मार्च में प्रमुख शहरों में बिक्री बढ़ने के साथ चीन के पुनर्विक्रय आवास बाजार में सुधार के संकेत

पुनर्विक्रय बाजार में व्यापक सुधार की अगुवाई शंघाई कर रहा है

चीन का संकटग्रस्त संपत्ति बाजार इस वसंत में अप्रत्याशित रूप से फिर सक्रिय होता दिख रहा है। बड़े महानगरीय इलाकों में पुराने घरों के लेनदेन तेजी से बढ़े हैं, जिससे उम्मीद जगी है कि लंबे समय से जारी मंदी शायद निचले स्तर पर पहुंच रही है। देश के वित्तीय केंद्र और अर्थव्यवस्था के लिहाज से सबसे बड़े शहर शंघाई में 1 से 23 मार्च के बीच पुनर्विक्रय वाले घरों की लगभग 22,000 बिक्री दर्ज की गई। स्थानीय वित्तीय समाचार माध्यम कैइलियन के आंकड़ों के मुताबिक, यह फरवरी की इसी अवधि से 170 प्रतिशत अधिक है। इस गति से महीने के अंत तक शहर में लेनदेन 30,000 से अधिक हो सकते हैं। ऐसा तीन साल में पहली बार होगा और यह उस मनोवैज्ञानिक सीमा को पार करेगा जिसे विश्लेषक मौसमी उतार-चढ़ाव के बजाय बाजार में वास्तविक सक्रियता का संकेत मानते हैं।

यह तेजी चीन के सबसे महानगरीय शहर से कहीं आगे तक फैली है। जिआंगसू प्रांत की राजधानी और प्रमुख क्षेत्रीय आर्थिक केंद्र नानजिंग में आधिकारिक आंकड़ों के अनुसार, मार्च के पहले तीन हफ्तों में पुनर्विक्रय वाले 5,789 घर बिके, जो एक साल पहले की इसी अवधि से 54 प्रतिशत अधिक है। हुआताई सिक्योरिटीज के शोध के अनुसार, देशभर के उसके निगरानी वाले 26 शहरों में चीनी नववर्ष की छुट्टियों के बाद पुनर्विक्रय वाले घरों के लेनदेन सालाना आधार पर 22 प्रतिशत बढ़े। यह व्यापक तेजी बताती है कि सुधार किसी एक बाजार तक सीमित नहीं है, बल्कि चीनी घर खरीदारों के रुख में बुनियादी बदलाव का संकेत है। ये खरीदार गिरती कीमतों, डेवलपरों के कर्ज चुकाने में चूक और आर्थिक अनिश्चितता की चिंताओं के कारण तीन साल से बाजार से बाहर इंतजार कर रहे थे।

प्रमुख शहरों में एक साथ तेजी

चीन के चार प्रमुख शहरों में एक साथ यह उछाल देखने को मिला है। इन्हें प्रथम श्रेणी के बाजार कहा जाता है। आमतौर पर ये राष्ट्रीय रियल एस्टेट रुझानों की दिशा तय करते हैं और व्यापक अर्थव्यवस्था के संकेतक माने जाते हैं। देश की राजनीतिक राजधानी बीजिंग में मार्च के पहले पखवाड़े में ऑनलाइन पुनर्विक्रय वाले घरों की बिक्री 5,700 इकाइयों से अधिक रही। दक्षिण चीन के वाणिज्यिक केंद्र ग्वांगझोउ में एक ही सप्ताहांत में 500 से अधिक पुनर्विक्रय लेनदेन हुए, जो एक महीने का उच्चतम स्तर था। हांगकांग से सटे प्रौद्योगिकी और विनिर्माण केंद्र शेनझेन में तेजी खास तौर पर उल्लेखनीय रही। यहां लेयूजिया की रियल एस्टेट एजेंसियों के जरिए पुराने घरों की बिक्री मार्च के पहले हफ्ते में पिछले हफ्ते के मुकाबले 132 प्रतिशत बढ़ी और पिछले साल मार्च के आखिर के बाद के उच्चतम स्तर पर पहुंच गई।

