाज़ार के विशेषज्ञों का कहना है कि गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम ने शहरी केंद्रों और लोकप्रिय द्वीपों को “पर्यटन-केंद्रित” बनाने में योगदान दिया है। कई विदेशी खरीदार संपत्तियाँ आवास के बजाय मुनाफ़े वाले अल्पकालिक किराये (जैसे Airbnb) के लिए खरीदते हैं। OECD के अनुसार, ग्रीस में 2017 से 2024 के मध्य तक संपत्ति की कीमतें 69% बढ़ीं, जबकि पीरियस में किराये सिर्फ़ एक साल में 14% से अधिक उछल गए।

आर्थिक लाभ और स्थानीय चुनौतियाँ

इसमें कोई संदेह नहीं कि गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम से ग्रीस को बड़े आर्थिक लाभ हुए हैं। इस योजना से अरबों यूरो का निवेश आया—केवल 2023 में €2.54 अरब और 2024 में अनुमानित €3 अरब। चीनी निवेश से हज़ारों नौकरियाँ भी पैदा हुई हैं और उन इलाकों में फिर से रौनक लौटी है, जो पहले गिरावट का सामना कर रहे थे।

हालांकि, विदेशी पूंजी के तेज़ प्रवाह ने आवास संकट को भी बढ़ावा दिया है। स्थानीय लोगों, खासकर युवा यूनानियों और परिवारों के लिए मध्य एथेंस और अन्य प्रमुख इलाकों में लंबे समय के लिए घर खरीदना या किराये पर लेना लगातार मुश्किल हो रहा है। एक्रोपोलिस के पास रहने वाले एक व्यक्ति ने VOA News से कहा, "किफ़ायती अपार्टमेंट ढूँढ़ना लगभग नामुमकिन हो गया है। कीमतें इतनी बढ़ गई हैं कि अब सिर्फ़ विदेशी या निवेशक ही इन्हें खरीद सकते हैं।"

नियमों पर सख्ती: ग्रीस ने गोल्डन वीज़ा के नियम कड़े किए

बढ़ते जनदबाव और आवास संकट के जवाब में ग्रीस सरकार ने गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम के नियम कड़े करने का कदम उठाया है। 2024 में प्रधानमंत्री किरियाकोस मित्सोताकिस ने अधिक मांग वाले इलाकों में रियल एस्टेट निवेश की न्यूनतम सीमा €250,000 से बढ़ाकर €800,000 (लगभग $862,000) तक करने की घोषणा की। इनमें मध्य एथेंस, थेसालोनिकी, मायकोनोस और सैंटोरिनी शामिल हैं। इसका उद्देश्य “स्थानीय बाज़ार को सुरक्षित रखना” और यह सुनिश्चित करना है कि कार्यक्रम से व्यापक अर्थव्यवस्था को लाभ हो, न कि केवल विदेशी निवेशकों को।

विपक्षी नेताओं और आवास अधिकारों के समर्थकों ने भी विदेशी खरीदारों को संपत्तियों का इस्तेमाल केवल अल्पकालिक किराये के लिए करने से रोकने के वास्ते कड़े नियमों की मांग की है। इससे यूनानियों के लिए आवास की कमी और बढ़ती है। सरकार बाज़ार को नियमित करने और निवासियों को कीमतों में और बढ़ोतरी से बचाने के लिए अतिरिक्त उपायों पर विचार कर रही है।

निवेशकों के व्यवहार पर असर

निवेश की ऊँची सीमाओं की घोषणा के बाद अंतरराष्ट्रीय खरीदारों—खासकर चीनी निवेशकों—में नए नियम लागू होने से पहले संपत्तियाँ खरीदने की होड़ लग गई। इस “खरीदारी की दौड़” ने प्रमुख इलाकों में कीमतों को और बढ़ाया। पीरियस में औसत संपत्ति मूल्य सिर्फ़ एक साल में 28.9% बढ़ गया।