रियल एस्टेट एजेंटों के मुताबिक, खरीदारों के व्यवहार में बुनियादी बदलाव आया है, जो केवल लेनदेन के आंकड़ों तक सीमित नहीं है। शेनझेन में सेंटालाइन प्रॉपर्टी की शेकोउ नॉर्थ डिस्ट्रिक्ट शाखा के निदेशक ये वेई ने ग्राहकों के बदले रुख के बारे में बताया:

कई ग्राहक हमें घर देखने का समय तय करने के लिए संपर्क कर रहे हैं और हमारे एजेंट लगातार घर दिखाने में व्यस्त हैं। पहले खरीदार घर देखने के बाद प्रस्ताव देने की जल्दी नहीं करते थे, लेकिन हाल में कुछ ही दिनों में सौदे पक्के हो रहे हैं, क्योंकि खरीदारी का उत्साह साफ तौर पर बढ़ा है।

घर देखने से लेकर अंतिम खरीद तक की यह तेजी बताती है कि गिरती कीमतों और डेवलपरों के दिवालिया होने की आशंकाओं के चलते वर्षों की हिचकिचाहट के बाद भरोसा लौट रहा है। शेनझेन में घर देखने के लिए आने वालों की संख्या भी अक्टूबर 2024 के मध्य के बाद अपने उच्चतम स्तर पर पहुंच गई। इससे संकेत मिलता है कि खरीदारों की दिलचस्पी केवल जिज्ञासा तक सीमित नहीं, बल्कि वे बाजार में सक्रिय रूप से भाग ले रहे हैं।

नीतिगत बदलाव से सरकार के संकल्प के संकेत

लेनदेन के आंकड़ों के पीछे आधिकारिक सोच में आया बड़ा बदलाव है। इसकी शुरुआत नए साल के दिन क्यूशी में प्रकाशित एक दुर्लभ लेख से हुई। क्यूशी कम्युनिस्ट पार्टी की आधिकारिक वैचारिक पत्रिका है, जिसमें आमतौर पर पार्टी का शीर्ष नेतृत्व अपने नीतिगत निर्देश प्रकाशित करता है। लेख में संपत्ति बाजार की उम्मीदों को स्थिर करने के लिए अधिक प्रभावी और सटीक उपायों की मांग की गई। नोमुरा के मुख्य चीन अर्थशास्त्री टिंग लू ने इसे 2021 के मध्य में इस क्षेत्र का संकट शुरू होने के बाद से क्यूशी में प्रकाशित चीन के संपत्ति बाजारों का सबसे व्यापक आकलन बताया।

"2021 के मध्य में इस क्षेत्र का संकट शुरू होने के बाद से क्यूशी में प्रकाशित यह चीन के संपत्ति बाजारों का सबसे व्यापक आकलन है," लू ने एक शोध रिपोर्ट में लिखा। उन्होंने कहा कि "इसके महत्व को नजरअंदाज नहीं किया जाना चाहिए", क्योंकि ऐसी पत्रिकाओं में प्रकाशित सार्वजनिक टिप्पणियां अक्सर औपचारिक फैसलों की घोषणा से पहले आंतरिक नीतिगत बहस के संकेत देती हैं।

यह लेख मार्च में चीन की सालाना संसदीय बैठक से कुछ पहले प्रकाशित हुआ। ‘टू सेशंस’ के नाम से जानी जाने वाली इस बैठक में शीर्ष नेता नीतिगत लक्ष्य तय करने और पांच वर्षीय विकास योजना जारी करने के लिए जुटते हैं। मंदी को केवल समायोजन का दौर बताने वाली पिछली आधिकारिक भाषा से अलग, क्यूशी के लेख में नीति निर्माताओं से समायोजन अवधि को यथासंभव कम करने का स्पष्ट आग्रह किया गया। इसमें इस विचार को भी खारिज किया गया कि रियल एस्टेट अब आर्थिक रूप से अप्रासंगिक हो गया है। लेख में चेतावनी दी गई कि यह क्षेत्र व्यापक अर्थव्यवस्था के लिए अब भी अहम है और अधिकारियों को कर्ज के भारी बोझ से जूझ रहे डेवलपरों के संभावित दिवालिया होने के लिए तैयार रहना चाहिए। बयानबाजी में यह बदलाव बताता है कि बीजिंग समझता है कि संपत्ति क्षेत्र को अनिश्चितकाल तक गिरने नहीं दिया जा सकता। खासकर ऐसे समय में जब निर्यात-आधारित वृद्धि पर व्यापार तनाव का दबाव बढ़ रहा है और सरकार खपत-आधारित वृद्धि की ओर बढ़ना चाहती है।

नवाचारी स्थानीय योजनाओं से दूसरे दर्जे के शहरों में वृद्धि

जहां सुर्खियों में प्रथम श्रेणी के शहर छाए रहते हैं, वहीं दूसरे दर्जे के बाजार मांग बढ़ाने और वर्षों से बाजार पर छाई अतिरिक्त आवास आपूर्ति को कम करने के लिए नए नीतिगत उपाय अपना रहे हैं। आठ करोड़ से अधिक आबादी वाले झेजियांग प्रांत के प्रमुख बंदरगाह शहर निंगबो में 26 मार्च तक पुनर्विक्रय वाले 5,400 से अधिक घर बिके। मार्च के मध्य से कामकाजी दिनों में रोजाना लेनदेन लगातार 300 से अधिक रहा। यह फरवरी के कुल आंकड़े से 132 प्रतिशत अधिक है और शहर में इस महीने बिक्री 6,000 इकाइयों की सीमा पार कर सकती है। यह स्थानीय एजेंटों द्वारा बाजार की सेहत और नकदी प्रवाह के लिए अहम माने जाने वाले 5,000 के स्तर से काफी ऊपर होगा।

इस तेजी की वजह निंगबो की नवाचारी ‘पुराने के बदले नया’ योजना है। फरवरी के अंत में इसका तीसरा चरण शुरू किया गया, जबकि इससे पहले पिछले साल की दूसरी छमाही में दो चरण लागू हुए थे। इस योजना के तहत शहर सरकार 2010 से पहले बने पुनर्विक्रय वाले घर खरीदती है। कीमत तीन स्वतंत्र तृतीय-पक्ष संस्थानों द्वारा तय किए गए औसत मूल्य के आधार पर निर्धारित होती है। इससे मकान मालिकों को तुरंत नकदी मिलती है और वे व्यक्तिगत खरीदार का इंतजार किए बिना अपने आवास को तेजी से बेहतर बना सकते हैं। प्रतिभागियों को संपत्ति के आकलित मूल्य के बराबर पांच प्रतिशत का प्रतिस्थापन वाउचर मिलता है, जिसे नया घर खरीदने में इस्तेमाल किया जा सकता है। इस तरह घर उन्नत करने के लिए सब्सिडी मिलती है। 23 मार्च तक योजना की वेबसाइट पर 170,000 से अधिक बार लोग आए और पुराने घर बदलने के लिए 7,801 आवेदन मिले। इससे बेहतर आवासों की 1,687 खरीद हुई। सरकार खरीदे गए घरों का नवीनीकरण कर उन्हें सार्वजनिक किराये के आवास या विस्थापित निवासियों और युवा पेशेवरों के लिए संक्रमणकालीन आवास के रूप में इस्तेमाल करने की योजना बना रही है। इससे अतिरिक्त आवास आपूर्ति और किफायती घरों की जरूरत, दोनों को एक साथ पूरा किया जा सकेगा और घर उन्नयन की प्रक्रिया में नकदी का प्रवाह बढ़ेगा।