नियमों में सख्ती और न्यूनतम निवेश बढ़ने के साथ चीनी निवेश का स्वरूप बदल रहा है। eKathimerini के अनुसार, छोटे निवेशकों की जगह अब अधिक संपन्न लोग और यहाँ तक कि चीनी निवेश कंपनियाँ ले रही हैं। इन नए निवेशकों की दिलचस्पी सिर्फ़ निवास पाने के लिए अपार्टमेंट खरीदने में नहीं, बल्कि ग्रीस भर में छुट्टियों के घर, छात्र आवास, लॉजिस्टिक्स और पर्यटन विकास जैसी बड़ी परियोजनाओं में भी है। इनमें इओआनिना, पत्रा और थेसालोनिकी जैसे शहर शामिल हैं।

धोखाधड़ी, घोटाले और नियामक चिंताएँ

बढ़ती मांग और तेज़ी से आते धन के साथ गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम ने धोखेबाज़ों और आपराधिक गिरोहों को भी आकर्षित किया है। ग्रीस के धनशोधन-रोधी प्राधिकरण ने अनियमितताओं के कई मामले उजागर किए हैं, जिनमें खास तौर पर चीनी निवेशक शामिल हैं। कुछ खरीदारों को पोंजी योजनाओं में फँसाया गया और उनसे संपत्तियों के लिए बढ़ी हुई कीमतें वसूली गईं। कुछ मामलों में उन्हें ऐसे घरों के लिए भुगतान करना पड़ा, जो कभी बनकर ही नहीं आए।

जाँच में रियल एस्टेट एजेंटों, कानून फ़र्मों और बिचौलियों के ऐसे नेटवर्क सामने आए हैं, जिन्होंने संपत्तियों की कीमतें बढ़ाकर और अंतर अपने पास रखकर चीनी खरीदारों का शोषण किया। एक मामले में €100,000 की संपत्तियाँ वीज़ा की आधिकारिक सीमा €250,000 पर बेची गईं और अतिरिक्त रकम बिचौलियों के बीच बाँट दी गई। कुछ पीड़ितों ने जीवन भर की जमा-पूँजी खो दी। नाकाम निवेश से जुड़े आत्महत्या के मामले भी सामने आए हैं।

ग्रीक कानून फ़र्म के साझेदार अलेक्ज़ेंडर वार्नवास ने बताया, "रियल एस्टेट में ऐसे घोटाले दुनिया भर में आम हैं और ये गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम तक सीमित नहीं हैं। सबसे ज़रूरी है पूरी जाँच-पड़ताल। निवेशकों को हमेशा स्वतंत्र और नियमन के दायरे में काम करने वाली कानून फ़र्मों की मदद लेनी चाहिए, न कि विक्रेताओं से जुड़े एजेंटों की।"

इसके जवाब में ग्रीक अधिकारियों ने निगरानी कड़ी की है, न्यूनतम निवेश बढ़ाया है और संपत्ति खरीदने के लिए इस्तेमाल किए गए धन के स्रोतों की जाँच शुरू की है। सरकार का लक्ष्य निवेशकों और कार्यक्रम की विश्वसनीयता, दोनों की रक्षा करना है। वहीं, यूरोपीय संघ भी सदस्य देशों में निवेश के बदले निवास देने वाली योजनाओं पर सख्त नियंत्रण के विकल्पों पर विचार कर रहा है।

व्यापक असर: वैश्विक संपन्न लोगों के लिए आकर्षण का केंद्र बना ग्रीस

गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम दुनिया के बेहद अमीर लोगों के बीच ग्रीस की बढ़ती लोकप्रियता का सिर्फ़ एक पहलू है। Henley Private Wealth Migration Report 2025 के अनुसार, ग्रीस उच्च संपत्ति वाले लोगों के लिए शीर्ष दस गंतव्यों में शामिल है। एथेंस के रिविएरा और साइक्लेडीज़ द्वीपों में लग्ज़री संपत्तियों की खरीद में तेज़ी आई है। देश की प्राकृतिक सुंदरता, सांस्कृतिक विरासत और अनुकूल कर नीतियाँ भूमध्यसागरीय जीवनशैली और वित्तीय सुरक्षा चाहने वालों को आकर्षित करती हैं।