बाजार में दो रुझान: लग्जरी घरों की मांग मजबूत, किफायती वर्ग पीछे

संपत्ति बाजार के सभी हिस्सों में समान रूप से सुधार नहीं हो रहा है। बाजार दो हिस्सों में बंटा नजर आता है: अमीर खरीदारों को फायदा हो रहा है, जबकि पहली बार घर खरीदने वाले और किफायती आवास का वर्ग संघर्ष कर रहा है। विश्लेषकों के मुताबिक, मौजूदा उछाल व्यवस्थित है और लग्जरी परियोजनाएं बजट का ध्यान रखने वाले खरीदारों के लिए बनी परियोजनाओं से काफी बेहतर प्रदर्शन कर रही हैं। शंघाई के पुडोंग न्यू एरिया में पॉली डेवलपमेंट एंड होल्डिंग्स ग्रुप की एक्सपो तियान्यू परियोजना ने मार्च के पहले हफ्ते में 290 मिलियन युआन (40 मिलियन अमेरिकी डॉलर) से अधिक की बिक्री दर्ज की। बिक्री कर्मियों के मुताबिक, वे उन खरीदारों को, जिनके पास पहले से पर्याप्त संपत्ति है, हर दिन लगभग 50 मिलियन युआन (6.9 मिलियन अमेरिकी डॉलर) कीमत का एक बड़ा अपार्टमेंट बेच रहे थे।

इसके उलट, बुनियादी जरूरतों और पहली बार घर खरीदने वालों के लिए बनी परियोजनाओं में मांग कमजोर बनी हुई है। शेनझेन के बाओआन जिले में जुन्यू मिंगदू परियोजना फरवरी के आखिर में भी भारी छूट दे रही थी। खरीदारों को आकर्षित करने के लिए 89 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट की कीमतों में 800,000 से 1.1 मिलियन युआन (110,000 से 150,000 अमेरिकी डॉलर) तक की कटौती की गई। चीनी नववर्ष से पहले शेनझेन के उपनगरों में नए किफायती आवासों की अतिरिक्त आपूर्ति और पुनर्विक्रय बाजार में विक्रेताओं की ओर से अधिक छूट देने की गुंजाइश ने ऐसी परियोजनाओं के डेवलपरों को बिक्री बढ़ाने के लिए कीमतें घटाने पर मजबूर किया है।

शहरों के लेनदेन आंकड़े दिखाते हैं कि प्रमुख शहरों में घर उन्नयन पर केंद्रित परियोजनाएं संपत्ति बाजार में सुधार की अगुवाई कर रही हैं," 58 अंजुके रिसर्च इंस्टीट्यूट के अध्यक्ष झांग बो ने बताया। "यह व्यवस्थित उछाल नई आपूर्ति और वास्तविक मांग के बीच बेहतर तालमेल को दर्शाता है। स्थिर वित्तीय स्थिति और पहले से संपत्ति रखने वाले संपन्न खरीदार बाजार में लौट रहे हैं, जबकि कीमतों को लेकर संवेदनशील पहली बार घर खरीदने वाले नौकरी की सुरक्षा और भविष्य की आमदनी को लेकर सतर्क हैं।

डेवलपरों के कर्ज का संकट उम्मीदों पर छाया

पुनर्विक्रय के उत्साहजनक आंकड़ों के बावजूद, डेवलपर क्षेत्र में बड़े जोखिम बने हुए हैं, जो शुरुआती सुधार को कमजोर कर सकते हैं और मौजूदा तेजी की स्थिरता सीमित कर सकते हैं। उद्योग में वित्तीय दबाव साफ दिख रहा है। पिछले साल की तीसरी तिमाही में चीनी रियल एस्टेट डेवलपरों का बकाया ऋण एक दशक से अधिक समय में पहली बार घटा, जिससे संकेत मिलता है कि बैंक इस क्षेत्र में अपना जोखिम कम कर रहे हैं। कभी देश के सबसे बड़े और प्रतिष्ठित डेवलपरों में शामिल तथा वित्तीय अनुशासन का आदर्श मानी जाने वाली वांके हाल के हफ्तों में 2 अरब युआन (283 मिलियन अमेरिकी डॉलर) के घरेलू बॉन्ड पर चूक से बाल-बाल बची। लंबे समय तक चली बातचीत के बाद ही उसे भुगतान अवधि बढ़ाने की मंजूरी मिली। इससे जमे हुए ऋण बाजार के बीच कंपनी की भुगतान संबंधी मुश्किलें उजागर हुईं।

अधूरे घरों का भंडार भरोसा बहाल करने के लिए नीतिगत कदमों की जरूरत वाला एक और बड़ा अवरोध है। चीनी डेवलपर लंबे समय से अग्रिम-बिक्री व्यवस्था के तहत निर्माण पूरा होने से पहले अपार्टमेंट बेचते आए हैं, जिससे खरीदारों पर अधूरे घरों के लिए भी गृह ऋण का बोझ रहता है। नई बिक्री से धन और नए ऋण तक पहुंच न होने पर डेवलपर निर्माण पूरा करने में असमर्थ रहे हैं। इससे संभावित खरीदारों के बीच भरोसे का संकट पैदा हुआ है, जिन्हें डर है कि वे ऐसी नई इकाइयां खरीद सकते हैं जो कभी बनकर तैयार ही न हों। एचएसबीसी की एशिया रियल एस्टेट और हांगकांग इक्विटी रिसर्च प्रमुख मिशेल क्वोक ने लिखा कि क्यूशी के लेख के आधार पर सरकार से अधिक नवाचारी और लक्षित उपाय लागू करने की उम्मीद है। सबसे असरदार नीतियां वे होंगी जो घर खरीदारों पर वित्तीय बोझ को वास्तविक रूप से कम करें। हमारे विचार में, अतिरिक्त आवास भंडार खरीदने पर अधिक ध्यान देना अड़चनों को दूर करने का अहम कदम होगा। मैक्वेरी के मुख्य चीन अर्थशास्त्री लैरी हू का अनुमान है कि इस साल घरों का निर्माण पूरा होने की संख्या 12 प्रतिशत घटेगी, जबकि पिछले साल इसमें 17 प्रतिशत की गिरावट आई थी। इससे संकेत मिलता है कि मांग स्थिर होने के संकेतों के बावजूद आपूर्ति पक्ष अब भी कमजोर है।

मुख्य बिंदु

• मार्च के पहले 23 दिनों में शंघाई में पुनर्विक्रय वाले घरों की बिक्री लगभग 22,000 इकाइयों तक पहुंची, जो फरवरी से 170 प्रतिशत अधिक है। पूरे महीने का लेनदेन 30,000 इकाइयों से अधिक रहने की उम्मीद है, जो तीन साल में पहली बार होगा।
• हुआताई सिक्योरिटीज द्वारा निगरानी किए गए 26 प्रमुख शहरों में चीनी नववर्ष की छुट्टियों के बाद पुनर्विक्रय वाले घरों के लेनदेन सालाना आधार पर 22 प्रतिशत बढ़े। प्रथम श्रेणी के शहरों में कुल मिलाकर 20 प्रतिशत की वृद्धि हुई।
• कम्युनिस्ट पार्टी की क्यूशी पत्रिका ने जनवरी में एक दुर्लभ लेख प्रकाशित किया, जिसमें बाजार को स्थिर करने के लिए अधिक प्रभावी और सटीक उपायों की मांग की गई। लेख ने इस विचार को खारिज किया कि रियल एस्टेट अब आर्थिक रूप से महत्वपूर्ण नहीं है और नेताओं से समायोजन अवधि घटाने का आग्रह किया।
• निंगबो की नवाचारी ‘पुराने के बदले नया’ योजना 2010 से पहले बने घर खरीदकर निवासियों को आवास उन्नत करने में मदद करती है। इससे मार्च में पुनर्विक्रय वाले 5,400 से अधिक घर बिके और संपत्ति बदलने के लिए लगभग 8,000 आवेदन मिले।
• सुधार में दो अलग रुझान दिख रहे हैं। लग्जरी संपत्तियां तेजी से बिक रही हैं, जबकि किफायती नए आवास खरीदारों को आकर्षित करने के लिए अब भी भारी छूट पर निर्भर हैं। यह अलग-अलग आय वर्गों के वित्तीय भरोसे में अंतर को दर्शाता है।
• डेवलपरों का कर्ज अब भी बड़ी कमजोरी है। वांके जैसी प्रमुख कंपनियां भुगतान की मुश्किलों से जूझ रही हैं, उद्योग का बकाया ऋण एक दशक से अधिक समय में पहली बार घटा है और देशभर में लाखों घर अधूरे हैं।