दुनिया भर में 2025 में 142,000 से अधिक ऐसे लोग अपना ठिकाना बदल रहे हैं, जिनकी संपत्ति $1 मिलियन से अधिक है। इनमें $30 मिलियन से अधिक की संपत्ति वाले हज़ारों लोग भी शामिल हैं। कई लोग महाद्वीपों में फैली कई संपत्तियों में निवेश कर रहे हैं और रियल एस्टेट को वित्तीय सुरक्षा के साथ-साथ जीवनशैली के विकल्प के तौर पर भी अपना रहे हैं। गोल्डन वीज़ा समेत ग्रीस के प्रतिस्पर्धी निवेश कार्यक्रम उच्च श्रेणी की संपत्तियों की मांग बढ़ा रहे हैं और स्थानीय बाज़ारों का स्वरूप बदल रहे हैं।

तुलना और भविष्य के रुझान

ग्रीस का गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम अपेक्षाकृत कम शुरुआती निवेश सीमा (हालिया बढ़ोतरी के बाद भी) और सरल आवेदन प्रक्रिया के कारण खास है। पुर्तगाल ने रियल एस्टेट निवेश का विकल्प बंद कर दिया है और दूसरे देशों ने भी नियम कड़े किए हैं, लेकिन निवेश के ज़रिये ईयू का निवास पाने के इच्छुक लोगों के लिए ग्रीस अब भी शीर्ष गंतव्य बना हुआ है।

हालांकि, कार्यक्रम का भविष्य अनिश्चित है। धनशोधन और दुरुपयोग रोकने के लिए ईयू अधिकारी अधिक एकसमान मानकों और कड़ी निगरानी पर ज़ोर दे रहे हैं। ग्रीस के हालिया सुधार अन्य देशों के लिए मिसाल बन सकते हैं और निवेश के बदले निवास देने वाली योजनाओं के बाज़ार को अधिक चयनात्मक और नियमन के अधीन बना सकते हैं।

संक्षेप में

• चीनी निवेशक ग्रीस के गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम में सबसे बड़ी हिस्सेदारी रखते हैं। वे लगभग आधे नए परमिट और 60% से अधिक नवीनीकरण के लिए ज़िम्मेदार हैं।
• चीनी पूंजी के प्रवाह ने एथेंस के रियल एस्टेट बाज़ार का स्वरूप बदल दिया है। इससे संपत्ति की कीमतें और किराये बढ़े हैं और स्थानीय लोगों के लिए आवास संकट गहरा हुआ है।
• ग्रीस ने अधिक मांग वाले इलाकों में न्यूनतम निवेश सीमा बढ़ाई है और दुरुपयोग रोकने तथा आवास बाज़ार की रक्षा के लिए नियम कड़े किए हैं।
• धोखाधड़ी और घोटालों का निशाना चीनी निवेशक बने हैं, जिसके बाद जाँच शुरू हुई है और कड़ी निगरानी तथा पूरी पड़ताल की मांग उठी है।
• गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम से ग्रीस को बड़े आर्थिक लाभ हुए हैं, लेकिन इसके सामाजिक और नियामक परिणामों पर बहस भी छिड़ी है।
• वैश्विक स्तर पर उच्च संपत्ति वाले लोगों के बीच ग्रीस की लोकप्रियता बढ़ रही है और एथेंस तथा द्वीपों में लग्ज़री संपत्तियों की खरीद तेज़ हुई है।
• गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम का भविष्य ग्रीस और पूरे ईयू में आर्थिक विकास, सामाजिक स्थिरता और नियामक विश्वसनीयता के बीच संतुलन बनाने पर निर्भर करेगा।